《減債、除債，就救下一代! 關心崩世代的未來》 讓下一代公平競爭的源頭 ---不動產稅改 花敬群 2014.12.3

房市奇蹟毀了經濟奇蹟 高房價與房價持續上漲--- 房價一直漲，漲到很離譜--- 台灣還養得起只漲不跌的神話嗎? 不買房不行，一直漲可以賺，不買就買不起 但為了買房得出賣人生該有的價值與樂趣 房價一直漲，漲到很離譜--- 全民投機運動，怎可能不漲 比經營事業好賺，傻瓜才不玩 台灣還養得起只漲不跌的神話嗎? 當年的經濟奇蹟與均富社會到哪裡去了?

玩不起的大富翁遊戲 大富翁遊戲新規則--- 大富翁說---有土斯有財，玩下去就有機會 大富翁說---仇富是不對的，年輕人要奮鬥 有一群人可以先玩，並且占滿所有格子。 每一格的過路費都很貴。 新來的人不能選擇不玩，得自己想辦法玩下去。 大富翁說---有土斯有財，玩下去就有機會 大富翁說---仇富是不對的，年輕人要奮鬥 大富翁說---下個月漲租金 年輕人，你是未來主人翁，不是奴隸------

到底怎麼了---都是稅制錯誤惹的禍 想想--- 你知道嗎---世界各國的稅制都比台灣還要漲價歸公 擁有房屋每年只要繳0.1%的稅負，就可以參加房價上漲的賭局。值不值得賭? 買賣房產賺到的錢所要繳的稅，比所得稅最低稅率5%還低。值不值得賭? 其實，台灣的平均地權條例(或土地稅法)，真正的名稱叫做「鼓勵投機炒作條例」。 為何高房價卻高空屋?為何高房價卻高自有率?為何高房價政府卻財政困難? 你知道嗎---世界各國的稅制都比台灣還要漲價歸公

台灣房地產稅與主要問題 房地分離 土地 房屋 利得稅 土地增值稅 房屋財產交易所得稅 持有稅 地價稅 房屋稅 稅負 稅額 主要問題 國際一般作法 土地增值稅 土地公告現值*累進稅率 1.公告現值約市價50%(未實價課稅) 2.公告現值一年調整一次(短期免稅) 3.公告現值與市價趨勢不一致 房地合併依據實際獲利課徵資本利得稅 稅率約在15%~30% 長期持有與自用有優惠稅率 房屋財產交易所得稅 房屋評定現值*核定標準稅率 1.房屋評定現值30年未調整偏離現實 2.核定標準稅率缺乏依據 3.與一般所得合併課稅之疑慮 地價稅 公告地價*累進稅率 1.公告地價僅市價10%(實質稅率0.1%) 2.各縣市累進起點地價落差極大 依據市價評估財產價值，但以市價七至八成認定稅基。 實質稅率約1% 自用優惠稅率 房屋稅 房屋評定現值*稅率 1. 評定現值30年未調整(實質稅率0.1%) 2.名目稅率高於地價稅不合理

不動產稅制問題的具體現象 問題來源 問題現象 利得稅 (公平問題) 獲利認定偏低(含短期免稅) 稅基調整與市場趨勢不一致 農地免稅 獲利越高實質稅率越低(累退稅)，吸引投資與稅收偏低 若發生交易虧損，仍須繳納利得稅 間接鼓勵農地炒作 持有稅 (效率問題) (核心問題) 稅基僅市價一成 各縣市累進起點地價不同 等待增值成本偏低---空屋與囤地 政府稅收不足--------財政困難 稅賦資本化效果低---房地價易偏高 縣市間稅率落差-----資源向都市移動

另一種稅制問題---稅制混亂 問題 現象 房屋稅名目稅率過高與稅基評定方法混亂問題 房屋稅名目稅率從1.2%~5%，地價稅的基本名目稅率為1%。(按理地價稅稅率應高於房屋稅) 路線價率與標準單價分屬估價方法之比較法與成本法，稅基評價方式錯亂。 既有各項稅改原則混亂問題 特銷售採實價認定，囤房稅與豪宅稅採評定現值 豪宅稅採調升房稅稅基，但囤房稅卻採取調整稅率方式處理。 土地增值稅定位問題 土增稅是否就是資本利得稅，但所得稅應屬中央稅。 漲價歸公在制度上的意義仍待釐清。 累進起點地價問題 各縣市累進起點地價不同造成的稅負不公 地價稅累進，房屋稅不累進 面積累進、金額累進還是戶數累進? 不動產稅制應具備哪些政策功能 是否僅重視稅收目的即可? 是否該考慮地方自治、不動產使用效率與公平問題?

持有稅問題：每年穩定稅源，縣市政府最主要財源 稅基偏低是核心問題： 依據102年國富調查，台灣私有房產總值約112兆元，若按名目稅率1%課徵，每年房屋稅與地價稅收約1.12兆元。但102年稅收僅1,338億元。地方政府每年潛在可增加稅源接近一兆。 地價稅累進起點與租稅公平問題： 以持有土地之公告價值三千萬元計算，在台北巿每年要繳交約30萬元地價稅，桃園縣要繳交63萬元，位於台東縣則要繳交142萬元。

利得稅問題：不穩定稅源，稅收多表示價格上漲過高 未依實價課稅，稅負過輕。 建商售屋高報土地價格，低報建物價格，逃漏營業稅與營所稅。 財政部改革為所得稅後，將產生地方稅與中央稅的混淆與爭奪。

為何要不動產稅改? ！ 縣市財政困難且稅收不穩定。(財政效率問題) 空屋過多與囤房囤地嚴重。(資源使用效率問題) 不動產投機行為興盛，房地價過高，影響民生與總體經濟穩定發展。(社會與經濟效率問題) 稅制不合理與扭曲。(稅制效率問題) 投資獲利課稅過輕。(租稅公平問題)

不動產稅改目標之理念 20%公有制 包底抽成 健全市場與循序漸進 持有稅實質稅率占不動產正常使用報酬率20%：持有稅以1%為實質稅率做為長期調整目標(目前約0.1%)。以正常使用報酬率5%而論，此稅率為使用報成率之20%。 利得稅平均稅率為資本增值之20%：國際上之不動產利得稅率約在15%~30%，較高稅率之對象多包含短期逞罰性質，故暫以20%認定。 包底抽成 此方式為市場對不動產出租經營的常用模式，特點為穩定基本收益，並誘導使用者有效使用。 此方式換為稅制，即可透過持有稅(包底)讓政府收取充足穩定稅收，並引導資源有效利用。再透過利得稅(抽成)回收未完全歸公的不勞而獲 。 健全市場與循序漸進 持有稅過低產生囤房與空屋，並造成房地價高漲。(扭曲) 優先提高較多房產者稅負與資本利得稅。

不動產稅制改革原則 持有稅改革原則 稅基實價原則：以實際交易價格作為房屋稅與地價稅稅基評定的基礎。 房地合併課稅原則：房地所有權人相同之房產，採房地合併課稅；非屬相同權利人方得採行房地分離課稅。 不動產持有稅差別稅基原則：自用不動產持有稅稅基認定，應給予較大折扣，以不明顯超出既有實質稅率為準。豪宅、多屋之持有稅稅基均採市價或較低折扣認定。 自用事實認定原則：自用不動產以自用事實認定，並增訂申報不實罰則。

資本利得稅改革原則 利得稅實際獲利課稅原則：房地交易資本利得按實際獲利認定稅基，缺乏明確前次交易金額，或前次交易金額明顯不合理案件，由估價師評估認定。 利得稅差別稅率原則：自用與長期持有不動產之資本利得採優惠稅率，持有一至兩年之短期交易應加重資本利得稅率，其餘採一般稅率。 極長期持有利得縮減認定期間原則：極長期未交易案件之前次取得成本，以較短年數前之市價認定(例如25年)，早期之增值利益歸權利人所有。 資本利得稅率符合國際標準原則：資本利得稅一般稅率應符合國際標準。

配套措施原則 建立電腦輔助大量估價技術：依據國外評估不動產持有稅稅基已相當成熟的電腦輔助大量估價技術(CAMA)，建立國內稅基評估的科學化基礎。 出租住宅輕稅原則：房東申報租金所得且屬一般民眾承租水準之出租住宅，以自用住宅標準計算持有稅，其租金收入按所得稅最低稅率分離課稅。 外國人與外資課徵買方印花稅原則：外國人與外資法人購買不動產，應課徵買方印花稅，稅率比照國際一般標準訂定。

95% vs. 5% 稅基=市價80% 可增加稅收(億元) 增稅房屋數 增稅人數 增稅人數占總家戶數比例 第3戶以上增稅 1677.77 棟數 個人所有權人數 房屋持人有百分比 占總家戶數比例 持有房屋數 房屋持有數比例 1 5,366,217 72.46% 64.09% 48.33% 2 1,377,700 18.60% 16.45% 2,755,400 24.82% 3 394,179 5.32% 4.71% 1,182,537 10.65% 4 135,695 1.83% 1.62% 542,780 4.89% 5 57,252 0.77% 0.68% 286,260 2.58% 6 28,625 0.39% 0.34% 171,750 1.55% 7 15,396 0.21% 0.18% 107,772 0.97% 8 9,093 0.12% 0.11% 72,744 0.66% 9 5,871 0.08% 0.07% 52,839 0.48% 10以上 16,140 0.22% 0.19% 564,900 5.09% 合計 7,406,168 100% 88% 11,103,199 3戶以上合計 662,251 8.94% 7.91% 2,981,582 26.85% 4戶以上合計 268,072 3.62% 3.20% 1,799,045 16.20% 稅基=市價80%　 可增加稅收(億元) 增稅房屋數 增稅人數 增稅人數占總家戶數比例 第3戶以上增稅 1677.77 2,319,331 662,251 7.91%　 第4戶以上增稅 1178.52 1,530,973 268,072 3.20%

結論 不動產稅制全面改革是健全財政、調節房市與促進不動效利用的共同解答。 房屋稅、地價稅與稅基改革才是稅改核心。 片面推動資本利得稅將造成價漲量縮，危害購屋人、仲介、地政士。且造成稅負衝突。 溫和的持有稅改革，影響人數有限，但改革效果明顯。 稅改涉及內政部、財政部與縣市政府，需由行政院導。 稅改需先進行稅基評估方式改革，同步進行修法。至少需一至二年準備期。

台灣需要更勁爆的建設性作為 感謝聆聽