基础信贷法律知识 讲解人：岳杨

岳杨，女，25岁，2012年毕业于西南民族大学法学院，取得法律职业资格证书。 2012年9月加入南江县农村信用合作联社，先后从事会计、信贷岗位。 2014年10月至今从事小企业金融服务中心营销经理岗。

目录 物权法与信贷业务

1 优先于担保物权的权利 抵押权与租赁权的竞合 2 人保和物保的法律规定 3 4 合同效力与物权效力的区分

物权法施行后（2007年10月1日），信贷业务的贷前调查需更审慎，贷中环节登记效率提高，担保物权更易生效，贷后依法严格管理愈显意义重大。

贷前：调查需更审慎 根据物权法第170条的规定：担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。 这意味着即使设定了担保物权，债权人也不必然能够实现担保权，如存在比担保物权更优先的法定权利，担保物需先用于清偿法定权利，从而将在一定程度上影响银行担保物权能否实现以及能够在多大程度上实现。

A B C D E 1 税收优先权（《税收征管法》第45、46条） 建设工程价款优先受偿权(法释[2002]16号) 划拨土地出让金优先权 《城市房地产管理法》 D 船舶优先受偿权（《海商法》第22条）民用航空 器优先权（《民用航空法》第18条-25条） E 费用优先权，处理担保物过程中发生的费用（主要是评估费、拍卖费）

税收优先权（税收征管法） 税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行 第45条 第46条 纳税人有欠税情形而以 其财产设定抵押、质押的，应当向抵押权人、质权人说明其欠税情况。抵押权人、质权人可以请求税务机关提供有关的欠税情况 8

——拯救“六连败”的建筑工程纠纷 2006年6月某建筑工程公司与某磷肥厂签订了建筑工程施工合同，负责承建该厂的6层办公大楼，2007年 8月,工程竣工并经验收合格,双方进行了结算, 磷肥厂应支付建筑公司工程款项385万元。该厂因资金紧张 ，资不抵债, 丧失了还款能力, 而建筑公司承建的办公大楼却抵押给了银行。建筑公司遂向人民法院起诉, 申请依法拍卖磷肥厂的办公大楼 , 要求优先清偿拖欠的工程款项,同时银行也主张行使抵押权，申请依法拍卖磷肥厂办公大楼。 【审理结果】 法院经审理后认为, 建筑工程公司作为该办公大楼的施工承包人,在法定期间内享有建筑工程款优先受偿权,优先于银行的抵押权受偿。

建设工程价款优先受偿权 《合同法》第二百八十六条规定 ，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。 建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 以在建工程作抵押的要特别注意。

建设工程价款优先受偿权 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 （法释[2002]16号） （一）人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 （二）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 （法释[2002]16号） （ 三）建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。     （ 四）建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

在建工程抵押，要求承包人出具放弃优先受偿权的承诺书

　【基本案情】 　　原告某信用社诉被告某电器装备总厂借款合同纠纷一案。原告与被告于2012年4月19日签定一份抵押贷款合同，约定：原告向被告借款300万元，被告提供一块划拨土地作为抵押。土地他项权证书显示：被告将坐落于南江镇××街××号的划拨土地使用权抵押给原告，存续期间为2012年4月19日至2013年4月19日。2012年5月15日原告将款项支付给被告。但截止起诉之日被告欠部分本金及利息未付。故原告诉至法院请求被告偿还借款本金及利息，并对抵押土地实现优先受偿权。 被告辩称，提供的土地抵押后，因被告公司国有企业改制，政府收回划拨的工业用地使用权，进行重新规划、出让，出让金返还用于企业改制等。

【法院认定】 　　法院认为，原告与被告的抵押贷款合同，合法有效。被告在借款期满后未依合同约定偿还借款，构成违约，应承担继续履行借款本金及利息的违约责任。 　　针对原告请求对抵押土地实现抵押权，法院认为，此项土地使用权系被告国有土地划拨所得，在抵押登记之后，政府收回此项划拨土地，并注销被告拥有的土地使用权证，则抵押标的物灭失。依据担保法相关规定，若抵押物灭失而有代位物的，如该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金，抵押权可以就代位物优先受偿，若抵押物灭失而没有代位物的，则抵押权因缺乏抵押物而无从实现，则抵押权因其标的全部灭失而消灭。 结合此案查明事实，原告所拥有的抵押权因抵押标的即土地使用权被政府收回，且原、被告均未提供证据证明存在代位物，故原告抵押权因缺少抵押标的已无从实现。综上，原告请求实现抵押权，法院无法支持。

划拨土地使用权出让金的优先支付 《城市房地产管理法》第五十条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

《四川省农村信用社信贷业务担保管理办法》第五十七条规定 以划拨方式取得的国有建设用地使用权不得单独抵押。以划拨土地上的房屋及其他建筑物抵押的，应当将其占用范围内的建设用地使用权同时抵押，但须事前获得具有审批权的人民政府或土地行政管理部门同意抵押的批文，并在核定抵押率时充分考虑应缴纳的土地使用权出让金因素。 国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土资发[2004]9号）规定： 以划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。

船舶优先受偿权 船舶优先权是指海事请求人依照《海商法》第二十二条的规定，向船舶所有人、光船承租人、船舶经营人提出海事请求，对产生该海事请求的船舶具有优先受偿的权利。 船舶优先权先于船舶留置权受偿，船舶留置权优先于船舶抵押权受偿。 第二十二条 下列各项海事请求具有船舶优先权： （一）船长、船员和在船上工作的其他在编人员根据劳动法律、行政法规或者劳动合同所产生的工资、其他劳动报酬、船员遣返费用和社会保险费用的给付请求； （二）在船舶营运中发生的人身伤亡的赔偿请求； （三）船舶吨税、引航费、港务费和其他港口规费的缴付请求； （四）海难救助的救助款项的给付请求； （五）船舶在营运中因侵权行为产生的财产赔偿请求。

民用航空器优先权 民用航空器优先权，是指债权人依照《民用航空器法》第19条规定，向民用航空器所有人、承租人提出赔偿请求，对产生该赔偿请求的民用航空器具有优先受偿的权利。民用航空器优先权先于民用航空器抵押权受偿。 　   第十九条　下列各项债权具有民用航空器优先权： 　　（一）援救该民用航空器的报酬； 　　（二）保管维护该民用航空器的必需费用。 　　 前款规定的各项债权，后发生的先受偿。

表见代理 费用优先权 处理担保物过程中发生的费用优先于担保物权。（包括折价、拍卖、变卖费用） 此外担保物权中，同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。（担保法司法解释第七十九条）

问题 赢了官司，输了钱！

案例：2012年某客户用位于南江县内黄金地段营业房抵押贷款，原值1万元/㎡，2012年市场价4万元/㎡，信用社内部评估3万元/㎡。 3万元/㎡X86㎡X70%=180万元，贷款180万元，欠息30万。 贷款逾期通过诉讼程序实现抵押权 拍卖价格32500元/㎡X86㎡=280万 扣增值税：45000元/㎡X86㎡=387万-原值86万=301X40%=120万元 其他费用：评估费，执行费共约5万 信用社实得：280-120-5=155万元。收不够本息。

风险防范措施 细审查 承诺书 常监测 审查在担保财产上是否存在优先权。若存在优先权，在确定担保价值时，应扣除优先于担保物权受偿的权利价值，以使银行的信贷资产能够得到足额的担保。 若优先权的权利人能够确定，可以事先要求其出具放弃其优先权的承诺。但是，必须注意，权利人放弃优先权的行为是否具有法律效力具有不确定性。 跟踪掌握在担保财产上是否发生了优先于担保物权受偿的情形。一旦发生，并且担保财产在清偿优先权后已不足以满足银行债权的需要，应要求担保人追加担保。 合同生效意味着双方当事人享有合同中约定的权利和承担合同中约定的应当履行的义务；任何一方不得擅自 合同生效 变更和解除合同；一旦当事人一方不履行合同规定的义务，另一方当事人可寻求法律保护；合同生效后，对合同当事人之外的第三人也具有法律约束力，第三人（包括单位、个人）均不得对合同当事人进行非法干涉，合同当事人对妨碍合同履行的第三人可以请求法院排除妨害；合同生效后，合同条款成为处理合同纠纷的重要依据。因而，合同成立是合同生效的前提条件，合同生效是当事人双方订立合同实现预期目标必然要追求的

2 抵押权与租赁权的竞合：指债权人享有的抵押权与承租人享有的租赁权同时存在于同一个标的物上的情况。 抵押权（物权）所追求的是标的物变卖后的价款的优先受偿权，不要求转移占有；租赁权（债权）则是标的物的使用价值，需转移占有，故两者具有兼容性。但抵押权的实现必然带来所有权的变动，两者即会发生冲突。

2013年1月1日，李女士将一套住房出租给文先生，约定租期三年。2013年9月16日，李女士向信用社贷款30万元，以该房产设定抵押，并办理了抵押登记手续。2014年9月15日，贷款到期，李女士未归还信用社贷款本息。于是信用社诉至法院，要求行使抵押权，法院委托某拍卖机构将抵押房产进行公开拍卖，某公司竞买成功。在某公司要求文先生搬出租赁房屋时，遭到文先生的拒绝。问：某公司是否可以要求文先生搬出该租赁房屋呢？

法律规定 抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。（物权优于债权原则，此时抵押权更值得保护） 抵押在先 租赁在后 租赁在先 抵押在后 抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。（物权优于债权原则，此时抵押权更值得保护） 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 （买卖不破租赁，事关居住权问题）

风险防范措施 贷前调查抵押物是否存在租赁关系。应对抵押物的权属状况、实物现状及是否租赁等使用情况进行详细调查。防止抵押人、承租人串通，恶意租赁，为将来实现抵押权设置障碍。 A 如抵押物已出租，应审慎对待。一要严格审查租赁合同，重点查看租赁期限是否在借款期限以内。二要抵押人提供租赁合同，并要求抵押人和承租人同时在合同上签字确认真实性。 B 将抵押情况书面告知承租人。抵押人办理抵押登记后将抵押物出租的，银行可以不干预，但要求抵押人在出租时要告知银行。 C

3 人保和物保的法律规定 保证与担保物权并存:被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形: A 有约定的，债权人应当按照约定实现债权 没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权 B C 第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任

合同效力与物权效力的区分 4 担保法关于抵押权和质权设定的规定没有区分抵押权和质权设定过程中的担保合同效力与担保物权效力。 《担保法》第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

一旦抵押物没有登记，只是抵押权不成立，但是抵押合同仍然是有效的，债权人可以依据有效的抵押合同主张对方当事人的违约责任，要求对抵押合同实际履行，也就是完成登记。 可见，物权法的规定比担保法的规定更符合物权与债权相区分的原理，同时也更有利于保护债权人的利益。

抵押登记效力问题 不动产抵押 动产抵押 不动产抵押，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。 （《物权法》第187条） 动产抵押，抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。 （《物权法》第188条）

王某系房地产开发商，在城区黄金地段购买面积约30亩的土地使用权，盖一幢商品房，盖好后因需开发另一楼盘无周转资金，并向工行借款一千万元，并以土地作为抵押，办理了抵押登记。后来王某资金周转又出现了问题，向信用联社申请贷款500万元，以该楼盘作为抵押，能否提供贷款？

房随地走、地随房走原则 银行接受抵押时应确保房地均未设定抵押或价值余额足以担保债权。 物权法第182条明确规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 　　抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 银行接受抵押物时如仅审查了房或地，而未发现对应的地或房已被他人更早进行抵押登记的话，债权的担保就可能落空。

问题 抵押了土地，抵押的效力能否及于新盖的房屋？

《物权法》第200条明确规定：建设用 地使用权抵押后，该土地上新增的建筑 物不属于抵押财产。该建设用地使用权 土地已经抵押，抵押之后盖的房子，都不在这个抵押范围之内，不能作为抵押财产。但是问题就在于土地抵押之后将来要实现抵押权，后盖的房子该怎么办，房子已经盖好，也不能再将它拆掉或分别拍卖计算，过去我们就大量出现这些问题。所以考虑到这样的情况，物权法要求，尽管新增的房子不属于抵押财产，但是在抵押权实现时要一并拍卖。一并拍卖优先受偿时，应当把该房子的价值除去，这部分价值不能优先受偿。 《物权法》第200条明确规定：建设用 地使用权抵押后，该土地上新增的建筑 物不属于抵押财产。该建设用地使用权 实现抵押权时，应当将该土地上新增的 建筑物与建设用地使用权一并处分，但 新增建筑物所得的价款，抵押权人无权 优先受偿。

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