三、进项转出

“用于”四个项目不允许抵扣 免税项目 集体福利 个人消费 简易征收 1.建筑老项目 2.清包工 3.甲供 4.房地产老项目 老项目 简易征收5% 简易征收 1.建筑老项目 2.清包工 3.甲供 4.房地产老项目 购进 共同进项 新项目 一般计税11% 第二十九条 适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额 主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。 购进 免税项目 购进 集体福利 第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。 　　不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模） 购进 个人消费

五个项目绝对不允许抵扣 餐饮服务 餐饮服务 旅客运输 娱乐服务 贷款服务 居民日常服务

进项税转出！ “被盗” “丢失” “霉烂变质” “依法没收、销毁、拆除” 　 《财税【2016】36号》第二十五条第二十八条非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。 “丢失” “霉烂变质” 进项税转出！ “依法没收、销毁、拆除”

③“管理不善，自作自受”， “管理到位，允许抵扣”！ 药品批号过期需要转出么？ ①自然灾害，人文关怀！ ② “市场原因，市场解决”！ ③“管理不善，自作自受”， “管理到位，允许抵扣”！ 药品批号过期需要转出么？

第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣： （一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。 纳税人的交际应酬消费属于个人消费。 （二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。 （三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。 （四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 （五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。 （六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。 （七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。 本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。 第二十八条 不动产、无形资产的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。 固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。 非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。

四、房地产企业营改增政策

房地产企业 老项目：选择5%简易征收 老项目：选择一般计税 新项目：先预征后清算？ 不动产地：5%简易征收 机构地：申报不纳税 进项不抵扣 不动产地：5%简易征收 机构地：申报不纳税 不动产地：3%预征 机构地：申报进销项 不动产地：3%预征 机构地：申报进销项

不 能 抵 扣 土地 大建安 不 能 抵 扣 利息 其他进项 不能抵扣成本 差 额 抵 扣 抵 扣 销 售 收 入

房地产企业 1.老项目 2.新项目 3.房屋出租 1.新自建 2.新购买 异地：3%预征+申报 简易征收5% 3%预征（全额） 11%申报 老房子出租：5%简易征收 异地：预征 差额扣除：土地出让金 利息不允许抵扣

地产企业营改增纳税一览表 （2016年第18号公告） 序号 项目 简易征收 一般计税 备注 1 地产企业老项目 1.收到预收款时 预征税款=预收款÷（1+5%）×3% 2.纳税义务发生时点（交房？） （1）应纳税额=含税价款÷（1+5%）×5% （2）实纳税额=应纳税额-预征税款（补缴2%部分） 注意： 1.简易征收项目，不允许抵扣进项税额。 2.简易征收项目，不允许扣除土地款。 3.简易征收允许开具增值税专用发票。 1.抵扣进项税额形成留抵。 兼有一般计税、简易征收项目，其进项税额转出方法为《建筑施工许可证》上注明的“建设规模”比例法。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模） 2.收到预收款 预征税款=预收款÷（1+11%）×3%（不能抵留抵） 记入：借：应交税费——未缴增值税 贷：银行存款 3.纳税义务发生时点（疑似为交房） （1）销售额=（含税价款—土地款）÷（1+11%） 其中：土地款按照建筑面积法计算。 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 （2）销项税额=销售额×11% （3）应纳税额=销项税额-进项税额-留抵税额 （4）实纳税额=应纳税额—预征税款 1.新老项目以《建筑工程施工许可证》上注明的合同开工日期为准。 2.地产企业的预征，主要是为了解决“”错配“问题，预征的时点，和申报的时点是分离的，预征时点是收到于收款当日，而申报时点是确认收入时。总局未明确具体时点，张伟建议暂按交房掌握。 3.简易征收的项目虽然没有错配问题，为了维持税负平衡，依然需要对预收款按照3%的预征率按照销售额预征。 4.无论新老项目，只要选择适用一般计税，其税收待遇相同，即：预征+申报。 5定金和诚意金是否已属于需要预征税款的预收款，目前政策并不清晰。张伟建议，暂时按照定金记入预收款，诚意金不记入预收款处理。

地产企业营改增纳税一览表 （2016年第18号公告） 序号 项目 简易征收 一般计税 备注 地产企业新项目 1.抵扣进项税额形成留抵。 兼有一般计税、简易征收项目，其进项税额转出方法为《建筑施工许可证》上注明的“建设规模”比例法。 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模） 2.收到预收款 预征税款=预收款÷（1+11%）×3%（不能抵留抵） 记入：借：应交税费——未缴增值税 贷：银行存款 3.纳税义务发生时点（疑似为交房） （1）销售额=（含税价款—土地款）÷（1+11%） 其中：土地款按照建筑面积法计算。 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 （2）销项税额=销售额×11% （3）应纳税额=销项税额-进项税额-留抵税额 （4）实纳税额=应纳税额—预征税款 5.地产企业老项目到底选择一般计税，还是简易征收呢？ （1）简易征收=价税合计×4.76%，也就是说相对于营业税来说有0.24%的利益； （2）一般计税： 第一，下游客户能够抵扣，其利益=5+自身进项税额。一定是一般计税比较合算。 第二，下游客户不能抵扣，其进项税额>5.15%(4.91%+0.24)时，选择一般计税。 第三，当下游客户能抵扣和不能抵扣的均存在时，测算确定。 第四，是否选择一般计税，需要同上游建安企业 协同考虑。 6.过渡期开票 已缴纳营业税，未开票单位，可以开具增值税普通发票。

新项目 老项目（简） 老项目 1.老项目如选择简易征收，则税负由5%下降到4.76%。 2.房地产企业机构所在地和开发产品所在地不在同一地的可能性不大，虽然文件有类似表述，可基本忽略。 3.老项目选择简易征收，新项目一般计税。会遇到分摊问题： （1）共同进项税额分摊：收入比例法。如：园林绿化费、基础设施费、开发间接费的一些费用、期间费用的共同进项。 （2）土地款允许一般计税差额扣除，如为同一地块，则土地成本要分摊。可售建筑面积法。 4.老项目如选择一般计税，同样有分摊问题 （1）已缴纳过营业税的开发产品所占用土地款金额与未售部分需要分摊，以计算本项目允许差额扣土地额。 （2）已售开发产品已缴纳营业税，但即使建安工程费、前期工程费等专用发票在营改增后取得，由于其是用于“营业税项目”，也需要对这部分进行进项税转出分摊。 （3）同样一套房子，已经预收60%房款缴纳营业税，则这部分对应的进项税额也要按照销售收入比例法将进项税额做转出分摊。 总结： 1.即使全部一般计税，土地也要分摊各自扣除额。 2.但是进项税额只有存在用于“营业税收入”、“简易征收收入”时才需要分摊。 老项目（简） 新项目 老项目 （一般）

1.房地产新项目进项税额分析 2.新项目申报方式 3.错配及解决方案（纳税义务发生时间问题） 4.预征抵扣问题 第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为： （一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期； 未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 （二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 1.房地产新项目进项税额分析 （1）土地款差额，相当于11%抵扣 （2）建安11%抵扣，考虑上游是否简易征收 （3）利息一律不允许抵扣 2.新项目申报方式 （1）3%预征（注意：与营业税不同，未达到纳税义务发生时间） （2）进项销申报 3.错配及解决方案（纳税义务发生时间问题） “日光盘，卖得快，死得快”，进项税额错配问题，进销项申报时间，是否确定为交房时，还是完工时？（关注销售不动产纳税义务发生时间的重大变化！） 4.预征抵扣问题 如果既有简易征收老项目，也有新项目，新项目预征3%部分，是否允许抵顶老项目5%的增值税呢？（应该允许）

房地产开发企业在收到商品房预收款时，不确认该笔收入，不进行纳税申报。购房者需要发票的，房地产开发企业可开具零税率增值税普通发票给购房者，申报时出现票表比对不符的情况可前往办税服务大厅进行异常清卡处理。交房时，房地产开发企业需要确认收入，且必须先将已经开具的零税率增值税普通发票全部冲红后，再按照商品房全款开具发票，并进行纳税申报。

《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。     纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。     在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

五、不动产租赁营改增政策

不动产出租营改增纳税一览表 （国税总局2016年16号公告） 序号 项目 简易征收 一般计税 备注 1 一般纳税人 老项目出租 （自建与购买） 1. 用于简易征收项目不允许抵扣进项税额。 2.不动产与机构在同一地的： 应纳税额=含税价款÷（1+5%）×5% 3.不动产与机构不在同一地的： （1）不动产所在地预缴税款=含税价款÷（1+5%）×5% （2）机构所在地申报税款=含税价款÷（1+5%）×5% （3）机构所在地实缴税款=0 4.简易征收允许开具专用发票。 支付费用时： 1.无论自建还是购买的不动产，购建的进项税额一次性扣除。会计科目计入“投资性房地产” 2.日常维护保养费用，允许一次性抵扣进项税额。 取得收入时： 3.不动产与机构在同一地的： （1）销项税额=含税价款÷（1+11%）×11% （2）应纳税额=销项税额-进项税额-留抵税额 4.不动产与机构不在同一地的： （1）不动产所在地预缴税款=含税价款÷（1+11%）×3% （2）机构所在地申报 ① 销项税额=含税价款（1+11%）×11% ②应纳税额=销项税额-进项税额-留抵税额 ③实缴税额=应纳税额-预缴税款 1.不动产出租不区分房地产企业和非房地产企业,政策相同。 2.不动产出租的预征+申报,主要是为了解决不动产所在地与机构所在地不在同一地的问题。这与地产企业预征是为了解决错配的初衷不同。 不动产出租，如果不动产所在地与机构所在地是同一地，无需预征。

不动产出租营改增纳税一览表 （国税总局2016年16号公告） 序号 项目 简易征收 一般计税 备注 2 一般纳税人 新项目出租 （自建与购买） 支付费用时： 1.无论自建还是购买的不动产，购建的进项税额一次性扣除。会计科目计入“投资性房地产” 2.日常维护保养费用，允许一次性抵扣进项税额。 取得收入时： 3.不动产与机构在同一地的： （1）销项税额=含税价款÷（1+11%）×11% （2）应纳税额=销项税额-进项税额-留抵税额 4.不动产与机构不在同一地的： （1）不动产所在地预缴税款=含税价款÷（1+11%）×3% （2）机构所在地申报 ① 销项税额=含税价款（1+11%）×11% ②应纳税额=销项税额-进项税额-留抵税额 ③实缴税额=应纳税额-预缴税款 3.不动产出租的纳税义务发生时间,就是收到预收款的当天,因此出租的预征与申报时间在同一个月，不存在时间差。 4.老房子出租，如果简易征收，不动产所在地得到了含税5%的税款，而企业选择一般计税，不动产所在地只能得到3%的税收利益。但由于留抵税额问题，可能多年以后机构所在地才能收到税款。

不动产出租营改增纳税一览表 （国税总局2016年16号公告） 序号 项目 简易征收 一般计税 备注 3 转租 （二房东） 1.支付租金时 如果对方老项目出租，选择了简易征收，则取得5%的增值税专用发票。 如果对方一般计税，则取得11%的增值税专用发票。 2.收取租金时 （1）销项税额=全部价款÷（1+11%）×11% （2）应纳税额=销项税额-进项税额-留抵税额 第一，转租一般来说不会出现机构所在地和不动产所在地不一致的情况。16号公告不包括转租的情形。 第二，如果转租时取得了5%的专用发票，二房东，是否也可以选择5%专票不抵扣，从而适用简易征收方式。目前政策并未规定。张伟认为，没有规定就是规定不允许。

不动产出租营改增纳税一览表 （国税总局2016年16号公告） 序号 项目 简易征收 一般计税 备注 4 小规模纳税人 （单位和个体工商户） 1.不动产与机构在同一地的： 应纳税额=含税价款÷（1+5%）×5% 2.不动产与机构不在同一地的： （1）不动产所在地预缴税款=含税价款÷（1+5%）×5% （2）机构所在地申报税款=含税价款÷（1+5%）×5% （3）机构所在地实缴税款=0 3.个体工商户出租住房减按1.5%征收。即使个体工商户是一般纳税人也是如此。 3.简易征收允许代开专用发票。 小规模纳税人有两种分类方式： 第一，按照征收率分类。 按照出租住房和非住房划分，出租住房按照5%征收率征收；出租非住房减按1.5%征收。 第二，按照征收机关分类。 按照单位和个体工商户对外出租，与其他个人对外出租划分。单位和个体工商户对外出租，在不动产所在地预缴，在机构所在地申报；其他个人在不动产所在地地税局申报，并可以由地税局代开增值税专用发票。 总局16号公告，就是按照征收机关来划分的。

不动产出租营改增纳税一览表 （国税总局2016年16号公告） 序号 项目 简易征收 一般计税 备注 5 小规模纳税人 （其他个人） 1.出租不动产 向不动产所在地地税局申报税款=含税价款÷（1+5%）×5% 2.出租住房 向不动产所在地地税局申报税款=含税价款÷（1+5%）×1.5% 注意：其他个人出租不动产有两大特点 1.申报纳税由不动产所在地地税局负责。 2.允许地税机关对其他个人代开增值税专用发票，这是本次营改增一个巨大突破！ 6 其他出租 将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。 车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

不动产出租营改增纳税一览表 （国税总局2016年16号公告） 序号 项目 简易征收 一般计税 备注 7 融资租赁 1.购买设备时，允许按照17%（动产）和11%（不动产）抵扣进项税额。 2.每期收取租金时 （1）含税销售额=全部价款-（贷款利息+债券利息+车辆购置税） （2）动产：销项税额=含税销售额÷（1+17%）×17% 不动产：销项税额=含税销售额÷（1+11%）×11% （3）应纳税额=销项税额—进项税额—留抵税额 3.差额纳税，全额开具增值税专用发票。 第一，融资性售后回租业务按照贷款服务处理。 第二，融资租赁超3%税负给予即征即退政策。

六、不动产分期抵扣政策

进项税分期抵扣 （国税总局15号公告） 序号 项目 政策 备注 1 适用两年抵扣的情形 基本政策：2016年5月1日后取得，并在会计制度上按固定资产核算的不动产及不动产在建工程。 1.直接购买； 2.接受捐赠 3.接受投资入股； 4抵债 5.自建不动产的“ ①购进货物”、②“建筑服务、③设计服务进项税额 6.改建、扩建、修缮、装饰不动产超过不动产原值50%的。 ①购进货物”、②“建筑服务、③设计服务进项税额 适用两年抵扣的考虑因素 1.适用两年抵扣的情形，关键字是两个： 一是2016年5月1日后“取得”； 二是，会计制度上按照“固定资产”核算。 2.企业取得不动产有三种方式 一是购买，二是自建，三是租入。购买和自建的原则上按照两年抵扣，考虑到地产企业“转固”情形不多，地产企业自建转固，也一次性抵扣。租入的租金，一次抵扣。 3.企业不动产的用途有三个 一是，出售；二是自用；三是出租。 原则上，自用的地产是两年抵扣的，出售和出租的都可以一次性抵扣，考虑到非地产企业建造为出售的情形较少，一律分两年抵扣，如果第13个月之前就出售了，给予待抵扣税金全部抵扣的特殊政策。 总结：基本规则 租入的，和为出租的不动产，一次抵扣。 房地产开发产品一次性抵扣 非地产企业购入和自建分两年抵扣。 2 一次性抵扣的情形 1.房地产企业开发产品（会计不按照固定资产处理，即使自行开发的开发产品转为固定资产，也无需按照两年） 2.投资性房地产（会计不按照固定资产处理） 3.施工临建（虽然按照固定资产处理，但是寿命短） 4.融资租入（虽然计入固定资产，但是进项本来就分期取得）

进项税分期抵扣 （国税总局15号公告） 序号 项目 政策 备注 3 抵扣时间 例如：购买不动产进项税额1100万 1.取得专票当月：抵扣1100×60%=660（万） 2.第13个月：抵扣1100×40%=440（万） 难题在于自建固定资产购买的货物，取得时间不同，因此需要按照发票分别记载台账。 4 会计处理 案例：购买不动产进项税额1100万 1.取得专用发票当月 借：固定资产1000万元 应交税费—应交增值税（进项税额）66万 应交税费—待抵扣税额 （xx项目） 44万 贷：银行存款 1100万 2.第13个月 借：应交税费—应交增值税（进项税额）44万 贷：应交税费—待抵扣税额 44万 5 先抵扣后挂账 （常用于工程物资） 案例： 2016年10月，M公司购进一批材料，价税合计1170万元，已经全额抵扣进项税。 1.用于自建厂房 2017年3月，这批材料用于自建厂房。 借：应交税费—待抵扣税金（厂房项目）102万元 贷：应交税费—应交增值税（进项税额转出）68万元 2.2018年4月，待抵扣转入 借：应交税费—待抵扣税额68万元 贷：应交税费—应交税费（进项税额）68万元 第五条 购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 注意：服务，只包括设计和建筑服务。事实上设计和建筑服务往往是可以分得清用途的，因此先抵扣后挂账，常用于工程物资。

进项税分期抵扣 （国税总局15号公告） 序号 项目 政策 备注 6 抵扣13个月以内 转让不动产（或者注销） 案例： 1.购买办公楼 2016年5月，M公司购进办公楼价税合计1100万元，该公司做账如下： 借：固定资产 1000万 应交税费—应交增值税（进项税额）66万 应交税费—待抵扣税额 （办公楼） 44万 贷：银行存款 1100万 2.2017年3月，M公司出售办公楼，转让价格1332万（含税） 第一步：在不动产所在地地税局预缴税款 预缴税款=（1332-1110）÷（1+5%）×5%=10.57（万） 第二步：机构所在地申报 （1）销项税额=1332÷（1+11%）×11%=132（万） （2）进项税额：待抵扣税金转入44万 （3）应纳税额=销项税额-进项税额=132-44=88（万） （4）实纳税额=88-10.57=77.43（万） 第六条 纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。 第十条 纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。

进项税分期抵扣 （国税总局15号公告） 序号 项目 政策 备注 7 不动产的进项税额转出 案例1:待抵扣税额已抵扣完毕情形 1.2016年5月，M公司购进办公楼价税合计1100万元。办公楼按照20年计提折旧。每年折旧50万元。 当月抵扣进项税66万元，44万元计入待抵扣税金。 2.2017年6月，44万待抵扣进项税转入到进项税额 3.2018年5月，该办公楼专门用于简易征收项目 不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）×100%=90% 不得抵扣进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×90%=（110+0）×90%=99（万） 借：固定资产 99万 贷：应交税费—应交增值税（进项税额）99万 案例2：待抵扣进项税额未抵扣完毕情形 假设2017年5月，该办公楼用于简易征收项目 不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）×100%=95% 不得抵扣进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×90%=（66+44）×95%=104.5（万） 此时，104.5万元不得抵扣的进项税额，需要在已抵扣税额和待抵扣税额中间进行分配，有三种考虑：第一，进项税优先转出；第二，待抵扣优先转出；第三，配比转出。其中配比转出最为合理，但是计算复杂，因此文件采取了进项税优先转出的方式。 因此：转出进项税=不得抵扣进项税额—已抵扣进项税额=104.5-66=38.5（万） 转出待抵扣进项税=38.5万，尚剩余5.5万元进项税，在2017年6月转入到进项税额。 借：固定资产 104.5万 贷：应交税费—应交增值税（进项税额）104.5万 应交税费—未交增值税 38.5万 第七条 已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失、或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×不动产净值率 不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）×100% 不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产 已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。 不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期 ，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与抵扣进项税额的差额。 注意：如果是自建不动产，转出的进项税只是与不动产有关的货物、设计服务、建筑服务三项。

进项税分期抵扣 （国税总局15号公告） 序号 项目 政策 备注 8 在建工程的进项税转出 案例：M公司2016年5月开始自建办公楼，并做以下会计分录： （1）购进工程物资 借：工程物资 1000万 应交税费—应交增值税（进项税额 ） 170万 贷：银行存款 1170万 （2） 领用材料时： 借：在建工程—材料 1000万 应交税费—待抵扣进项税额（办公楼）68万 贷：工程物资 1000万 应交税费—应交增值税（进项税额转出）68万 （3）发生设计和建筑服务，分别为106万和444万，进项税合计50万元，价税合计550万元。 借：在建工程—设计 100 —建安工程费 400应交税费—应交增值税（进项税额） 30万 应交税费—待抵扣进项税额 20万 贷：银行存款 550万 （4）2017年1月，该在建工程由于是违章建筑，被有关部门强制拆除 借：营业外支出1720万元 贷：在建工程—设计100万元 —建安工程费400万 —待抵扣进项税额98万 应交税费—应交增值税（进项税额转出）122 第八条 不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。 注意：由于在建工程尚未启用，因此其进项税额和待抵扣进项税全部转出。而固定资产，其折旧部分对应的进项税额允许抵扣，因此只转出固定资产净值部门。

进项税分期抵扣 （国税总局15号公告） 序号 项目 政策 备注 9 进项税额转入 案例：2016年5月1日，M建筑企业目前对所有建筑项目均选择了简易征收，2016年6月，该公司购买办公楼一栋，支付价款1050万元，进项税额50万元，由于是专门用于简易征收项目，所以不允许抵扣进项税额。该固定资产按照20年计提折旧。 借：固定资产—办公楼 1050万 贷：银行存款 1050万 假设： 2018年5月，该公司新建筑工程选择了一般计税，该办公楼属于混用的固定资产，因此允许对净值部分对应的进项税额允许在2017年6月允许抵扣60%，2018年7月允许抵扣40%。此时不动产净值率为90%。 可抵扣进项税额=50万×90%=45（万元） 做账如下： 借：应交税费—应交增值税（进项税额）27万 应交税费—待抵扣进项税额 18万 第九条 按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。 可敌后进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率 依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分用于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。 注意：由于不动产使用年限时间长，可能会导致企业不动产用途从简易征收等不允许抵扣项目，转化为用于应税项目。因此本条款很有创新意义！点个赞！ 另，需要注意的是，只要该固定资产是混用的，例如：该公司既有简易征收项目，也有一半计税项目，则不动产的进项税额全部允许抵扣。

七、预征税款政策

表5：预征税款总结表 序号 项目 预征率 特征 适用范围 计算依据 计算方法 备注 简易征收 一般计税 1 建筑 3% 2% 空间错位 异地施工 总包款-分包款 简易：3%换算 一般：11%换算 依据=总包款-分包款 2 房地产 时间错位 全部 预收款 简易：5%换算 一般：11%换算 无论简易，一般计税均要预缴。 3 不动产租赁 5% 异地不动产 租金 只有异地出租才预缴； 其他个人出租在地税按1.5%缴税； 4 二手房 国地税错位 自建房=售房款 二手房=（售房款-购买款） 一律按照5%换算 地税缴税，国税申报 小规模地税可代开发票

第四部分 增值税一般纳税人申报表

第五部分 增值税的会计核算

营改增后小规模的账务处理 计税方法 应纳税额=含税销售额/（1+征收率）*征收率

营改增后小规模的账务处理 当月收入 ： 借：库存现金等 贷：主营业务收入/其他业务收入 应交税费—应交增值税

营改增后小规模的账务处理 当月将减免税额转营业外收入 ： 借：应交税费——应交增值税 贷：营业外收入

营改增后小规模的账务处理 下月缴纳增值税的账务处理： 借：应交税费—应交增值税 贷：银行存款等

营改增后小规模的账务处理 【例】 某小规模纳税人是工业企业，企业所得税实行核定征收，应税所得率为10%，2016年第三季度销售收入合计为8万元（不含税，下同），其中7月份销售收入为 5万元，8月份销售收入为2万元，9月份销售收入为1万元。

7月份会计处理 借：应收账款 51,500 贷：主营业务收入 50,000 应交税费——应交增值税 1,500 8月份会计处理 借：应收账款 20,600 贷：主营业务收入 20,000 应交税费——应交增值税（减免税额） 600

9月份会计处理 借：应收账款 10,300 贷：主营业务收入 10,000 应交税费——应交增值税（减免税额） 300 借：应收账款 10,300 贷：主营业务收入 10,000 应交税费——应交增值税（减免税额） 300 借： 应交税费——应交增值税 1,500 应交税费——应交增值税（减免税额） 600 应交税费——应交增值税（减免税额） 300 贷：营业外收入 2,400

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结 转下期继续抵扣。 增值税的一般人的账务处理 计税方法 1.一般计税方法 应纳税额=当期销项税额－当期进项税额 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结 转下期继续抵扣。 2.简易计税方法 应纳税额=含税销售额/（1+征收率）*征收率 简易计税方法一经选择，36个月内不得变更。

营改增后一般人的账务处理 应交税费——应交增值税——销项税额 一般纳税人应交税费新增科目设置 ——进项税额 ——转出未交增值税 ——进项税额转出 ——增值税抵减的销项税额 应交税费 ——待抵扣税金 应交税费 ——未交增值税

营改增后一般人的账务处理 一般纳税人开具收入发票的账务处理： 借：银行存款等 贷：主营业务收入/其他业务收入 应交税费—应交增值税—销项税额

营改增后一般人的账务处理 一般纳税人收到采购发票且本月认证并抵扣的账务处理 ： 借：库存商品 /主营业务成本 应交税费—应交增值税— 进项税额 贷：银行存款等

营改增后一般人的账务处理 一般纳税人计提本月应交增值税的账务处理： 借：应交税费—应交增值税—转出未交增值税 贷：应交税费— 未交增值税

营改增后一般人的账务处理 一般纳税人下月缴纳增值税的账务处理： 借：应交税费— 未交增值税 贷： 银行存款等

营改增后一般人的账务处理 一般纳税人收到采购发票但本月未认证未抵扣的账务处理： 借：库存商品/主营业务成本等 应交税费—待抵扣税金 贷： 银行存款/库存现金

营改增后一般人的账务处理 一般纳税人将上月未认证已入账的发票在本月认证且抵扣的账务处理： 借：应交税费 — 应交增值税— 进项税额 借：应交税费 — 应交增值税— 进项税额 贷：应交税费—待抵扣税金

营改增后一般人的账务处理 跨月退货销货方的账务处理： 贷：银行存款等 贷：主营业务收入/其他业务收入 红字 贷：主营业务收入/其他业务收入 红字 应交税费—应交增值税—销项税额 红字

营改增后一般人的账务处理 跨月退货购货方的账务处理： 借：银行存款等 贷：库存商品 应交税费—应交增值税—进项税额转出

营改增后一般人的账务处理 【例】 一般纳税人提供劳务派遣服务适用差额征税。含税销售额100 万元，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用80 万元，征收率5%。

营改增后一般人的账务处理 原营业税=（1000000- 800000）×5% =10000 元 现增值税=（1000000- 800000）×5%/（1+5%）=9523.81 元 金额= 1000000- 9523.81 =990476.19 元。

营改增后一般人的账务处理

营改增后一般人的账务处理 贷：主营业务收入 952,380.95 应交税费-应交增值税-销项税额 47,619.05 一般纳税人确认收入时会计处理 借：银行存款 1,000,000.00 贷：主营业务收入 952,380.95 应交税费-应交增值税-销项税额 47,619.05

应交税费-应交增值税-营改增抵减的销项税额 38,095.24 贷：银行存款 800,000.00 营改增后一般人的账务处理 一般纳税人支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金会计处理 借：主营业务成本 761,904.76 应交税费-应交增值税-营改增抵减的销项税额 38,095.24 贷：银行存款 800,000.00

营改增后一般人的账务处理 【例】 某一般纳税人将其2016年2月4日取得的写字楼对外出租，7月取得房租105万元（含税价格），购进消防设备取得增值税专用发票，发票上注明的销售额为10万元，税额为1.7万元。

营改增后一般人的账务处理 一般计税方法： 应纳税额=105÷（1+11%）×11%-1.7=8.71（万元） 简易征收方法： 应纳税额=105÷（1+5%）×5%=5（万元） 用于简易计税项目的进项税额不得抵扣

跨期收入 【例】 某物业公司2016年7月收取房屋租赁收入 126,000元并于当月开具发票，租赁期为 2016年7月至2017年6月。

跨期收入 7月份会计处理 当期开具全年发票： 借：银行存款 126,000 贷：主营业务收入-租赁收入 120,000 应交税费-应交增值税-销项税额 5,000 当期转出跨期收入： 贷：主营业务收入-转出递延收入 -120,000 贷：预收账款-递延收入 120,000

跨期收入 7月份至2017至6月每月会计处理 借：预收账款-递延收入 10,000 贷：主营业务收入-转入递延收入 10,000

税控专用设备全额抵减优惠政策的执行 小规模纳税人 借：应交税费-应交增值税 贷：库存现金等 一般纳税人 借：应交税费-未交增值税

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