杭州楼市降价分析报告 华坤道威 2012.02

【政府政策】 2011年以来调控政策密集出台，中央表示2012年将坚持房地产调控不动摇！ 七大关键词 新国八条 房产税 限价令 土地管理 12月初，媒体报道称住建部要求各地延续住房限购令有效期 5月26日，国土部下发《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函》，土地监测扩大至县级城市 7月20日，国务院常务会议 研究部署近期加强土地管理 的重点工作 8月25日，浙江台州出台首个二三线城市限购令 3月11日，国土部发布《关于切实做好2011 年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》 10月1日起，重庆开征主城区存量房房产税 1月27日，上海、重庆房产税试点细则颁布 4月14日，国土部发布《国家土地督察公告》 5月4日，国资委办公厅发布《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》 6月9日，住建部要求保障房11月底前全面开工，保障房质量 将纳入地方政府考核 8月23日，国务院 新增上收22个城市 建设用地审批权 9月9日， 浙江衢州 出台限购令 11月10日，中山市实行限价政策，有效期至今年12 月31日 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月26日，新国八条出台，包括二套房房贷首付比例提高 至60%、限购政策扩及全国 3月16日，发改委发布 《商品房销售明码标价规定》 5月13日，国土部发布《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》 6月10日，住建部发布《保障性安居工程建设政策落实情况监督检查工作方案》 8 月4 日，住建部提出把工程质量管理纳入住房保障工作考核、约谈和问责范围 11月1日，珠海市实行限价限购的“双限”政策 截至3月底，38个城市出台限购令 截至 10 月底，全国城镇保障性安居工程开工已超过 1000 万套，实现了年初计划的目标任务 截至 10 月底，全国城镇保障性安居工程开工已超过 1000 万套，实现了年初计划的目标任务 7月15日，住建部、监察部发布《关于开展保障性安居工程建设政策落实情况监督检查工作的通知》 5月1日起，全国各地逐步实行一房一价政策，各地相应出台《商品房销售明码标价实施细则》 7月12日，国务院常务会议部署 继续加强房地产市场调控工作， 限购范围将扩大至二三线城市 七大关键词 新国八条 房产税 限价令 土地管理 保障房 一房一价 限购令

以一线城市为例：2011年1-11月5个城市的土地供求情况 【全国房地产市场】 （亩） （亿） 土地 以一线城市为例：2011年1-11月5个城市的土地供求情况 2011年1-11月，全国130个城市共出让24200块地，出让面积10.85亿平方米；土地收入1.18万亿，同比减少5200亿，同比降低30.5%； 多数大城市难以完成全年推地计划； 地方政府债务中，承诺用土地出让收入偿还的比例偏高。 全年推地 计划完成率 51.4% 96.8% 19.7% 17.6% 48.6% 2011年经营性用地计划推出面积（亩） 1-11月份已成交面积（亩） 1-11月份已成交金额（亿） 数据来源：各城市国土局，其中杭州为主城区数据（不含萧山、余杭）。

【全国房地产市场】 一线城市新增供应量环比增幅波动显著；受“金九银十”集中推盘的影响，9月环比增幅一度冲高，近期新增供应量持续走低； 二三线城市新增供应量总体逐月走低，环比增幅于3月、9月出现大幅上涨；其中，3月主要是部分城市在限购前集中放量所致，9月主要受传统销售旺季影响。 注：以上数据来源于CRIC系统，监测城市共计14个（为绿城已进入城市） ， 其中，一线城市3个：北京、上海、杭州；二三线城市11个：南京、合肥、苏州、宁波、无锡、常州、沈阳、天津、济南、青岛、大连。

【全国房地产市场】 一线城市成交量在3-5月大幅回升后，近期持续走低，成交量基本以环比下降为主，9月在供应量放大的带动下成交量环比有所增长； 二三线城市成交量上半年主要呈现波动态势；成交量自5月回升后，环比成交量呈现逐月走低态势。 注：以上数据来源于CRIC系统，监测城市共计14个（为绿城已进入城市） ， 其中，一线城市3个：北京、上海、杭州；二三线城市11个：南京、合肥、苏州、宁波、无锡、常州、沈阳、天津、济南、青岛、大连。

【全国房地产市场】 近期，各监测城市存量均呈持续上升趋势； 一线城市月存量平均环比增幅基本控制在10%以内； 二三线城市月存量平均环比增幅波动相对较大；下半年，8月平均环比增幅放大至29.51%后，增幅有所收窄。 注：以上数据来源于CRIC系统，监测城市共计14个（为绿城已进入城市） ， 其中，一线城市3个：北京、上海、杭州；二三线城市11个：南京、合肥、苏州、宁波、无锡、常州、沈阳、天津、济南、青岛、大连。

【全国房地产市场】 一线城市成交均价8-10月连续三月下跌，近期维稳； 二三线城市成交均价下半年以下跌为主，近期仍延续小幅下跌态势。 注：以上数据来源于CRIC系统，监测城市共计14个（为绿城已进入城市） ， 其中，一线城市3个：北京、上海、杭州；二三线城市11个：南京、合肥、苏州、宁波、无锡、常州、沈阳、天津、济南、青岛、大连。

【杭州楼市——成交缩量】 年成交持续走低 住宅比重直线下滑 注：数据来自杭州透明售房网，下同 年成交持续走低 住宅比重直线下滑 商品房成交经历过08年的低迷和09年的高涨后，在宏观政策转向后成交量出现连续两年下跌，降幅均超过三成。2011年，杭州主城区共成交24543套新房，较去年下滑31.4%，较09年下滑63%，仅略高于08年。 作为商品房的成交主力，住宅成交的情况不容乐观。从其占商品房成交比例看，从2009年的过八成，一路跌至了不到六成。反之，办公类产品（包括写字楼和酒店式公寓，下同），成交占比一路狂涨，到2011年，比重接近四成。

缩量：没有“红四旺五”，也没有“金九银十” 【杭州楼市——成交缩量】 缩量：没有“红四旺五”，也没有“金九银十” 2011年12个月中，成交高峰是在一头一尾，整体楼市成交呈现一波四折，1月份的“彼时成交惯性”被“限购令”打击沉到低谷。“双限”之下，楼市被戴上了沉重的政策枷锁。此后，杭州楼市“一蹶不振”，持续低迷，也失去了一年中“红四旺五”和“金九银十”两个传统的楼市旺季。从2月到11月的十个月里，仅三个月的成交在2千套之上。12月因年末杭州诸多楼盘大幅降价杀跌，用“惨跌”换来了一个相对的“高潮”。 全年各月住宅占商品房成交总量的比重较10年下降明显，在30%-60%范围内徘徊。年内仅前两个月比重过七成。全年各月写字楼成交量所占比基本高于三成，在9月份甚至超过五成。

【杭州楼市——存量飙升】 存量：迭创新高，住宅存量较年初翻一番 11年主城区商品房存量一路“高歌”，由年初的 24963套飙升至44746套，增幅达到79.24%。以8月到10 月增幅为最大。住宅、办公类物业年初到年末存量翻一番 左右。 从存量比重看，江干区为存量大户，其中拱墅区较10 年年末存量比重上升8.25个百分点，究其原因为其年新增 速度远远高于去化速度。 10年年底和11年年底杭州主城区存量变化 时间 全市 （套） 住宅 办公类（套） 2010.12.31 24963 13603 7827 2011.12.31 44746 27792 15476 变化 19811 14189 7649 增幅 79.24% 104.31% 97.73%

【杭州楼市——从低开到杀跌】 房价：从低开、降价到杀跌 库存快速飙升，处于历史高位，并迭创新高，杭州房价因此面临着越来越大的压力。杭州楼市也因此走了一条低开、降价到杀跌的过程。 杭州细则出台 外围区域打响低开序幕 紫藤苑精装改毛坯 湾天地、世茂广场低开PK 湖左岸七五折 吉祥半岛、名城国际降价擂台赛 滟澜山、泊林印象大幅打折 中外公寓1.48万均价入市 政策收效成交骤跌 紫藤苑大卖 湾天地、世茂广场大卖，非住宅成交骤升 滟澜山大卖，年末住宅成交小阳春

下面看下杭州近期降价或低开的楼盘： 从新政出台到全国一线城市土地无法完成预期成交，再到杭州成交缩量存量递增，最后降价低开，以价换量。 虽然11年底和12年年初有一定的成交量，但是有明显成交的项目基本都是属于降价、低开的楼盘。 下面看下杭州近期降价或低开的楼盘：

案例分析

市中心——新湖·武林国际 11年12月11日开盘，在售1号楼134方户型，二室二厅二卫，买房可选毛坯或精装，毛坯均价38000元/平方米；精装均价46000元/平方米。一次性付款93折，按揭97折。据悉，已成交42套 板块项目价格在 50000元/平方米左右 毛坯38000元/平方米 精装46000元/平方米 9折 成交4成

市中心——野风·现代中心 2011年12月28日首推精装5V私寓285套，户型面积在50-180㎡之间，产权为50年，折后起价18300元/㎡。已成交258套。 原预计 24000元/平方米 起价 18300元/平方米 75折 已成交9成左右

申花——中海·紫藤苑 现状： 于9月30日再度开盘。现场开出13幢，16幢共160套房子。85 -90平13000-15000，120平以上11000-13000。 2011年3月均价 16000元/㎡左右 81折 现均价 13000元/㎡左右 成交情况来自2011年6月5日透明售房网最新数据 326/338 补偿措施：无

桥西——吉祥半岛 于12月11日首次开盘。现场开出1幢，3幢，7幢共356套房子，户型面积为75—137平方米，首付7-9成99折，一次性付款97折。均价17800元/平米。 低价首开17800元/平米 现均价17800元/㎡左右 197/352 补偿措施：无

桥西——名城公馆 现状： 于12月7日降价，现场推出3幢，10幢共200套房子，户型面积为户型89-133方。 所有剩余房源8.4折，不同的付款方式还有不同折扣，最低可达到7.7折。 2011年3月均价22300元/㎡左右 83折 现均价18600元/㎡左右 85/259 补偿措施：全额补差价

大桥西——荷塘月色 现状： 2月15日5号楼共计160套左右，户型均为90平米，根据位置不同分为A1-A4四种，房源起价为9980元/平米，半数以上房源总价在百万元之内 。 2月23日加推房源位于4号楼，主力户型仍为90方 ，均价为11980元/平米。 6.3折 2011年5月均价19000元/㎡左右 现均价11980元/㎡左右 基本售罄 补偿措施：全额补差价

大桥西——华盛达·阅城 现状： 2月17日推出200余套特价房，户型包括89平米、114平米平层，以及107平米、125平米跃层，均价12500元/平米。 2011年10月均价15000元/㎡左右 7.3折 现均价11000元/㎡左右 去化在8成左右 补偿措施：获赠一个地下停车位（15万/个）

滨江——半岛国际 现状： 2月8日-2月16日出14套特价房，户型以86、90平米为主 。折后均价在17000-18000元/平米左右 。 77折 2011年10月均价22000元/㎡左右 现均价17000元/㎡左右 特价房基本售罄 补偿措施：无

仓前——青枫墅园 5.3折 2010年4月均价13000元/㎡左右 现均价6997元/㎡左右 现状： 2月25日推出280套特价房源，位于“语山组团”的3#，4#，5#和6#，主力户型为88方和89方 ，均价6997元/平米。 缴纳诚意金人数已到达839人次 补偿措施：补偿地下停车位1个（10万/个），其余差额以现金的方式补偿。

九堡——德信·泊林印象 现状： 于2月18日再度开盘。现场开出8幢，13幢，14幢共180套房子，户型面积为82、90、127和137平方米，均价14800元/平米，预定逾8成。 2011年3月均价20500元/㎡左右 72折 现均价14800元/㎡左右 预定逾8成 补偿措施：无

下沙——保利·湾天地 现状： 2月14日，尾房清盘。40万/套起以46—95方的户型为主，全部是精装修的LOFT酒店式公寓。 74折 2011年6月均价12000元/㎡左右 现均价8900元/㎡左右 基本售罄 补偿措施：无

下沙——德信 ·中外公寓 现状： 2月24日晚加推高层房源148套，为压轴小高层、高层17、18号楼，户型面积为70方、89方、121方 。起价11700元/平米，折后均价12900元/平米 。 78折 2011年8月均价16500元/㎡左右 现均价12900元/㎡左右 预定8成 补偿措施：无

丁桥——玺之湾 现状： 2月18日首次开盘，主推出11、18、19、20号楼共241套房源，开盘当天推出四重优惠，折后总价仅78万起，户型面积包括89-140平方米，主力户型为89方三房中间套、西边套和边套118方四房。据悉， 当天共预订近90套的房源。 6.7折 低价首开 现均价8764元/㎡左右 当天预定90/241 补偿措施：无

丁桥——田逸之星 于12月3日低价首开。现场开出3幢，4幢，共138套房子，户型面积为139、87—123平方米，4#一次性付款85折，按揭付款88折，中间套总价减3万，vip总价减1万。3#一次性付款89折，按揭91折，vip客户总价减1万 3号楼均价12800元/平米, 4号楼均价11800元/平米 低价首开 105/138 补偿措施：无

良渚——九衡公寓 现状： 2月9日九衡推出“砍价团”，根据参与的人数决定最后的价格 。在售价为11000元/平米 。 8.5折 2011年1月均价12900元/㎡左右 现均价11000元/㎡左右 特价房已预售完 补偿措施：无

超山——香醍溪岸 于2011年11月26日再度开盘。现场开出1幢，12幢，共268套房子，户型面积为86—137平方米，折后均价5900元/平米，开发商数据称一期268套售罄。 现均价 5900元/㎡左右 高层低开5900 基本售罄 补偿措施：无

总结一 正如调控预期，在供需关系变化、开发商资金压力巨大，政策没有宽松迹 象的情况下，2012将面临更加严峻的考验； 对于杭城来说，项目间的厮杀日趋惨烈，价格战、附送战持续上演，战火 从非主城区板块蔓延至市中心的部分楼盘，市场受众对价格下降的心理预 期在市场的印证下不断加强，刚需产品的价格战将一定程度上影响市中心 高端豪宅的价格体系。

总结二 各大板块都有降价的现象，根据现有降价楼盘进行分析： 市中心住宅9折左右，成交4成左右；酒店式公寓7.5折，成交9成左右； 申花板块住宅8折左右，基本售罄； 大桥西住宅7-8折，成交在3-9成，基本在6-8成； 仓前（老余杭）5-6折，基本预订完； 九堡板块7折左右，成交8成； 下沙板块住宅7.5折左右，成交8成；非住宅7折左右，基本售罄； 良渚板块8.5折，基本售罄。

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