不動產估價理論 97年第二次普通考試不動產經紀人 財務金融系 四年乙班 第 一 組 指導教授：王忠建 組員： C9635080 翁雨薇 財務金融系 四年乙班 第 一 組 指導教授：王忠建 組員： C9635080 翁雨薇 C9635085 吳育潔 C9635086 鄭喻庭 C9635095 林佳宜 C9635106 蔡佳慧
ANS：不動產估計之價格種類包括： （一）、依不動產估價技術規則規定，估計之價格種類包括 那幾類？試就其定義分別加以解釋，並舉例說明之。 一、正常價格 二、限定價格 三、特定價格 四、特殊價格 五、正常租金 六、限定租金 七、地政機關地價種類
估計價格種類包括正常價格、限定價格、特定價格及特殊 價格。上述四種價格係以市場性與否做區分，有成交可能者 即為具市場性。四種價格分述如下： 一、正常價格： 定義：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方， 依專業知識、謹慎行動，且不受任何脅迫，經適 當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並 以貨幣金額表示者。 說明：如出國急售者原無意願賣屋，既急迫亦未先委託 估價故對定價不夠謹慎，急於資金回收之脅迫下， 未適當行銷，對買方殺價無時間與其議價而倉促 出售，該成交價格低於市場水準，即非合理價值。
二、限定價格： 定義：指具有市場性之不動產，在下列限定條之下形成 之價值，並以貨幣金額表示者： 說明：可見限定條件原意為此市場性不動產之交易當事人， 其身分及市場受限定。依前例言，如房客或欲與毗鄰 土地進行合併分割之地主，其交易價格方有限定之特 殊性。反觀若為其他無限定利益關係之其他眾多等三 者，成交之價格可能回到正常價格。 限定條件 舉 例 1.以不動產所有權以外其他權 利與所有權合併為目的者。 如房東賣房子給房客，或地主向承租人買回租賃權之價格。 2.以不動產合併為目的者。 如為使土地做大面積整體利用而購買毗鄰土地之價格。 3.以違反經濟合理性之不動產 分割為前提者。 如土地分割出售後剩餘土地單價降低，該出售土地之價格。
三、特定價格： 定義：指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值， 並以貨幣金額表示者。 說明：估價條件含有不確定性，則以特定條件敘明。特定條件 舉例而言，指尚未實現，但基於法令、財務、市場、規 劃等可行性分析之開發營運計畫條件。實際情形則須由 不動產估價師計應用特定價格時，確實敘明該特定條件 。 比較法第23條所舉11種情況存在（如急買急賣等）時， 則偏向於尚待調整為正常價格之價格，請留意以免誤用。 「不動產估價，應註明其價格種類；其以特定價格或限 定價格估價者，應敘明其估價條件，並同時估計其正常 價格。」
四、特殊價格： 定義：指對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金 額表示者。 舉例：如學校、公園等公益設施，或不以成交為目的之資產 評估之公用不動產價格，如總統府。
除了四種價格種類外，租金種類有正常租金與限定租金兩種。 五、正常租金： 定義：指具有市場性之不動產，於有意願之租賃雙方，依專 業知識、謹慎行動，且不受任何脅迫，經適當市場行 銷及正常租賃條件形成之合理租賃價值，並以貨幣金 額表示者。 說明：正常租金與正常價格要件相同，差異在其係評估合理 租賃價值，以貨幣金額表示租金。新訂租賃契約之新 訂租金，一般即以正常租金估價。 六、限定租金： 定義：指基於續訂租約或不動產合併為目的形成之租賃價值， 並以貨幣金額表示者。 舉例：對續訂租賃契約之租金估價，或如為使土地做大面積 整體利用而承租毗鄰土地之租金估價，即為限定租金。
七、地政機關地價種類： 為使不動產估價之價格種類，與地政機關不同價格做一對照 ，整理如下： 用 途 平均地權條例 土地法 政府查估之地價作為地主申報地價之參考 公告地價 標準地價 地主向政府申報之地價 申報地價 依法登載於地價冊之地價 法定地價 地方政府編製土地現值表之地價 公告土地現值 徵收補償加成比照標準 一般正常交易價格（土地徵收條例）
（二）、何謂直接資本化法？何謂折現現金流量分析？試分 別列出計算公式加以說明。 ANS： 一、直接資本化法： 定義：直接資本化法，指勘估價的未來平均一年期間之 客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本 化率或折現率推算勘估標的價格之方法。 公式如下：
公式推導：
二、折現現金流量分析： 定義：折現現金流量分析，指勘估標的未來折現現金流 量分析期間之各其淨收益及期末價值，以適當折 現率折現後加總推算勘估標的價格方法。折現現 金流量分析，得適用於以投資為目之不動產投資 評估。 公式如下：
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