物业管理税收政策 佛山市地方税务局纳税服务科 主讲:吴略乔 经济师 联系电话 82553700

一、 物业管理营业额的确定 二、出租物业的税收政策 三、业主共有财产经营收入政策 四、跨区经营物业管理税收问题 五、聘请临时人员的税收政策 六、物业管理税收优惠政策 七、物业管理税收政策应注意的问题

一、物业管理营业额的确定 《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题》（财税（2003）16号）规定，从事物业管理单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的的水费、电费、燃气费、房屋租金的价款后的余额为营业额。

关于物业管理单位征税问题 物业管理单位代业主、承租者收取的水费、电费、燃气费、房屋租金、房屋维修基金及其他代收款项的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，即以与物业管理有关的全部收入减去代业主、承租者支付的水费、电费、燃气费、房屋租金和其他代收代付款项后余额为营业额征收营业税。 《广东省地方税务局关于明确营业税若干政策问题的通知》（粤地税函[2003]339号）

二、出租物业的税收政策 （一）代业主出租收取租金的营业额 需要注意： 业主与承租方签定租赁合同； 业主与物管签定物业管理或代理协议。 因此，据上述文件规定，其代收的房屋租金、水、电费、燃气费、房屋维修基金及其他代收款项的行为，可以在营业额中扣除，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，即以与物业管理有关的全部收入减去代业主、承租者支付的水费、电费、燃气费、房屋租金和其他代收代付款项后余额为营业额征收营业税。

（二）转租行为营业额 业主与物业管理公司签定租赁合同，物业管理公司再租给相关单位，是转租的行为，物业管理公司应按转租收入缴纳营业税。 对转租的房产是否按规定缴纳房产税呢? 对转租的由原业主缴纳房产税，转租人无需缴纳房产税。

三、业主共有财产经营收入政策 （一）公共物业取得的收入 1、公共物业出租取得的收入，按取得收入的5%征收营业税；房产税按取得租金收入12%征收房产税；土地使用税按实际占用的土地面积与定额税率的积缴纳土地使用税。 2、对共有物业房产税纳税人应由谁缴纳。 据财税[2006]186号文件也规定，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。

自营依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入12%计征。

（二）利用墙体、空间取得的收入 取得的收入按服务业“租赁业”税目征收营业税。 （三）出租停车场地取得的收入 出租：小区公用停车场如用于出租，应按规定缴纳营业税、房产税（室内）和土地使用税。 自用：小区公用停车场用于业主自用，不收取费用，依《广东省城镇土地使用税实施细则》规定，个人自用住宅非营业用的房屋用地，暂缓征收土地使用税。

公司外出经营无办理税务登记证的，取得的物业管理收入如何纳税 四、跨区经营物业管理税收问题 公司外出经营无办理税务登记证的，取得的物业管理收入如何纳税 （一）外出经营税收管理 物管公司跨区提供物管服务前，应向物管公司主管税务机关申请开具《外出经营活动税收管理证明》。若跨区物管服务在连续的12个月内累计超过180天的，应当自期满之日起30日内，向生产、经营所在地税务机关申报办理税务登记，税务机关核发临时税务登记证及副本。

（二）营业税和发票领购税收问题 物管公司是持《外管证》跨区经营、从事物管服务的，营业税应向物管公司机构所在地主管税务机关申报纳税，并向劳务发生地主管税务机关申领发票。 物管公司持经营累计超过180天向经营地办理了临时税务登记证跨区经营、从事物管服务的，营业税应向劳务发生地主管税务机关申报纳税，并向劳务发生地主管税务机关申领发票。

（三）企业所得税税收管理问题 企业所得税实行法人税制。物业管理公司办理《外经证》或《临时税务登记证》外出经营，若外出经营部门为物管公司的具有独立生产经营职能部门，且具有独立生产经营职能部门的经营收入、职工工资和资产总额与管理职能部门分开核算的，可将具有独立生产经营职能的部门视同一个分支机构，就地预缴企业所得税。　

五、聘请临时人员的税收政策 （一）作为物业公司员工，按“工资薪金”所得扣缴个人所得税； （二）将小区业务给其他公司承接，物业公司支付相关费用给对方公司，按发生的实际劳务取得发票，无相关涉税事项； （三）请临时人员处理小区绿化或卫生等，按劳务报酬所得征收个人所得税。

六、物业管理税收优惠政策 （一）小微企业税收优惠政策 1、条件 （1）从事国家非限制和禁止行业； 　（1）从事国家非限制和禁止行业； 　（2）工业企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过100人，资产总额不超过3000万元； 　（3）其他企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。

（二）退伍军人税收优惠政策 安置自谋职业的城镇退役士兵就业 对商贸企业、服务型企业、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用自主就业退役士兵，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4000元，上浮50%。

2、企业所得税优惠政策 　 自2014年1月1日至2016年12月31日，对年应纳税所得额低于10万元（含10万元）的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。 　 应纳税所得额在10万元(不含)至30元(含)符合条件的小型微利企业，减按20％的税率征收企业所得税; 3、备案 企业享受小型微利企业所得税优惠无需经税务机关审批或备案，无需提交资料，只需要在预缴申报或汇算清缴时直接填报相关数据及减免税额，即可享受优惠。

　 纳税年度终了，如果企业实际减免的营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加小于核定的减免税总额，企业在企业所得税汇算清缴时扣减企业所得税。当年扣减不足的，不再结转以后年度扣减。

（三）下岗再就业人员税收优惠政策 1、商贸企业、服务型企业、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体新增岗位的税收优惠 在新增加的岗位中，当年新招用在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业一年以上且持《就业失业登记证》（注明“企业吸纳税收政策”）人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4000元，最高可上浮30%。

　 按上述标准计算的税收扣减额应在企业当年实际应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税税额中扣减，当年扣减不足的，不得结转下年使用。 2、优惠政策群体 享受该优惠政策的人员是指按规定申领《就业失业登记证》以下群体：在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业半年以上的人员；零就业家庭、享受城市居民最低生活保障家庭劳动年龄内的登记失业人员；毕业年度内高校毕业生。

3、不得重复享受税收优惠政策 所述人员不得重复享受税收优惠政策，以前年度已享受各项就业税收优惠政策的人员不得再享受本通知规定的税收优惠政策。如果企业的就业人员既适用本通知规定的税收优惠政策，又适用其他扶持就业的税收优惠政策，企业可选择适用最优惠的政策，但不能重复享受。 4、服务型企业的界定（与退伍军人界定相同） 指从事现行营业税“服务业”税目规定经营活动的企业以及按照《民办非企业单位登记管理暂行条例》登记成立的民办非企业单位。

（四）农贸市场税收优惠政策 1、免征政策 　自2013年1月1日至2015年12月31日对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。 2、符合免税政策的条件 　农产品批发市场和农贸市场，是指经工商登记注册，供买卖双方进行农产品及其初加工品现货批发或零售交易的场所。农产品包括粮油、肉禽蛋、蔬菜、干鲜果品、水产品、调味品、棉麻、活畜、可食用的林产品以及由省、自治区、直辖市财税部门确定的其他可食用的农产品。

　对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。

七、物业管理涉税事项应注意的问题 （一）不按规定开具物业管理发票，使用自制收据收取物业管理费、综合服务费，从而不申报或少申报营业收入。 （二）物业公司（业主委员会）向业主或其他单位收取的广告位使用费、场地使用费、空间使用费、车位服务费等未计入营业收入，少申报应纳税款。 （三）将部分营业收入计入“其他应付款”、“预收帐款”、“其他应收款”等往来科目，不结转营业收入，少缴税款。如：新建小区预售阶段向开发公司收取的“前期物业费”长期挂在“预收帐款”科目。

（四）暂收款项未申报营业税，如向业主收取的可能因装修而发生的损毁修复、安全等方面的保证金，未计入营业税计税依据，少缴营业税。有人说这部分款项到时应退回业主，据《营业税条例》第五条规定，收取的此类款项属于价款和价外费用，应按规定缴纳营业税，退款时可抵扣当期税款。 （五）物业公司将产权属于全体业主共有的房屋或公共配套实施对外出租，仅缴纳了流转税及附加，未申报缴纳房产税及土地使用税。 （六）代收代付费用的结余款项、手续费收入未申报营业税。如：某物业公司开业至今“其他应付款—水电费”科目余额长期挂帐未结转营业收入。

（七）作为成本费用列支的票据不符合规定。物业公司收取的维修基金，所有权属于业主共有，物业公司仅是代管使用，不征收营业税。在对外支付维修费等款项时未取得正式发票，导致税款流失。 （八）个人投资者及其家庭成员将生活费用与公司生产经营费用混同扣除，造成成本费用税前扣除不实及未扣缴个人所得税。 （九）个人投资者从物业公司借款，年度终了后不归还，又未用于企业经营的，未扣缴个人所得税。发放实物未按规定扣缴个人所得税。

谢谢 2014年9月12日