臺北資訊園區暨停車場BOT案例分享 臺北市政府 財政局 報告人:科長 丁翰杰 100年7月18日

Contents 計畫背景概要 一 先期規劃重點 二 招商內容說明 三

計畫背景概要

計畫興辦目的 串連文化創意軸 促進國際化接軌 解決周邊地區現況停車問題 促進資訊相關策略產業發展 活化有限土地資源效益價值 解決地區 停車問題 解決周邊地區現況停車問題 促進資訊相關策略產業發展 活化有限土地資源效益價值 政府民間產業合作共創三贏 創造工作需求提供就業機會 發展資訊 相關產業 建立商圈形象 帶動觀光發展 串連文化創意軸 促進國際化接軌

基地背景概述 資訊產業專用區計三期計畫 計畫範圍 基地土地使用現況： 光華數位新天地大樓 資訊產業專用區計三期計畫 本案為專用區之第二期計畫，以臺北秋葉原為開發概念，位於市民大道、金山北路交界 一期為光華數位新天地大樓 計畫範圍 中正區成功段一小段15筆地 資訊產業專用區 基地面積8,882.94㎡ 基地土地使用現況： 原為平面收費停車場 100.6.14完成土地點交 松江路 市 民 林森抽水站 大 道 三 金 二期 段 基地 一期 山 新生北路 華山文創園區 北 三期 路 段 一 路 德 八 計畫範圍

土地使用強度與附屬事業項目管制 ──強度比照住3及3-2、允許項目已放寬 土地使用強度與附屬事業項目管制 　　　　──強度比照住3及3-2、允許項目已放寬 本地區建築物新建及改建者，其供資訊相關策略性產業使用之樓地板面積，以不低於建物容積樓地板面積之一半為原則 建蔽容積比照住3與住3-2 建蔽率45%平均容積率約294% 未規定事項依商1規定 機場管制範圍限高65.49m 本計畫區屬大眾捷運及公運輸便捷地區，不適用臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點 容許使用項目及相關規定 容許：飲食業、一般事務所，餘同住3與住3-2 因推動本案及產業發展必要，98.1.17奉核同意設置： 第19組：一般零售業甲組 第21組：飲食業 第22組：餐飲業 第27組：一般服務業 第32組之電腦網路遊戲業 第42組：國際觀光旅館 使用分區 編號 使用性質 建蔽率 容積率 資訊產業 專用區 7-1 資訊及相關 產業活動為主 45％ 400％ 7-2 225％

土地方正、權屬單純、地上物已處理 形狀方整100%市有土地 原國產局報廢建物、光華攤商臨時組合屋皆已拆除 非法占用戶預定交地前拆屋還地 非法占用戶現況 基地現況(南半部) 新生高架 基地現況(北半部) 市民大道 原國產局大樓 原組合屋攤棚 N N

地下構造物情形 本圖僅係示意圖，詳細之地下管線情形，將由投資人自行探測了解 市民大道三段 本案用地 金山北路 高鐵隧道可能穿越範圍 約80㎡(0.9%) 排水箱涵可能影響範圍 約1,190㎡(13.4%) 扣除都設規定退縮範圍實際影響約710㎡(8.0%) 本案用地 金山北路 自來水管線範圍 註：都計開挖率上限約55%

先期規劃重點

本案將成為一個帶動產業、觀光及都市更新的旗艦計畫! 光華商圈非僅需要一個成功的BOT計畫 本案將成為一個帶動產業、觀光及都市更新的旗艦計畫!

Taipei International IT Fashion Center 活動機能引入與產品規劃建議 尖端產品展示 數位產業育成 學習教育中心 數位娛樂中心 動漫映畫市集 概念典藏展館 學習展覽、資訊交流 主題娛樂、集客發展 臺北資訊園區 Taipei International IT Fashion Center 流行時尚、商圈意象 商務服務、產業升級 ３Ｃ精品購物 特色料理輕食 文化創意市集 產業商務辦公 國際觀光旅館 停車服務設施 11

引入設施方案配置模擬 本模擬僅供參考，未來投資人可依須知要求與相關法規自行研提 初步預估開發成本含權利金約27億 用途類別 機能 配比 配置設施 面積(坪) 資訊相關 策略產業 4,000坪 (50.63%) 辦公 37.50% 數位學習教育中心、創意產業育成中心 資訊產業辦公中心 1,500 商販 35.00% 視聽家電主題店、電玩品牌旗艦館 資訊書刊、影音軟體城 1,400 服務 15.00% 行動商務設備展售快修中心、退稅櫃檯 資訊廠商概念館、光華商圈提貨服務中心 600 體驗 12.50% 數位娛樂中心 500 其他配套 商業服務 3,900坪 (49.37%) 住宿 51.28% 國際商務會館 2,000 12.82% 動漫市集&展館 交流 15.38% 尖端科技產品展示中心 餐飲 異國料理觀景餐廳、美食廣場 5.14% 動漫映畫劇場館 200 法定樓地板總計 7,900 地上免計容積 1,600 地下室開挖 5,700 興建樓地板總計 15,200

概念模擬：資訊商業複合中心 （IT Commercial Complex） B 本模擬僅供參考，未來投資人可依須知要求與相關法規自行研提 依本模擬預估可創造625~936個就業機會

空間視覺模擬 本模擬僅供參考，未來投資人可 依須知要求與相關法規自行研提 本案基地 本案基地 新 市 三 道 大 民 段 路 生 德 高 八 架 新 生 南 路 空間視覺模擬 本案基地 本案基地 市 三 道 大 民 段 八 德 路 新 生 高 架 八 德 路 路 南 本模擬僅供參考，未來投資人可　 依須知要求與相關法規自行研提 生 新

招商內容說明

辦理方式、範圍與契約期間 計畫辦理方式 興建營運範圍 契約期間 促參法第3條第1項第1款、第8條第1項第1款BOT 符合重大公共建設範圍交通建設類別之路外公共停車場項目 興建營運範圍 符合促參重大公共建設範圍之本業停車場 依都市計畫允許使用之附屬事業 契約期間 自簽約日起算50年 興建期間自簽約日起至營運開始日止，不得超過3年6個月 營運期間自營運開始日起至契約期間屆滿日或終止之日止

申請作業流程 公告階段 ( ) 120日 資格審查 ( ) 約20日 綜合評審 ( ) 約40日 議約及簽約 ( ) 約105 ~135日 98.11.18 公告招商 98.11.09 辦理招商說明會 申請人對招商文件疑義以書 面請求主辦機關澄清及釋疑 主辦機關完成招商文件澄清 與申請人疑義答覆 主辦機關公告修定變更及補 充本須知內容 公告階段 ( ) 98.12.08 120日 公告階段相關作業 99.01.15 申請作業流程 99.02.22 截止收件 99.03.08 資格審查 ( ) 資格審查 約20日 不合格 合格 通知領回 申請保證金 通知合格申請人 綜合評審 ( ) 綜合評審 約40日 未入選 入選 通知領回 申請保證金 公布最優申請人與次優申請人 議約及簽約 ( ) 次優申請人 遞補議約 最優申請人議約 約105 ~135日 議約不成 議約不成 議約成功 廢標 簽訂開發經營契約與設定地上權契約 99.06.28 興建 營運 興建營運

申請資格條件 一般資格 財務能力資格 經營停車場專業 資訊策略性產業 以單一法人或合作聯盟方式申請 成員須為依法登記之國內外公司法人或財團法人 單一法人或聯盟授權代表於須知公告日前應連續營運達3年 財務能力資格 單一法人或合作聯盟實收資本額達 2億以上 聯盟授權代表實收資本額1億以上 單一法人或聯盟各成員3年內無退票紀錄或重大喪失債信 單一法人或聯盟授權代表近2年淨值不低於實收資本額 經營停車場專業 得由協力廠商具備 實際經營停車場達1年以上 單一停車場之經營車位數達70部以上 資訊策略性產業 單一法人或聯盟成員之一應具備資訊相關策略性產業營運經驗 96、97年度營業額皆達新台幣1億元以上 申請保證金1,000萬元 18

資格審查心得分享 １．資格文件之補正補件宜明確規範 程式不符 －－－ 補正 文件缺漏 －－－ 補件 程式不符 －－－ 補正 文件缺漏 －－－ 補件 ２．申請人函送前可協助檢視補正或補件資料是否齊全

綜合評審項目及配分標準 項次 甄審項目 甄審項目重點 配分 1 民間機構 籌組計畫 申請人及協力廠商之相關實績、商譽、財務與經營狀況、股東組成與股款募集計畫 經營團隊之管理架構及經理人之資歷經驗 10 2 興建及施工計畫 建築地標意象與外觀設計 動線與交通計畫 施工及品管計畫 15 3 經營管理計畫 經營理念、營運及服務管理計畫 資訊相關策略性產業之經營管理及招商、發展計畫 總體營運及管理之穩健性、合理性與整合能力 4 財務計畫、風險分析及管理計畫 資金籌措計畫（含融資及償債計畫）可行性 整體財務計畫、結構之合理性與允當性 風險承擔能力與因應方式 保險項目、時程與投保金額 20 5 權利金 權利金額度 35 6 簡報與答詢 綜合評審階段簡報 甄審委員意見答詢 合計 100

綜合評審心得分享 1．甄審委員會議全程錄音錄影 2．若第一家答詢時間延長應平等對待其他申請人 3．各甄審委員評定之分數應進行確認 4．甄審結果應於簽奉市府核定後正式以書面通知

履保、用地交付與融資 履約保證 用地交付 融資與設定負擔 興建期1.2億，取得使照滿1年返還0.4億 簽約起第18與33年各調增30% 完成資產移轉後90日內無息返還 2 用地交付 乙方取得建照後15日內甲方通知點交 甲方通知點交之日起15日內完成點收 用地交付後30日內完成地上權登記 3 融資與設定負擔 甲方同意後始得將地上權或營運資產設定負擔予融資機構或其指定之第三人 所取得資金僅得用於本案執行 22

地上權之轉讓（信託）、出租、設定負擔 １．促參法第51條 第１項規定：依投資契約所取得之權利 第２項規定：因興建、營運所取得之營運資產、設備 　　第１項規定：依投資契約所取得之權利 　　第２項規定：因興建、營運所取得之營運資產、設備 ２．工程會95.10.16函釋：地上權既屬「營運資產」，但 地上權信託如涉及土地地上物之興建及營運等權利， 則該權利應屬促參法第51條第１項所稱「依投資契約 　 所取得之權利」

興建規範 基本應開發項目(符合重大公共建設) 設置二處與光華數位新天地大樓3樓及5樓連通之人行空橋 本案不得開發住宅 法停以外200個小汽車停車位及450個機器腳踏車位 停車空間動態資訊導引與收費系統 主建築高度45公尺以上 綠建築標章 退稅櫃檯 公共藝術 設置二處與光華數位新天地大樓3樓及5樓連通之人行空橋 本案不得開發住宅 ※建議接點如圖示 空橋 空橋

營運規範 本業停車場簽約後3年6個月內完工並開始營運 本業停車場費率規定 本業出租或委託需經甲方同意 不得超過臺北市中正區公有停車場最高費率標準 月租費所在里設籍里民7折，300公尺範圍內設籍里民8折 費率調整應依法辦理並報請甲方備查 本業出租或委託需經甲方同意 民間機構應將資訊相關策略性產業空間自行經營或交由原單一法人申請人、合作聯盟成員並為股東、或持有民間機構2.5%以上股份之股東，合計達建物容積樓地板面積25%以上 不得兼營其他業務、亦不得轉投資其他事業 乙方享有本案建物命名權 經甲方同意得辦理不動產證券化(REITs)

權利金與土地租金設定 權利金 底價：至少5億 簽約日起平均分4年繳付 特種基金之權利金收入應繳納營業稅 土地租金 興建期：公告地價年息1% 每年依地上權契約約定繳付 興建期：公告地價年息1% 營運期：公告地價年息3% 特種基金之租金收入應繳納營業稅 26

主辦機關協助事項 協助責任 辦理各項審查程序、證照或許可取得 工程調查作業 申請中長期資金貸款 申請使用公共土地 申請優惠、獎勵及補助 協助進行協調或提供必要證明文件 民間應自負證照、許可之取得並掌控時程 辦理各項審查程序、證照或許可取得 簽約後即同意進行工程調查 工程調查作業 申請中長期資金貸款 依促參法規定協助申貸 市府不為核貸之保證 協助責任 申請使用公共土地 協助民間與管理機關協調 含河川、溝渠、涵洞、堤防、道路、公園及其他 申請優惠、獎勵及補助 協助民間申請相關優惠、獎勵及補助 申請租稅優惠 於法令許可範圍內依促參法規定辦理 提供必要之證明協助民間取得租稅優惠 27

本開發案未來建築模擬

本開發案預期效益 促進市有土地有效利用。 引入民間投資資金(含權利金)預估約為37億元。 創造就業人口約1500人。 增加稅收：預估地上權存續期間(50年)增加房屋稅及營利事業所得稅70.6億元。 挹注市庫收入：可收取權利金新臺幣10億元，自土地交付後每年並可收取土地租金。 解決周邊停車問題：除法定停車空間外，擬增設200個以上汽車位及450個以上機器腳踏車位，以舒緩周邊停車問題。 促進資訊相關策略性產業發展：預估提供至少13,000平方公尺樓地板面積供資訊相關策略性產業使用。

99.6.28市府與三創公司簽約典禮照片

100.7.11三創舉行開工動土典禮照片

簡報完畢 敬請指教