第四章 房貸證券之一: 房貸轉付證券

簡介 房貸轉付證券(Mortgage Pass Throughs， MPT) 是指金融單位在承做不動產抵押 貸款後，經由自身或中介機構組合成貸 款群組(Mortgage Pool) 發行持分權益 (Undivided Interest) 出售給有興趣的投 資人。這種表彰對貸款群組持分權益的 證券就是房貸轉付證券。

簡介 發展房貸證券化會遭遇的困難 1 、房貸的異質性 2 、違約的問題(不還款) 3 、現金流量不穩定問題 未及時償付本息(Timely Payment of Interest and Principal) 風險、 提前還本風險(Prepayment Risk)

簡介 房貸轉付證券發展 1 、聯邦住宅局(Federal Housing Administration， FHA) 2 、退伍軍人局(Veteran Administration，VA) 3 、聯邦國家房貸協會(Federal National Mortgage Association，FNMA) 4 、政府全國房貸協會(Government National Mortgage Association，GNMA) 5 、聯邦住宅抵押貸款公司(Federal Home Loan Mortgage Corporation，FHLMC)

簡介

簡介

機構房貸轉付證券的特性 GNMA I 轉付證券 GNMA II 轉付證券 由GNMA提供「及時償付本息」擔保， 原銀行放款，抵押貸款必定是FHA與 VA保證過的貸款。 FHLMC 參與憑證(Participation Certificates) FNMA 房貸基礎證券(MBS) 由 FHLMC與FNMA收購的房貸發行

機構房貸轉付證券的特性 貸款方式 固定利率房貸（FRM） 浮動利率房貸（ARM） 住屋計畫貸款（PL） 建築貸款（CL） 可活動房屋貸款（MH） 原則上，不同性質的貸款不應放在同一群組 中，因為不同性質的貸款有不同提前還本速 度，放在一起將造成提前還本速度難以估計。

機構房貸轉付證券的特性 風險與風險控管 違約風險 GNMA： 由FHA與VA擔保，債信強度與美國政府公債相同。 FNMA、FHLMC：

機構房貸轉付證券的特性 及時償付本息風險 GNMA：由GNMA完全擔保(Fully Modified) FNMA：由FNMA完全擔保 FHLMC：部分擔保(Modified)只擔保利 息及時償還，本金則是一年內償付 提前還本風險 不論何種房貸轉付證券，投資人都必須 承擔提前還本風險。

機構房貸轉付證券的特性 貸款利率與票面利率 GNMA I：規定資產群組裡之貸款利率 必須完全相同。 其它：允許貸款利率有些微差異，通常 在25個基本點之間。 貸款群組的利率扣去服務費即可得出房 貸轉付證券的票面利率。

機構房貸轉付證券的特性 貸款年紀(Seasoning) 係指貸款形成後至今所經歷的時間，不 同貸款年紀的貸款，其提前還本的可能 性不同。 行政延遲 在蒐集到貸款本息後，服務銀行必須登 錄、記帳、扣取服務費，最後才能分發 本息給投資人，這段時間稱為行政延遲。

機構房貸轉付證券的收購 FHLMC 與FNMA 為全美最大的房貸收 購者，許多銀行將承做好的房貸出售給 這兩家機構。 強制性合約(Mandatory Contracts) 選擇性合約(Optional Contracts)

機構房貸轉付證券的收購 例子說明 假設某銀行與FHLMC 簽了強制性合約， 答應在30 天之內送交5,000,000 的貸款 給FHLMC，寬限額5%，抵銷費0.1%。 結果在30 天內該銀行只承做了 4,000,000 貸款，則該銀行需繳交抵銷 費：

機構房貸轉付證券的收購 合約額 5,000,000 交款額 4,000,000 寬限額 250,000(5,000,000 × 5%) 不足額 750,000 抵銷費 750(750,000 × 0.1%) 若銀行簽的是選擇性合約，只要不超過 5,000,000 即不必受罰。

房貸轉付證券的發行結構

提前還本與報酬率 提前還本主要以四種型態產生 1 、房屋出售 2 、重新貸款(Refinance) 3 、部分提前還本(Repay Part of a Loan) 4 、貸款違約

提前還本與報酬率 影響提前還本的因素 1 、利差 貸款本身的利率與現行市場的房貸利率 之差。 2 、利率行進路線 路徑一：14% →15% →8% 路徑二： 8% →15% →8%

提前還本與報酬率 3、利率水準 (1)低利率水準使貸款負擔減少，促進 換屋 (2)低利率水準使經濟景氣熱絡，因而 增加 所得、換屋 (3)景氣繁榮使換工作的人增加，造成 遷移的人與換屋的人同時增加

提前還本與報酬率 4 、季節性因素(Seasonal Factor) 冬天氣候嚴寒，搬家人數低於夏天，提 前還本機會低於夏天。 5 、貸款方式 不同貸款有不同的提前還本速度。如 GNMA貸款群組的貸款提前還本速度較 FHLMC與FNMA的貸款群組慢。

提前還本與報酬率 提前還本速度的表達法 1 、平均到期法 2 、固定比率法(Constant Prepayment Rate, CPR) 3 、FHA 法 4 、PSA (Public Securities Association)法

提前還本與報酬率 PSA 法 假設 (1)在前30個月裡，第t 個月的提前還本年 率為(t / 30) ×6%。 (2)從第31個月起，每個月的提前還本年率 為6%。 第t個月的提前還本月率( ) = 1 - (1 - )1/12 ︰ 第t個月的提前還本年率

提前還本與報酬率 所謂提前還本率是指貸款本金有多少%會在 該月份中被提前清償。例如提前還本率 0.5%， 是指本金中的0.5%在本月份中遭提前清償。 或本月份本金減少0.5%。 例子說明 第10 個月的提前還本年率為 (10/30) ×6% = 0.02 SMM = 1 - (1 - 0.02)1/12= 0.0017 第40 個月的提前還本年率為6% SMM = 1 - (1 - 0.06)1/12= 0.005143

提前還本與報酬率 所謂100%PSA是假設提前還本速度與PSA設 算的完全相同 所謂150%PSA是假設提前還本速度是PSA設 定的速度再乘上150%，也就是速度比PSA設 定的更快，每月提前還本的金額是PSA設定 金額的150%，也就是較PSA設定得多。

提前還本與報酬率 提前還本速度與報酬率 例子說明 原始貸款總額 100,000 PSA 80 貸款利率(年) 9.5% 原始貸款總額 100,000 PSA 80 貸款利率(年) 9.5% 貸款利率(月) 0.79166% 服務費 0.5% 要求(標的)報 9% 酬率 貸款期限(月) 360

提前還本與報酬率 第一欄：月份(t) 共計360 個月 第二欄：每月本金餘額(MB) 上個月月初本金餘額 – 上個月總還本金額 第三欄：每月提前還本率(SMM) 80 PSA 設算

提前還本與報酬率 第四欄: 每月應付貸款本息(MP) i： 群組之平均貸款利率 n ：貸款月數( 本例為360) MB︰貸款餘額

提前還本與報酬率 第五欄: 應付本金(SP) SPt = MPt - It 第六欄: 應付利息(I) It = MBt-1× i 第七欄: 每月提前還本(PP) PPt = (MBt-1 - SPt) × SMMt

提前還本與報酬率 第八欄: 服務費(S) St = MBt-1×服務費率 服務費率: 每年0.005 或每月0. 0004167 第九欄: 當月現金淨流入(CF) CFt = MPt + PPt - St 第十欄: 現金流量淨現值(DCF) 將第九欄以市場要求報酬率折現 群組市價： 將每月淨現值相加

提前還本與報酬率

提前還本與報酬率

房貸轉付證券的平均壽命 平均存續期間(Duration) D：平均存續期間 Ct︰債券在第t 期帶來的現金流量( 本金與利息)

房貸轉付證券的平均壽命 加權平均壽命(Weighted Average Life，WAL) Pt：債券在第t 期所回收的本金

房貸轉付證券的平均壽命 例子說明 假設某債券總本金為400 元，年利率為6%， 4 年間每年歸還本金100 元。

房貸轉付證券的平均壽命 平均存續期間 加權平均壽命

房貸轉付證券的平均壽命

房貸轉付證券的平均壽命

房貸轉付證券、相關產品與其後之發展 美國房貸次級市場通路

房貸轉付證券、相關產品與其後之發展 貸款零售市場 所交易的產品是未經過組群的房貸。其存 在理由為 1 、可以協助應付強制性合約 2 、貸款零售市場可以提供金融機構一個 調節資產負債表的場所 3 、貸款零售市場提供一個非標準房貸的 交易場所

房貸相關債券(mortgage-Backed Bonds) 房貸轉付證券、相關產品與其後之發展 房貸相關債券(mortgage-Backed Bonds) 由中介機構得到不動產抵押貸款後，以這些 貸款為擔保品而發行的債券，為中介機構之 債務。其特色為 1、持有人持有中介機構所發行的公司債，而 中介機構保有不動產貸款。與房貸轉付證券 持有人擁有不動產貸款所有權不同。

房貸轉付證券、相關產品與其後之發展 2、沒有提前還本之困擾、按時領取 利息 3、超額擔保 (Over_Collateralization)問題 4、投資人需注意是否有具公信力的 信託業者(Trustee)負責擔保品。