物业管理 授课人：寿金宝

第五章 物业管理的主要内容及基本程序

基本要求 1、掌握物业管理基本业务、专项业务等物业管理的基本内容，以及物业管理的早期介入、前期物业管理和物业接管验收的内容 2、熟悉物业管理的基本程序 3、重点掌握物业管理基本业务、专项业务、前期物业管理和接管验收的主要内容 4.能力要求:要求学生具有履行《物业服务合同》的基本管理技能

5.1 物业管理服务的主要内容 5.1 .1 物业管理服务的基本业务 5.1.1 房屋建筑的养护与维修服务按<条例><合同> 约定 5.1.2 房屋建筑配套设备设施的养护与维修服务 包括供电、给排水、供暖、供气、电梯、避雷、通 风、消防、监控等设备设施的养护与维修服务

5.1.2 物业管理服务的专项业务 主要是指物业管理区域内的安全服务和环境管理 5.1.3 综合服务 是合同约定服务项目以外,属经营性的有偿服务如 特约性服务. 5.1.4 其他管理服务 制定物业管理服务的规章制度 物业服务收费 收费方式

5.2 物业管理的早期介入 5.2.1 概念 是指物业管理企业在接管物业之前，受建设单 位的邀请参与开发建设项目的可行性研究、规划 5.2 物业管理的早期介入 5.2.1 概念 是指物业管理企业在接管物业之前，受建设单 位的邀请参与开发建设项目的可行性研究、规划 设计和建筑施工过程，从物业管理的角度提出合 理的建议。以使建成后的物业能满足业主和物业 使用人的需要，进而有利于接管后的物业管理服 务工作的顺利开展。

5.2.2 物业管理早期介入的意义 1.有利于保证房屋建筑质量,减少因质量问题而引起的不必要纠纷和维修费用 2.有利于完善物业的使用功能和满足业主的消费需 求 3.有利于物业的正常运行和后期管理服务的顺利进 行

5.2.3 物业管理早期介入的主要内容 5.2.3.1.规划设计阶段介入的主要内容 1、配套基础设施的完善 2、水电的供应容量 3、生活垃圾的处理方式 4、消防设施的合理配套 5.2.3.2 施工阶段介入的内容 1.能避免或减少售后不必要的质量纠纷 2.为物业管理企业的接管验收和日常物业管理服 务工作奠定基础

5.3 前期物业管理 5.3.1 前期物业管理的含义 前期物业管理是指物业建设单位在竣工验收阶段，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，在竣工验收至首次业主大会正式选聘物业管理企业期间实施的物业管理。

5.3.2 前期物业管理的意义 5.3.3 前期物业管理的内容和程序 1.为业主入住提供人性化服务,给业主创造温馨的氛围, 2.促进开发商的销售业绩 3.加深企业与业主的感情,为以后物业服务奠定良好基础。 5.3.3 前期物业管理的内容和程序 5.3.3.1 物业接管验收---是在工程竣工验收基础上,对已 竣工验收合格的工程项目进行的再验收行为。 5.3.3.2 业主入住前准备 1、复验房屋建筑和附属设备设施 2、修订物业管理服务方案、制定相关规章制度 3、组建和完善物业管理服务队伍 4、入住前的筹备工作

5.3.3.3 业主入住服务管理 1.入住服务---树立“业主之上,竭诚为业主服务”的理念 2.入住管理 （1）房屋二次装修的含义 （2）房屋二次装修管理的技术要求 （3）房屋室内装修管理的有关规章制度 （4）房屋室内装饰装修管理程序

5.4 物业的接管验收 5.4.1 物业接管验收的含义 物业管理企业根据验收标准和有关规定，对 建设单位（包括开发商）或业主委员会移交的物 业所进行的综合检验、接收的一项以企业为主导 的复验工作。

5.4.2 物业接管验收与工程竣工验收的区别 1、验收的目的不同( 2、验收的内容和性质不同 3、验收的主体不同 4、交接的对象不同

5.4.3 物业接管验收的条件及应提供的资料 5.4.3.1 物业接管验收的条件 1.新建物业接管验收应具备的条件 2.原有物业接管验收应具备的条件

5.4.3.2 物业接管验收应提供的资料 1 新建物业接管验收应提供的资料 办理接管验收时,应向物管企业提供产权和技术两部分资料 2 原有物业接管验收应提供的资料-- 业主委员会在办理原有物业接管验收时,同样要 向物业管理企 业提供产权和技术两部分资料

5.4.4 物业接管验收程序 5.4.4.1 新建物业接管验收的程序 1.建设单位提出申请 2. 审核移交人提供的材料是否符合 3.如符合条件,应于15天内签发验收通知 4.接管人会同移交人对建筑主体结构再检验 5.发现问题,交接双方明确责任，提出补偿和处理意见 6.经检验通过后，接管人应在7日内签署检验合格凭证 7．交接双方签署有关接管物业文件 5.4.4.2 原有物业接管验收的程序

5.5 物业管理程序 5.5.1 签订物业服务合同 在业主大会选聘物管企业前,建设单位必 须以招标方式选聘物管企业,并与中标企业签 5.5 物业管理程序 5.5.1 签订物业服务合同 在业主大会选聘物管企业前,建设单位必 须以招标方式选聘物管企业,并与中标企业签 订《前期物业服务合同》 5.5.2 验收接管物业 签定《合同》后，物管企业应成立接管验 收小组，与移交单位共同对物业包括房屋建筑 和设备设施进行再检查

5.5.3 履行服务合同 按有关法律规定,《合同》一旦签定,并主管部门备案 后,合同双方就必须按有关法律规定和合同的约定,各 自履行合同约定的义务.并在法律规定和合同约定的范 围内,享有充分的权利。 5.5.4 终止合同 《合同》因到期或某些原因而终止时,物业管理企业 必须向业委会报告专项维修资金和物业服务费的使用 情况,并接受检查。

案例分析 物业管理到底是管理还是服务 【案例基本情况】 ××住宅小区是80年代中期建成的，当时并没有实 施物业管理。自从实施物业管理后，许多居民对物 业管理公司的一些工作很不理解。比如，物业管理 公司不让居民把车停放在楼下门口，把小区原有的 四个出口封了两个，还不让在小区内随便晾晒被褥 等。对此，这些居民很是不满，认为：“物业管理公 司是我们请来为我们服务的，而他们却要处处管着 我们，物业公司到底是来服务还是来管理的？”

复习思考题 1.简述物业管理服务的主要内容及管理程序。 2.简述物业管理早期介入的作用及主要介入阶段。 3.熟悉前期物业管理服务的主要内容。 4.简述前期物业管理服务的操作程序。 5.分析比较前期物业管理服务与物业管理早期介入的特点。 6.简述物业管理服务过程中的管理与服务的关系。 7.掌握物业管理服务程序。