服務業行銷探討 房屋仲介從業人員之服務品質、消費者搜尋成本與顧客滿意度對顧客忠誠度之影響 指導教授：胡凱傑博士 學生: 00753009 陳建州 00753014 林文正

大綱 前言 文獻回顧與假設之建立 研究設計 實證結果分析 結論

前言 吳朝發 (民87) 指出直至1971 年始有所謂的房屋介紹人的正式行 業，公開代客買賣房屋，縮減交易雙方之搜尋、議價及協商成本， 後續因市場需求與發展潛力頗大，繼而促使房屋仲介業 (housing broker industry) 之崛起及發展。 房屋仲介公司 ，早期只負責傳遞買賣雙方交易的訊息，以促成交 易為主要工作；近來已發展成給予顧客貼心的服務品質、減輕買賣 方的搜尋成本以提高顧客的忠誠度與滿意度為主。

文獻回顧與假設之建立(1/2) 服務品質、顧客滿意度與顧客忠誠度關係之探討 1. 服務品質與顧客滿意度之關係： 1. 服務品質與顧客滿意度之關係： Anderson and Sullivan(1993) 提出由服務品質到顧客滿意度的因 果關係。 2. 服務品質與顧客忠誠度之關係： 葉華容 (民90) 提出服務品質可作為顧客關係與忠誠度的中介變數； 服務品質與顧客忠誠度有顯著正向關係。 顧客滿意度與顧客忠誠度之關係： 文獻支持顧客滿意程度與顧客的再購行為有密切的關係，即對產品 感到滿意的顧客，會重複購買而表現出品牌忠誠的行為 。

文獻回顧與假設之建立(2/2) 搜尋成本、顧客滿意度與顧客忠誠度關係之探討 1. 廖仲仁、張金鶚 (民93) 研究假說中提到透過仲介服務的功能，可以使得購屋者獲取較多的市場資訊，進而降低搜尋成本而減少價格貼 水，但研究結果指出此假說是不顯著。 2. 周美伶、張金鶚 (民94) 研究證實仲介服務對於搜尋期間有明顯之影響，研究顯示選擇仲介服務之購屋者搜尋期間會拉長，有仲介服務者搜尋期間反而較自行搜尋者耗費時間 。 　假說之建立 H1 服務品質愈高，則預期顧客滿意度亦愈高。 H2 服務品質愈高，則預期顧客忠誠度亦愈高。 H3 顧客滿意度愈高，則預期顧客忠誠度亦愈高。 H4 消費者自行搜尋房屋之成本愈高，則預期對仲介公司之滿意度亦愈高。 H5 消費者自行搜尋房屋之成本愈高，則預期對仲介公司之忠誠度亦愈高。

研究設計 (1/4) 研究架構： 本研究架構 (如圖1) 是參酌Woodside et al. (1989) 之研究架構 ，除了探討服務品質的五個構面 (分別為有形性、可靠性、反應性 、保證性及關懷性)，對顧客滿意度與顧客忠誠度的影響。

研究設計 (2/4) 服務品質 1. 有關仲介業服務品質之研究，皆以PZB 模式（於1985年由英國劍橋 大學的三位教授Parasuraman，Zeithaml and Berry）所提出的服務品 質概念模式為主軸來進行探討。 2. 本文依循SERVQUAL 量表作為服務品質，參酌現況進行量表之調整 ，並測驗信度及效度，以分析量表之穩定性及有效性。 3. 本研究以PZB 的「SERVQUAL」量表，為其服務品質的問卷題目 ，其五個構面分別為有形性、可靠性、反應性、保證性 、關懷性 。 搜尋成本 本研究採用王唯鳴 (民90) 參酌Lynch and Ariely (2000) 的分類方式將 搜尋成本分成直接成本與間接成本，以探究其搜尋成本的投入。

研究設計 (3/4) 顧客忠誠度 本研究採用Kristensen et al. (2000) 所提出的衡量顧客忠誠度的三個 指標(包括顧客的再購意願、向他人推薦公司或品牌意願和顧客交叉 購買的意願)，而由於房屋仲介業並無顧客交叉購買之特性，故僅就 其前兩項為衡量的問項。 顧客滿意度 本研究乃採用Singh (1991) 所提出的以多重的構面來衡量顧客的滿 意度。以整體滿意度為應變數，以各產品屬性的滿意度為自變數來 建立迴歸模型，以瞭解產品屬性和整體滿意度間的關係。

研究設計 (4/4) 效度分析 請具有不動產專業知識之學者及研究生針對問卷裡的文句敘述給予 建議，依其意見加以修改成較適當的用語。再商請30 位擁有房屋仲 介業經驗者為對象，依其意見修改問卷後進行正式問卷調查 。 信度分析 本研究問卷共發放530份，回收283份， 有效回收252份，有效回收率為47.5%。 可容忍誤差d =0.06，顯著水準α=10%， 即在90%的信賴水準下求得所需之 樣本數n=188。本研究實際回收有效 樣本數為252份，符合前述n必須大於 188個觀察值。

實證結果分析(1/5) 描述性統計分析 服務品質問項之「實際感受」與「 預期程度」之差距，t 檢定之P 值 為<0.05代表此差距有顯著差異，此 即表示「實際感受」與「預期程度 」之間有顯著差異，其在問項中大 部分皆有其顯著的差異性。服務品 質23 題的問項皆為實際感受平均數 大於預期程度平均數，且大多數呈 現顯著性之差異，此可能原因為房 屋仲介業所給予消費者的服務，超 乎消費者所期望的。

實證結果分析(2/5) 因素分析法 1. 因素分析是要將眾多的衡量變數，濃成 為少數幾個有意義的因素或構面。本研究 　因素分析法 1. 因素分析是要將眾多的衡量變數，濃成 為少數幾個有意義的因素或構面。本研究 使用主成份分析法及最大變異法來進行分 析，而因素或構面個數的決定，主要依據 原則為特徵值須大於1，方視為一因素或 構面 (邱皓政，民94) 。 2. 服務品質原本為五個構面，本文經由因 素分析(Bartlett 、 KMO)結果顯示，可以 萃取出四個主要的因素，分別命名為可靠 性、保證性、同理心、有形性 。 3. 搜尋成本、滿意度、忠誠度各萃取出 一個主要因素。

實證結果分析(3/5) 買賣雙方、曾經是否委託對於服務品質、消費者搜尋成本、滿意 度與忠誠度之差異分析：獨立樣本T檢定。

實證結果分析(4/5) 影響顧客忠誠度之路徑分析 1. 本研究以路徑分析方法來分析服務品質 (可靠性、保證性、同理心、有形 1. 本研究以路徑分析方法來分析服務品質 (可靠性、保證性、同理心、有形 性)、搜尋成本、顧客滿意度、買賣雙方、曾經是否委託與忠誠度之關係。 2. 就買賣雙方而言，買方對房屋仲介之顧客忠誠度高於賣方，其可能緣為 在成交時，買方所常支付之佣金比例較少 (一般為1%) 所致，而賣方大約要 支付4%的佣金費用。 3. 顧客滿意度愈高，其可預期顧客忠誠度亦愈高，此結果符合假說H3 。 4. 搜尋成本愈高，則對於仲介公司之忠誠度亦愈高，此結果符合假 說H5 。 5. 服務品質之同理心對顧客忠誠度的影響是反向變動，假說H2 並未完全的 得到證實。 6. 服務品質之可靠性、保證性、同理心、有形性及搜尋成本為自變數，顧客 滿意度為依變數，其假設H1 、H4成立。

實證結果分析(5/5) 　結果可獲知可靠性、保證性、有形性對於顧客忠誠度並沒有明顯的直接影響效果，但具有顯著的間接影響之效果，而服務品質之同理心和搜尋成本對於顧客忠誠度具有顯著的直接影響效果與間接效果。

結論 透過顧客滿意度而顯著影響顧客忠誠度，其效果較服務品質之四構面及搜尋成本直接對顧客忠誠度之影響效果更佳。 買方對房屋仲介業之顧客忠誠度顯著高於賣方。 買賣雙方對房屋仲介公司的服務品質、滿意度、忠誠度、消費者 　 搜尋成本的影響並不顯著。 路徑分析結果顯示，搜尋成本預期透過顧客滿意度而顯著影響顧 客忠誠度，同時搜尋成本亦會直接影響顧客忠誠度。 「曾經是否委託」方面只有服務品質中之「同理心」、「有形性 」與「可靠性」三個構面有顯著性的差異。