財政四 徐瑜鴻 財政四 林博硯 財政四 陳玄恩 財政四 王張皓鈞 財政四 李定瑜 房地合一稅 – 新制和舊制的比較與探討 財政四 徐瑜鴻 財政四 林博硯 財政四 陳玄恩 財政四 王張皓鈞 財政四 李定瑜

房地合一舊制

課徵房屋交易所得依據 我國土地課稅主要係依據國父孫中山先生平均地權之主張，於 36 年制定之憲法第 143 條規定私有土地應照價徵稅，政府並得照價收買，及土地移轉時徵收土地增值稅。43 年制定公布「實施都 市平均地權條例」，對土地持有期間及移轉規定應分別課徵地價稅 及土地增值稅；66 年上開條例修正為平均地權條例，同年並制定 土地稅法，此為土地課稅之沿革。至房屋持有之課稅另依據房屋稅 條例，房屋之出售則課徵所得稅。是以我國現制對土地及房屋之持有及移轉，乃分別課稅，具有對不動產資本利得課稅之實。

土地與房屋之相關稅制 房地交易所得，土地與房屋分開課稅 土地：土地增值稅 (土地公告現值) 房屋：財產交易所得 (房屋評定現值) 持有期間在二年以內之房屋、土地為特種貨物，課徵特種貨物及勞務稅 (特 種貨物及勞務稅條例；即俗稱之「奢侈稅」)

稅率 課稅所得 (稅基)： 房屋收入－成本－費用 境內居住者稅率： 併入綜合所得總額按5%~45%累進稅率課稅 課稅所得 (稅基)： 房屋收入－成本－費用 境內居住者稅率： 併入綜合所得總額按5%~45%累進稅率課稅 非境內居住者稅率： 按所得額 20%扣繳率申報納稅

自用住宅減免 無自用住宅減免 重購自用住宅退稅: (1) 換大屋:全額退稅 (2) 先購後售者亦適用 換小屋:不能退稅 (1) 換大屋:全額退稅 (2) 先購後售者亦適用 換小屋:不能退稅 (3) 以配偶之一方出售自住房屋 ，而以配偶之他方名義重購者，亦得適用 (4) 個人或其配偶、申報受扶養親屬應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記 並居住

申報方式 1. 境內居住者： 於交易次年 5 月併入綜合所得 總額辦理結算申報 2. 非境內居住者： (1)於交易次年 5 月申報期開始前離境，應在離境前申報納稅 (2)在交易次年 5 月申報期限內尚未離境，應在5月辦理申報納稅。

舊制缺失 土地、房屋售價拆分不成比例 課稅基礎與市價脫節 一年內交易利得，土地部分實質免稅 賠錢賣卻要繳土地增值稅 http://393citizen.com/estate/tax/columndt.php?id=422

房地合一新制

立法背景 土地：按公告現值課徵土地增值稅，免徵所得稅 修法前 房地分離課稅 房屋：絕大多數按房屋評定現值（通常低於市價）計徵所得稅 因採用評定現值課稅，且土地交易所得屬於免稅所得， 導致實際稅收過低， 且容易讓投機者躲避稅負。 1. 不動產交易計徵所得稅之稅基及稅率偏低 2. 有心人士炒作疊高不動產價格，多數人民無力負擔高漲之不動產價格 舊制弊病 修法動機 立法背景

課稅範圍 個人及營利事業自中華民國一百零五年一月一日起交易房屋、房屋及其坐 落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），符合下列 情形之一者，其交易所得應課徵所得稅： 一、交易之房屋、土地係於一百零三年一月一日之次日以後取得，且持有 期間在二年以內。 二、交易之房屋、土地係於一百零五年一月一日以後取得。 個人於中華民國一百零五年一月一日以後取得以設定地上權方式之房屋使 用權，其交易視同前項之房屋交易。 第一項規定之土地，不適用第四條第一項第十六款規定；同項所定房屋之 範圍，不包括依農業發展條例申請興建之農舍。

房地收入 – 成本 – 費用 – 依土地稅法計算之土地漲價總數額 課稅稅基 房地收入 – 成本 – 費用 – 依土地稅法計算之土地漲價總數額 土地漲價總數額的部分，因為已經課過土地增值稅，基於防止重複課稅，已經課過土地增值稅的稅基，會從所得當中剔除。 Ex：房地扣除成本費用後之所得為1000萬，其中200萬的稅基被課徵了土地增值稅，　　　 　　那麼這筆交易的課稅所得就是800萬 為何不直接廢除土地增值稅，以新稅制代替？ 憲法143條第三項規定： 土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人民共享之。因此，廢除土地增值稅是屬於違憲的行為。

課稅稅率(個人部分) 境內居住者 課稅稅率 非境內居住者 減免 境內居住者自住房地 重購退稅 持有1年以內：45%、持有2年以內超過1年：35%、持有10年以內超過2年：20%、持有超過10年：15% 因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在2年以下之房屋、土地及個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地：20% 非境內居住者 持有1年以內：45% 持有超過1年：35% 境內居住者自住房地 減免 個人或其配偶、未成年子女設有戶籍；持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租 按前開課稅稅基(即課稅所得)計算在4百萬元以下免稅；超過4百萬元部分，按10%稅率課徵 6年內以1次為限 重購退稅 換大屋：全額退稅(與現制同) 換小屋：比例退稅 重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉

課稅稅率(營利事業部分) 課稅範圍及稅收用途 與個人相同(設定地上權方式之房屋使用權除外) 課稅稅基 房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額 課稅方式及稅率 境內營利事業 17%，併入年度營利事業所得額，於次年5月辦理結算申報 境外營利事業 依持有期間認定 持有1年以內：45% 持有超過1年：35% 境內有固定營業場所者： 分開計算稅額、合併報繳 境內無固定營業場所者： 代理申報納稅

課稅方式 不同於舊制，屬於財產交易所得並同個人綜合所得稅 個人：採分離課稅 營利事業：採合併課稅 新制 個人分離課稅：避免交易累進過大，對自住為使用目的者有鼓勵效果 營利事業合併課稅：採單一稅率17%，為求方便合併課稅

對新制之評述 稅賦偏高 房地合一實施採累進課稅，課徵稅率從5%至45%，稅率過高，恐影響民眾購屋與換屋意願，從而抑低房市的正常發展。 免稅條件相對嚴苛 在房地合一的政策下，本人、配偶及未成年子女名下僅有一屋的家庭，且符合自住房屋總價3,000萬元以下之房產交易者，其利得方享有免稅優惠，唯其條件相對嚴苛，不符合現行社會需求。 高估房地產收益 在房地合一制下，國人持有不動產期間，須繳納的房屋稅、地價稅、管理費、借款利息等，且不能列為費用扣除，高估不動產交易的實際收益。

課稅範圍(個人部分) 舊制 (財產交易所得) 新制 (房地合一課徵所得稅) 土地：免納所得稅 房屋：按實價課徵所得稅。納稅義務人應核實申報財產交易所得，而非逕按房屋評定現值設算計算財產交易所得。 自105年1月1日起交易下列房屋、土地者，所得合一按實價課稅： 1.103年1月1日以後取得，且持有期間在兩年以內。 2.105年1月1日以後取得。 105年1月1日起，取得以設定地上權方式的房屋使用權：視同房屋交易課徵所得稅。

課稅所得(稅基) 舊制 (財產交易所得) 新制 (房地合一課徵所得稅) 房屋收入-成本-費用 房地收入-成本-費用-依土地稅法計算的土地漲價總數額

境內居住者稅率 舊制 (財產交易所得) 新制 (房地合一課徵所得稅) 併入綜合所得總額按5%~45%累進稅率課稅 依持有期間認定： 一年以內：45% 兩年以內超過一年：35% 十年以內超過兩年：20% 超過十年：15% 非自願因素：符合財政部公告的調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在兩年以下的房地：20% 以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算兩年內完成並銷售該房屋、土地：20% 4.符合自住房地優惠適用條件，課稅所得超過400萬元部分：10%

非境內居住者稅率 舊制 (財產交易所得) 新制 (房地合一課徵所得稅) 按所得額20%扣繳率申報納稅。 依持有期間認定： 1.持有一年以內：45% 2.持有超過一年：35%

自用住宅減免 舊制 (財產交易所得) 新制 (房地合一課徵所得稅) 無 1.個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住連續滿六年且無出租、供營業或執行業務之用。 2.課稅所得在400萬以下免稅：超過400萬元部分按10%課稅。 3.六年內以一次為限。

盈虧互抵 舊制 (財產交易所得) 新制 (房地合一課徵所得稅) 納稅義務人、配偶及申報受扶養親屬財產交易損失，其每年度扣除額以不超過當年度申報之財產交易所得扣除：當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足者，得以以後三年度之財產交易所得扣除之。 個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得扣除之。 免納所得稅之房屋、土地不適用。 新舊制之房屋土地交易損失不得互為減除。

重購自用住宅退稅 舊制 (財產交易所得) 新制 (房地合一課徵所得稅) 換大屋：全額退稅 換小屋：不能退稅 2. 先購後售者亦適用 2. 先購後售者亦適用 3. 以配偶之一方出售自住房屋，而以配偶之地 方名義重購者，亦得適用 4. 個人或其配偶、申報受扶養親屬應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住。 1. 換大屋：全額退稅 換小屋：比例退稅 3. 以配偶之一方出售自住房地，而以配偶之地方名義重購者，亦得適用 4. 個人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住。 5. 重購後五年內不得改做其他用途或再行移轉，五年內改作其他用途或再行移轉，應追繳原扣抵或退還稅額。

申報方式 舊制 (財產交易所得) 新制 (房地合一課徵所得稅) 境內居住者： 於交易次年五月併入綜合所得總額辦理結算申報。 非境內居住者： (1).於交易次年五月申報期開始前離境，應在離境前申報納稅。 (2).在交易次年五月申報期限內尚未離境，應在五月辦理申報納稅。 分離課稅，不併計綜合所得總額，自完成所有權移轉登記日的次日起算30天內申報納稅。

申報方式及稅率(營利事業) 舊制 (財產交易所得) 新制 (房地合一課徵所得稅) 總機構在中華民國境內 17%，併入年度營利事業所得額，於次年5月辦理結算申報。 總機構在中華民國境外 境內有固定營業場所或代理人：17%。 依持有期間認定 1.持有1年以內：45% 2.持有超過1年：35%。 境內有固定營業場所者：分開計算稅額、合併報繳。 境內無固定營業場所及代理人：按所得額20%扣繳率申報納稅。 境內無固定營業場所者：代理申報納稅。

新舊制實際計算 在此以「甲」為年薪收入80萬的上班族，原申報所得稅率12%，購買 一間位於文山區總價1600 萬的房地，購買時土地現值600萬，房屋現 值200萬，支付仲介費 30萬及契稅12萬等相關稅費，因受公司外派至 外地工作，遂以2000萬出售該房地，出售時土地現值700萬，房屋現 值180萬，支付仲介費 70萬及土地增值稅20萬等相關稅費。

舊制(財產交易所得成本法) 持有>2年 有成本及稅費證明文件 適用財產交易所得成本法：實際成交價格-原始取得成本=財產交易所得 持有>2年  有成本及稅費證明文件 適用財產交易所得成本法：實際成交價格-原始取得成本=財產交易所得  2000萬出售價減去原始取得成本 (1600萬買入價+100萬仲介費+12萬契稅+20萬 土增稅) =為268萬，加上其個人年收入80萬後一共是348萬，扣掉個人免稅及扣 除額(9萬標準扣除額+12.8萬薪資特別扣除額+8.8萬免稅額)共30.6萬，最後乘上 30%所得稅率後，甲需按「財產交易所得成本法」應繳納95.22萬的綜所稅，其中 因售屋增加之財產交易所得稅占89萬2920元。  (註: 甲未售屋前個人年所得按12%所得稅率應繳納5萬9280元，按30%應繳納14萬 8200元。)

舊制(財產交易所得標準法) 無成本及稅費證明文件 適用財產交易所得標準法：房屋評定現值x 個人出售房屋財產交易 所得標準(各地區不同，以文山區為例)  將出售時房屋現值180萬 x台北市文山區財產交易所得標準41%後是 73.8萬，加上其個人年收入80萬個人薪資，並扣掉30.6萬個人免稅 及扣除額，再乘上20%所得稅率後，一共需繳納24.64萬的綜所得稅， 其中財產交易所得稅占18萬7120元。 

房地合一 持有 2~10年 ( 實際成交價格 - 原始取得成本 - 相關稅費 - 土地漲價數額 ) x 分級稅 率 以2000萬出售價減去原始取得成本、稅費及土地漲價數額(1600萬買 入價+100萬仲介費+12萬契稅+100萬土地漲價數額)，一共是188萬 元，再以此乘以20%房地合一稅率後，得到應繳付的房地合一稅額 為37.6萬元。  此即為房地財產交易所得所被課的稅 分級稅率為依持有期間不同所分級訂出的稅率

結論 房地合一稅解決了許多舊制的弊病 1.藉由不核實申報財產交易所得，透過房屋評定現值避稅 2.當年度有房地交易，會導致累進稅率提高 3.土增稅有效稅率過低且當年度二度交易課徵不到稅 4.土地交易為免稅所得，利於投機者避稅 但由於實行時間仍不夠長，目前仍然多以舊制為準，對房價、房屋成交量、居住 者的優惠或是投機客的懲罰效果仍有待檢視。