大面積國有土地開發業務 報告人：黃耀光 99年10月5日

目錄 壹、前言 貳、「強化國有財產管理及運用效益方案」簡介 參、大面積國有土地開發方式簡介 肆、招標設定地上權提供民間開發 伍、參與都市更新辦理開發 陸、結合目的事業主管機關合作開發 柒、釋出土地權利與民間合作開發 捌、結語

壹、前言 臺灣地區土地總面積為360萬公頃，其中屬國有土地面積217萬公頃，占全臺土地總面積60%。 已登記國有之土地面積近174萬公頃，其中屬本局經管之國有非公用土地計22.8萬公頃，價值約 8,833億8,424萬元。 南區辦事處所轄經管之國有非公用土地計6.7萬公頃，價值約 2,432億2,719萬元。

貳、「強化國有財產管理及運用 效益方案」簡介 貳、「強化國有財產管理及運用 效益方案」簡介 配合總統競選期間12項基礎建設競選政見，適時釋出國有土地，並活化及提升國有財產之運用效益。 財政部於97年11月11日報奉行政院核定 期間：自方案核定實施之97年11月11日起至101年止，為期4年。 對象：中央與地方各機關、學校、部隊經管之國有公用、非公用、及公司組織、非公司組織之國營事業機構所有房地 。

「強化國有財產管理及運用 效益方案」簡介－續 「強化國有財產管理及運用 效益方案」簡介－續 加強開發利用，創造永續財富 具體措施 建立大面積土地管控機制 加強以設定地上權方式辦理開發利用 積極參與都市更新 多元化運用國有土地，提高收入

參、大面積國有土地開發方式簡介 背景：改變以往外界對本局僅會標售土地之觀感，大面積國有土地應保留政府施政之用，並考量整體開發利用。 願景：「活化國家資產、創造資產價值」，強調短期有效運用、長期開發，以創造永續財源。

國有土地開發目標 國產業務轉型 從出售到開發 目標 提昇開發效益 創造永續財源 引進民間資源 提高就業機會

國有土地開發策略 公部門 私部門 政府擁有土地 缺乏土地 民間資金充沛 缺乏資金 創 造 商 機　　互 利 共 享

國有土地開發策略 賣小留大重點開發 策略 長開短用活化資產 以地易屋互利共享

國有土地開發措施 開發範圍 開發方式 開發產品 一、招標設定地上權提供民間開發 二、參與都市更新辦理開發 三、結合目的事業主管機關合作開發 四、釋出土地權利與民間合作開發 國有非公用土地 眷舍基地 各機關交回之閒置土地 興建辦公廳舍 興建多功能商辦大樓 因應目的事業需求

肆、招標設定地上權提供民間開發 法令依據 國有非公用土地設定地上權實施要點 國有非公用土地設定地上權作業要點 自98年12月31日停止適用 財政部99年1月7日令訂定

國有非公用土地設定地上權作業要點 第3點：國有非公用土地設定地上權，得依下列方式辦理： （一）執行機關公開招標。 （二）目的事業主管機關併同業務招商公開招標。 （三）財政部依政策需要或目的事業主管機關認定有提供必要者，專案辦理。

國有非公用土地設定地上權作業要點-續 第5點：設定地上權之存續期間、權利金及地租，由審議小組依下列規定評定： （一）存續期間：最長七十年。 （二）權利金：以土地市價之三成至七成計算。但有特定開發用途者，不在此限。 （三）地租：土地申報地價年息百分之一至百分之五。 前項第二款所稱土地市價，依國有財產計價方式規定辦理查估。

國有非公用土地設定地上權作業要點-續 第17點：設定地上權時應與地上權人約定，於地上權存續期間，有下列情形之一者，執行機關得終止地上權契約： （一）地上權人未於公告之原定繳款期限內繳清權利金。 （二）地上權人或經其同意為使用之第三人未依都市計畫或區域計畫及其他法令規定使用土地。 （三）地上權人將土地出租或出借供他人建築使用。 （四）地上權人未經執行機關同意擅將地上權或地上物之一部或全部讓與第三人或設定抵押權。 （五）地上權人積欠地租金額達二年以上之總額。 （六）其他依法令規定或契約約定之終止原因發生。

伍、參與都市更新辦理開發 法令依據 都市更新事業範圍內國有土地處理原則 國有非公用土地參與都市更新注意事項

都市更新事業範圍內國有土地處理原則 第3點：國有土地以同意依都市更新條例（以下簡稱都更條例）規定劃入都市更新單元為原則。 都市更新單元範圍內之國有土地（含公用土地及非公用土地）面積合計達五百平方公尺，且占該都市更新單元土地總面積二分之一以上者，得專案報經財政部核定，由主辦機關主導辦理都市更新。

都市更新事業範圍內國有土地處理原則-續 第4點：依本處理原則第三點、第七點計算都市更新單元範圍內國有土地面積時，下列土地面積不予計入： （一）依國軍老舊眷村改建條例規定處理之土地。 （二）國有公共設施用地。

都市更新事業範圍內國有土地處理原則-續 第5點：執行機關於獲知都市更新事業採協議合建方式實施時，除依第三點第二項報經財政部核定由主辦機關主導辦理都市更新外，應依第七點規定主張以權利變換方式實施，或以讓售實施者方式處理。

都市更新事業範圍內國有土地處理原則-續 第7點：都市更新單元範圍內之國有非公用土地，其面積合計五百平方公尺以上者，或面積合計未達五百平方公尺，但占都市更新單元土地總面積比例四分之一以上者，除依第三點第二項報經財政部核定由主辦機關主導辦理都市更新外，按應有之權利價值選擇分配更新後之房、地為原則。 非屬前項參與分配之國有非公用土地，執行機關得於都市更新事業計畫核定後，依都更條例第二十七條第三項第四款、第五款規定讓售實施者。

都市更新事業範圍內國有土地處理原則-續 第9點：都市更新單元範圍內之國有非公用土地，除依國有財產法第五十二條之二規定申請讓售者、經行政院核定讓售者或情況特殊經財政部核定受理者外，執行機關於都市更新事業概要經主管機關核准之日起，或實施者逕行擬具都市更新事業計畫召開公聽會之次日起，停止受理申請承租、承購案。原已受理之案件，得繼續辦理至結案。 前項都市更新事業概要、計畫因失效、撤銷，或自停止受理起逾二年，實施者未擬具都市更新事業計畫或權利變換計畫報核者，執行機關得恢復受理。

都市更新事業範圍內國有土地處理原則-續 第11點：國有土地屬公共設施用地者，依下列方式辦理： （一）以權利變換方式實施者： 1、都更條例第三十條規定應共同負擔之七項公共設施用地，其應辦理有償撥用者，領取現金補償；得無償撥用者，留供辦理抵充。 2、前款以外之其他用地，參與分配。 （二）以協議合建方式實施者：除由需地機關依國有財產法第三十八條規定辦理外，得依都更條例第二十七條第三項第五款規定讓售實施者。

都市更新事業範圍內國有土地處理原則-續 第12點：都市更新事業計畫經核定後，實施者之申請讓售案與依第九點第一項規定受理之申請讓售案競合時，應俟第九點第一項規定受理之案件辦理至結案後，再處理實施者之申請讓售案；其有法律規定之優先購買權者，應俟優先購買權人放棄或視為放棄優先購買權後辦理。

都市更新事業範圍內國有土地處理原則-續 第13點：內政部依行政院核定「加速推動都市更新方案」勘選或「都市更新示範計畫」等核定補助之都市更新地區，範圍內之國有非公用土地，執行機關應配合暫緩辦理標售、讓售、出租及設定地上權。

都市更新事業範圍內國有土地處理原則-續 案例： 高雄市三民區大港段7小段462地號等48筆土地都市更新案，實施者：遠雄建設事業股份有限公司。

陸、結合目的事業主管機關合作開發 結合地方政府合作或委託開發大面積國有土地業務 與各級政府機關或公營事業機構合作闢建經營平面式收費臨時停車場

結合地方政府合作或委託開發大面積國有土地業務 變革 法令依據 國產法第47條 被動 主動 本局 辦事處、分處

本局與地方政府雙方分工辦理國有土地改良利用事宜 委託 本局將改良利用國有土地業務全部委託地方政府辦理 辦理方式 合作 本局與地方政府雙方分工辦理國有土地改良利用事宜 委託 本局將改良利用國有土地業務全部委託地方政府辦理

本局過去合作或委託改良利用國有土地績效-1 辦理對象：中央政府機關、地方政府機關或相關公營事業機構。 辦理數量：已簽訂契約者共計10案，其中已營運4案、興建中1案、用地變更中1案、招商中4案；另有3處國有土地刻由各級政府機關（構）辦理規劃開發方式中。 辦理面積：已簽約之10案，共釋出約116公頃之國有土地，正規劃開發方式中3案之國有土地面積亦約116餘公頃。

本局過去合作或委託改良利用國有土地績效-2 收益情形： 96年收益情形：當年已營運之2案收益2,544萬餘元。 97年收益情形：已營運之4案收益3,272萬元（其中1案係97年10月間簽約，1案係於97年11月正式對外營運）。 未來收益情形：前述已營運之4案預計每年可收益6,251萬元，至於其餘已簽約之案件待完成相關招商、興建或用地變更作業正式營運後，預計每年可增加8,531萬元之收益。

案例： 台北美麗信酒店 台北花園大酒店 台南西門市場 台中原水湳機場

與各級政府機關或公營事業機構合作闢建經營平面式收費臨時停車場 計畫緣起 鑒於都市內停車場需求甚殷，協助紓解市區停車需求，改善都市景觀另為活化閒置之國有土地，以提升其在待售或開發利用前之效率，增加國庫收益並避免國有土地被占用。 擇定適當國有土地，由國產局所屬各地區辦事處暨分處，與具有專業能力之各級政府機關或公營事業機構，合作闢建經營平面式收費臨時停車場。 計畫依據 一、國有財產法第47條第2項第3款。

案件合作情形 合作機關及案名 土地位置 高雄市政府交通局-明星公有路外平面停車場 民生橫路與明星街，近六合夜市 臺灣銀行貿易部-中新、中金平面停車場 1.中正路與達仁街口 2.中華路與五福路口 高雄市政府交通局-前峰平面停車場 鼓山三路與銘傳路

柒、釋出土地權利與民間合作開發 目的：新建辦公廳舍 法令依據：國產法第47條第2項第2款。 非公用財產類不動產，得依法改良利用。  財政部國有財產局得以委託、合作或信託方式，配合區域計畫、都市計畫辦理左列事項：  一、改良土地。 二、興建公務或公共用房屋。 三、其他非興建房屋之事業。

釋出土地權利與民間合作開發方式 合建分屋：國有財產局提供土地，投資商出資新建房屋，依雙方權利分配興建後房屋。 設定地上權：BOT。 資本租賃。

釋出土地權利與民間合作開發案例 案例： 中區國稅局彰化分局 中區國稅局東山稽徵所 南區國稅局東港稽徵所

捌、結語 國有土地開發 大面積－公用優先。 小面積－出租、出售、委託經營、簡式合作經營、標租及認養綠美化，引進民間技術、資金、人力及企業經營理念，加速國有土地之開發。 多元化運用國有土地，提高收入。

敬請指教