彰化縣榮民服務處 台中市不動產經紀人職業工會 不動產經紀營業員證照班 彰化縣榮民服務處 台中市不動產經紀人職業工會 不動產經紀營業員證照班 土地法概要 主講人：蘇 明 鑄 2013 / 10 / 27日

土地法概要 課程大綱 — 貳、基本導論 參、地權(含徵收) 肆、地用(含重劃) 伍、地價 陸、地稅 柒、地籍(土地登記實務) 　 壹、依法行政 貳、基本導論 參、地權(含徵收) 肆、地用(含重劃) 伍、地價 陸、地稅 柒、地籍(土地登記實務) 捌、其他(時事探討)

壹、依法行政

地方自治規章 法 規 命 令 法 律 「依法行政」－法治基本原則 法治國家的具體化即為「依法行政」 基本上由「法律優位原則」與「法律保留原則」構成 (規範金字塔) 憲 法 法 律 都市計畫法§26 （通盤檢討） 法 規 命 令 都市計畫定期通盤 檢討實施辦法 地方自治規章 資料來源:李惠宗，2002， 行政程序要義。

法令適用原則 法律位階（憲法＞法律＞命令＞自治規章） 特別法 優於 普通法 土地法 Vs 民法 都市計畫法 Vs 土地法 特別法 優於 普通法 土地法 Vs 民法 都市計畫法 Vs 土地法 土地稅法 Vs 平均地權條例 後法 優於 前法

貳、基本導論

基本導論(1/5) 土地定義(土§1)－水、陸及天然富源 土地分類(土§2)－依土地使用 土地改良物(土§5)－建築改良物 －農作改良物

土地行政範圍 基本導論(2/5) 地權－物權法定主義(應予登記) －土地徵收/照價收買 地用(含重劃)－都市土地 （12.20％） 地用(含重劃)－都市土地 （12.20％） －非都市土地（87.80％） 地價－公告地價 /公告現值 地稅－田賦 /地價稅 /土地增值稅 地籍－地籍測量 －土地登記

基本導論(3/5) 權利主體(人) 1.自然人－本國人/外國人/胎兒/大陸地區人民 2.法人 －公法人 －私法人－社團法人/財團法人/祭祀公業法人 －大陸地區法人、團體或其他機構 3.其他－寺廟/祭祀公業/神明會

權利客體(土地/建築改良物) 基本導論(4/5) （一）土地 1、都市土地（分區證明） －使用分區（都計§32） －公共設施用地（都計§42） 2、非都市土地（建蔽率％＆容積率％） －10大使用分區(區計施細§13) －18種編定使用地(區計施細§15)

編 定 各 種 用 地 區 域 計 畫 《區域計畫法》 都 市 土 地 《都市計畫法》 非 都 市 土 地 《非都市土地使用管制規則》 區 域 計 畫 《區域計畫法》 都 市 土 地 《都市計畫法》 非 都 市 土 地 《非都市土地使用管制規則》 臺北市施行細則 高雄市施行細則 臺灣省施行細則 住宅區、商業區、工業區、行政區、文 教區、倉庫區、風景區、保護區、農業 區 住宅區、商業區、工業區、行政區、文 教區、風景區、保存區、保護區、農業 區、其他使用區 特定農業區 工業區 鄉村區 森林區 山坡地保育區 風景區 國家公園區 河川區 特定或其他使用區 一般農業區 甲種建築用地 乙種建築用地 丙種建築用地 丁種建築用地 農牧用地 林業用地 養殖用地 鹽業用地 礦業用地 窯業用地 交通用地 水利用地 遊憩用地 古蹟保存用地 生態保護用地 國土保安用地 墳墓用地 特定目的事業用地 編 定 各 種 用 地 農業用地示意圖： 農業發展條例第3條第10、11款暨其施行細則第2條 特定區計畫 鄉街計畫 市鎮計畫 土地使用分區 台北市土地使用分區管制規則 工業區、商業區、住宅區、行政區、文教區、漁業區、風景區、保護區、保存區、水岸發展區、農業區、葬儀業區、其他使用區

基本導論(5/5) 3、公有土地(土§10) －國有土地(國產法§52-2) －直轄市有土地(土§25處分、土§26撥用、土§27收益 ) －縣（市）有土地(土§25處分、土§26撥用、土§27收益 ) －鄉（鎮、市）有土地(縣自治條例) 4、私有土地(土§10) －分別共有（民§817、民§819、土§34-1 ） －公同共有（民§827、民§828、土§34-1 ） （二）建築改良物－附著於土地之建築物或工事（土§5）

參、地權(含徵收)

地權(1/6) 地權種類（物權法定主義） －土地他項權利： －土地所有權： 1、所有權（民§765）－ 2、中華民國領域內之土地，屬於中華民國人民全體，其經人民 依法取得所有權者，為私有土地（土§10） －土地他項權利： 1 、地上權（民§832）－ 2 、農役權（民§850-1）－ 3 、不動產役權（民§851）－ 4 、抵押權（民§860）－ 5 、典權（民§911）－ 6 、耕作權（土§133）－

地權(2/6) 一、共有土地(優先購買權) 物權效力＞債權效力 立法目的 法律關係 適用時機 優先購買權人 效力 土§34-1 減少 土地法 立法目的 法律關係 適用時機 優先購買權人 效力 土§34-1 (共有土地) 減少 共有人數 共有 不動產 出售 他共有人 債權效力 土§104 (基地) 房地 產權合一 在他人基地上有地上權、典權或租賃權，並有房屋建築 1.基地出售時 – 地上權人、典 權人或承租人 2.房屋出售時 – 基地所有權人 物權效力 土§107 (耕地) 扶植 自耕農 耕地租佃 或 出典 承租人 物權效力＞債權效力

地權(3/6) 二、農地 農地政策－「放寬農地農有、落實農地農用」 農地使用二元管制體系－都市土地/非都市土地 農地分類－耕地/非耕地/視為農地(≠農地) 耕地限制－分割最小面積（0.25公頃）限制 －私法人不得承受耕地(但農企法人經許可不受限) 農地租約變革－不適用耕地375減租條例規定 農地稅賦－田賦/土地增值稅/贈與稅/遺產稅 申請農用證明書－農發§39、§38-1 農地違規罰則 －區§21、§22、都計§79

農地政策目標 89年農發修正前 89年農發修正後 「農地農有、 農地農用」 「管地又管人」 「放寬農地農有、 落實農地農用」 「管地不管人」

台灣地區現行國土規劃體系 國土綜合開發計畫 （國土計畫法草案） 區域計畫 （區域計畫法） 縣市綜合發展計畫 都 市 土 地 （都市計畫法） 非 都 市 土 地 （非都市土地使用管制規則） 土地法 平均地權條例 農業發展條例 國家公園區 （國家公園法） 土地使用分區 使用組別 劃定10種使用分區 編定18種用地 台灣地區現行國土規劃體系

農地分類－ 使用分區 使用地類別 法令依據 耕 地 非耕地 視 為 耕 地 農牧用地 1.林業用地 2.養殖用地 3.水利用地 土 地 類 別 農 地 類 別 使用分區 使用地類別 法令依據 非都市土 地 耕 地 1.特定農業區 2.一般農業區 3.山坡地保育區 4.森林區 農牧用地 農業發展條例§3 非耕地 1.工業區 2.鄉村區 3.風景區 4.國家公園區 5.河川區 6.特定專用區 農業發展條例施行細則§2 3.工業區 4.鄉村區 5.森林區 6.山坡地保育區 7.風景區 8.國家公園區 9.河川區 10.特定專用區 1.林業用地 2.養殖用地 3.水利用地 4.生態保護用地 5.國土保安用地 6.供農路使用之土地 7.暫未依法編定用地別 之土地 都 市 土 地 1.農業區 2.保護區 視 為 耕 地 1.依法應完成之細部計畫尚未完成，未能准許依變更後 計畫用途使用者。 2.已發布細部計畫地區，都市計畫書規定應實施市地重 劃或區段徵收，於公告實施市地重劃或區段徵收計畫 前，未依變更後之計畫用途申請建築使用者。 農業發展條例§38-1 農業發展條例施行細則§14-1

編 定 各 種 用 地 區 域 計 畫 《區域計畫法》 都 市 土 地 《都市計畫法》 非 都 市 土 地 《非都市土地使用管制規則》 區 域 計 畫 《區域計畫法》 都 市 土 地 《都市計畫法》 非 都 市 土 地 《非都市土地使用管制規則》 臺北市施行細則 高雄市施行細則 臺灣省施行細則 住宅區、商業區、工業區、行政區、文 教區、倉庫區、風景區、保護區、農業 區 住宅區、商業區、工業區、行政區、文 教區、風景區、保存區、保護區、農業 區、其他使用區 特定農業區 工業區 鄉村區 森林區 山坡地保育區 風景區 國家公園區 河川區 特定或其他使用區 一般農業區 甲種建築用地 乙種建築用地 丙種建築用地 丁種建築用地 農牧用地 林業用地 養殖用地 鹽業用地 礦業用地 窯業用地 交通用地 水利用地 遊憩用地 古蹟保存用地 生態保護用地 國土保安用地 墳墓用地 特定目的事業用地 編 定 各 種 用 地 農業用地示意圖： 農業發展條例第3條第10、11款暨其施行細則第2條 特定區計畫 鄉街計畫 市鎮計畫 土地使用分區 台北市土地使用分區管制規則 工業區、商業區、住宅區、行政區、文教區、漁業區、風景區、保護區、保存區、水岸發展區、農業區、葬儀業區、其他使用區

農地租約變革 時 期 耕地租約變革內容 備註 40年代 (民國38年) 農地訂375租約（鄉鎮公所登記）－ 1.地主於終止契約補償佃農1/3土地款 2.地主可辦分割登記，地主佃農有獨立所有權 60年代 (民國62年) 委託經營－ 有約定依其約定，未約定依耕地租賃契約 89.1.28日後 訂立之「耕地租賃契約」，農地出租（無375租約限制）無補償金 92.1.13日後 「耕地租賃契約」改為→「農業用地租賃契約」，不適用耕地375減租條例規定，適用土地法、民法及其他相關規定

農地稅賦 田賦：民國76年起停徵。 土地增值稅 –農業用地（耕地＋非耕地）（農發§37、土稅§39-2） 贈與稅或遺產稅 –耕地 （農發§37） –視為農地（≠農地）（農發§38-1） 贈與稅或遺產稅 –農業用地（耕地＋非耕地）（農發§38、遺贈§17、§20）

申請農用證明書(1/2) 申請農業用地作農業使用證明（農發條例§39 ) □農業發展條例第18條 『申請興建自用農舍』 □農業發展條例第33條『農民團體、農業企業 機構或農業試驗研究機構申請承受耕地』 □農業發展條例第37條『農業用地移轉與自然 人時，申請不課徵土地增值稅』 □農業發展條例第38條『農業用地之繼承、遺 贈或贈與時，申請免徵遺產稅、贈與稅、田賦』

地增值稅』 稅、贈與稅、田賦』 申請農用證明書(2/2) 申請土地(視為農地)作農業使用證明（農發條例§38-1） □適用農業發展條例第37條『申請不課徵土 地增值稅』 □適用農業發展條例第38條『申請免徵遺產 稅、贈與稅、田賦』

農地違規罰則 農業用地違反區域計畫法或都市計畫法土地使用管制規定者，應依區域計畫法（區§21、§22）或都市計畫法規定處理。（農發§69）

地權(4/6) 市地重劃＆區段徵收(1/2) 市地重劃 區段徵收 適用地區 限於都市土地。 都市土地及非都市土地。 實施性質 實施土地交換。 種類 項目 市地重劃 區段徵收 適用地區 限於都市土地。 都市土地及非都市土地。 實施性質 實施土地交換。 實施徵收補償。 舉辦主體 公辦重劃及自辦重劃。 限於公辦。 原因 新市區建設、舊市區更新、新社區開發及中央主管機關指定限期辦理。 新市區建設、舊市區更新、新社區開發及農村社區之更新或開發。 實施方式 平面分配方式，重新分配土地。 原土地所有權人可以申請發給抵價地，亦可領取現金。 實施內容 包括重定土地界址及公共設施建設，不涉及建築物之興建。 包括土地使用性質變更、土地規劃整理及公共設施建設。 費用負擔 土地所有權人負擔限於工程費、重劃費用及貸款利息等三項。 全部費用由需用土地人負擔。

地權(5/6) 市地重劃＆區段徵收(2/2) 負擔上限 或 領回下限 土地所有權人負擔上限為45％，地主領回土地最少55％。 領回抵價地以50％為原則，不得少於40％。 公設用地負 擔 土地所有權人負擔限於道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等10項。 道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、體育場所及國民學校用地，無償登記為當地直轄市有，縣（市）有或鄉（鎮、市）有。 分配方式 重劃後之土地僅分配於原土地所有權人，其他權利關係人不參加分配。 抵價地只發給原土地所有權人，其他權利關係人不參加分配。 分配位置 按原位次分配。 公開抽籤決定。 權利清理 採現金補償（租賃權、地上權）及轉載存續（抵押權、典權）等二種方式。 採自行清理（耕地租約、地上權） 及轉載存續（抵押權、典權）等二種方式。

地權(6/6) 抵費地＆與抵價地 抵費地(市地重劃) 抵價地(區段徵收) 定義 時機 抵付 流向 範圍 性質 稅賦 實施「土地重劃」時，重劃區內土地所有權人應行負擔之工程費用、重劃費用及貸款利息，由該土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，並以其未建築土地折價抵付。 實施「區段徵收」應給予之補償地價，得改以規劃整理後可供建築之土地，按土地所有權人應領補償地價比例折算抵付。 時機 土地重劃。 區段徵收。 抵付 抵付工程費用、重劃費用及貸款利息。 抵付補償地價。 流向 所有權人付給政府。 政府發給所有權人。 範圍 不得超過全區面積45％ 。 以50％為原則；不得少於全區面積40 ％ 。 性質 屬強制性質，原則上以土地抵付。 屬任意性質，可領取現金，亦可申請發給抵價地。 稅賦 1.所有權人負擔之抵費地，不計徵土地增 值稅。 2.抵費地標售時，不計徵土地增值稅。 3.重劃後第一次移轉時,得減徵增值稅40 ％。 1.以抵價地補償其地價，免徵土地增值稅 2.領回抵價地第一次移轉,得減徵增值稅 40 ％ 。

肆、地用(含重劃)

區域計畫法體系及相關管制法規 區域計畫法 區域計畫法施行細則 § 12 非 都 市 土 地 國家公園土地 都 市 土 地 國家公園法 非都市土地使用 管 制 規 則 非都市土地開發 審議作業規範 實施區域計畫地 區建築管理辦法 國家公園法 都市計畫法及 省(市)施行細則 土地使用分區管制規則或 地區土地使用分區管制要點 建 築 法 山坡地保育利用條例 水 土 保 持 法 環境影響評估法 山坡地建築管理辦法 山坡地 都市土地審議規範 區域計畫法體系及相關管制法規

編 定 各 種 用 地 區 域 計 畫 《區域計畫法》 都 市 土 地 《都市計畫法》 非 都 市 土 地 《非都市土地使用管制規則》 區 域 計 畫 《區域計畫法》 都 市 土 地 《都市計畫法》 非 都 市 土 地 《非都市土地使用管制規則》 臺北市施行細則 高雄市施行細則 臺灣省施行細則 住宅區、商業區、工業區、行政區、文 教區、倉庫區、風景區、保護區、農業 區 住宅區、商業區、工業區、行政區、文 教區、風景區、保存區、保護區、農業 區、其他使用區 特定農業區 工業區 鄉村區 森林區 山坡地保育區 風景區 國家公園區 河川區 特定或其他使用區 一般農業區 甲種建築用地 乙種建築用地 丙種建築用地 丁種建築用地 農牧用地 林業用地 養殖用地 鹽業用地 礦業用地 窯業用地 交通用地 水利用地 遊憩用地 古蹟保存用地 生態保護用地 國土保安用地 墳墓用地 特定目的事業用地 編 定 各 種 用 地 農業用地示意圖： 農業發展條例第3條第10、11款暨其施行細則第2條 特定區計畫 鄉街計畫 市鎮計畫 土地使用分區 台北市土地使用分區管制規則 工業區、商業區、住宅區、行政區、文教區、漁業區、風景區、保護區、保存區、水岸發展區、農業區、葬儀業區、其他使用區

非都市土地使用管制結構(區§15) — 區域計畫發佈後非都市土地 依非都市土地使用分區計畫 編 定 十 八 種 用 地 中層 位階 上層 下層 製定非都市土地使用分區圖劃定十大分區 區域計畫發佈後非都市土地 依非都市土地使用分區計畫 編 定 十 八 種 用 地 依非都市土地使用管制規則實施管制

「非都市土地使用管制規則」附表一: 使用地 類別 容許使 用項目 許可使用細目 免經申請許可使用細目 需經目的事業主管機關、使用地主管機關及有關機關許可使用細目 附 帶 條 件 農牧用地 農作使用 (包括牧草) 農 舍 (工業區、河川區除外) 農家住宅 農舍附屬設施 農產品之零售 農作物生產資材及日用品零售 民宿 限於民宿管理辦法§6規定之原住民保留地、經農業主管機關劃定之休閒農業區或核發經營許可登記證之休閒農場、觀光地區、偏遠地區及離島地區等之農舍。

附表三:使用分區內各種使用地變更編定原則表 變　　　使 　更　　　　用 　　　編　　　地 　　　　　定　　　類 使　用　　　　原　　　別 　　　　分　　　　則 　　　　　　區 甲種建築用地 乙種建築用地 丙種建築用地 丁種建築用地 農牧用地 林業用地 養殖用地 鹽業用地 礦業用地 窯業用地 交通用地 水利用地 遊憩用地 古蹟保存用地 生態保護用地 國土保安用地 墳墓用地 特 定 目 的 事 業 用 地 特定農業區 × ＋ 一般農業區 鄉村區 工業區 森林區 山坡地保育區 風景區 河川區 特定專用區 說明：一、「Ｘ」為不允許變更編定為該類使用地。 　　　二、「＋」為依本規則規定辦理變更編定為該類使用地。

公共設施保留地 公共設施保留地－都市土地（分區證明書） 定義－尚未徵收取得或開發興闢之土地(私有)(都計§42) 公共設施保留地稅賦減免－地價稅/土地增值稅/遺贈稅 公共設施保留地移轉時，免徵土地增值稅  都市土地為都市計畫法所指定之公共設施保留地，而且都市計畫書載明係以徵收、區段徵收方式取得，或未明文規定取得之方式，在未徵收（一般徵收、區段徵收）前移轉，免徵土地增值稅。 但以市地重劃方式取得之公共設施保留地，不予免徵。 （財政部86/12/16台財稅第861930297號）

伍、地價

地價 「公告地價」系統－課徵地價稅及公有土地租金 「公告現值」系統－課徵土地增值稅及徵收補償費 －公告地價(每3年公告) －申報地價(80%核定) 「公告現值」系統－課徵土地增值稅及徵收補償費 －公告土地現值(每年1月1日公告) －原規定地價或前次移轉現值 80% 100% 120% 1,000/㎡ 900/㎡ 1,100/㎡ 1,500/㎡ 100/㎡ 53年 規定地價 66年07月 原地價 87年07月 89.01.28日 農用原地價 91年07月 前次移轉現值 92年01月 98年01月

陸、地稅

地稅(1/3) 土地稅賦名詞定義 停徵（政策目的）﹣ 係政府為某種政策宣佈暫停課徵(如:76年起停止課徵田賦 ) 免徵(基於漲價歸公、公共利益考量 ) ﹣ 係直接墊高前次(如:公共設施保留地尚未被徵收前移轉者，免徵土地增值稅) 不課徵（配合土地政策、特定事項處置）﹣ 係屬一種稅負寄存性質(遞延課稅﹣不墊高前次) (如:作農用之農地，移轉與自然人時，得申請不 課徵土地增值稅)

地稅(2/3) 持有稅－田賦（76年起停徵） －地價稅 －房屋稅 移轉稅－土地增值稅（土地） －契稅（房屋） 遺贈稅－贈與稅（生前） －遺產稅（歿後）

地稅(3/3) －三大標準 －地價稅(2/1,000 ) 自用住宅用地 自用住宅用地限制條件 自用住宅使用稅賦優惠 －面積限制 －處數、價值限制 －次數限制 自用住宅使用稅賦優惠 －地價稅(2/1,000 ) －房屋稅(1.2％ ) －土地增值稅(10% )

自用住宅土增稅「一生一次」＆「一生一屋」對照表 法源依據 土地稅法第9條 土地稅法第34條第1項至第4項 土地稅法第34條第5項 前 提 尚未申請適用自用稅率 已申請適用過一生一次自用優惠稅率，才可申請一生一屋 適用次數 一次 無限制 地上建物 所有權人 土地所有權人或其配偶或其直系親屬 土地所有權人或其配偶或其未成年子女 設籍對象 同上 設籍年限 出售前1年內有設籍 於出售土地時，已於地上建物設籍連續滿6年 屋數限制 土地所有權人與其配偶及未成年子女僅有一屋 土 地 持有年限 於出售土地時，持有土地連續滿6年 面積限制 都市土地：300㎡ 非都市土地：700㎡ 都市土地：150㎡ 非都市土地：350㎡ 地上建物使 用情形限制 出售前1年內，無出租及無營業 出售前5年內，無出租及無營業

柒、地籍(土地登記實務)

土地登記實務(1/8) 土地登記意義－ 應登記之法律關係－物權法定主義 登記絕對效力－ 土地法§43：「依本法所為之登記，有絕對效力。」

土地登記實務(2/8) 不動產產權調查實務 1.權利書狀 （1）土地、建物所有權狀 （2）他項權利證明書（抵押權） 2.登記簿謄本 （1）土地登記簿謄本（含地籍圖） （2）建物登記簿謄本（含平面圖） 3.使用分區證明書（都市土地） 4.契約書 －私契（債權契約） －公定契約書（物權契約）

土地登記實務(3/8) 申請登記文件 －登記申請書 －登記原因證明文件 －權利書狀 －申請人身份證明 －其他證明證明

土地登記實務(4/8) 登記規費及罰鍰 1.登記規費 －登記費(申報地價) －書狀費(80/紙) －工本費 －閱覽費 2.罰鍰(逾期登記) 3.退費(5年內)

土地登記實務(5/8) 登記處理程序 －申請 －收件 －計費 －審查 －公告(第一次登記/補狀×30日) －登簿及校對 －繕狀 －異動 －歸檔

土地登記實務(6/8) 土地複丈及標示變更登記 －分割登記 －合併登記 所有權變更登記 －買賣移轉登記 －贈與移轉登記 －法院拍賣移轉登記

土地登記實務(7/8) 他項權利登記 －抵押權設定登記 －抵押權塗銷登記 繼承登記(6個月內) －拋棄繼承(3個月內) －一般繼承（按法定應繼分） －公同共有繼承

土地登記實務(8/8) 其他登記 －書狀補發(遺失) －書狀換發(破損)

捌、其他(時事探討)

時事探討(1/3) 奢侈稅（特種貨物及勞務稅）－2011.6.1日起實施 實價登錄－2012.8.1日起實施 其他－都市更新違憲案(2013.04.26日大法官 釋字709－憲法程序正當原則) －土地開發案(未環評先營運－違法使用?!)

時事探討(2/3) 大法官釋字709 2013.04.26日大法官釋字709，宣告都更條例部分條文違憲、一年後失效 為確保利害關係人知悉相關資訊及適時陳述意見之機會，主管機關依法應將都更之有關資訊對相關土地所有權人分別送達，並徵詢意見，斟酌全部陳述意見，說明同意或不同意變更之理由併呈都更委員會審議核定，以符憲法正當行政程序原則（參照行政程序法§102） 內政部定出都更審議會准駁、依聽證會程序辦公聽會、資料須送達權利人等三大原則

開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準 時事探討(3/3) 開發行為應實施環境影響評估細目及範圍認定標準 第三十一條 其他開發行為，有下列情形之一者，應實施環境影響評估： 十四、觀光（休閒）飯店、旅（賓）館之興建或擴建，符 合下列規定之一者： （一）位於國家公園。但申請開發或累積開發面積一公 頃以下，經國家公園主管機關及目的事業主管機 關同意者，不在此限。 （七）位於山坡地、國家風景區或台灣沿海地區自然環 境保護計畫核定公告之一般保護區，申請開發或 累積開發面積一公頃以上。

End！