台北市中正區、南港區市民運動健康中心興建營運移轉（BOT）案

一、緒論

計畫緣起 台北市政府為改善本市嚴重不足之運動與休閒空間、培養市民良好之運動習慣並增進維持市民交流互動關係，市政府擬甄選民間機構投資興建並為營運，營運期間屆滿後，移轉該建物之所有權予台北市政府之方式，分別於中正區與南港區興建市民運動健康中心各乙座，以提供市民運動與學習之場所，並可利用場地舉辦各類藝文活動、展覽與集會，達到豐富市民生活內容、提高生活水準與品質、增進身心健康之目標。

計畫目標 以市政府立場而言:提供市民運動休閒空間，提昇市民生活內容與水準。 以市民立場而言:滿足市民運動與休閒需求，培養良好運動習慣，增進市民交流互動關係。 以投資經營者而言:引進企業化、多樣化經營方式，增加市民使用誘因，達到最佳投資效益。 是以本計畫主要之目標係評估市民運動健康中心以BOT方式進行之可行性，俾使本案順利完成相關之民間投資招商作業。

計畫範圍 本計畫之空間範圍主要有兩處，一為位於中正區介於仁愛路與信義路間之東門游泳池現址;另一為位於南港區玉成街東側南港南隆鋼鐵工廠都市計畫回饋土地中之機關用地，範圍示意圖如附圖，其中中正區東門游泳池，基地面積3,760平方公尺，而南港區南隆銅鐵廠機關用地面積則有3,945平方公尺。

中正區運動建康中心預定地

南港區運動建康中心預定地

計畫內容 本計畫首先將瞭解台北市中正區與南港區市民運動健康中心之發展計畫及其規劃空間主要之用途、規模等，並進一步探討分析區民實際之需要;及蒐集回顧相關設施進而比較分析；然後針對運動健康中心分析評估民間投資廠商之經營模式，包括財務、法律、土地取得、市場需求之可行性分析，並研訂市政府與投資廠商間之權利與義務，及未來民間招商之方式，以期順利推動本案之執行。

土地使用 本計畫兩處用地依據台北市土地使用分區管制規定，中正區東門游泳池現址係為公共建築用地，而南港區玉成街東側南隆銅鐵工廠都市計畫回饋土地則編訂為機關用地，兩基地建蔽率皆為40%，而容積率則為400%。

二、背景探討

社經資料

北部區域相關案例探討

空間規劃

三、市場及功能界定

區域市場界定 休閒遊憩設施主要使用對象為休閒者，而目前國人多以戶外型態之休閒遊憩系統為主，由於近年來經濟快速成長與人口都市化，因此促成民眾於假日湧向近郊甚或其他縣市之遊憩區，亦形成旅遊休憩品質相對下降;以台北市而言，如近郊之陽明山國家公園等皆經常於假日時段人車壅塞，致使無法真正達到休閒遊憩之功能。

區域市場界定(續) 正因如此，部份民間企業興起於都會區內興建運動休閒健康中心，改變民眾假日休閒習慣，甚至提供多樣化、多功能之設施，滿足不同階層民眾之需求，進而走向以家庭化、共享化為主要訴求;面對國民休閒遊憩方式改變之趨勢，以及休閒時間日益受到重視的情勢，於各行政區設立市民運動休閒中心，結合現有之教育設施，如各級學校、市立圖書館或其他社教場館，提供市民良好之休閒

區域市場界定(續) 因此有關中正區與南港區市民運動健康中心未來之發展應朝下列方向進行: 提供市民豐富多樣化且高水準之各項運動與休閒娛樂活動，推展全民運動與藝文活動。 提供豐富之休閒活動場所，提昇市民活動品質，並加強行銷企劃與硬體設施擴充及更新，提昇服務水準。 加強推動非假日休閒推廣活動，鼓勵並吸引市民多利用非假日時段從事休閒活動。 提供大型集會場所、展覽空間，全面提昇文化與產業活動品質。

功能定位 於初步預定之市場需求規模下，為可以達到所期望之消費市場，讓市民運動健康中心具有足夠吸引力，以吸引市民善加使用，進而促使民間投資招商順利推動，故在未來開發之功能與品質方面，必須考量其定位。綜觀基地現況分析與相關民間營運案例蒐集，初步提出三點功能定位構想: （一）都會休閒遊憩功能。 （二）藝文活動、展覽服務功能。 （三）運動健身使用供能。

四、財務分析

營建工程經費

分析假設條件

營業營業費用假設 l﹒一般管理費以營業收入的4.5%為計算。 2.薪資以營業收入的7.0%為計算。 3.廣告行銷費以營業收入的3.0%為計算。 4.水電燃料費以營業收入約5.0%為計算。 5.工保全費以營業收入的2.0%為計算。 6.維護費以營業收入的4.0%為計算，。 7.營業稅以營業收入的5.0%為計算。 8.建築保險費以建物及設備工程成本的0.33%為計算。 9.開辦費用於營運後，依稅法規定分5年攤提。 10.利息費用按年息8.0%計算。 11.營利事業所得稅以25%列計。

五、探討評估

探討評估方案 其地下室工程費均包含在建物建造費內，其停車位每位80萬元似可去除。 建物設備建造價應區分為土建部份及設備部份，土建部份以後移轉不算折舊費，每坪以5萬計，而設備則以使用年限10年，採每年分別攤提費用以為重置費用。 為考量特許公司風險以開放式經營，惟回餽該區居民戶籍地區民5折優待，而其需求特許公司提出1/2給予，惟居民需前一日預定。

預估損益表(原方案)

預估損益表(續)

預估損益表(續)

預估損益表(修正方案)

預估損益表(續)

預估損益表(續)

方案比較 原方案 TOTAL COST =560000 SLR=1.301 NPV=728781 IRR=32.1% 修正分案 =360000 SLR=1.46 NPV=525956 IRR=36.2%

結論 將工程費之造價趨於現價。 讓特許公司之營運範圍不爰行政區之限制，降低營運風險。 設備重置每十年更新以符實際，每年攤提以利率變動，並於移轉前可設備重置後再移轉。 對該區住戶可以5折優待以為回饋，避免抗爭。