指導老師:黃幹忠 老師 班級:四動三B 學號:4991T042 姓名:郭名哲 商圈理論與應用期末報告 商用不動產開發 指導老師:黃幹忠 老師 班級:四動三B 學號:4991T042 姓名:郭名哲

商圈區位介紹 　　　新堀江商圈在高雄是年輕人的購物天堂，新堀江商圈已經有二十多年的歷史，位於高雄市新興區五福二路與中山路口。新堀江這個名稱是對應鹽埕區堀江商場(舊堀江)而來，鹽埕區堀江商場是以販售高級舶來品及大陸貨為主，曾是高雄市最具代表的商圈，但後來因為高雄市中心的東移而導致鹽埕區逐漸沒落，舊堀江商場因此進入衰退期，新堀江開始得到發展到現在，是高雄市地價第二高的區位。

　　　新堀江商圈開創時選擇在當時最熱鬧的大統百貨、三商百貨、奧斯卡電影院旁，由於立地條件突出，迅速吸引各行各業的業者進駐，商圈壯大進而成型。高雄地標－城市光廊、中央公園及高雄捷運R9中央公園站帶動新堀江商圈交通便利因而帶來無限商機。

商圈的特性 　　　三層樓的建築物，裡面劃分為二到五坪大的空間作為隔間，鼓勵自行創業為基礎跳脫傳統的購物環境思想，以每個隔間做為出租。商圈裡有服飾、手錶、精品、特色商店業者進駐，成為高雄年輕人流行、休閒、購物、玩樂的聚集地，因為新堀江的崛起，週邊店家商家也因此受惠跟著繁榮，結合周邊區域的商家，新堀江商圈就此形成。 　　　在此空間範圍內，以年輕流行為導向，在新堀江建築物內的商品以舶來品、日韓商品居多，也有特殊商店與其他一般店家做區隔，以服飾居多，將攤販向外延伸，讓人在遠方就可以看到此店家商品主題，整個建構形成此空間的特色。

業種業態結構與分布情形 　　　新堀江商圈包括新潮的流行飾品、服飾，飲食文化的小吃攤、美日速食店到休閒的電影院、百貨公司，年輕、新潮、休閒、購物、飲食集一身。如可口可樂商品專賣店、玩具收藏、手機吊飾、HELLO KITTY等卡通商品專賣，建築物內就像一個迷宮式的分布、讓消費者有種尋寶的購物樂趣。

消費者特性、偏好 新堀江商圈消費族群以學生為主要族群，販售的商品也較年輕化，商品鎖定年輕客層，提供年輕人最佳的休閒購物選擇。 　　　新堀江商圈消費族群以學生為主要族群，販售的商品也較年輕化，商品鎖定年輕客層，提供年輕人最佳的休閒購物選擇。 　　　消費者以「流行時髦」、「資訊蒐集」及「價格導向」三個族群的消費者為主要顧客；流行時髦這類消費者喜歡跟隨潮流與新事物，積極參予人潮眾多的地點，購買性質會比較衝動。資訊蒐集這類的消費者，因為商圈人潮眾多，人與人之間會互相傳遞消息，新商品、店家間的品質比較、店家間的價差或有較特別的商品，購買性質屬於鎖定商品前來購物的。價格導向這類消費者，因為商圈以學生為主要族群，所以能負擔的金額有限，便宜好逛成了這累族群的主要購物首選。

SWOT分析 捷運站的交通利多 流行性商品多 聚集行業種類多樣 店街設計與氣氛 人潮多 主題模糊，淪為一般 廣場 大統商圈沒落 機 會 威 脅 優 勢 捷運站的交通利多 流行性商品多 聚集行業種類多樣 店街設計與氣氛 人潮多 主題模糊，淪為一般　　廣場 劣 大統商圈沒落 管理事項法制化 消費族群有限 提升商店競爭力 環境品質的維護

商用不動產相關資訊 商用不動產由北一路延燒到南台灣，高雄最夯的年輕人朝聖地--新堀江商圈詢問度高，交易熱絡，儼然成為高市店面王。 　　　商用不動產由北一路延燒到南台灣，高雄最夯的年輕人朝聖地--新堀江商圈詢問度高，交易熱絡，儼然成為高市店面王。 　　　信義房屋高雄區協理林武雄表示：新堀江是高雄市年輕人的流行中心，許多潮店聚集在此，集客力強，不僅高雄人喜歡，也獲得台北大型投資型客戶青睞，在高雄的店面指名度很高。 　信義房屋新堀江店經理陳世昌表示：新堀江商圈吸引大量消費人口，主要人潮集中在玉竹一街以南、新田路以北，中山路以東、文橫路以西的這個區塊，本區不動產長期以來釋出量就很少，所以每當有不動產釋出，往往

受到多方注意。新堀江屬於收租型店面位，但由於保值性高，一般投報在3%~5%間即有客戶願意出手。 　　　 陳世昌說：「五福二路和中山二路交叉口的大統百貨週邊店面仍然是店面客戶首選。在數月前，經報章揭露，新堀江商圈原宿廣場知名大樓『番喜町商業大樓』被台北迪化街某飯店集團以約7至9億購入。以番喜町基地面積約384坪左右來算，每坪地坪成交價約在180萬~230萬之譜，預計未來規劃將以商旅方向進行。」 　　　 陳世昌說：「新堀江商圈地價絕對是高雄市最有想像空間的，本區曾為高雄市地王，現在還是高雄市區段地價第二高，商業發展旺盛，除了新堀江徒步區內每日人潮不斷，生意十分好作，中央公園、城市光廊僅在咫尺，捷運中央公園站不僅帶來便利的交通，車站新潮設計風格也成為著名的觀光新景點。由於環境優良，區位便利，除了店面夯到不行之外，近來也不乏有豪宅推案，賣的就是這出動入境的城市風情。

　　　林武雄說：「近來兩岸互動加溫，吸引大型投資人也開始注意到便宜又大碗的高雄商用不動產。近來高雄市各商圈陸續傳出閒置資產或中型飯店由台北客大手筆買下，或為商務旅店，或為投資置產，只能說台北客的投資步伐已經開始往南跨進港都，提前卡位。」

番喜町商業大樓 緊鄰高雄捷運R9中央公園站2號出口

基地面積384坪，建坪4,557坪，樓高地下3層地上13樓的商業大樓，屬於商五用地，建蔽率70%，容積率840％。100年1月份公告土地現值為每平方公尺59,239元。 番喜町當初以日本東京澀谷109百貨為概念，有日本嘻哈品牌Sexy Diamond、華麗龐克的Crazy Punk、甜美的日系女裝Sugar與台灣自創的SWISH、TRE等等服飾、鞋款。 　　另外也引進多那之咖啡蛋糕(Donuts Café)與當時第一家進駐來台的布拉伯義式冰淇淋(Bravo Gelato)。 　　開放使用地下一樓至五樓，裡面蠻多有特色的自創品牌商店，與衣蝶或是台南的focus屬於同類型的商場。

消費者定位 以日本東京澀谷一○九百貨為藍圖，業者自許潮流概念店，網羅的潮牌有龐克、也有日系女裝，經營的是個性主張強烈的青春族群。 預期之成本與收益 2010年5月由台北迪化街富豪、皇家季節酒店實際負責人李銘松，第三度接手以成交價格在7億到9億元之間買下。估計如果重新拆除，可以興建的高度大約20樓，樓地板面積大約可以達到5,000坪。