從房地合一稅談 錯誤認知的節稅策略 王 進 祥 仲 裁 人 地 政 士 不動產經紀人 不動產估價師 中國土地改革協會 名譽理事長 中華民國地政士公會全聯會 榮譽理事長 中華不動產仲裁協會 副理事長 中華民國消基會房屋委員會 委 員 德明科大、德霖技術學院 副教授

大 綱 壹、不動產賦稅 貳、不動產政策 (實價課稅) 參、舊 制 (房屋交易所得稅) 肆、房地合一稅 (新制) 伍、房地合一所得稅策略運用 大 綱 壹、不動產賦稅 3 貳、不動產政策 (實價課稅) 29 參、舊　制 (房屋交易所得稅) 50 肆、房地合一稅 (新制) 57 伍、房地合一所得稅策略運用 99 陸、錯誤認知的節稅 103

壹、不動產賦稅

【基本觀念】 (地價稅) (申報地價) (公告地價)(80%～120%) (房屋稅) (房屋現值) (房屋標準價格) (一) 持有土地 1. 繳？稅 2. 依據什麼？ 3. 如何得知？ (二) 持有房屋 (地價稅) (申報地價) (公告地價)(80%～120%) (房屋稅) (房屋現值) (房屋標準價格)

【基本觀念】 (土地增值稅) (賣方) (申報現值) (公告現值) (契稅) (買方) (契價) (三) 土地過戶 (四) 房屋過戶 1. 繳？稅 2. 買方或賣方繳？ 3. 依據什麼？ 4. 如何得知？ (四) 房屋過戶 (土地增值稅) (賣方) (申報現值) (公告現值) (契稅) (買方) (契價)

【基本觀念】 (要) (翌年5月份) (併入綜合所得稅) (五) 賣房子要不要繳所得稅？ (六) 何時申報？ (七) 如何申報？ (八) 報多少？ (要) (翌年5月份) (併入綜合所得稅) 1. 所得 = 賣價 - 買價(成本) - 費用 2. (實價課稅) (買價 & 賣價)

【基本觀念】 (契稅單、房稅單) 3. 核定標準課稅 (九) 契價 與 房屋現值 有何不同？ (十) 如何得知？ 3. 核定標準課稅 (九) 契價 與 房屋現值 有何不同？ (十) 如何得知？ (1) 契價 × (各縣市地區) 一定比例 = 所得 (2) 併入綜合所得 (契稅單、房稅單)

實價登錄→實價課稅 實價課稅 實價揭露 實價登錄 交易資訊 公開、透明 公告現值 ↑ 房屋現值 ↑ 公告地價 ↑ (101年8月1日) (101年10月16日) 實價登錄 (地政士) (101年8月1日) 實價揭露 實價課稅 公告現值 ↑ 房屋現值 ↑ 公告地價 ↑

一、台灣現行稅制 賦 稅 國 稅 地方稅 財政部 國稅局 縣市政府 稅務局 關 稅 礦區稅 所得稅 遺產稅 贈與稅 貨物稅 交易稅證 券 賦 稅 國 稅 財政部 國稅局 關 稅 礦區稅 所得稅 遺產稅 贈與稅 貨物稅 交易稅證 券 交易稅期 貨 煙酒稅 營業稅 地方稅 縣市政府 稅務局 印花稅 牌照稅使 用 地價稅 田 賦 增值稅土 地 房屋稅 契 稅 娛樂稅

二、財產稅 持有稅 2 交易稅 6 遺贈稅 10稅 (多？雜？)

三、不動產賦稅種類 移 轉 固 定 交易稅 房屋交易 (出售) 繼 承 贈 與 契 約 (公定契) 印 花 稅 (1/1000) 一 般 (持有) 移 轉 一 般 繼 承 贈 與 不動產稅 土地 地價稅 土 地 增值稅 免 徵 增值稅 契稅 改 課 遺產稅 (10 %) 加 徵 贈與稅 建物 房屋稅 契 稅 交易稅 房屋交易 (出售) 自然人 所得稅 (8 %～45 %) 法人 營業稅 (5 %) 契 約 (公定契) 印 花 稅 (1/1000)

四、稅 率 1/3 (3戶以內) (8月31日基準日) (二) 房屋稅 1. 自住 1.2 % 2. 非自住 3. 非住非營 2 % 四、稅　率 1/3 (二) 房屋稅 1. 自住 1.2 % (3戶以內) 2. 非自住 (1) 2戶以內 2.4% (2) 3戶以上 3.6%(每戶) 3. 非住非營 2 % 4. 營業 3 % (一) 地價稅 1. 自用 2/1000 2. 一般 10/1000 (8月31日基準日)

營業用(私人醫院)(診所)(自由職業事務所) 四、稅　率 2/3 (三) 台北市房屋稅 自住要件 本人+配偶+直系親屬 實際居住使用 本　人 居住設籍 (三人) 全國(房產)合　計 戶數 稅率 1戶 1.2 % 配　偶 2戶 未成年子女 3戶 住家用房屋扣除 自住房屋後 其餘屬非自住房屋 非自住房屋 2.4 % 3戶(以上) 每戶3.6 % 非住非營(人民團體) 2 % 營業用(私人醫院)(診所)(自由職業事務所) 3 % 停車場、防空避難室 (非法變更為其他用途者) 住　家 非住非營 營　業 3.6 % 2.5 % 5 %

四、稅 率 3/3 20% ？ 20%、30%、40% (四) 土地增值稅率 1. 自用 10% 2. 一般 (五) 契稅 四、稅　率 3/3 (四) 土地增值稅率 1. 自用 10% 2. 一般 20%、30%、40% (五) 契稅 1. 買賣、贈與 6 % 2. 典權 4 % 3. 交換、分割 2 % (六) 遺產稅 10 % (七) 贈與稅 10 % 20% ？

五、不動產數量 2,349 土地 (筆數) 房屋 1,522 814 776萬 659萬 不 動 產 (數量) 動 產 人口 小客車 汽車 動　產 (數量) 2,349 萬人 (105.03) 土地 (筆數) 房屋 (棟數) 汽車 小客車 1,522 萬 814 萬戶 776萬 659萬 (104.12)

六、稅額比較表 (億) 1/2 項目 稅　額 101 102 103 104 地價稅 627 708 715 711 房屋稅 618 630 647 694 增值稅 土地 811 1033 1017 1135 契 稅 117 136 125 138 遺產稅 193 141 135 144 贈與稅 90 97 120 184 印花稅 100 106 113 汽車 牌照稅 565 578 593 614 546

546 億元 六、稅額比較表 2/2 1522萬筆 814萬戶 659萬輛 項 目 數 量 104 年 (稅額) 地價稅 711 億元 六、稅額比較表 2/2 項 目 數　量 104 年 (稅額) 地價稅 1522萬筆 711 億元 房屋稅 814萬戶 694 億元 使 用 牌照稅 659萬輛 (小客車) 546 億元

七、持有稅偏低 (104年) (一) 平均 一筆土地 納稅 4671 元 (二) 平均 一棟房屋 納稅 8526 元 (三) 平均 一部車 納稅 7759 元 (104年)

囤 房 養 地 買 車 比 (增值、保值) (折舊) 輕　鬆 有錢人購屋置產 (間接炒高房價)

八、社會問題 貧 富 不 均 薪 資 偏 低 居 住 不正義 產 業 不經濟 (產業外移) (差距拉大) (出口、投資、消費) (房價偏高) (出口衰退) (出口、投資、消費)

九、心態問題 反 商 狹心症 紅眼症 仇 富 ？

十、政府對策 奢侈稅 實價課稅 實價登錄 實價揭露 (豪宅稅) (房地合一所得稅) (一) (100.06.01) (四) (103年) → (105年) (房地合一所得稅) (二) 實價登錄 (101.08.01) (三) 實價揭露 (101.10.16)

(統計截至：103年12月) (資料來源：財政部賦稅署) 十一、奢侈稅 (奢侈稅上路3年稅收統計) 稅 收 類 型 金 額 不 動 產 111.69 億元 特種貨物 (汽車、遊艇) 130.54 億元 特種勞務 (高爾夫球場、俱樂部會員證) 0.35 億元 總稅收 242.58億元 年 度 不動產稅收 (億元) 100 年 14.14 101 年 29.66 102 年 36.07 103 年 31.82 總 　計 111.69 (統計截至：103年12月)　(資料來源：財政部賦稅署)

(資料來源：經濟日報 A4焦點 2014.07.02)

奢侈稅退場 (停徵) (一) 原預算1年徵 150億元 (二) 虧本也要課 交易價 10% (15%)

(資料來源：工商時報 A4 2014.07.02)

十二、實價登錄→實價課稅 實價課稅 實價揭露 實價登錄 交易資訊 公開、透明 公告現值 ↑ 房屋現值 ↑ 公告地價 ↑ (101年8月1日) (101年10月16日) 實價登錄 (地政士) (101年8月1日) 實價揭露 實價課稅 公告現值 ↑ 房屋現值 ↑ 公告地價 ↑

持有稅 交易稅 (不變) 房屋交易所得稅 加　課 土地交易所得稅 房地合一所得稅

貳、不動產政策 (實價課稅)

持有 一、持有稅偏低 地價稅 房屋稅 有 效 稅 率 標準 台灣 (地價稅+房屋稅) ÷ 市價 差 1 % 13～50倍 0.02～0.03% 房屋稅

二、囤房現象嚴重 房屋稅籍(個人)歸戶 5.32% 1.83% 0.77% 持有 2棟 以上房屋 約有 200 多萬人 1棟 3棟 4棟 5棟 6棟 7棟 8棟 9棟 10棟 2棟 持有 2棟 以上房屋 約有 200 多萬人 持有 3棟 以上 房屋之人數 約有 66.2萬 餘人 (資料來源：103.03.12，【臺灣房地產發展趨勢】研討會，報告人：黃耀輝)

三、105年公定價(2016年) 上漲 公告地價 (每三年一次) 雙漲 公告現值 (每年一次)

四、105年全國公告土地現值暨 公告地價漲跌幅 6.70% 30.54% 台北市 6.23% 30.38% 1000元 左右 雲林縣 縣 市 公告現值 公告地價 地價稅加收 台北市 6.23% 30.38% 1000元 左右 雲林縣 5.16% 6.95% 新北市 3.65% 33.26% 342元 嘉義市 6.20% 17.04% 桃園市 8.35% 34.56% 接近 嘉義縣 4.99% 11.01% 台中市 8.02% 38.25% 接近500元 屏東縣 10.01% 18.5% 台南市 7.87% 32.36% 宜蘭縣 7.71% 118 % 219元 高雄市 6.91% 32.52% 365元 花蓮縣 13.35% 30.37% 基隆市 4.45% 11.39% 約60~70元 台東縣 10.02% 16.53% 新竹市 10.44% 28.29% 澎湖縣 0% -0.22% 新竹縣 12.07% 15.93% 金門縣 10.47% 9.44% 苗栗縣 7.93% 29.29% 連江縣 3.27% 26.05% 彰化縣 4.62% 10.52% 南投縣 6.09% 25.21% 全 國 6.70% 30.54% 約1000以下左右 (資料來源：現代地政整理)

五、全國地價指數變化 期 別 全 國 2015/9/30 2015/3/31 2014/9/30 2014/3/31 2013/9/30 119.28 2015/3/31 117.53 2014/9/30 115.07 2014/3/31 110.38 2013/9/30 105.79 2013/3/31 100 2012/9/30 96.32 2012/3/31 93.38 2011/9/30 90.86 2011/3/31 88.43 2010/9/30 85.9 訂定102/3/31平均區段地價為指數100 說明：表列定基指數係以102年03月31日為基期(100)，就各都市土地住宅區、商業區、工業區之平均區段地價以及上開使用分區面積，運用「裴氏公式」計算得出各類指數 (資料來源:內政部　現代地政彙整製表)

六、近10年北市公告現值 (台北市近10年土地公告現值調幅) 單位：% 2005～2015年 漲幅 211.92% (資料來源：台北市政府)

七、土地增值稅變革 (近5年公告現值調整比) 年/ % 2011 2012 2013 2014 2015 公告現值調幅 房價 漲幅 台北市 12 10 9 13 10.63 68 59 新北市 15 11 17 15.17 92 63 桃園市 7 8 23 12.56 78 73 台中市 16 5 24 11.06 81 71 台南市 1 4 12.49 38 58 高雄市 2 6 42 57

八、房屋稅率變革 房屋稅 用 途 稅 率 住家 1.自住 (3戶以內) 1.2% 2.非自住 (3戶以上) 1.5～3.6% 非住非營 (2.4%～3.6%) 非住非營 人民團體 1.5～2.5% (2%) 營業 醫院、診所 職業、營業 3～5% (3%)

九、台北市104年房屋稅 115.68萬戶 0.19% 總戶數 2198戶 豪宅 244 0.02 非 1954戶 0.1689% 房屋現值 調　高 2198戶 豪宅 244 戶 0.02 % 0.19% 非 1954戶 0.1689%

十、財政部近五年獵漏戰績 年 度 補稅額 罰 鍰 合 計 98 410.6 152.3 562.9 99 413.8 162.8 576.6 年　度 補稅額 罰　鍰 合　計 98 410.6 152.3 562.9 99 413.8 162.8 576.6 100 370.9 83.1 454.0 101 527.4 43.8 571.2 102 380.4 32.1 412.5 五年合計 2103.1 474.1 2577.2 (單位：億元) (資料來源：財政部)

十一、衝擊市場 市場有行無市(無價無量) 104 年 交 易 105 年 持有成本 量 價 (105年) 仲介倒了1,300家 契稅 地價稅 104 年 交　易 105 年 持有成本 增值稅土地 契稅 量 價 地價稅 房屋稅 市場有行無市(無價無量) (105年) 仲介倒了1,300家

ＧＤＰ比例表 全國ＧＤＰ (16兆7,062億元) 比 例 不動產及住宅服務業 8.07% 營造業 2.51% 製造業 30.10% 比　例 不動產及住宅服務業 8.07% 營造業 2.51% 製造業 30.10% 批發及零售業 15.81% 金融及保險業 6.51% 公共行政及國防 強制性社會安全 6.38% (資料來源：主計總處　統計時間：104年)

十二、重稅時代來臨 1/2 房屋稅 地價稅 契稅 土地增值稅 遺產稅 、 贈與稅 10% ？↓？ 20% 交易 交易所得稅

十二、重稅時代來臨 2/2 地價稅 房屋稅 契 稅 增值稅 十二、重稅時代來臨 2/2 地價稅 房屋稅 ＋ 房地產價 0.5%～1% 契　稅 增值稅 (6%) (20%、30%、40%) 105年 5月 (房屋稅) 11月 (地價稅)

十三、金融問題 資 金 外 移 海 外 投 資 風 險 控 管 矛 盾

參、舊　制 (房屋交易所得稅)

一、舊　制 房地產 土 地 增值稅 課 交易所得稅 不課 地產 房 屋 房產

二、舊制實價課稅 核定課徵 (契價 × 一定比例) 房價 (虧本也要課稅) 核實課稅 ( 實價? 差價? ) (所得)

三、舊制房屋交易所得稅 1/3 賣 方 房屋 總價 土地 買 方 土地增值稅 房價 出售 地價 房屋交易所得稅 契 稅 (第二年5月份併入 三、舊制房屋交易所得稅 1/3 買 方 賣　方 契　稅 印花稅 房屋交易所得稅 (第二年5月份併入 所得稅申報) 土地增值稅 出售 房屋 土地 總價 房價 地價

三、舊制房屋交易所得稅 2/3 (交易習慣？) 房地產價 房價 地價 3000萬 1000萬 1200萬 1600萬 2000萬 1800萬 三、舊制房屋交易所得稅 2/3 房地產價 3000萬 1000萬 1200萬 1600萬 2000萬 1800萬 1400萬 (課稅) (不課) 房價 地價 (分離) (交易習慣？)

三、舊制房屋交易所得稅 3/3 法定比 約定比 房地產價 地 價 2500 房 價 500 3000萬 分離 房價 地價 (公定值比) 三、舊制房屋交易所得稅 3/3 (顯不相當？) 法定比 約定比 (公定值比) 地 價 2500 房 價 500 房地產價 3000萬 分離 房價 地價

四、104年度與103年度 綜合所得稅

肆、房地合一稅 (新　制)

一、房地合一所得稅 房屋交易所得稅 ＋ 土 地 交易所得稅 (舊制) (重複課稅) (與土地增值稅) 房地合一所得稅

土地增值稅 公告現值 市 價 ≠ 依 據 課 稅

稅去 市 價 公定值 價差 (公告現值) (公告地價) (房屋現值) (房地合一稅)

為何不提升(每年)公告現值 (循序漸進？) 加　徵 土地增值稅 ？ 捨簡就繁？

(二) 房地合一所得稅 ＝> 接近「0」 (一) 公告現值 ＝> 市價 接近

國稅 交 易 所得稅 (國稅 vs. 地方稅 之 爭) 地方稅 土地增值稅 契　稅

稅制改革 (地政、不動產) 產官學者未參加

二、新制施行日期 1/2 105年1月1日 (施行) 開 徵 104年7月21日訂定 房地合一所得稅 不動產之奢侈稅 停 徵 二、新制施行日期 1/2 (104年6月24日公佈) 105年1月1日 (施行) 104年7月21日訂定 停 徵 不動產之奢侈稅 開 徵 房地合一所得稅 (加增土地交易所得稅) (104.08.19　變更解釋繼承取得日認定) (105.03.09　修正第4點、第18點)

二、新制施行日期 2/2 房地合一課徵所得稅申報作業要點 (一) 104年6月24日 公佈 (二) 104年7月21日 訂定 二、新制施行日期 2/2 (一) 104年6月24日 公佈 (二) 104年7月21日 訂定 房地合一課徵所得稅申報作業要點 (104.08.19　變更解釋繼承取得日認定) (105.03.09　修正第4點、第18點)

朝令夕改？ 不諳 不動產登記之變化

複雜稅制 發酵 107年 (2年內) 111年 (6年以上)

三、新制適用範圍 1/2 (一) 105年1月1日以後 取得 再 交易 (二) 103年1月2日以後 取得 2年內 交易

三、新制適用範圍 2/2 取得後2年內交易 新舊制併行 新 制 取得後交易 (103) (104) (105.106) (107以後) 三、新制適用範圍 2/2 (103) (104) (105.106) (107以後) 新舊制併行 新　制 103 年 1 月 2 日 105 取得後2年內交易 取得後交易

四、適用課稅主體 (一) 個人 (自然人) (二) 公司法人 增 加 土地交易所得稅 其他未變

五、房地合一稅稅率(新制) 法人出售 17 % 自 用 自 住 1年以內 45 % 1年以上 35 % 合 建 土 地 非 自 願 出 售 持 有 期 間 稅　率 1 1 年 內 45 % 2 1～2 年 35 % 3 2～10 年 20 % 4 10 年 以 上 15 % 5 自 用 自 住 (所得400萬以內) 超過部分 10 % 0 % 6 非 境 內 居 住 1年以內 45 % 1年以上 35 % 7 外 資 企 業 8 法人出售 17 % 9 合 建 土 地 非 自 願 出 售 2年以內 2～10年 10年以上 自用自住 10 %

六、新制稅率 合建自建 (非自願離職) 20 % 同上 45 % 35 % 20 % 15 % 400萬 ╳ 以內 (0 %) 1年以內 1～2年 2～10年 10年以上 自用自住 45 % 35 % 20 %　 15 %　 400萬 合建自建 (非自願離職) 以內 (0 %) 20 % 同上 超額以上 (10 %) 非境內個人及外資企業(境內法人 17% ) ╳

七、新舊稅制比較 1/2 賣 方 稅 制 ˇ 房地合一所得稅 稅 申 報 舊 ╳ 新 增值稅 奢侈稅 房屋 交易 所得稅 土地 翌年5月 七、新舊稅制比較 1/2 賣　方　稅　制 稅 增值稅 奢侈稅 房屋 交易 所得稅 土地 房地合一所得稅 申 報 舊 ˇ (2年內) ╳ 翌年5月 新 登記日次日起30日內

七、新舊稅制比較 2/2 舊 制 新 制 土 地 增 值 稅 奢 侈 稅 ╳ 房屋交易所得稅 房 屋 土 地 交易所得稅 明年5月申報 七、新舊稅制比較 2/2 舊 制 新 制 奢 侈 稅 ╳ 房屋交易所得稅 房 屋 土 地 交易所得稅 土 地 增 值 稅 明年5月申報 併入 綜所稅 登記次日30內 分離申報　

八、所得稅計算 1/2 賣 價 稅 率 房地合一所得稅 買 價 (成本) 房地合一所得額 總 數 額 土地漲價 費用 800 ↓ 1000 八、所得稅計算 1/2 800 ↓ 1000 300 100 房地合一所得稅 賣　　價 買　　價　(成本) 房地合一所得額 稅 率 (持有期間) － 總 數 額 土地漲價 費用 ＝ × 3000 1800

八、所得稅計算 2/2 土地增值稅 ＝ 土地漲價總數額 土地漲價總數額 × 稅率 ＝ 申報土地移轉現值 － 八、所得稅計算 2/2 土地增值稅 ＝ 土地漲價總數額 × 稅率 土地漲價總數額 ＝ 申報土地移轉現值 － 前次移轉現值 (原地價) × 物價指數 － 土地改良費用 (土地重劃費用、工程受益費)

九、費 用 (14-4#) 小 心 持 有 期 間 費用比例？ 未提示費用，按 成交價 5 % 計算 取 得 出 售 土 地 房 屋 不包括 九、費　　用 (14-4#) 取　得 持　有　期　間 出　售 1.契稅 2.印花稅 3.代書費 4.規費 5.公證費 6.仲介費 7.登記前 ，向金 融機構 借款之 利息 土　地 房　屋 1.仲介費 2.廣告費 3.清潔費 4.搬運費 5.估價費 1.土地改良費 2.工程受益費 3.土地重劃費 4.捐贈公設地 之公告現值 1.增加房屋價值或效能 (1)裝潢費(2)電梯 (3)衛浴設備(4)廚具 (5)增建建物 (6)農舍補照回饋金 (7)拉皮？(8)太陽能板？ 2.非二年內所能耗 損之增置、改良 或修繕費 小　心 費用比例？ 未提示費用，按 成交價 5 % 計算 不包括 房貸利息、房屋稅、地價稅、管理費、清潔費、水電費 (使用之相對代價)

憑 證 (同一主體) 持有 費用 取得 成本 出售 (交易)

十、所得定義 取得 交易 (買入) (換入) (售出) (換出) ? (登記日) 持有期間 稅率 所得 交易 ＝ ？ ≠ (收定金、簽約日)

小 心 未 來 交 易 日 ＝ 收定金日？ ＝ 簽約日？

103年5月 取 得 105年4月 簽 約 105年6月 登 記 106年4月 107年7月 (35%) (舊制) (45%) (20%)

十一、新制較舊制有利之情事 (超過部分) (一) 個人擬適用 自用自住 稅率 1. 400萬以內 免稅 2. 超過400萬以上 10% (二) 交易所得為 負數 (虧本) (三) 重購退稅 (買價 / 賣價)

十二、繼承或受贈稅基盲點 房地合一所得額 賣　　價 － 土地 漲價 總數額 費用 ＝ 繼承、受贈時 (房屋評定現值＋ 公告現值) × 物價指數

十三、合建或自建 (房屋出售) 1/2 稅制 1 101年 － 103年 106年 2 102年 104年 105年 3 4 107年 舊 十三、合建或自建 (房屋出售) 1/2 (期間併計算至土地取得日) 序 取 得 (土地) 合 建 (自建) 使 照 出售 登記 (房屋) 稅制 1 101年 － 103年 106年 2 102年 104年 105年 3 4 107年 舊 新 新 新

十三、合建或自建 (房屋出售) 2/2 取 得 合 建 使 照 出售 登記 15 % 20 % 20 % 20 % 20 % 新制 序 5 十三、合建或自建 (房屋出售) 2/2 序 取 得 (土地) 合 建 (自建) 使 照 出售 登記 (房屋) 稅率 5 90年5月 103年1月 104年12月 105年11月 6 100年5月 105年12月 107年4月 7 103年5月 103年8月 105年3月 105年4月 8 105年1月 105年6月 106年4月 106年8月 9 106年10月 106年11月 15 % 20 % 20 % 20 % 20 % (期間) 新制 (期間併計算至土地取得日)

地主 建商 合 建 (一) 起造人 不宜 子、女 或 配偶 (二) 除非 先過戶土地 (三) 再簽 合建契約

十四、自住房屋 1/2 (一) 所有權人多戶時 (全部)， 適用一戶 (二) 曾經出租、營業，應終止6年 以上並自住 (三) 自住 不可間斷 十四、自住房屋 1/2 (一) 所有權人多戶時 (全部)， 適用一戶 (二) 曾經出租、營業，應終止6年 　 以上並自住 (三) 自住 不可間斷 (四) 課稅所得400萬元以內 (免稅) (五) 超過400萬元，超額部分10% (六) 出售6年內，一次為限 (可否多戶？) (夫、妻、未成年子女) (3人6年一次)

十四、自住房屋 2/2 同人同時 個 人 配 偶 未成年子女 夫妻離婚 (未成年 → 成年) 之 再適用一次？ 1. 辦竣戶籍登記 十四、自住房屋 2/2 個 人 配 偶 未成年子女 1. 辦竣戶籍登記 (1) 夫妻交叉設籍 (2) 未成年人 → 成年 2. 持有 3. 自住 4. 連續滿 6年 (不可間斷) 5. 交易前6年無出租、營業或執業 6. 交易前未適用 (3人 6年 一次) 多戶？ 同人同時 夫妻離婚 (未成年 → 成年) 之 再適用一次？

十五、重購退稅要件 1/2 (一) 個人出售 自住房屋 (6年設籍無出租營業) (二) 先賣 (登記) 後買 (契約) 2年內 (三) 買入符合自住要件 (舊屋期間併入) (四) 買入登記日 5年內 申請退稅 (五) 退稅比例為 買價 / 賣價 (六) 買價、賣價 → 市價 (七) 退還已 繳納稅額 ▲

十五、重購退稅要件 2/2 (八) 先買後賣 亦適用 (九) 買入後5年內 改用途， 再移轉 追繳退稅 (十) 夫妻任一人 重購 均適用 (十一) 無罰責 (因108-2# 只罰 14-5#) (14-8#) (十二) 不同標的 (十三) 多次 買入賣出 (十四) 先買後賣時，得先扣抵並減除 ▲

十六、重購退稅案例 (房地合一稅 300萬) 差 價 退稅比 300 270 180 (萬元) 退稅額 2000 2500 賣價 買價 差　價 退稅比 退稅額 1 2000 2500 2500- (2000 - 300) 不足 800 2500 / 2000 = 1.25 300 2 2000- (2000 - 300) 不足 300 2000 / 2000 = 1 3 1800 1800- (2000 - 300) 不足 100 1800 / 2000 = 0.9 270 4 1200 1200- (2000 - 300) 不足 500 1200 / 2000 = 0.6 180 5

十七、房地合一稅重購退稅盲點 1/2 (一) 賣價 ＞ 買價 → 也可退 (二) 符合自用、自住、自有， 但不須6年 (三) 可(本人＋配偶)不同人買與賣

十七、房地合一稅重購退稅盲點 2/2 (Ｙ) (Ｎ) (Ｙ) (Ｙ) (Ｙ) (Ｎ) (Ｙ) (四) 重購退稅 1. 需否 自有、自用、自住？ 2. 需否 等6年 3. 適用 45 % 稅率可否申辦？ 4. 夫賣、妻買 可否申辦？ 5. 退稅後第4年出售時，會否補稅？ 罰鍰？ 6. 退稅後第6年出售時， 可否適用0 % 稅率？ (Ｙ) (Ｎ) (Ｙ) (Ｙ) (Ｙ) (Ｎ) (Ｙ)

登記日 交 易 日 出 售 登 記 日 他人取得日 原取得登記日 區段徵收 市地重劃 都市更新 信 託 繼 承 夫妻贈與 合 建 繼　　承 合　　建 信　　託 區段徵收 市地重劃 都市更新 剩餘財產差額分配 交 易 日 出 售 登 記 日 他人取得日 原取得登記日 (原取得) (併計期間)

取得日(＝≠)原取得日 以原取得日 當"取得日" (平62) (都更35) (民824) (一) 區段徵收 (二) 市地重劃 (三) 都市更新 (四) 剩餘財產差額分配 (五) 共有物分割 (無差額部分) (六) 信託 1. 自益 2. 信託取得 以原取得日 當"取得日" (平62) (都更35) (民824)

併計持有期間 他人取得日 交易日 取得日 Ｃ Ａ Ｂ 繼 承 併 計 期 間 受 遺 贈 夫 妻 贈 與 ▲ ▲ 拆建 (新)屋 不同人之同物 同人之不同物 併 計 期 間 繼　承 受 遺 贈 夫 妻 贈 與 拆建 (新)屋 自建、合建之屋 ▲ (一) 取得日之認定 (Ａ → Ｂ 判定) (二) 但，持有期間 算至Ｃ

舊制仍多 房價仍須分離 實價登錄 對抗第三人 實價課稅 稅賦高 衝擊房市 房地合一稅 比想像中複雜 ～注意市場趨勢～

伍、房地合一所得稅策略運用

【策略運用】 (一) 取得後 成本、費用 留存 (二) 裝潢以 屋主 為之 (三) 高報土地漲價總數額 1. 不利增值稅 (除非自用) 2. 有利 房地交易所得額 減少 (四) 房價、地價 仍需分離

【策略運用】 (五) 長期用 自然人 取得 (六) 短期用 法人 取得 (七) 地主 不宜用別人起造 (八) 地主先過戶 子女再合建 (九) 以 成年子女 置產 (十) 地價稅自用、房屋稅住家

【策略運用】 (十一) 善用 自用、自住、 設籍6年之規定 (十二) (6年內高稅率) 善用 重購退稅 (十三) 避開 高稅率 (十四) 舊制 優於 新制 (除非虧本)

陸、錯誤認知的節稅

一、財產過戶子女 父母 子女 過　戶 買賣 贈與 (Ｙ) (Ｎ)

父母 二、父母替子女置產 2000萬(買屋) 準備 (Ｙ) (Ｎ) 買賣契約 簽約人：父母 指定登記名義人 (子女) 簽約人：子女 登記為 (一) 買賣契約 簽約人：父母 指定登記名義人 (子女) (二) 簽約人：子女 登記為 (Ｙ) (Ｎ)

三、自用地價稅 1/3 (一) 父 房地產 母 子女 設籍 (Ｙ) (二) 子 房地產 女 父母 設籍 (Ｙ)

三、自用地價稅 2/3 (三) 本人 設籍 配偶 父母 岳父母 (未成年)子女 本　人 房地產 (Ｙ)

三、自用地價稅 3/3 (四) 無出租、無營業 → 無期限限制 (五) 注意 夫 一處為限 妻 未成年 (受扶養親屬)

四、自用增值稅 1/2 (一) 所有權人 (一生一次) ↓ (多處) (二) 無出租、 無營業 (1年以上)

四、自用增值稅 2/2 (三) 一生一屋 1. 都市土地 1.5公畝 2. 非都市土地 3.5公畝 3. 本人、配偶、未成年子女 四、自用增值稅 2/2 (三) 一生一屋 1. 都市土地 1.5公畝 2. 非都市土地 3.5公畝 3. 本人、配偶、未成年子女 (只有一屋) 4. 持有且設籍 6年以上 5. 5年內 無營業 或 出租

(假設 夫登記名義多筆房地)(假設 無出租、無營業，且未超過最高面積) 五、自用住宅 (假設 夫登記名義多筆房地)(假設 無出租、無營業，且未超過最高面積) 戶籍 地稅 增稅 1.士林區 夫 2.北投區 妻 3.中山區 父 4.大安區 母 5.松山區 岳父 兄 6.文山區 岳母 弟 7.古亭區 子 (成年) (22歲讀大學) (18歲) 8.信義區 女 (18歲已工作) (16歲) ˇ ˇ ˇ ˇ ˇ ˇ ╳ ╳ ╳ ╳ ˇ

六、自用高報增值稅 賣方 取 得 105年公告 假設 106年公告 100 300 400↑ 買方 (105年出售) 申報400 取　得 105年公告 假設 106年公告 100 300 400↑ 買方 (105年出售) 申報400 (買方補貼 10)

七、善用(增值稅)重購退稅 買 價 賣價 ─ 土地增值稅 不足額 退稅額 1 600 萬 700 萬 ─ 200 萬 2 600 萬 ─ 200 萬 3 500 萬 ─ 200 萬 4 800 萬 600 萬 ─ 100 萬 5 800 萬 ─ 100 萬 100 100 200 200 300 200 300 100 ╳ ╳

八、合建契稅 (交換契) Ａ 地主 Ａ 建 商 (交換契稅 2%) (一)地主：以地易屋 (二)建商：以屋易地 (三)一F之起造人為Ａ， (起造人) (一)地主：以地易屋 (交換契稅 2%) (二)建商：以屋易地 (三)一F之起造人為Ａ， 但為出資之建商所有

Ｃ (女兒) Ｂ (兒子) Ａ 九、合建契稅 (贈與契) 地 主 Ａ 五 F 建 商 四 F 三 F 二 F 一 F 贈 與 契 稅 建 商 Ｂ (兒子) Ａ 一 F 二 F 三 F 地 主 Ａ 四 F Ｃ (女兒) 五 F 贈 與 契 稅 (6%)

十、贈與稅盲點 五F 建 商 女 兒 Ｃ 兒 子 Ｂ Ａ 四F 贈 與 稅 三F 二F 一F 地主 Ａ

十一、贈與盲點 (一) 附 有 負 擔 (二) 歸 扣 ？ (民412) (附條件) (民1173) (特種贈與) 結婚 分居 營業

十二、信　託 1/2 父 (委託人) 母 (受託人) 不動產 (他益)信託 未 過戶子女 受益人 孳息 原本 父母 子

十二、信　託 2/2 子 (委託人) 母 (受託人) 不動產 (自益)信託 已 過戶子女 受益人 孳息 原本 父 子

十三、買屋後 (一) 申辦 地價稅 自用 (二) 注意 房屋稅 住家用 十四、贈與 (一) 仍有 增值稅 (二) 不能申辦 自用稅率

十五、增值稅重購退稅 (一) 不是 成交價 (二) 係 報稅價 (三) 同人 買與賣

十六、房地合一稅重購退稅 (一) 以 成交價 計 (二) 夫妻 買或賣均可 (三) 買價 / 賣價

十七、贈與稅 (一) 每年免稅額 220萬 (1月1日～12月31日) (二) 贈與人 (三) 非受贈人

十八、遺產稅 (一) 死亡 前6個月 金流 (二) 死亡 前5年內 1. 債權 2. 股東往來 (三) 儘量不要在 死亡前過戶 財產於子女

敬 請 指 教 j1688.wang@gmail.com