不動產市場 分析與預測 第四章 不動產市場分析與研究

第四章 不動產市場分析與研究 第一節 總體政治經濟環境分析 第二節 區域經濟及社會環境分析 第三節 基地附近設施及市場環境分析 第四章 不動產市場分析與研究 第一節 總體政治經濟環境分析 第二節 區域經濟及社會環境分析 第三節 基地附近設施及市場環境分析 第四節 基地環境分析 第五節 產品型態定位與定價及投資可行性分析 圖表 經濟成長率 第四章 不動產市場分析與研究

第一節 總體政治經濟環境分析 有關總體政治經濟環境分析之範圍，擬分成發展趨勢與住宅政策等，這些都是有助於不動產投資案可行性評估之參考，茲分析如下： 第四章 不動產市場分析與研究

一、國內政局及兩岸關係 自民國89年與94年五月以後，政黨輪替首先在台閩地區實施，不同的政黨有不同的政綱，自此爾後，國內政局和兩岸關係互為關連，亦即國內政局不穩，兩岸關係亦無法緩和，同時兩岸關係不穩 第四章 不動產市場分析與研究

二、經濟成長及金融政策 台灣在八十八年期間，經濟成長率均維持在6%以上，國民生產毛額持續增加，國民所得提高到每年一萬二千美元，國民所得的提高，使得國民的購買力增加，提升生活品質，對不動產的需求增加，帶動不動產市場景氣 第四章 不動產市場分析與研究

三、財政及土地政策 政府亦常以政策性措施來干預市場，其採取的政策有下列兩種： (一)財政政策 公營事業增加融資擴大投資事業範圍 地價稅重課房屋稅，在政策上鼓勵持有大量土地，抑制持有過多房屋，加以土地增值稅額過重，又會降低土地出售之意願 第四章 不動產市場分析與研究

(二)土地政策 土地政策目的在於促進「地盡其利、地利共享」，其具體做法是依國家經濟政策、個別產業所需用地及土地特性，編定各種使用地 市場需求為導向，引進開發許可制機能，供應建築、商業及工業用地之經濟供給，以減緩該類用地不足需求，有效抑制不動產價格之暴漲，使需求者易於取得土地，從事不動產之開發建設 第四章 不動產市場分析與研究

四、都市發展趨勢 工商業的快速發展，都市地區因為高工資就業機會相對較多，相對於鄉村地區的低工資及缺少就業機會，在拉與推效果(push and pull effects)的趨勢之下，人口或勞力逐漸會由鄉村移向都市，而此種拉力因素在工商業快速發展時更會增強 第四章 不動產市場分析與研究

五、住宅政策 指政府為解決國民的居住問題所採取的對策，居住為國民日常生活之基本需求，通常是由住宅市場供應 一般住宅政策，基本上仍採供需兩個面向，屬於供給面政策者，包括供廉價住宅或給予建築投資業者優惠措施如融資貸款、減稅、便利取得建地等 第四章 不動產市場分析與研究

第二節 區域經濟及社會環境分析 本節所稱之區域，其範圍完全以不動產標的位置及價格定位決定其區域範圍，故都會區、都市（直轄市或省轄市）或鄉鎮市（縣轄市）區級行政區，皆可單獨成為不動產市場之區域範圍 區域經濟及社會環境分析乃是在掌握區域範圍內經濟與社會人文環境之動態變化，以做為產品型態定位及產品價格定位之參考 第四章 不動產市場分析與研究

一、區域經濟環境 區域範圍內經濟發展趨勢、產業結構與居民就業狀況及所得分布 (一)經濟發展趨勢 台北都會區或特別在台北市之空屋率較低，且其價格較具抗跌性，這也是在目前不動產市場持續蕭條中，部分建築投資業仍會繼續推案之原因 第四章 不動產市場分析與研究

(二)產業結構 (三)居民就業狀況及所得分布 產業結構為經濟發展之具體表現，一個地區內之產業結構，分為農業、工業、商業、科技產業及其他服務業，因而造就出無數的科技新貴 (三)居民就業狀況及所得分布 居民就業狀況是指該區域就業人口在各產業之比例及該區域就業機會多寡，所得分布乃指高、中、低所得之分布情形及其變動情形 第四章 不動產市場分析與研究

該區域就業人口以農工產業為主時，居民所得成金字塔形，即低所得者佔最大比例，高所得者占最小比例 該區域就業人口以工商產業為主時，高中低所得者比例平均，呈正四方形 該區就業人口以商業、科技及金融服務業為主時，則以中所得者占最大比例，呈橄欖形，此種分布在都市化相當高或科技重鎮之地區，相當為明顯 第四章 不動產市場分析與研究

二、區域社會環境 (一)人口成長與組成及家戶結構 (二)教育文化 區域內人口增加則不動產需要增加，人口集中於某地區，則該地區不動產價格上升 教育文化文準是指導吾人生活方式，可影響消費者人生價值觀 第四章 不動產市場分析與研究

第三節 基地附近設施及市場環境 分析 一、基地附近設施環境 第三節　基地附近設施及市場環境 分析 一、基地附近設施環境 基地附近設施環境包含附近鄰里範圍內之公共設施供應情況、交通可及性及生活機能便利性，說明如下： (一)公共設施供應情況(如：學校、醫療機構等) (二)交通可及性(如：附近是否多數公車站牌) (三)生活機能便利性(如：金融機構、幼稚園、等) 第四章 不動產市場分析與研究

二、基地附近市場環境 (一)供給個案調查 (二)購屋需求情況 一般購屋者需求分兩類，一類為自用型需求，另一種為投資（機）型需求 不動產供給個案具競爭性及替代性，充分了解基地附近已推出之個案，可以做為本身是否推案之參考依據 (二)購屋需求情況 一般購屋者需求分兩類，一類為自用型需求，另一種為投資（機）型需求 第四章 不動產市場分析與研究

案 名： 建 商 名 稱： 建 築 師： 基地面積： 建 蔽 率： 行 政 區： 容 積 率： 土地使用分區： 基地位置： 總 面 積： 秤 案 名： 建 商 名 稱： 建 築 師： 基地面積： 建 蔽 率： 行 政 區： 容 積 率： 土地使用分區： 基地位置： 總 面 積： 秤 接待中心： 單　　價： 建照號碼： 公 設 比： 建物類型： 地 上 層： 構造型態： 地 下 層： 車位類型： 住宅戶數： 車位數量： 最小格局： 最大格局： 最大建坪： 坪 最小建坪： 主要特色 個案位置簡圖 第四章 不動產市場分析與研究

(三)銷售率分析 銷售率是指已售住宅數量除以可售住宅數量（已售數量/可售數量） 住宅自有率 空屋率 台灣家庭地區總戶數擁有住宅所有權之比率 故目前住宅之存量大部分是前兩年及動工興建之產品，另為降低尋覓與換屋時之交易成本，住宅市場須有定量的空屋住宅，以調節市場之供需，提供買賣雙方選擇之機會，故此一合理空屋數量所占的比率，稱之「自然空屋率」 第四章 不動產市場分析與研究

第四節 基地環境分析 基地環境係指不動產投資標的所在土地之自然條件、標示及產權狀況、土地使用分區管制法規與基地周圍重大投資建設等 第四節　基地環境分析 基地環境係指不動產投資標的所在土地之自然條件、標示及產權狀況、土地使用分區管制法規與基地周圍重大投資建設等 第四章 不動產市場分析與研究

一、基地自然條件 基地自然條件包括以下幾項： (一)地質及地盤之狀態 (二)地勢之狀態 土地具有積載力，可承受萬物，特別是建築物或其他工作物 基地之傾斜度，對於價格及開發許可與否皆會有影響，地勢平坦易於開發(如：山坡地) 第四章 不動產市場分析與研究

(三)地形之狀態 (四)氣象狀態 基地形狀如矩形、方形、三角形或不規則形，皆會影響建築物之空間規劃 另基地如有面臨街道，稱之為街角地，此種街角地因可做商業使用，其價格比一般普通地（非街角地）高 (四)氣象狀態 都市化區域，公寓大廈及商辦大樓相繼林立，影響日照通風，與人類健康及精神狀態有密切關係 地之濕氣及雨量亦會影響人體健康，故該地之氣象狀態，對購屋意願會有關連，進而不動產價格亦受其影響 第四章 不動產市場分析與研究

二、土地標示及產權狀況 土地標示是指土地坐落、面積、寬度及深度等，土地產權狀況是指權屬型態，單一所有權人或共有權屬，共有權屬有可分為分別共有及公同共有，有無產權糾紛，該土地有無設定他項物權如抵押權或地上權等，有無被禁止處分登記，與鄰地有無界址糾紛等 當基地產權是由數十個以上所有權人共同所有或產權有糾紛，甚至與鄰地發生界址糾紛時，都會影響投資案開發建設之處理成本，如係合建分售（房）更會延拖施工期間及造成交屋糾紛 第四章 不動產市場分析與研究

三、土地使用分區管制 (一)都市土地 (二)非都市土地 依都市計畫法規定，都市土地依其用途可分為住宅區、商業區、工業區、農業區、保護區或其他特定專用區等 以台北市為例，住宅區分四種，其建蔽率各為30%、40%、50%、60%，容積率各為60%、120%、225%、300% (二)非都市土地 依區域計畫法訂定之「非都市土地使用管制規則」規定，將非都市土地劃分為十種使用區及十八種使用地 如編定為甲、乙、丙、丁種建築用地時，其建蔽率分別為60%、60%、40%、70%，容積率各為240%、240%、160%、300% 第四章 不動產市場分析與研究

四、基地周圍重大投資建設 此項專指私部門之投資案，如基地周圍有大型百貨公司開發案，電影文化城或類似台北市東興路之京華城投資案或信義路五段之台北101金融大樓等 第四章 不動產市場分析與研究

第五節 產品型態定位與定價及投資可行性分析 第五節 產品型態定位與定價及投資可行性分析 投資案產品型態定位、產品價格之決定及投資之投資可行性之研判，茲分別詳述如下： 一、產品型態定位 指不動產投資業者或土地所有權人，針對不動產市場之潛在購買者，決定其持有之土地，應提供何種型態及用途，以滿足潛在購買者的需求，並符合投資者或地主的利益 第四章 不動產市場分析與研究

二、產品定價 不動產產品價格之決定，大致有「市價定價法」及「成本利潤定價法」等兩種方法較常為不動產業者所採用 市價定價法完全是參考當地供需市場實際交易價格為定價方式，比較缺乏技術性 而成本利潤定價法係建築投資業者推算合理房價之方法 第四章 不動產市場分析與研究

房屋合理銷售價格=（土地成本＋工程造價＋利息費用＋建築師設計費＋廣告企劃費＋管銷費＋稅捐＋其他支出）×（1＋利潤率） 建築業根據成本利潤法所定之銷售價格，主要是在反應成本，由於房地產具異質性，受區位因素影響甚大，常會根據市場供需機制自動調整售價，而調整的方法，是乘以不同的利潤率。方法計算如下： 房屋合理銷售價格=（土地成本＋工程造價＋利息費用＋建築師設計費＋廣告企劃費＋管銷費＋稅捐＋其他支出）×（1＋利潤率） 第四章 不動產市場分析與研究

上述房價計算方式，茲說明如下： 土地是房地產最主要成本，平均約占房價50%(土地成本=單位地價×土地面積) 工程造價=單位造價×總樓地板面積，因地區、建材或產品型態不同，差距甚大 預售制度下，建築業大部分依賴銀行貸款取得現金，故建築融資所負擔之利息所佔比重逐年增加，使業者不勝負荷一般融資額度平均為土地成本加上工程造價之50%至70% (利息費用=（土地成本＋工程造價）×融資成數×銀行放款利率×貨款期間) 第四章 不動產市場分析與研究

利潤率依工期長短或區位而有不同決定方式，一般而言三年工期約在40% ~50%；二年工期約在30%~35% 建築師設計費=工程造價×2% 廣告企劃費=銷售價格×2% ~ 4% 管銷費=銷售價格×3% ~ 4% 利潤率依工期長短或區位而有不同決定方式，一般而言三年工期約在40% ~50%；二年工期約在30%~35% 第四章 不動產市場分析與研究

三、投資可行性 一般投資可行性分析分為兩項，即投資成本效益分析與投資案評估，前者屬財務性分析，後者屬非財務性分析 第四章 不動產市場分析與研究

(一)投資成本效益 (二)投資案評估 不動產投資業者，對於投資之效益評估，多半不是很重視，故常以市價定價法來反推投資案之報酬 不動產投資業者對於供給個案的評估，除優先考慮投資報酬率是否符合市場標準（20%以上） 第四章 不動產市場分析與研究

經濟成長率(一) 第四章 不動產市場分析與研究

 2001  2002    2003    2004    2005    2006   2007   台 灣 -2.2 4.6 3.5 6.2 4.2 4.9 5.7 美國 0.8 1.6 2.5 3.9 3.2 3.3 2.1 日本 0.2 0.3 1.4 2.7 1.9 2.2 德國 1.2 -0.2 0.9 2.8 2.6 法國 1 1.1 1.7 2 英國 2.4 新加坡 -2.4 3.1 8.8 6.6 7.9 5.5 韓國 3.8 7 4.7 5 香港 0.6 1.8 8.6 7.5 6.9 5.3 中國 8.3 9.1 10 10.1 10.4 10.7 10.5 泰國 4.5 4.4 馬來西亞 4.1 7.1 5.2 5.9 菲律賓 4.3 3.6 6.1 5.4 4.8 印尼 5.1 5.6 5.8 經濟成長率(二) 第四章 不動產市場分析與研究