落實房地產實價課稅 黃耀輝 中華民國100年7月22日

房地產飆漲的近因 資金行情，不是所得行情 金融因素： 金融風暴→零利率；資金成本低 紓困→ QE → 過多貨幣 租稅因素：遺產及贈與稅大幅調降 →過多的資金追逐房地產

遠因1： 財產稅（持有成本）偏低 房屋稅、地價稅 vs. 牌照稅 ─ 北市文教區＄2千萬房地產， 房屋稅約6.5千元、 地價稅約2.8千元； ─ 北市文教區＄2千萬房地產， 房屋稅約6.5千元、 地價稅約2.8千元； 合計 低於1萬元； ─ 低於牌照稅（1801-2400cc）：1.12萬元 2007年稅收：地價稅約590億元；房屋稅約539億元；約與牌照稅（533億元）相當。

遠因1： 財產稅（持有成本）偏低 房屋稅、地價稅 vs. 外國財產稅 某帝寶豪宅（市價約4億元）：地價稅約8千元，房屋稅約15.3萬元，共約16萬元；有效稅率＝0.04％ Vancouver 西區（近QE Park) 的 house 市價約200萬加幣，財產稅約2萬加幣，有效稅率約1％

財產稅稅負低，因為稅基低估 房屋稅： 評定現值 （30年未調整標準單價）vs. 市價

遠因2：不動產交易稅負偏低 土地增值稅課徵以公告現值為準， 公告現值嚴重偏低於市價； 致使土地實際交易價格超過公告土地現值部份之增益，既不課徵土地增值稅，又免納所得稅； 公告現值每年公告一次：同一課稅年度土地交易即使獲利也免納土地增值稅

房、地交易課稅方式不一致 房屋交易所得課所得稅； 土地交易課土地增值稅，免課營業稅、所得稅 →房地拆分：壓低房屋價格，提高土地售價 例如，建設公司利用「假合建分售」，壓低房屋價格，提高土地售價，造成建設公司售屋幾無所得或虧損，而免課所得稅，個人則獲得暴利，營利事業所得稅及綜合所得稅稅收流失

空地稅未彈性運用 地方政府在供不應求或品質破敗時可靈活運用，增加供給可穩定房價；但供給過剩時，不宜徵收，以免浪費資源 平均地權條例第26條： 直轄市或縣 (市) 政府對於私有空地，得視建設發展情形，分別劃定區域 ，限期建築、增建、改建或重建；逾期未建築、增建、改建或重建者，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵二倍至五倍之空地稅或照價收買。 經依前項規定限期建築、增建、改建或重建之土地，其新建之改良物價值不及所占基地申報地價百分之五十者，直轄市或縣 (市) 政府不予核發建築執照。 地方政府在供不應求或品質破敗時可靈活運用，增加供給可穩定房價；但供給過剩時，不宜徵收，以免浪費資源 財政部1月廢止1985年「空地稅暫停徵」解釋令

養地節稅 養地節稅：（平均地權條例第21條）依都市計畫法規定設置之加油站及供公眾使用之停車場用地；按千分之十計徵地價稅 有些地方政府還提供「補助」：如每年得向高雄市府交通局申請地價稅全額補助，其補助期間以六年為限。 →財政部100/6/9函釋，屬臨時路外停車場於核准年限屆滿之次年起，應恢復按一般土地稅率課徵地價稅，不再適用減免規定

荒地稅從未徵收 荒地稅從未徵收： （平均地權條例第26-1條）農業用地閒置不用，經直轄市或縣 (市) 政府報經內政部核准通知限期使用或命其委託經營，逾期仍未使用或委託經營者，按應納田賦加徵一倍至三倍之荒地稅；經加徵荒地稅滿三年，仍不使用者，得照價收買 田賦停徵

照價收買又沒有威脅性 國父遺教： 規定地價＋照價課稅＋照價徵稅＋漲價歸公本應環環相扣 卻未積極執行「照價收買」

遺產稅及贈與稅 遺產稅及贈與稅之租稅規劃 以不動產稅負最輕 稅基估價偏低： 政府稅收損失嚴重，導致社會財富分配不均

房地產稅後報酬率最高 資金行情＝海外所得 投資房地產的稅後報酬率最高 連動效果：資金多者（高所得）覺得豪宅便宜→帶動基本住宅變貴（正如帝寶旁蓋社會主宅） 國內所得成長有限→房價/所得比升高： →剝奪感（投資者或投機者的快樂建築在….） →社會與政治問題

對策1：經濟復甦 無感復甦→微感復甦→有感復甦 消費成長 失業率降低 →所得成長→縮小 房價/所得 倍數差距

對策2：宣導正確的置產觀念 釐清真相： ─ 地區性不平衡有其道理：北市人口密度最高， 所得最高，當然房價最高； ─不要用豪宅嚇自己 ─ 自有比率高 ─供過於求：點燈率 ─人口出生率下降→長期需求緩和 正確策略 ─先租後買 ─由遠而近 ─由小而大 ─先有再好

對策3：選擇性、地區性信用管制 避免資產泡沫化：愛爾蘭、冰島、美國、日本慘痛教訓 土建融管制：房地產飆漲地區，降低成數、調高利率 →提高資金成本（或機會成本）

對策4.奢侈稅 因時制宜 特種貨物及勞務稅條例

特種貨物及勞務稅條例 (一)特種貨物： １、持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或都市土地； -持有期間：係自本條例施行前或施行後完成移轉登記之日起算至本條例施行後訂定銷售契約之日止。 -按銷售價格加徵10%或15%稅額，並排除屬合理、常態及非自願性之不動產移轉。 -排除屬合理、常態及非自願性之不動產移轉 ２、每件價格達300萬元之小客車、遊艇、飛機、直昇機、超輕型載具；每件價格達50萬元之龜殼、玳瑁、珊瑚、象牙、毛皮及其產製品、家具等貨物，按銷售價格加徵10%稅額。 (二)特種勞務：每次銷售價格達50萬元之入會權利，屬可退還之保證金性質者，不包括在內。

邏輯與目的 非自用住宅＝投資； 兩年內移轉＝投機 按實際交易價格課徵附加稅＝ 抑制投機 房屋非比一般商品→特種貨物； 任何人皆應有立錐之地； 住者適其屋 國際經驗： 港、星、大陸：皆以印花稅（交易稅）等措施打房，不斷加碼

奢侈稅有效否？ 暫時冷卻：以稅制量→以量制價 假交易、假信託、假預先登記、假離婚、假契約…… 稅收不是目的，平衡社會觀感才是 →稅收少＝政策有效？ 房價/所得比 下降 「政策無效，房價照樣上漲」 →實價課稅勢在必行！

對策5. 實價課稅 地價稅、房屋稅 →合理反映持有不動產的稅負成本 土地增值稅、所得稅 →合理課徵不動產的資本利得稅

台北市先實施「豪宅稅」 「豪宅稅」＝房屋稅的最低稅負制 100年先調高豪宅的「地段率」讓高財富者優先善盡繳納合理財產稅的責任 再全面檢討稅基結構： → 提高房屋持有成本

地方財產稅＝受益者付費 財產稅是地方主要財源，「取之於地方，用之於地方」 地方政府依賴補助款＝租稅輸出（轄內居民享受，轄外居民埋單）＝不負責任的財政表現 地方政府對財產稅稅基調整有絕對權力 建立調高財產稅稅基的誘因機制：公告地價、公告現值、房屋評定現值調高接近市價，納入「財政努力」指標，予以統籌分配稅款、補助款的獎勵；反之，則予以處罰。

改進評價機制 檢討不動產評價委員會（房評會）和地價評議委員會（地評會）之組織與功能 引進估價制度或與強制揭露資訊掛勾 逐年提高公告地價、公告現值和房屋現值，接近真實市價 改為每季→每月 公告一次

改進評價機制之配套措施 所有先進國家都有透明且具公信力的不動產價格公示系統 由地政機關強制揭露房地產實際交易價格資訊 土地法第37條：「土地登記之內容、程序、規費、資料提供、應附文件及異議處理等事項之 規則，由中央地政機關定之。」 土地登記規則第34條：在不動產交易登記應提出文件項目中，增加「實際交易價格」一項；無需動用立法程序 範例：www.zillow.com

不揭露價格資訊＝保護暴利者避稅負 不動產市場存在三種價格：公契上的價格（報稅）、貸款用的價格（比實際交易價格高）與實際交易價格。第一種價格最低，也是用來報稅的價格；不同價格各有用途，消費者無法獲知真正市價，阻礙不動產市場的發展，更違反社會正義。 公布價格資訊，是保障資訊不對稱的「弱者」，尤其是買方：只要不揭露買賣雙方姓名、身分證字號，單獨揭露交易價格與房屋屬性，「對公益有必要」，並無侵犯隱私權問題，「無涉個人資料保護法及政府資訊公開法 」 。 平面媒體經常可見房仲、代銷、建商每天告訴大眾房價。自己做就不會侵犯隱私，政府做就會侵犯隱私？

參考會計師簽證制度 房價交易透明化從地政機關接受交易登記時就公布 地政士、不動產經紀人有國家證照，如果申報不實可進行懲處。

多管齊下，多重效益 →提高投資客持有不動產之資金成本、租稅成本 →讓投資客釋出房地產 →增加有效供給 →房地產價格下降＋政府稅收增加（財政改善） →增加社會福利財源，縮小貧富差距 →讓年輕人有買得起房地產的希望 →讓投資標的多元化

其他配套措施 土地交易按實際交易價格課徵所得稅，但增值稅可扣抵（不必修憲） 先從營利事業開始實施 交易頻繁或鉅額者，納入最低稅負制 照價收買：豪宅地段申報價格偏低者，按其申報交易價格收買（修改平均地權條例第16條：申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價 收買 ）

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財富不如心富 求福不如造福 我們需要的不多， 是想要的太多