不動產投資 CH5 當代不動產投資分析工具 （PART-2） 第6組 組員： D9535001 方淑芬 D9535026 吳麗雪 D9535032 張玉成 C9735030 黃雀萍

16. 假設一個案有10單位的商場要出租，每單位面積40坪， 每單位每月租金為20萬元，空屋損失及營運支出占可能 毛收入之20％，銀行要求的債務保障比率（Debt Coverage Rate,DCR）為1.5，目前的貸款利率為5％， 貸款期限30年，採本利均等攤還法，自有資金的需要報 酬率（Required Rate of Equity）為12％，假設不計 稅賦及時間的金錢價值。試問： （1）銀行願意貸款總額、自有資金價值與資產總價值各為 多少？ （2）今此個案欲以2億元出售，如你是投資者是否會購買 此一個案？原因為何？ （3）以本案為例，請說明以不動產出租經營收益評估其 投資可行性的方法之優缺點為何？

年利率 5％ 月利率 0.4167％ FV FVA SFF PV PVA MC 月 360 年利率 5％ FV FVA SFF PV PVA 複利 未來值率 複利年金 償還基金率 償還現值率 累加現值率 本利 均等償還率 360 4.468278 832.320195 0.001201 0.223800 186.273134 0.005368 年利率 5％ FV FVA SFF PV PVA MC 年 複利 未來值率 複利年金 償還基金率 償還現值率 累加現值率 本利 均等償還率 30 4.431942 66.438848 0.015051 0.231377 15.372451 0.065051

Ans ： （1）銀行願意貸款總額： ◎每年毛收入＝20萬元×10×12＝24,000,000元 ◎每年淨營運收益：24,000,000元 ×（1－20％） ＝ 19,200,000元 ◎ 每年償債支出19,200,000元 / 1.5 ＝ 12,800,000元 貸款利率為5％，貸款期限30年，採按年本利均等攤還 法：（以財務計算機計算） ∴銀行願意貸款總額為196,767,370元 （如採按月本利均等攤還法， 銀行願意貸款總額為 198,700,450元）

Ans ： 自有資金價值： 每年營運收益＝20萬元×10×12＝24,000,000元 每年淨營運收益：24,000,000元 ×（1－20％） ＝19,200,000元 每年償債支出19,200,000元 / 1.5 ＝ 12,800,000元 19,200,000 － 12,800,000＝6,400,000（元） 自有資金的需要報酬率為 12％ ∴自有資金價值為 6,400,000 / 12％ ＝53,333,333（元）

Ans ： 資產總價值＝銀行願意貸款總額＋自有資金價值 ＝196,767,370元＋53,333,333元 ＝250,100,703元 （如採按月本利均等攤還法； 資產總價值為252,033,783元）

Ans ： （2）∵售價2億元 < 資產總價值250,100,703元 （價位合理且偏低） ∴可以投資

（3）以不動產出租經營收益評估其投資可行性的方法之優、缺點 Ans ： （3）以不動產出租經營收益評估其投資可行性的方法之優、缺點 如下： 優點： a.簡單：不須收集太多財務資料，即可對各替代方案進行快速評估。 b.快速：可快速分析各替代方案來評估決定是否進一步投資。 缺點為： a.只做短期（一年）分析，並未考慮時間價值及租金收入變化，且通 膨率亦未考慮，無法反應真實價值。 b.忽略自有資金之增加部分。 c.未考慮經營期限問題。 d.資產總值應以稅後價值反應較為客觀真實。 e.投資過程之交易成本亦忽略。 f.不動產增值部分一般未予考慮。  

17. 何謂預期報酬率 （Expected of Return）？ 何謂需要報酬率 （Exquired Rate of Return）？ 相關的決策法則為何？

Ans ： （1）預期報酬率： 一般以報酬率的平均數做為衡量投資對象的預期報酬率，公式為： 1 n n n ER= Σ Ri 或 ER＝ Pi Σ Ri n i =1 i =1   ER ：預期報酬率， R i ：個別樣本報酬率， n ：樣本數，Pi：個別樣 本發生機率。 評估不同投資個案之報酬率，應考量不同風險及發生機率，而衡量出未來 之可能報酬率，由於此投資報酬尚未發生，所以稱預期報酬率。

（2）需要報酬率： 需要報酬率為投資者考量實際要求的最低利潤、通貨 膨脹的損失、以及風險的損失： (a)最低實際利潤：投資者所需要的最低實際利潤。 (b)通貨膨脹的貼水：投資過程中因通貨膨脹可能產生 的投資損失，所需要的利潤補償。 (c)風險貼水：投資過程中因投資所可能產生的各種風 險損失 ，所需要的利潤補償。 將以上三者相加之後，即為投資者的需要報酬率。

（3）報酬率決策法則： 投資者利用報酬率進行下列三項步驟，即可判斷投 資方案是否可行 ： (a)估計投資者期望投資報酬率 (b)設定投資者的需要報酬率時，同時考慮可能之風險 (c)比較期望報酬率與需要報酬率之大小。 假設ROI＝預期投資報酬率，RROI ＝需要報酬率 當ROI ≥ RROI 則進行投資！ 當ROI < RROI 則放棄投資！

19. 何謂總資金報酬率 （Rate Return on Investment , ROI）？ 何謂內部報酬率 （Internal Rate of Return,IRR）？ 就投資分析而言，各有何缺點？

Ans ： （1）總資金報酬率（ROI），即以營運 淨收益除以總投資金額，所得之報酬率 。

（2）內部報酬率(IRR)，其實就是一個投資計 畫的整體報酬率；即當淨現值（NPV）等 於零之折現率。 若 IRR> 必要報酬率，表投資計畫可行 (此時NPV>0) IRR< 必要報酬率，表拒絕投資計畫 (此時NPV<0) IRR＝必要報酬率，視執行者態度及客 觀環境而定(此時NPV=0)

（3）投資分析而言，採用上述二種方法之缺點： 總資金報酬率（ROI）： 缺點： （a）.未考慮投資期間之現金流量，容易產生資金缺 口 ，影響營運。 （b）.未考慮貨幣時間價值，未作折現分析。 （c）.只瞭解總資金報酬率，而不能瞭解自有資金報酬 率。 內部報酬率(IRR)： （a）.未考慮到回收的資金可再投資的報酬率。 （b）.計算結果可能不只一個，亦可能無解。 （c）.無法從互斥計畫中，選出一個使股東財富極大化 的投資方案。  

20. 何謂敏感性分析？該分析有 何缺點？模擬分析如何改進 之？

探討在其他條件不變之前提下，某一變 數變動某一幅度對評估結果（如金額或 報酬率等）之影響程度。 Ans ： （1）敏感度分析： 探討在其他條件不變之前提下，某一變 數變動某一幅度對評估結果（如金額或 報酬率等）之影響程度。

（2）缺點： a. 容易忽略變數間之相互關係。 b. 多個變數如同時變動，若無法全 盤考量，評估結果將會不正確。

Ans ： （3）模擬分析改進方法： 要做敏感性分析，須先找出所有的變數，以 及各變數對投資案所產生的影響程度；並可 用一些過去的資料，然後用統計方法導出模 型，或做一些假設，導出各種狀況可能產生 哪些變數的同時變動，經全盤考量後，評估 出正確結果。

21. （1）已知下列三個方案為互斥，又知每年現金流 量一致，請問應採用哪一種方案？（資金成 本＝10％） 方案 原始投資 life IRR A $23,220 3 14％ B $19,990 6 13％ C $58,890 10 11％ （2）又若上述三方案為獨立，請問應該投資在哪一 （些）方案？

Ans ： （1）以連續重置法計算： 方案 原始投資 life IRR 每年現金流量 連續重 置年限 連續重置後 IRR A $23,220 14％ $10,000 30 43.06％ B $19,990 6 13％ $5,000 24.98％ C $58,890 10 11％ 16.82％

每年現金流量：以X表示 A案： X X X X ≒ 10,000 B案： X ≒ 5,000 C案： X ≒ 10,000 ＋ ＋ ＝ 23,220 （1＋14％） （1＋14％）2 （1＋14％）3   X ≒ 10,000 B案： X ≒ 5,000 C案： X ≒ 10,000 ∵三個方案之IRR均大於資金成本（10％） ∴若三個方案為互斥，則應選擇A案

（2） ∵三個方案之IRR均大於資金成本 （ 10％） ∴若三個方案互為獨立，且資金足夠 投資，則A、 B、C三案皆可投資 ！