FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 第12章 物业管理 本章学习要求 1.掌握物业管理的基本内容； 2.熟悉物业管理的基本概念，特征与物业类型，不同物业类型的管理方式及要求，物业管理费用与住宅专项维修基金； 3.了解物业管理的产生与发展，物业管理的原则和作用，业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业，不同物业类型的管理方式。

FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 12.1 物业管理概述 12.1.1物业管理的产生和发展 12.1.2物业管理的基本概念、特征与物业类型 （1）基本概念 物业 是指已经建成的各类房屋以及与之相配套的设备、设施、场地、庭院和相关的建筑地块. 物业管理 业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI （2）物业管理的基本特征 1 物业管理的服务对象和房屋内容决定了物业管理的社会化，是房地产行业的重要组成部分，也是服务业的重要组成部分。 2 分工和专业化是现代经济发展的主要推动力之一，是物业管理的基本特征。 3 现代物业管理区别于传统的房屋管理的根本特征是，现代物业管理是一种市场化的行为，是房地产市场改革和发展的产物。 社会化 专业化 市场化

FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 12.1.3 物业管理的原则和作用 （1）物业管理的原则 以人为本、服务第一的原则 社会化原则 企业化、经营型原则

FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI （2）物业管理的主要作用 a.促进国民经济发展； b.促进房地产投资效益提高； c.有利于完善城市功能，树立良好的城市形象； d.改善投资环境，推动外向型经济发展； e.有效延长物业使用年限，充分发挥物业的整体功能； f.促进物业的保值增值。

FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 12.1.4物业管理的主要阶段 策划阶段 准备阶段 启动阶段 中止阶段 日常运作阶段

FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 12.1.5业主、业主大会与业主委员会 （1）业主及其权利义务 业主一般指物业所有权人，包括房屋的所有权人和土地使用权人，使物业管理服务的对象。业主的基本权利包括拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业服务企业按照物业管理和谈提供相应的管理和服务的权利。

FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI （2）业主大会与业主委员会 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会从全体业主中选举产生，实行业主自治和专业化管理相结合，是业主参与和实现民主管理的组织形式。

FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 12.1.6物业服务企业 物业服务企业是具有法人地位的经济实体。我国现阶段，物业服务企业的组建方式主要包括由原来的房管部门转制而来、房地产开发商自行组建、独立的物业服务企业等三种形式。 （1）业主、业主委员会与物业服务企业的关系； （2）物业服务企业与房地产开发企业的关系。

FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 12.2物业管理基本内容 12.2.1房屋修缮管理 （1）房屋修缮的概念 1.房屋修缮管理 （2）房屋主体的构成和管理 （3）房屋的修缮

FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 12.2.2物业共用设备、设施的管理 （1）物业共用设备、设施的分类 物业共用设备、设施是对一个物业管理区域内的共用设备、设施的简称，包括房屋建筑物内和室外的设备、设施，它是物业重要的组成部分。 （2）物业共用设备、设施管理的内容 （3）设备与设施的保养与维护 a.设备设施的保养； b.设备设施点检； c.设备设施的维修。

FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 12.2.3环境管理 物业的环境管理主要包括环境卫生管理、环境绿化管理和消杀管理。 环境卫生管理 环境绿化管理 消杀管理 环境卫生管理的范围主要包括房屋的共用部位、共用场地以及生活垃圾的清运。 环境绿化管理的基本内容是对园林绿地的完善以及已有绿地的养护。 消杀管理是环境管理的一个重要的组成部分，是物业服务企业通过专业技术以及工具、设备，对所管理的物业进行的灭四害以及白蚁防治工作。

FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 12.2.4公共秩序与消防管理 （1）保安管理：主要内容包括门卫、守护和巡逻。 （2）交通秩序管理：包括对车辆的管理、交通管理以及道路管理。 （3）消防管理：包括消防宣传教育、监控报警中心、设备的维修管理、消防安全检查、消防档案管理等。 12.2.5公共管理 （1）法律、法规规定的内容; （2）物业服务企业规定的内容; （3）业主之间的约定。

FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 12.2.6相关服务 （1）特约服务 （2）便民服务 12.2.7多种经营 12.2.8物业档案管理

FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 12.3不同物业类型的管理方式 12.3.1住宅小区的物业管理 （1）住宅小区物业的特点和管理特点：住宅小区是指市政配套比较完善，共用设备、设施比较齐全，经过统一规划、集中成片开发建成的新型城镇居住场所。 （2）住宅小区物业管理内容： a.基本内容：住宅小区物业管理管理包括对住宅小区的管理、经营与服务三方面。 b.社区文化:是社区成员共同创造的精神财富及其物质形态，包括文化理念、价值观念、社区精神、道德规范、行为准则、公众制度、文化环境等，价值观是社区文化的核心。 c.便民服务：物业管理的服务一般可分为常规服务、专项服务和特约服务。 （3）住宅小区物业管理的重点。

FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 12.3.2 写字楼的物业管理 （1）写字楼物业的分类：写字楼分类在我国尚无统一标准，专业人员主要依照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。 （2）写字楼物业分类中考虑的因素：写字楼所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大塘、电梯、走廊、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务等。 （3）写字楼物业的特点：物业地理位置较为优越、物业档次相对较高、机电设备设施多、使用人相对不固定、使用人经营范围广泛、业主使用人参差不齐、人流量大、防火控制的重点区域。 （4）写字楼物业管理特点。

FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 12.3.3商场的物业管理 （1）商场物业的特点；商场包括大型超级市场、百货市场、专业市场等。特点有：进出人员无法控制、成分复杂，安全、消防管理工作量大；使用人如采取摊位经营、独立柜台经营，则较为分散和独立，统一管理难度大，欠费、逃费现象时有发生；购物纠纷和矛盾多，物业管理人员一般无权处理，因此公共秩序维护难度比较大。 （2）商场物业管理的特点：营造良好的商业氛围；完善应急措施和安全管理；交通协调。

FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 12.3.4工业厂房的物业管理 （1）工业厂房物业的特点和管理特点 （2）工业厂房物业管理内容 12.3.5医院及其他物业的物业管理 （1）医院物业的特点和管理特点 （2）医院的物业管理

FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 12.4物业管理费用与住宅专项维修基金 12.4.1 物业管理费用的收取 （1）物业管理服务收费原则及价格管理方式 （2）物业服务收费的计费方式 （3）物业服务收费的费用构成 （4）物业服务收费的其他有关规定

FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 12.4.2住宅专项维修基金的筹集和使用 （1）住宅专项维修基金的筹集 （2）住宅专项维修基金的使用与管理

1．国外通常将写字楼分为（ ）几个等级。 新手练习场 A．高档、中档、低档 B．一、二、三 C．甲、乙、丙 D．A、B、C 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 新手练习场 1．国外通常将写字楼分为（ ）几个等级。 A．高档、中档、低档 B．一、二、三 C．甲、乙、丙 D．A、B、C

2．在物业管理阶段，业主一般指物业所有权人，是指（ ） 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 新手练习场 2．在物业管理阶段，业主一般指物业所有权人，是指（ ） A．房屋的所有权人 B．土地使用权人 C．开发商 D．A和B

3．物业服务收费的计费方式主要包括（）两种方式。 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 新手练习场 3．物业服务收费的计费方式主要包括（）两种方式。 A．包干制和奖金制 B．包干制和酬金制 C．固定制和酬金制 D．包干制和固定制

4.物业管理的基本特征有（ ）。 新手练习场 A．市场化 B．信息化 C．现代化 D．专业化 E．社会化 答案:ADE 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 新手练习场 4.物业管理的基本特征有（ ）。 A．市场化 B．信息化 C．现代化 D．专业化 E．社会化 答案:ADE

2．我国现阶段，物业服务企业的组建方式主要包括（ ）。 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 新手练习场 2．我国现阶段，物业服务企业的组建方式主要包括（ ）。 A．由原来的房管部门转制而来 B．房地产开发商自行组建 C．业主自行组织 D．独立的物业服务企业 E．政府组建 答案:ABD

3．下列各选项中属于写字楼分类过程中要考虑的因素的有（ ）。 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 新手练习场 3．下列各选项中属于写字楼分类过程中要考虑的因素的有（ ）。 A．写字楼物业所处的位置 B．写字楼室内空间布置 C．写字楼室内装修情况 D．声望或形象 E．物业管理水平和租户类型 答案:ABDE

4．下面关于甲级写字楼的描述中正确的是（ ）。 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 新手练习场 4．下面关于甲级写字楼的描述中正确的是（ ）。 A. 具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良 B. 建筑质量达到或超过有关建筑条例的规范要求 C. 收益能力劣低于新落成的同类建筑物 D. 通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护维修及保安服务 E. 有功能陈旧因素的影响，有自然磨损存在 答案:ABD

简答题 1.物业管理的基本含义？ 2.物业管理有哪些主要特征？ 3.物业管理有哪些作用？ 4.物业管理的主要阶段有哪些？ 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 简答题 1.物业管理的基本含义？ 2.物业管理有哪些主要特征？ 3.物业管理有哪些作用？ 4.物业管理的主要阶段有哪些？ 5.业主、业主大会和业主委员会之间的关系？ 6.不同物业类型的管理方式与要求有哪些？

7.写字楼物业是如何分类的？哪些因素对写字楼物业分类有影响？ 8.物业服务收费的计费方式有哪几种？各种方式的含义是什么？ 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 简答题 7.写字楼物业是如何分类的？哪些因素对写字楼物业分类有影响？ 8.物业服务收费的计费方式有哪几种？各种方式的含义是什么？ 9.实行物业服务收费包干制和酬金制，物业服务费用的构成有哪些？ 10.物业服务成本的构成有哪些因素？ 11.商品房销售和公有住房销售时，维修基金如何筹集？ 12.维修基金的使用执行中有哪些规定？

本章作业 1.物业管理有哪些主要特征？ 2.业主、业主大会和业主委员会之间的关系？ 房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI 本章作业 1.物业管理有哪些主要特征？ 2.业主、业主大会和业主委员会之间的关系？