存量房交易计税“即来即办”流程及个人存量房交易税收优惠政策 厦门市地税局 2014年7月

内容概述 *存量房交易计税“即来即办”基本流程概述 *存量房交易计税“即来即办” 流程新增内容介绍 *存量房交易计税纳税人应当提供的涉税资料 *个人存量房交易税收优惠政策

存量房交易计税“即来即办”基本流程概述 纳税人办理存量房交易，应先登录厦门市房地产交易权籍登记中心（以下简称“权籍登记中心”）的“厦门存量房网上交易系统”（以下简称“网签系统”）备案存量房买卖合同并按照交易的房产类型选择填报《厦门市存量房交易信息采集表》（“简填单”模式），凡涉及存量房交易税收减免的还需填报《厦门市存量房交易税收减免申请核批表》；权籍登记中心受理纳税人交易申请后，纳税人应随即移步地税存量房征收点窗口办理存量房计税评估、减免税审批、应纳税款计算、POS机刷卡缴税和契税完税证明开具等税款申报业务；完税后，纳税人根据地税存量房征收点代发的收件收据上注明的取证时间，凭收件收据和契税完税证明到权籍登记中心取证。

存量房交易计税“即来即办”流程图

新增内容介绍 1、网签内容更丰富（继承、赠与、司法拍卖） 2、存量房交易涉税减免信息审核证明实时传递 3、存量房交易涉税减免审批当场办理 4、 “POS机”缴税方式更轻松 5、契税完税证明开具更便捷 6、税款入库后方可取证

小贴士：“pos机缴税”简介 为更好地方便纳税人办理存量房交易税款缴交事宜，厦门市地税局积极推行多元化缴税方式，在全市存量房征收点推行POS机缴税系统。使用POS机缴税更加方便快捷，纳税人可不必携带现金或往返银行，只需带上一张存足余额的银行卡便可在征收点柜台上的POS机上刷卡（借记卡限额为1000万以下，贷记卡为5万以下），经输入密码或出示有效身份证，并被确认扣款信息的合法有效后，即可实现实时扣缴税款。纳税人刷卡扣缴税款完毕，打印出银联的扣款凭证时，应请仔细核对扣款金额并签字确认，同时取得刷卡扣款凭证、完税证明及相关税务资料。对于纳税人来说，使用“POS机缴税”和其他刷卡消费一样无需缴纳任何手续费。需要注意的是，使用“POS机缴税”如需涉及到退税（费）的，其所退税（费）只能退至完税证明上的纳税人账户上。

存量房交易计税纳税人应当提供的涉税资料 1、《厦门市存量房交易信息采集表》。 2、《厦门市存量房交易税收减免申请核批表》。 《厦门市存量房交易信息采集表》和《厦门市存量房交易税收减免申请核批表》由纳税人自行打印，交易双方同时签字（盖章）确认。 3、存量房买卖合同复印件。 4、纳税人身份证明。 5、卖方房产的购入合同（须经权籍登记中心备案）或合法发票或其他可以证明其购入成本的书面材料。 6、与减免税有关的书面资料。

存量房交易计税纳税人应当提供的涉税资料 7、纳税人需要委托他人（含单位和个人）办理存量房交易税收申报有关涉税手续（包括计税评估价值确认、复核申请、税费申报）的，还应当提交《存量房交易税收申报委托书》和代理人身份证明。 8、单位纳税人为正常户转让存量房的，在向权籍登记中心申报交易前应向其主管税务机关申报营业税和土地增值税，并将营业税完税证明、加盖银行付讫戳的土地增值税完税凭证复印件和《厦门市土地增值税纳税申报表(转让旧房及建筑物的纳税人适用)》复印件在申报交易时一并提交。土地增值税零申报的，则提交《厦门市土地增值税纳税申报表(转让旧房及建筑物的纳税人适用)》复印件。单位纳税人为非正常户转让存量房的，营业税、土地增值税可在地税存量房征收点申报，无需提供上述证明，但其企业所得税应向主管税务机关申报，并在向权籍登记中心申报交易时提交企业所得税完税证明复印件。异地单位转让存量房的，可在地税存量房征收点申报存量房交易各项税收，无需提供上述材料。

个人存量房交易税收优惠政策 《存量房交易涉税减免信息审核证明》内容 [营业税]个人对外销售购买超过5年（含5年）的住房 [营业税]个人销售首次上市的房改房 [个人所得税]个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房 [契税]个人购买住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人配偶以及未成年子女）唯一住房

关于享受优惠政策普通住房的标准问题 根据《厦门市国土资源与房产管理局 厦门市财政局 厦门市地方税务局 厦门市物价局关于关于调整厦门市享受优惠政策普通住房界定标准的通知》（厦国土房〔2013〕445号）规定，自2014年1月1日起厦门市享受优惠政策普通住房的标准应同时满足以下条件：1.住宅小区建筑容积率在1.0（不含）以上；2.单套建筑面积在144平方米（含）以下；3.岛内（思明区、湖里区）住房单套总价在300万元（含）以下，岛外（海沧区、集美区、同安区、翔安区）住房单套总价在220万元（含）以下。

营业税 一、个人出售其购买的住房：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。 　　个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买住房的时间。

营业税 二、个人出售其购买的除住房以外的房屋，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。 三、个人出售自建自用住房，免征营业税；个人出售自建非自用住房，按照其销售收入征收营业税。

营业税 四、个人出售受赠的房屋：个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

营业税 五、个人将不动产无偿赠与他人的，视同发生应税行为，但属于下列情形之一的，暂免征收营业税： （一）离婚财产分割； （二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； （三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人； （四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

营业税 六、个人以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加 城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加随同营业税一并征免。适用税（费）率为： 城市维护建设税：按市区 7% ，县城、镇５％，不在市区、县城或镇的，税率为１％计征；教育费附加：按 3% 的征收率计征；地方教育附加：按 2% 的征收率计征。

个人所得税 一、个人出售房产（房产来源包括购入和受赠房产），有增值但不符合免税条件的，区分以下两种情况征收： （一）通过税收征管房屋、登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20％计征； （二）不能核实原值的，按交易总额的1.5％计征；

个人所得税 二、个人转让土地使用权，按收入全额征收2%的个人所得税。

个人所得税 三、以下情形的房屋产权无偿赠与和转移，对当事双方不征收个人所得税： （一）离婚析产 （二）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； （三）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人； （四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

个人所得税 四、除上述第三点列举的产权无偿赠与和转移不征收个人所得税规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为赠与房屋价格减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与房屋价格按以下顺序确定：1、赠与合同上标明赠与价格的，按赠与价格确定；2、赠与合同上未标明赠与价格或标明的赠与价格低于评估价的，以评估价确定。

个人所得税 五、个人出售住房虽有增值的，但只要产权人住满5年以上，且是唯一家庭生活用房，产权人必须向代征人厦门市房地产交易中心提供唯一家庭生活用房声明，经代征人厦门市房地产交易权籍登记中心审核，符合上述条件可直接予以免征个人所得税。出售住房的时间，以售房者办理产权过户手续时向厦门市房地产交易权籍登记中心申报的时间（收件时间）为准；购房时间则以房屋产权证注明的办证时间或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

个人所得税 家庭唯一生活用房 是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。厦门市房地产交易权籍登记中心在受理已婚纳税人提交的相关资料时，同时审核夫妻双方的产权情况，如果户籍在福建省内其他地市的，应要求当事人补充提供户籍所在地房管部门出具的无房产证明，否则不予按“个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房取得的所得”免征个人所得税;对福建省外户籍的产权个人或者外籍人员，在审核其（有配偶的为夫妻双方）交易的房产是否为在厦门市自用5年以上的家庭唯一生活用房基础上，要求当事人出具在福建省内其他地区未拥有房屋产权的书面声明，否则不予按“个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房取得的所得”免征个人所得税。

印花税 　一、自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。个人买卖非住房的（如车位，店面），买卖双方按合同金额的万分之五缴纳印花税。 二、房产继承、赠与应按产权转移书据缴纳印花税，计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定，税率万分之五。

土地增值税 　 一、自2008年11月1日起，对个人销售住房（含普通标准住房和非普通标准住房）暂免征收土地增值税。自2013年9月1日起，个人转让写字楼、商业营业用房、车位等二手房的，按转让收入全额的5％征收土地增值税。

土地增值税 　 二、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税。“赠与”是指如下情况：(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

土地增值税 　 三、对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

契税 　一、自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半按1.5%征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。上述个人购买的普通住房包括公有住房。 我市家庭唯一住房的认定，由房地产主管部门通过住房信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具《家庭唯一住房查询证明》。认定标准为：购房人、配偶及未成年子女在住房信息系统中均无住房记录，属于家庭唯一住房。

契税 二、个人购买的普通住房，凡不符合第一条规定的，不得享受上述优惠政策，应按按3%征收契税。 三、个人购买非普通住房，按3%征收契税。 四、房屋赠与属于转移房屋权属行为，承受房屋的单位和个人为契税的纳税人，父母将房产赠与子女，子女应该按规定缴纳契税；计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定；税率为3%。

契税 五、法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征收契税；非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属，应按赠与行为征收契税。

契税 六、在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。夫妻离婚，对共有房产重新分割或归属一方的，不征收契税。 七、增加房屋权属共有人的，按新增人员所占比例，适用3％税率征收契税。