亞太REIT的評等現況 與 台灣REIT的評等展望 郭映彤 資深分析師 中華信用評等公司企業暨基金評等部 2009年8月26日
簡報大綱 台灣REIT與其他亞洲國家的比較 新加坡REIT 澳洲REIT 日本REIT 台灣REIT現有業者之比較 台灣REIT的評等展望
台灣REIT與其他亞洲國家的比較 台灣 新加坡 澳洲 日本 檔數 REIT 全球市佔率 (as of June 30, 2008) (%) 21 67 42 REIT 全球市佔率 (as of June 30, 2008) (%) 0.3 3.2 12.4 S&P( 中華信評) 評等家數 7 3 10 11 評等等級 twBBB+ to twAA BB to BBB+ BBB to A A- to AA- 追加募集限制 無 投資開發型不動產限制 限於都市更新 公共建設案件，公募不得超過總資產的15% 不得超過總資產的10% 且不可投資空地 需主管機關同意， 並需維持整體基金穩定的現金流量 可否投資海外不動產 無明文規定 可
新加坡REIT評等市場現況 受評基金不動產組合規模介於新台幣220億元至440億元，槓桿比率約為29%至58%。 2009年來，一檔受評基金的展望遭調降。因其商用不動產績效仍弱且資產價值的減損造成槓桿比例的升高。 多數REIT的不動產已為擔保品， 需仰賴增資來降低借款比例， 2009年來已有4檔REIT增資。 新加坡REIT目前著重於基金的流動性與資本適足率。 郊區的零售商場擁有較穩定的現金流量。
澳洲REIT評等市場現況 受評基金不動產組合規模介於新台幣860億元至1.3兆元，槓桿比率約為6.5%至50%。 來自開發型不動產的風險高並擁有高比例的海外不動產。 2009年5月時，2檔受評基金的評等遭調降，一檔展望遭調降。主因澳幣貶值與海外不動產跌價使其借款升高。其中2檔基金因已成功或將增資而使其評等獲得調升或列入「信用觀察正向」名單 。 澳洲REIT依賴增資來降低借款比例 。 因70%的澳洲商用不動產為REIT所擁有，市場流動性與資訊透明度較高。
日本REIT評等市場現況 受評基金不動產組合規模介於新台幣400億元至2700億元，槓桿比率約為33%至57%。 開發型不動產的比例很小 ， 且尚未投資海外不動產。 REIT 基金為外部機構管理 ， 受到較嚴格的法規限制 ， 有較高的市場透明度。 2009年來 ，因借款比例的升高，與不穩定的金融市場將延緩其財務體質的改善， 使得三檔受評基金的展望遭調降 ，一檔列入「信用觀察負向」。 受評基金開始放慢昔日的成長策略，轉而提升現有的資產品質。 地段佳的住宅型不動產擁有較穩定的現金流量。 近一年來無增資行動。
國內REIT之比較 信用評等 資產規模 不動產數量 2008年收益率 (%) 槓桿上限 (%) 目前槓桿比例(%) 基金特色 新光一號 富邦一號 富邦二號 國泰一號 三鼎 駿馬一號 基泰之星 信用評等 twAA/穩定 twA+/穩定 twA-/穩定 twA/ 穩定 twA/負向 twBBB+/負向 資產規模 (新台幣億元) 181 82 80 145 38 47 25 不動產數量 6 4 3 2 2008年收益率 (%) 3.90 4.60 4.20 3.70 4.30 3.80 槓桿上限 (%) 35 目前槓桿比例(%) 基金特色 資產分散性最高 資產品質良好 辦公大樓為主 七成租金來自飯店 租戶組合相對分散 目前空置率較高 面臨租金壓力
台灣REIT的評等展望 在穩定現金流量與保守的財務政策支持下， REIT應可維持其信用品質。但收益率有下降的可能性。 因尋求國內好的投資標的不易，未來現有REIT增資與發行新REIT的可能性不大，不會對現有REIT的槓桿比率造成影響。 因台北市商辦供給過剩，陸資來台設立企業總部對商業不動產需求，租金與REIT收益率的提升，短期內有限。 隨著兩岸的開放，國內REIT赴大陸與海外投資的可能性與對REIT信用品質的影響: 正面: 資產規模，分散性與獲利率可獲得提升。 負面: 當地法規的限制，現金流量的穩定度與融資取得等風險。
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