天津港集装箱物流中心 的运营与管理 2011年6月

天津港国际物流发展有限公司是天津港集团公司下属企业，主要负责天津港集装箱物流中心的开发建设与运营管理的相关工作。下面结合今天大会的主题“港口物流园区的运营与管理”，我就天津港集装箱物流中心的相关情况，向大家作以介绍。

一、园区发展概况 按照天津港“南散北集”的发展战略规划，我公司负责天津港集装箱物流中心（以下简称“园区”）的开发建设、经营管理等各项工作。天津港集装箱物流中心位于天津港北疆港区，毗邻天津港保税区和天津经济技术开发区，与天津港集装箱码头紧密相连，总占地面积7.92平方公里。园区具备现代物流服务功能、集装箱业务功能、国际贸易与航运服务功能、查验服务功能、冷链服务功能、信息服务功能及辅助服务功能等，为客户创造和提供了良好的投资环境。

园区自2003年开发建设以来，已建成堆场330万平方米，仓库25万平方米，园区吸引了中远、中集、台湾长荣、新加坡讯通、香港胜狮、日通天宇、美国普菲斯等一批有影响力的公司前来入驻。截至目前，园区进驻企业已达到40，园区整体呈现出稳定、和谐、快速发展的态势。2010年园区企业实现进出场箱量610万TEU，占天津港全年集装箱总吞吐量1000万TEU的61%。园区作为码头的后方配套堆场，出色的完成了集装箱堆存、仓储的职能，为天津港集装箱吞吐量的快速增长提供了保障。

二、园区的运营与管理 （一）扮演好物流园区运营商角色，加强园区服务保障体系的建设，提升综合服务水平，促进园区可持续健康发展。 公司于2007年4月设立园区企业服务中心，先后推出了入驻企业申办项目“一单式”服务举措和入驻企业联系会的“一站式”服务模式。2010年1月，公司筹备成立了天津港集装箱物流中心（园区）物流委员会。通过上述举措，企业的合理诉求基本得到了有效解决，园区企业服务工作取得了明显成效，得到了广大入驻企业的认可。

1、注重服务细节，努力提供精细化服务。 园区企业服务中心自成立以来，全面负责接待客户来访，处理、协调、跟踪、反馈入驻企业的项目申办需求，初步搭建了与园区企业沟通交流的服务平台。服务中心成立至今，共受理入驻企业申办项目518项，其中日常办单受理360项，联席会上受理158项。2010年５月起，服务中心针对项目申办单流传形式进行创新，改变过去纸质办单形式，采取网上流转，进一步提高了办单效率。 公司每月组织召开园区入驻企业联谊会，采取“一站式”联合办公的方式，为进驻企业现场解决问题，提高工作效率。同时，联席会邀请交通队、派出所以及其他港区管理部门对园区企业提出管理要求，进一步规范管理，确保园区企业的和谐、稳定。

2、强化园区整体意识，创新服务模式，切实发挥“园区物流委员会”的功能。 园区物流委员会于2010年1月22日由我公司组织成立，该委员会由3７家会员单位组成。园区物流委员会为园区内物流企业、相关单位自愿联合成立的非营利性的企业合作组织，其宗旨是共同搭建沟通交流平台；共建健康、和谐港口物流园区，携手发展，实现共赢；挖掘、整合园区乃至天津港周边的集装箱物流资源，着力拓展综合物流服务领域，促进天津港区域经济的发展。该委员会可以在加强集装箱物流行业的自律管理，维护行业正常经营秩序和行业利益；加强与政府部门的沟通交流；项目整体洽谈，降低企业运营成本；提供安全生产协助，促进企业健康发展；搭建信息网络平台，实现资源共享等诸多方面开展工作，为天津港区企业提供切实有效的服务。随着物流委员会服务功能的不断拓展，条件成熟后，可以适时成立相应分会，如：集装箱业务分会、信息网络分会、技术分会、安全分会、人力资源服务分会等。

（二）扮演好园区物流地产开发商角色，不断创新招商模式，进一步提高物流地产的开发运作水平。 公司自2003年开发建设以来，现有陆域已基本开发建设完成。截至目前，我公司自建堆场面积154万平方米，其中公司自营堆场面积28万平方米；对外出租堆场面积126万平方米，包含仓库面积10.3万平方米。库场出租方式，基本上以我公司建成的标准库场进行出租。为进一步提升物流地产开发水平，更好的满足客户差异化需求，我公司将采取以下三种物流地产的开发模式。 1、“量身定做”的模式 为进一步满足客户的差异化需求，要更专注于吸引全球性的知名物流公司，拟采取“量身定做”的方式，即：根据客户的差异化需求，由我公司按照客户需求进行“定制式”建设，建成后长期租赁给目标客户。我们最近引入的普菲斯冷链项目即采取此种合作模式。“量身定做”的合作模式，可以提升物流地产的层次和效益，实现单位土地产值的最大化，将是未来物流地产开发运作的主要模式。

2、“建设-经营-移交”（B0T）的模式 建设-租赁-移交，原意是政府出让项目建设权，在项目运营期内，政府作为项目的租赁人，在租赁期结束后，所有资产在转移给政府公共部门。我们提出的B0T模式，是借鉴传统模式，与港口物流地产开发结合的产物，即园区作为物流地产的开发主体提供土地资源，企业客户负责堆场的建设并经营一定年限，期间我公司收取较低租赁费用，期满后库场设施全部归我公司所有的招商模式。此种招商开发模式，我们既可以掌控港口土地资源，又可以解决大规模地产开发中的资金压力问题。目前，针对此种合作模式，我公司已与一家物流企业进行了尝试，取得了非常好的效果，积累了宝贵的经验。

3、确定公开竞租为库场出租的主流招商方式 根据市场需求情况，通过限定竞标者的资质和条件，筛选资信优良、业绩良好、有利于完善物流中心功能的企业通过公开竞价的方式确定库场的承租方，此种招商模式不但可以提升堆场的租金水平，为公司增加收益，也为港口发展物流地产业积累经验。公开竞租的招商方式，我公司已有成功的运作经验。公司东区堆场一期二标段20万平米库场设施的出租以及汽配中心运输基地的出租均采用此招商方式，取得了较好的招商效果。尽管受全球金融危机的影响，近两年价格有所调整，但通过此种招商方式，不仅为园区引进了优质客户，更为公司创造了良好的经济收益。今后如果具备条件，此种模式将成为园区库场设施租赁的主流招商方式。

（三）扮演好港口物流服务供应商角色，全力做好天津港集装箱验放中心的运营管理，为客户提供“全方位、一站式”查验服务。 按照天津港的业务布局调整，我公司2008年适时退出经营传统的仓储物流业务，努力提高公共服务水平，集中精力做好天津港集装箱验放中心的运营管理。天津港集装箱验放中心占地面积20万平方米，由我公司投资建设，自2008年12月投入运营以来，取得了理想的运营效果。 天津港集装箱验放中心成为我国首家海关、国检联合验货的专业化查验中心, 真正实现了“一站式查验”，大大降低客户综合成本。对客户而言，可以缩短在途时间，降低综合成本，提高综合效益；对政府监管部门而言，简化了通关手续；对港口而言，节省了大量的人力物力，实现了资源的整合以及功能的提升，进一步优化了港内集装箱业务流程。天津港集装箱验放中心的成功运作，是口岸监管模式上的新突破。

1、“量身定做”的模式 根据客户的差异化需求，由我公司按照客户需求进行“定制式”建设，建成后长期租赁给目标客户。普菲斯冷链项目即采取此种合作模式，目前该项目已完成保税区工商注册的相关工作（一期注册资本400万元，总投资额预计800万美元）。双方针对《定制租赁合同》正在积极地洽谈过程中，力争4月份具备条件后，签署完毕。普菲斯冷链项目将成为园区首个“量身定做”的示范项目。今后，我们将重点采取此种开发建设模式。目前，我们正在洽谈的德迅物流项目，拟同样采取此种模式。（介绍一下德迅物流的相关情况）

2、“建设-租赁-移交”（BLT）的模式 建设-租赁-移交（bulid-lease-transfer)，原意是政府出让项目建设权，在项目运营期内，政府作为项目的租赁人，在租赁期结束后，所有资产在转移给政府公共部门。我们提出的BLT模式，是借鉴传统模式，与港口物流地产开发结合的产物，即园区作为物流地产的开发主体提供土地资源，企业客户负责堆场的建设并经营一定年限，期间我公司收取较低租赁费用，期满后库场设施全部归我公司所有的招商模式。 今年我们在“BLT”模式上进行了探索与尝试，我们就嘉和昊成北侧两万平米与嘉和昊成公司达成了合作协议。两万平米土地由该公司投资建设，合作期间，我公司收取一定数额的租金，租期结束后，该地上设施全部归我公司所有。目前，双方已签订正式的《租赁合同》，并办理了土地交接等相关手续。我公司在“BLT”开发模式上实现了突破，今后如果有适合的项目，我们将继续采取此种模式。

3、确定公开竞租为库场出租的主流招商方式 根据市场需求情况，通过限定竞标者的资质和条件，筛选资信优良、业绩良好、有利于完善物流中心功能的企业通过公开竞价的方式确定库场的承租方，此种招商模式不但可以提升堆场的租金水平，为公司增加收益，也为港口发展物流地产业积累经验。 此种模式，我公司有过成功运作的经验，东区堆场一期二标段以及汽配中心运输基地项目出租均采取此种模式，取得了非常好的出租效果，为公司创造了良好的经济效益。今后，如果各方面条件比较成熟，我们将继续采取此种模式。

二、对企业化运作港口物流园区的思考与建议 （一）加强园区硬件设施的管理、维护，提供完善的后勤保障服务。 探索成立园区资产运营管理公司，以公司化的运作模式，加强对园区硬件设施的管理与维护,为进驻企业提供及时、高效、便捷、完善的后勤保障服务，降低企业经营成本。同时，建立专业的维修队伍，搭建为园区企业设施维修的服务平台，利用税金返还以及综合管理费收入，承担园区公共设施的管理、维护职能。通过成立资产管理公司，进一步整合公司资源，为企业创造良好经营环境，使公司和园区资产实现良性运转。

（二）进一步延伸查验服务，拓展天津港集装箱验放中心功能。 为更好地保证客户供应链的高速运转，必须充分利用天津港集装箱验放中心的优势，实现效益最大化。我们将探索尝试推行24小时全天候和节假日无障碍通关，为港口、船舶、货主开辟进出口的绿色通道，提高货物从天津口岸出入境的吸引力，增加货源。 天津港集装箱验放中心的成功运行将“关、检、港”的合作推上了一个新台阶，为开发新的合作项目提供了契机。今后将适时推出国际物流公司代理客户办理海关查验业务项目，为客户免去来往奔波的不便，使其充分享受人性化的监管和服务，更有助于提高查验效率和通关速度，以功能多样化、服务便捷化吸引更广泛的客户群体，延伸港口物流链，进一步完善港口物流软环境。

（三）加强园区信息化建设，构建高效、多功能的网络信息平台 为进一步推动产业升级，完善口岸软环境建设，由我公司搭建的天津港陆运交易平台应运而生。它以现代技术为依托，充分发挥港口优势，为客户提供辐射天津港乃至整个北方地区的货物公共信息平台。该平台具备查验进程、集港动态信息、运抵报告信息、开船时间、舱单等信息的查询功能。同时，该平台为客户提供货物、运输、仓储等供求信息，客户可根据货物的实际要求，选择个性化的服务。未来该平台将探索利用天津港辐射内陆无水港的优势，深入内陆腹地，加强纵深服务，构建覆盖腹地的物流服务网络，为内陆客户开辟与港口码头无缝对接的高效平台，使客户对业务动态了如指掌，切实提供直观、快捷、全方位的服务。

滨海新区开发开放的步伐日益加快，天津港集装箱物流中心作为天津港现代化物流体系的重要组成部分，将抓住这难得的历史发展机遇，在园区规划建设、招商引资、园区服务与管理等方面，不断探索与尝试，努力将园区建设成为规划科学、设施齐全、功能完善、运转高效、服务一流的集装箱现代物流基地，为天津港的发展，为天津滨海新区的开发开放，做出新的更大的贡献。同时，我们也欢迎广大有识之士加盟集装箱物流中心，与我们共谋发展，共创辉煌！ 以上是我公司的一些经验做法，不成熟的地方请大家批评指正。

谢谢大家！