指導教授:莊翰華教授 組員:黃星憲、梁恩滔、施琥燦、張祖鈞 由台灣都市土地使用化探討住宅區空地現象 指導教授:莊翰華教授 組員:黃星憲、梁恩滔、施琥燦、張祖鈞

目錄 摘要 第一章 緒論 第二章 文獻回顧 第三章 住宅區空地現象 第四章 住宅區空地在都市土地使用規劃面上 之成因與空地處理 第五章 結論與建議 目錄

台灣都市計畫區中常可發現有住宅區空地，這些空地的存在造成土地市場的 不健全，且成為都市中藏汙納垢的角落，而若空地面積龐大且分布不均也代 表著都市發展的不均衡。在台灣都市計畫區中，住宅區計畫面積一直增加， 實際人口的增加卻經常低於這數值，產生空地是在所難免。 為什麼有這些空地呢?本論文由都市土地使用規劃的面向坦討住宅區空地的 產原因，運用專家所提出的土地使用規劃塞局觀點來探討這個問題。 面對這些空地要如何處置呢?本論文提出「改進都市計畫作業」、「改良都 市計畫審議組織」與「空地自治管理」三點，期望能對於都市住宅區空地現 象的緩和有所幫助。 摘要

規劃界憑藉著相沿成習的理念與方法，可以說是以「量產」的方式，多年來 製作出一本本的都市計畫書，為台灣劃設了上百個計劃區，期待的就是改善 生活環境，但真的實現了嗎? 第一章 緒論

「住」一直是人類所注重的事情，雖現今不像古時需躲避毒蛇猛獸，但是 需要遮風避雨與繁衍教養下一帶的場所，所以住宅的問題仍然鄉但收關切。 土地使用之源是土地使用規劃，當都市中出現空地時，土地使用規劃亦當需 要檢討 第一章 第一節 研究動機

本文將由土地使用規畫面探討住宅區空地現象，並試圖尋求相關對策，已出 裡這些象徵都市發展不均、造成土地使用未至理想的住宅區空地 研究目的: 研究住宅區空地現象:利用都市及區域發展統計資料配合實地前往計畫區調 查，試圖描述住宅區空地現象 探討住宅區空地在都市規畫面之成因:　運用土地使規劃賽局的觀點，分規 劃規則與規劃的參與者兩個角度去研討台灣都市土地使用規劃面向如何引 起住宅區空地現象的產生 探討住宅區空地的對策:試擬有關住宅區空地的相關對策，其中也有對於台 灣都市規劃的建議，提供相關單位參考 第一章 第一節 研究目的

第一章 第二節 研究對象與範圍 研究對象: 研究範圍: 研究對象是空地而空地又可分為停止使用，可用而未用的類型，本論文的空 地主要是指「可建築使用而限制不予利用之土地」及可用而未用之類的空地 研究範圍: 基本上是以台灣地區的各個都市計劃區為研究範圍，探討住宅區空地現象， 探尋其成因，並建議對策。本研究選取台南縣作為進一步觀察的地區。 第一章 第二節 研究對象與範圍

第一章 第三節 研究流程 研究動機與目的 研究方法與內容 研究範圍之選定 文獻回顧 相關數據資料蒐集 理論架構之建立 文獻佐證 訪談 空地在規畫面上的成因 空地現象之對策 結論與建議 第一章 第三節 研究流程

第二章 第一節名詞定義 空地 空地種類 純粹空地 視為空地 空地類型 發展後所留下的畸零小地 無發展可能的空地 由一些法人保留的空地 為投機而持有的空地 為機關保留的空地 第二章 第一節名詞定義

都市蛙跳發展行政院經合會(1967) 內容: 原因: 名詞定義 都市中心地區原應高度發展的地區，仍有不少地空而不用或未盡其利，常有若干塊 地的空地，甚至曠廢一整個區域，阻礙了中心地區的正常發展，增加公共設施負擔， 導致市容不整，同時也減少土地之正常供應。 原因: 主要原因是土地所有者等待時機、待價而沽，或者是公有土地，因為管理機關之無 能或其他產權問題而棄之不加利用。 名詞定義

第二章 第二節 空地成因 國 國 外 內 1.地主預估土地價格將會暴漲 2.地主財力不足 3.土地面積過小 4.土地共有人過多 5.土地產權有糾紛 6.土地上有違章建築 1.遺留的土地 2.無法開發的土地 3.公司保留地 4.投機使用的土地 5.公共團體保留地 國 外 國 內 主要原因:都市地價隨者人口增加與都市 發展而逐漸上升，導致老舊建築物價值與 高昂地價比例不相當，而為低度利用土地。 普遍原因:1.經濟結構與區位的改變 2.土地市場失靈3.所有權限制4.地方當局的政策 特殊原因: 1.產業衰退2.公共事業公司關閉3.實質的限制 第二章 第二節 空地成因

第二章 第二節 空地的利弊 利-發揮休閒功能、做為防災避難使用、綠化使用、環保使用 弊-土地的浪費、公共設施的浪費、破壞供需平衡、養成不勞而獲的惡習、 破壞都市整體發展 第二章 第二節 空地的利弊

第二章 研究架構

一、都市計畫區面積與人口數 二、都市計畫土地使用面積及計畫人口變遷 第三章 第一節 台灣地區情況

在探討住宅區空地的成因與對策之前，先觀察目前台灣地區的空地現象。本 章以統計資料呈現台灣都市計畫區內可能形成大量空地的傾向 第三章 第一節 台灣地區情況

第三章 第一節 台灣地區情況 台灣人口地區都市計畫區面積與人口數 年度 總人口 都市計畫區數及計畫人口 都市計畫區面積(站台灣總面積%) 都市計畫區實際人口數(站台灣總人口%) 1975 16.149.702 252 從缺 2.064.87 (5.7%) 9.721.474 (60.2%) 1980 17.805.067 327 17.126.200 3.005.92 (8.4%) 12.325.200 (69.2%) 1985 19.258.053 401 19.287.300 4.131.84 (11.5%) 14.065.500 (73%) 1990 20.359.403 424 21.315.800 4.355.65 (12.1%) 15.589.700 (76.6%) 1995 21.304.181 440 23.627.900 4.401.18 (12.2%) 16.310.300 2000 22.216.107 443 24.063.502 4.429.24 (12.3%) 17.310.583 (77.9%) 2005 22.689.774 447 25.254.433 4.516.87 (12.5%) 17.873.881 (78.8%) 第三章 第一節 台灣地區情況

第三章 第一節 台灣地區情況 都市計畫土地使用面積及計畫人口變遷 年度 住宅區面積增量 商業區面積增量 公共設施用地面積增量 都市計畫區內人口密度 都市計畫區內年底人口數增量 都市計畫區面積增量 都市計畫區數增量 計畫人口數增量 1975 從缺 4.708.00 1980 4.100.00 2.603.726.00 94.105.00 75.00 1985 7.573.12 767.28 13.184.46 3.404.00 1.740.300.00 112.592.00 74.00 2.161.100.00 1990 2.251.53 376.86 8.355.88 3.579.00 1.524.200.00 22.381.00 23.00 2.028.500.00 1995 -2.435.29 44.49 17.365.09 3.706.00 720.600.00 4.553.00 16.00 2.312.100.00 2000 1.442.56 614.27 -8.278.01 3.908.00 1.000.283.00 2.806.00 3.00 435.602.00 2005 384.77 396.65 4.595.18 3.957.00 563.298.00 8.763.00 4.00 1.190.931.00 第三章 第一節 台灣地區情況

由台灣都市計畫發展歷程來看，台南 縣曾是台灣地區實施都市計畫處數繁 多的地方，在1980年代還曾經列進全 台前五名，當時是以27個都市計畫區 發布實施與台北縣、高雄縣、屏東縣 與彰化縣並列最多。 第三章 第二節台南縣情形

第三章 第二節台南縣情形 都市計畫土地使用面積及計畫人口變遷 。 年度 住宅區 面積増量 商業區 面積增量 公共設施用地面積增量 都市計畫土地使用面積及計畫人口變遷 。 年度 住宅區 面積増量 商業區 面積增量 公共設施用地面積增量 都市計畫區內人口密度 都市計畫區內年底人口數增量 都市計畫區面積增量 都市計畫區數增量 計畫人口數增量 1975 從缺 1980 2,316.00 203,074.00 -61,898.00 14.00 1985 422.83 50.13 410.48 2,469.00 61,700.00 1,132.00 1.00 168,500.00 1990 85.73 -3.84 140.64 2,001.00 41,200.00 7,498.00 2.00 243,300.00 1995 76.11 20.91 -93.70 2,153.00 46,500.00 -10.00 -1.00 38,700.00 2000 91.27 9.20 195.28 2,407.00 85,977.00 328.00 45,200.00 2005 111.00 19.30 840.63 2,122.00 11,712.00 3,614.00 3.00 186,000.00 第三章 第二節台南縣情形

第三章 第三節都市計畫區內狀況 大內都市計畫區 本計畫之住宅區以現有聚落住宅用地為 基礎向西酌予擴大劃設，以鄰里單元規 劃原則，適當劃設住宅街廓，舊有住宅 用地因建物密集，則利用既有巷道或空 地劃設出入道路及人行步道，以減少拆 除建築物。 第三章 第三節都市計畫區內狀況

在實際前往都市計畫區調查空地之部分，大內都市計畫區中空地多半位於都 市計畫區的外圍，老舊聚落中的空地常面積小且不多見。整體來說，空地量 並不多，但此計畫區中也極少營建行為進行，亦少見新建的房屋。都市處於 發展停滯甚至衰退的狀態。 第三章 第四節小結

第四章 第一節住宅空地在都市土地規劃上成因 台灣都市土地使用規畫制度習性 地方權力結構 第四章 第一節住宅空地在都市土地規劃上成因

第四章 第一節住宅空地在都市土地規劃上成因 台灣城鄉發展內外部環境 第四章 第一節住宅空地在都市土地規劃上成因

第四章 第一節住宅空地在都市土地規劃上成因 地方權力結構對都市空間形塑模式之演變 1945-1960 1961-1977 第四章 第一節住宅空地在都市土地規劃上成因

第四章 第一節住宅空地在都市土地規劃上成因 地方權力結構對都市空間形塑模式之演變 1978-1987 1988-迄今 第四章 第一節住宅空地在都市土地規劃上成因

第四章 第一節住宅空地在都市土地規劃上成因 問題 1.依賴經濟發展的住宅危 機成為地方派系炒作的機 會 2.鬆散的土地管理與都市 計劃體系 第四章 第一節住宅空地在都市土地規劃上成因

第四章 第一節住宅空地在都市土地規劃上成因 依照回顧台灣經濟都市發展大事之歷史背景，並且搭配訪談有多年經驗的規 畫人員得之1950年代之前，是國民政府威權統治時期，規劃師憑意志、經驗 作計畫，對都市規劃的概念，就是把土地與人口值規劃多，以因應不確定的 都市未來發展；1960年代，台灣經濟開始發展，都市人口增加，用地需求增 加，但計畫人口與土地無法配套在一起；1970年代後，在都市計畫法第二次 修法加入容積率管制之後，經過多次摩合實作，逐漸在各都市計劃區的通盤 檢討作業中進行容積率管制，自此規劃師才能精確的掌握計畫人口與計劃土 地的配合關係。 第四章 第一節住宅空地在都市土地規劃上成因

改進都市計畫作業 改良都市計畫審議組織 空地自治管理 變相土地使用規劃賽局 第四章 第二節住宅區空地現象之對策

依都市土地使用規劃賽制架構，在土地使用規劃參與者影響住宅空地，產生 原因方面。台灣土地規劃賽制中，地方派系代表的利益團體運用都市規劃規 則的瑕疵，加上自身得手段，將其他都市土地規畫者:政府、市場拉攏過來， 導致土地使用規劃賽局不均衡，規劃預期常往部優質的方向前進，其中一後 果就是空地閒置帶有利可圖才開發，影響市場整體開發時序。 第四章 第二節住宅區空地現象之對策

依據傳統專家式的都市規劃，在建構土地使用分區內容和實施土地開發制度 (如市地重劃)，往往顯得資訊有限而做出有限理性的決策與方案。當許多想 極大化自利激動的地主，經常偏離都市計畫的約束時，實務上就會呈現土地 使用不連續、片段或破碎，這對都市發展和財政資源的配置效率通常會有不 利的影響，這個課題值得透過實證研究來了解未來可調解的土地使用方向與 內容。 第四章 總結

都市土地規劃制度習性 規劃師對於當地的基本資料並不了解 對策 注意彈性治理與辯論式規劃的導入 第五章 結論與對策

第五章 結論與對策 地方權力結構 對策 土地被有心人士當作利益工具 將部門內部整理好 健全各級都委會的制度功能 結合中央對地方的補助政策 建立環境規劃與審查的講習制度 把所有過程公開透明化 第五章 結論與對策

其他原因 有過境道路經過與位在產經政策的範圍內 對策 進行空地自治管理，地方自訂條例 第五章 結論與對策

THE END