Option Adjustable-Rate Mortgage（Option ARM） 第11章 選擇性還款指數型房貸 Option Adjustable-Rate Mortgage（Option ARM）
大綱 概論 選擇性還款指數型房貸質之介紹 選擇性還款指數型房貸之優點 選擇性還款指數型房貸之風險 結論
指數型房貸之簡介 指數型房貸（Adjustable-Rate Mortgage, ARM）是指貸款利率會隨著市場指標利率（Index Rate）定期調整，其利率等於指標利率加上固定加碼幅度 台灣最常見的指標利率是以中華郵政或國內某幾大行庫定儲利率平均值為基準值；美國貸款市場一般較常使用倫敦銀行間拆放款利率（LIBOR）和一年期國庫券票面利率
指數型房貸之簡介 指數型房貸的利率風險較小，主要目的在於風險移轉，因為貸款契約利率可隨時調整，金融機構得以將部分利率風險移轉給借款者，緩和借貸雙方的損失 契約利率的訂價較公平而透明，與傳統以基本放款利率計價的固定利率住宅抵押貸款相比，消費者可獲得更為合理且更貼近市場的利率
選擇性還款指數型房貸之介紹 選擇性還款指數型房貸（Option Adjustable-Rate Mortgage, Option ARM）是指借款者可依當月償債能力，選擇最合適的付款金額，亦即可自由選擇每個月的償還方案 初始利率（Initial Interest Rate or Start Rate）通常較市場利率低，優惠幅度從1.25%到3.95%，取決於貸款成數之高低，此優惠期（Introductory Period）為期一年 貸款期間利率上限（Lifetime Cap）之限制
選擇性還款指數型房貸之介紹 調整期間利率上下限（Periodic Cap）之限制，亦即當利率變動而調整時，不可超過前一年利率的7.5% 例外情形： 1. 貸款重算（Recast），確保貸款能被充分攤提 2. 負攤提 （Negative Amortization），貸款剩餘金 額不可超過原貸款總額之上限，一般上限為 110%到125%之間
選擇性還款指數型房貸之選擇方案 第一年的月付款金額以初始利率計算 每12個月重新計算調整付款金額 負攤提現象 月付額為所有方案中最低者 Option 1：最低付款額度（Minimum Payment） 第一年的月付款金額以初始利率計算 每12個月重新計算調整付款金額 負攤提現象 月付額為所有方案中最低者 需與以30年充分攤提付款為基準之影子付款額（Shadow Payment）作比較
選擇性還款指數型房貸之選擇方案 月付額之計算法則 影子付款額大於前一期的最低付款額度 新的支付額將會增加7.5% Option 1：最低付款額度 月付額之計算法則 影子付款額大於前一期的最低付款額度 新的支付額將會增加7.5% 影子付款額小於前一期的最低額度付款 新的支付額將由影子付款額取代 貸款重算、負攤提達上限 新的支付額亦由影子付款額取代
選擇性還款指數型房貸之選擇方案 每個月的付款金額只包括利息部份 本金在前幾年並無償還，而是在到期日才一併結算 Option 2：純利息付款（Interest-Only Payment） 每個月的付款金額只包括利息部份 本金在前幾年並無償還，而是在到期日才一併結算 若純利息付款之額度小於最低付款額度付款時，此選擇權將不存在
選擇性還款指數型房貸之選擇方案 以30年為貸款期間而充分攤提之數額 按照時程表定期攤提 較穩定的付款方案 Option 3：30年充分攤提付款 （Fully Amortizing 30-Year Payment） 以30年為貸款期間而充分攤提之數額 按照時程表定期攤提 較穩定的付款方案
選擇性還款指數型房貸之選擇方案 以15年為貸款期間而充分攤提之數額 還款時程比30年充分攤提付款快一倍左右 Option 4：15年充分攤提付款 （Fully Amortizing 15-Year Payment） 以15年為貸款期間而充分攤提之數額 還款時程比30年充分攤提付款快一倍左右 比30年充分攤提付款省多於一倍之利息
選擇性還款指數型房貸之優點 有利於所得波動者 財務運用靈活 首付比例低，增進房屋普及率 月收入波動較大，ex：保險業務員 有信心其所得將隨著時間而增加 財務運用靈活 持有資產時間短暫或只打算作短期投資 首付比例低，增進房屋普及率
選擇性還款指數型房貸之風險 當前期月付額越低時，未償還本金餘額超過期初貸款額度的機率將越高 負攤提之風險 當前期月付額越低時，未償還本金餘額超過期初貸款額度的機率將越高 惠譽評等公司估計，申辦選擇性還款指數型房貸之借款者中，多達80%選擇最低付款額度，大約有50%的案件會進入負攤提程序
選擇性還款指數型房貸之風險 潛在因素包含三點：指標利率、第一年之初始利率以及調整負攤提之付款額度 付款衝擊之風險（Payment Shock） 潛在因素包含三點：指標利率、第一年之初始利率以及調整負攤提之付款額度 突如其來的付款衝擊容易造成借款者無法負荷而違約，在利率上升期間更容易發生
結論 選擇性還款指數型房貸為市場上新興的貸款方式，賦予貸款者在現金管理方面更多的掌控能力，近幾年在美國非常受到社會大眾青睞，但其中隱含之潛在風險亦值得注意 就台灣市場而言，選擇性還款指數型房貸之特性適合於台灣的產業結構，只要借貸雙方運用得當，應該能為台灣投資市場以及房屋市場投注新氣象