万科企业股份有限公司 财务分析报告 上市公司代码：000002 主讲人：姚杰

目 录 1. 公司概况 2. 单一财务报表分析 3. 基本财务比率分析 4. 总结 营销0602班 姚杰

一、公司概况 1.ONE 2.TWO 3.THREE 公司简介 公司经营范围 万科新标志 营销0602班 姚杰

公司简介 深万科成立于84年5月，前身为隶属于深圳经济特区发展公司的全民所有制贸易企业。88年12月公司经股份制改组， 1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，成为全国首批上市公司之一, 93年4月向境外发行4,500万股B股。 公司以中国大陆市场为目标, 以房地产为核心业务, 涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、天津、深圳等中国区域经济中心。 万科2006年末总市值为672.3亿元，排名深交所上市公司第一位。上市16年来，万科主营业务收入复合增长率为28.3％，净利润复合增长率为34.1％，是上市后持续盈利增长年限最长的中国企业。 营销0602班 姚杰

公司经营范围 兴办实业(具体项目另行申报)； 国内商业； 物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）； 印刷、复印、广告设计制作； 代理报纸、电视、广播期刊广告业务； 进出口业务(按深经发审证第113 号外贸企业审定证书规定办理)。 控股子公司主营业务:房地产开发及物业管理、 零售、进出口业务、精密礼品制作、影视制作、投资、咨询等。 兴办实业(具体项目另行申报)； 国内商业； 物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）； 印刷、复印、广告设计制作； 代理报纸、电视、广播期刊广告业务； 进出口业务(按深经发审证第113 号外贸企业审定证书规定办理)。 控股子公司主营业务:房地产开发及物业管理、 零售、进出口业务、精密礼品制作、影视制作、投资、咨询等。 营销0602班 姚杰

万科新商标 2007年10月29日，万科新标志正式亮相。由四个红色V组合而成的新标，寓意万科作为住宅行业坚定的实践者，以“感恩”的心关怀生而不同的人，并致力于实现“让建筑赞美生命”的理想。 营销0602班 姚杰

二、单一财务报表分析 1.ONE 2.TWO 3.THREE 资产负债表 现金流量表 利润表 营销0602班 姚杰

资产负债表 营销0602班 姚杰 报告期 2006-09-30 2006-06-30 2006-03-31 2005-12-31 资产 流动资产 货币资金 5,459,989,178 3,426,873,352 2,879,832,733 3,249,034,710 短期投资 1,009,054 短期投资净额 应收帐款 311,354,456 389,267,545 应收账款净额 254,405,742 294,116,567 276,864,252 377,307,701 其他应收款 850,293,732 739,178,727 其他应收款净额 663,410,232 801,330,377 929,774,938 704,969,707 减:坏帐准备 66,201,243 46,168,864 应收款项净额 917,815,974 1,095,446,944 1,206,639,191 1,082,277,408 预付帐款 2,327,858,309 1,653,088,152 1,356,274,270 702,577,951 存货 20,346,409,529 14,916,108,922 减:存货跌价准备 63,366,930 66,627,815 存货净额 29,828,830,860 20,283,042,599 16,633,484,315 14,849,481,107 待摊费用 108,462,736 75,500,646 4,484,459 1,554,913 流动资产合计 38,643,966,111 26,534,960,746 22,081,724,022 19,884,926,088 营销0602班 姚杰

资产负债表 营销0602班 姚杰 长期投资 长期股权投资 1,844,129,697 长期投资合计 1,872,583,927 1,844,129,697 长期投资合计 1,872,583,927 1,945,425,279 减:长期投资减值准备 101,895,582 101,295,582 长期投资净额 3,094,633,453 1,770,688,344 1,833,400,907 股权投资差额 2,556,439,115 1,219,071,425 1,269,823,697 1,308,181,760 固定资产 固定资产原价 633,800,411 595,053,289 519,148,076 388,447,010 减:累计折旧 242,860,519 218,187,398 200,043,866 171,742,908 固定资产净值 390,939,892 376,865,890 319,104,210 216,704,103 固定资产净额 在建工程 42,702,484 19,699,697 在建工程净额 68,416,630 24,471,590 固定资产合计 459,356,522 419,568,375 343,575,800 236,403,800 无形资产及其他资产 长期待摊费用 47,153,629 2,603,690 13,914,339 26,932,476 无形资产及其他资产合计 资产总计 42,245,109,714 28,727,821,155 24,272,615,067 21,992,392,061 营销0602班 姚杰

资产负债表 营销0602班 姚杰 负债及股东权益 流动负债 短期借款 5,541,696,000 1,992,756,000 3,030,000,000 900,000,000 应付票据 10,000,000 3,781,990 应付帐款 4,160,907,883 3,836,619,055 2,969,720,385 3,318,835,002 预收帐款 10,315,163,583 4,972,140,378 4,747,881,864 4,664,152,791 应付福利费 29,205,756 25,746,694 22,483,284 17,719,177 应交税金 -515,354,933 28,456,399 -10,785,231 43,491,656 其他应交款 -16,322,760 -1,592,493 2,860,961 -67,030 其他应付款 3,151,558,226 1,051,251,876 1,106,494,022 1,210,901,611 预提费用 30,889,316 33,255,818 50,152,139 37,967,806 预计负债 25,300,020 24,675,966 23,889,362 23,979,011 一年内到期的长期负债 2,001,370,000 1,597,540,000 911,105,000 662,980,000 流动负债合计 24,734,413,091 13,560,849,693 12,857,583,777 10,883,742,014 营销0602班 姚杰

资产负债表 长期负债 长期借款 5,660,258,603 3,466,928,051 1,005,323,960 1,194,889,180 应付债券 121,645,577 884,762,649 长期应付款 57,003,864 428,573,864 其他长期负债 18,046,781 26,037,562 19,125,132 19,201,126 长期负债合计 5,735,309,248 3,549,969,477 1,203,098,533 2,527,426,819 递延税项贷项 负债合计 30,469,722,340 17,110,819,170 14,060,682,310 13,411,168,833 少数股东权益 1,827,357,570 1,214,113,822 760,363,412 271,620,671 股东权益 股本 3,969,898,751 3,936,964,741 3,722,687,670 股本净额 资本公积金 1,699,025,083 1,699,010,207 1,615,721,507 1,075,553,873 盈余公积金 2,893,840,406 其中:公益金 240,245,860 未分配利润 1,377,424,235 1,834,690,356 1,002,073,873 613,894,468 货币换算差额 7,841,330 5,448,442 2,968,819 3,626,139 股东权益合计 9,948,029,805 10,402,888,163 9,451,569,346 8,309,602,557 负债及股东权益总计 42,245,109,714 28,727,821,155 24,272,615,067 21,992,392,061 营销0602班 姚杰

资产负债表分析 营销0602班 姚杰 由上表数据可发现： 流动资产增加主要由货币资金和存货净额这两项构成，说明企业还有大量的存货未售出； 企业总资产中很大比例为流动资产，说明企业资产的流动性和变现能力较强，但过高的流动资产比率可能会影响企业整体的盈利能力； 该企业的流动负债占总负债的较大比例，且流动负债中多数为短期借款和预收账款，这对于企业的短期还债能力要求较高，企业压力较大，且短期资金比率很高，企业出现财务危机的可能性非常大。 营销0602班 姚杰

利润表 报告期 2006-09-30 2006-06-30 2006-03-31 2005-12-31 一、主营业务收入 8,460,029,746 6,617,683,196 2,284,328,909 10,558,851,684 减：主营业务收入净额 减：主营业务成本 5,125,393,980 3,963,537,744 1,405,011,401 6,884,920,656 主营业务税金及附加 500,434,617 390,416,656 136,287,466 641,346,742 二、主营业务利润 2,834,201,149 2,263,728,796 743,030,043 3,032,584,286 加：其他业务利润 13,609,728 11,497,042 2,602,617 12,570,883 减：营业费用 372,604,298 217,775,680 95,300,188 466,289,324 管理费用 475,082,485 306,965,902 111,077,602 519,869,226 财务费用 66,049,251 27,954,306 11,878,093 16,197,148 三、营业利润 1,934,074,843 1,722,529,949 527,376,776 2,042,799,471 加：投资收益 32,067,629 46,048,577 41,732,620 -84,428,400 营业外收入 10,765,680 7,992,042 2,915,221 28,255,030 减：营业外支出 9,598,550 4,210,950 2,488,006 10,444,440 加：营业外收支净额 1,167,130 3,781,093 427,215 17,810,590 营销0602班 姚杰

利润表 四、利润总额 1,967,309,601 1,772,359,619 569,536,611 1,976,181,661 减：所得税 603,573,722 545,396,590 180,479,964 542,755,949 减：少数股东权益 4,721,300 6,167,141 877,242 83,062,895 五、净利润 1,359,014,580 1,220,795,888 388,179,405 1,350,362,817 加：年初未分配利润 613,894,468 414,846,412 六、可分配利润 1,972,909,048 1,834,690,356 1,002,073,873 1,765,209,229 减：提取法定盈余公积 135,036,282 七、可供股东分配的利润 1,630,172,947 减：提取任意盈余公积金 675,181,408 应付普通股股利 595,484,813 341,097,071 八、未分配利润 1,377,424,235 营销0602班 姚杰

利润表分析 由上表数据可发现： 该企业的主营业务收入增加较为正常，与公司资产和流动负债的增加幅度基本持平； 其营业成本的增加幅度也与主营业务收入幅度接近，说明原材料的价格增加不明显； 企业随着主营业务收入的增加，期间费用也相应的有所增加，运营正常。 营销0602班 姚杰

现金流量表 营销0602班 姚杰 报告期 2006-09-30 2006-06-30 2006-03-31 2005-12-31 一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 11,808,934,550 6,764,624,470 2,277,030,285 12,669,088,677 收取的租金 20,100,760 14,673,329 6,023,853 31,170,255 收到的其他与经营活动有关的现金 726,287,810 936,195,840 263,113,402 128,679,650 经营活动现金流入小计 12,555,323,121 7,715,493,640 2,546,167,540 12,828,938,582 购买商品接受劳务支付的现金 11,910,322,765 7,360,868,005 2,973,522,438 8,411,005,630 经营租赁所支付的现金 16,924,256 12,620,342 3,931,616 17,084,655 支付给职工以及为职工支付的现金 460,680,258 344,152,661 200,258,949 452,287,228 支付的各项税费 1,704,418,816 987,817,064 382,592,243 1,329,180,409 支付的其他与经营活动有关的现金 2,766,245,875 2,208,774,323 708,738,556 1,775,941,526 经营活动现金流出小计 16,858,591,970 10,914,232,396 4,269,043,802 11,985,499,447 经营活动产生的现金流量净额 -4,303,268,849 -3,198,738,756 -1,722,876,262 843,439,135 营销0602班 姚杰

现金流量表 营销0602班 姚杰 二、投资活动产生的现金流量 收回投资所收到的现金 302,203,839 302,537,718 219,765,744 98,717,571 分得股利或利润所收到的现金 677,600 8,800 20,455,000 取得债券利息收入所收到的现金 -- 7,506,727 63,929,154 处置固定无形和长期资产收回的现金 829,803 753,709 173,683 10,184,689 投资活动现金流入小计 338,499,120 323,629,441 227,454,954 193,286,415 购建固定无形和长期资产支付的现金 89,909,988 44,438,586 9,682,270 47,439,552 权益性投资所支付的现金 1,211,267,691 756,376,357 713,204,318 523,604,081 投资所支付的现金 投资活动现金流出小计 1,301,177,679 800,814,942 722,886,588 571,043,633 投资活动产生的现金流量净额 -962,678,559 -477,185,502 -495,431,633 -377,757,219 营销0602班 姚杰

现金流量表 营销0602班 姚杰 三、筹资活动产生的现金流量 吸收权益性投资所收到的现金 950,209,423 536,296,233 106,249,301 9,000,000 借款所收到的现金 9,937,923,672 5,330,804,431 2,536,386,215 2,551,425,705 筹资活动现金流入小计 10,888,133,095 5,867,100,664 2,642,635,515 2,560,425,705 偿还债务所支付的现金 2,649,678,249 1,830,159,560 751,326,435 2,313,450,000 分配股利或利润所支付的现金 564,800,579 6,872,200 -- 391,097,071 偿付利息所支付的现金 200,967,582 178,128,308 41,545,842 209,200,573 筹资活动现金流出小计 3,415,446,410 2,015,160,067 792,872,276 2,913,747,644 筹资活动产生的现金流量净额 7,472,686,685 3,851,940,597 1,849,763,239 -353,321,939 四、汇率变动对现金的影响 4,215,190 1,822,303 -657,321 4,675,212 五、现金及现金等价物净增加额 2,210,954,467 177,838,642 -369,201,977 117,035,189 营销0602班 姚杰

现金流量表分析 营销0602班 姚杰 由上表数据可发现： 该企业的由经营活动产生的现金流量净额 和投资活动产生的现金流量净额都为负数，这说明企业的经营活动和投资活动都存在相应的问题，产生这一现象的原因具体还需从其详细的财务报告中分析得出； 而企业的现金流量主要是由筹集资金所得到，且其中借款所得到的现金占了绝大多数，这表明企业在这个会计期间内的经营活动存在很大问题，企业的偿债压力巨大，要支付大量的利息。 营销0602班 姚杰

三、基本财务比率分析 1.ONE 2.TWO 3.THREE 4.FOUR 偿债能力 获利能力 运营能力 成长能力 营销0602班 姚杰

偿债能力 营销0602班 姚杰

偿债能力 营销0602班 姚杰

偿债能力分析 1.ONE 流动比率呈逐年上升趋势，说明企业的短期偿债能力较强，但也有超过200%的年份，可能存在资金不合理占用的问题。 2.TWO 但是速动比率低于100%，说明企业在流动资产中，存货占较大的比重，这也表明企业的存货量过大可能会阻碍企业的发展，由数据分析企业的偿债能力不太乐观。 3.THREE 该企业近几年的资产负债率的水平基本维持在55%以上，这说明企业在02年以后筹集大量的资金，借以填补公司在主营业务上的缺口，财务风险很大。 营销0602班 姚杰

运营能力 营销0602班 姚杰

运营能力 营销0602班 姚杰

运营能力分析 营销0602班 姚杰 1.ONE 因该企业的行业特殊性，其存货周转天数和经营周期都较长，资产营运能力相对较低。 2.TWO 自04年起，该企业总资产周转率和净资产周转率各分别降低和升高，这表明其营运能力正在下降，应引起公司管理层的高度重视。 营销0602班 姚杰

盈利能力 营销0602班 姚杰

盈利能力 营销0602班 姚杰

盈利能力分析 1.ONE 从04年起，企业的毛利率始终维持在30%以上，且逐年增加，这表明万科经营的房地产业的直接盈利能力很强，这也符合房价不断持续上涨的现实。 2.TWO 该企业的净资产收益率始终在10%以上，甚至高达15%以上，说明投资者投入该企业的权益资本获取收益的能力较大，能吸引较多投资者的投资，这也是它能筹集较大资金的原因之一。 营销0602班 姚杰

成长能力 营销0602班 姚杰

成长能力 营销0602班 姚杰

成长能力分析 1.ONE 该企业06年的总资产增长率高达120%多，说明其在06年一年内企业资产规模扩张速度非常快，但又没有达到预期的效益，所以可能存在盲目扩大生产经营能力的现象。 2.TWO 企业自02年起，主营业务收入增长率逐渐增加，表明企业的营业收入增长速度较快，市场前景较好，这也与其为房地产业有关。 3.THREE 企业的净利润增长率一直较高，表明企业的盈利增长很快，可持续发展能力较强，发展潜力巨大。 营销0602班 姚杰

四、总结 1.ONE 2.TWO 3.THREE 综合财务分析 好书推荐 网站推荐 营销0602班 姚杰

综合财务分析 企业的经营能力、财务能力和现金流量这几个指标的数据较差，这也表明企业在主营业务方面需要加强，在主营业务收入增加的同时带动现金流量的增加，而不是靠借款来解燃眉之急。不过，由于房地产业的特殊性，使得企业的盈利能力、偿债能力和成长性方面非常突出，这也给了我们一个启示，今后做企业选择做哪一块非常重要，这得看我们独到的眼光和超人的预见性。 营销0602班 姚杰

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