王 進 祥 台灣房地產趨勢 與地政士未來發展 地 政 士 不動產經紀人 不動產估價師

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1 王 進 祥 台灣房地產趨勢 與地政士未來發展 地 政 士 不動產經紀人 不動產估價師
A 房市趨勢與地政士未來 台灣房地產趨勢 與地政士未來發展 地 政 士 不動產經紀人 不動產估價師 王 進 祥 中 華 民 國 地 政 士 公 會 全 聯 會 名 譽 理 事 長 中 國 土 地 改 革 協 會 理 事 長 現 代 地 政 雜 誌 社　 社 長 遠 現 不 動 產 估 價 師 事 務 所　 所 長 中 華 民 國 消 基 會 房 屋 委 員 會　 委 員 中 國 文 化 大 學 土 地 資 源 學 系　 兼 任 講 師

2 大 綱 壹、台灣經濟現況 3 貳、台灣房地產現況 14 參、台灣房地產價格 30 肆、房地產市場特性 44 伍、地政士未來發展 58
大 綱 A 房市趨勢與地政士未來 壹、台灣經濟現況 3 貳、台灣房地產現況 14 參、台灣房地產價格 30 肆、房地產市場特性 44 伍、地政士未來發展 58 陸、具體建議

3 A 房市趨勢與地政士未來 壹、台灣經濟現況

4 (僅次於中國(近2兆美金)、日本與俄羅斯)
A 房市趨勢與地政士未來 一、外 匯 外匯存底 約 2927億美金 高居全世界第四位 (僅次於中國(近2兆美金)、日本與俄羅斯)

5 A 房市趨勢與地政士未來 二、年 所 得 2008年平均年所得為 近 16,000美元

6 A 房市趨勢與地政士未來 三、經 濟 數 據 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 經濟 成長率 (%) -2.2 4.6 3.5 6.2 4.2 4.9 5.7 3.8 失 業 率 (%) 5.2 5.0 4.4 4.1 3.9 外匯存底 (億 USD) 1222 1617 2066 2417 2533 2661 2781 (10月) 外 債 343 450 630 808 867 858 857 1095 (1月) 經 常 帳 182 256 292 185 160 247 329 176 (Q1~Q3) Exchange Rate / USD 33.8 34.6 34.4 33.4 32.2 32.5 32.9 33.1 外匯存底相對於外債高，經常帳連年順差，實力雖堅強， 但金融帳逆差(資金外流)，對國際投資相對誘因不足

7 四、M型社會趨勢 2.中收入階級： 家戶年所得 65萬～125萬 3.高收入階級： 家戶年所得 高於125萬 將家戶收入簡單分類為：
A 房市趨勢與地政士未來 四、M型社會趨勢 將家戶收入簡單分類為： 低收入階級、中收入階級、高收入階級 1.低收入階級： 家戶年所得 低於65萬 2.中收入階級： 家戶年所得 65萬～125萬 3.高收入階級： 家戶年所得 高於125萬

8 五、各大城市之住宅供需比較 95 97 年 台北市 高雄市 臺北縣 臺中市 臺南市 戶籍 95 A 住宅存量 95 B 97 B 住宅供給率
(民國) 台北市 高雄市 臺北縣 臺中市 臺南市 戶籍 95 A 95 941,317 551,009 1,281,925 353,682 252,817 住宅存量 95 B 863,473 559,960 1,363,933 428,715 268,199 97 B 97 881,629 573,649 1,410,847 441,707 274,571 住宅供給率 95B / 95A 91.7 % 101.6 106.4% 121.2 106.1 97B / 95A 93.7 104.1 110.1% 124.9 108.6

9 六、國民平均所得與變動率 (1993-2007) 台灣國民所得 (1993 - 2007 ) A993-130房市趨勢與地政士未來
200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 82 87 92 年(民國) 元 ( 新 台 幣 ) -0.04 -0.02 0.00 0.02 0.04 0.06 0.08 0.10 所得 總平 均 變動 率

10 七、台灣經濟與大陸關係 1/2 135億 15億 40% 630億 70億 年 失 業 人 口 大 陸 人 非 法 入 境 60% 年 期
A 房市趨勢與地政士未來 年 期 台灣經濟 成 長 率 台商投資中國(美元) 年 失 業 人 口 大 陸 人 非 法 入 境 投資大陸 占對外投資 投資額 平均每年 1980~1989 8.18% 1990~1999 (下降2%) 6.51% 135億 15億 1990 14萬 40% 1996 20萬 2000~2008 (下降3%) 3.63% 630億 70億 2000 30萬 60% 2001 45萬 2002 50萬 2006 40萬 2009 67萬 (6.13%) ↓ (5.86%) 查 獲 5萬1915 人 遣 返 5萬555人 滯 台 25萬9575人 合法入台逾期 3882人 2010

11 七、台灣經濟與大陸關係 2/2 1. 1600萬人 至 香港 2. 90萬人 至 台灣 (一) 中國大陸一年出國 4800萬人
A 房市趨勢與地政士未來 七、台灣經濟與大陸關係 2/2 (一) 中國大陸一年出國 4800萬人 萬人 至 香港 2. 90萬人 至 台灣 ( 2009年 ) ( 30萬人 年 )

12 八、台灣 vs 大陸 摸 索 中國對美國國債 8000 億 美元 投 資 大 陸 戒急用忍 積極開放 1995 年 台 灣
A 房市趨勢與地政士未來 八、台灣 vs 大陸 投 資 大 陸 1995 年 台 灣 投 資 中 國 美國國會報 告 2800 億 美元 1990~1996 摸 索 占中國外資 1/2 1996~2000 戒急用忍 英國經濟學人估計 4000 億 美元 2001~2006 積極開放有效管理 中國對美國國債 8000 億 美元 2006~2008 積極管理有效開放 2008以後 積極開放

13 九、台灣與日本比較 台 灣 日 本 面 積 土地宗數 專業人士 (2009) 專業人士年齡表 1436.431萬筆(2006.12.31)
A 房市趨勢與地政士未來 台 灣 日 本 面 積 36,006 平方公里 377,748 平方公里 土地宗數 萬筆( ) 2億筆 專業人士 (2009) 地 政 士 司 法 書 士 11665人 自 然 人 法 人 19653 人 365 人 男59% 女41% 男86.7% 女13.3% 專業人士年齡表 (2008年) 40歲 以下 16.46% 40~50 31.82% 24.81% 15.58% 50~60 32.77% 60歲 以上 18.95% 24.12% 35.49% 買 賣 2006年 50萬件 182.9萬件 贈 與 2.99~4.08萬 買 賣 3.58~5.54萬 抵 當 2.81~3.61萬 抹 消 1.2~1.5萬 會 社 9.2~12.5萬 後見申立 5.45~8.87萬 後見契約 2.58~7.42萬 後見月酬 1.91~3.6萬 簡易訴訟(100萬)以內 4.56~6.39萬 (前金) 6.07~11.8萬 (後謝) 2007年 46.6萬件 172萬件 全部 登記 308.8萬件 1639萬件 288.7萬件 1485萬件 2008年 267.1萬件 1411萬件 委託 專業 比例 76%(764.2萬件) 76%(719.2萬件) 承 辦 業 務 不動產登記 80.24% 財團登記 0.08% 商業法人登記 12.02% 簡易訴訟代理 0.81% 裁判外和解 4.62% 公共囑託登記 0.86% 其他(成年後見(監護)) 0.36% 九、台灣與日本比較

14 A 房市趨勢與地政士未來 貳、台灣房地產現況

15 一、土 地 面 積 台灣面積約為3萬6千平方公里 平原及可居住 山坡地占2/3 使用的部分僅 佔1/3 都市12％ 非都市88％
A 房市趨勢與地政士未來 一、土 地 面 積 台灣面積約為3萬6千平方公里 平原及可居住 使用的部分僅 佔1/3 山坡地占2/3 都市12％ 非都市88％

16 二、人 口 大多集中在 12% 土地上 人口密度高居世界第二 (僅次於孟加拉) (一) 全台灣逾 2,310萬人口，
A 房市趨勢與地政士未來 二、人 口 (一) 全台灣逾 2,310萬人口， 大多集中在 12% 土地上 (二) 全世界超過 1000萬 的地區， 人口密度高居世界第二 (僅次於孟加拉)

17 三、房地產市場專業人士 仲 介 地 政 士 ( 代 書 ) 不 動 產 估 價 師 公會：253人 執業：253人 證照：336人
A 房市趨勢與地政士未來 地 政 士 ( 代 書 ) 公 會：10,928 人 執 業：11,805 人 證 照：26,198 人 助 理: 5,799 人 簽證人: 人 簽證案件:18,018件 簽證基金:3748萬元 仲 介 (不動產經紀人) ( 營 業 員 ) 經紀業：4,217家(店) 經紀人：5,424人 ( 代書 1,555人 ) 營業員：21,382人 ( 代書 422人 ) 營業保證金 億元 不 動 產 估 價 師 (受僱) 公會：253人 執業：253人 證照：336人 (受僱) ( )

18 四、房地產市場登記量 合 計 52 47 55 49 289 267 全部登記 百分比 18 17.6 19 18.4 買 賣 抵押權設定
A 房市趨勢與地政士未來 （萬件） 案件量 登記項目 土 地 (筆數) 建 物 (棟數) 合 計 (案件數) 百分比 買 賣 2007年 71 41 52 18 ％ 2008年 64 38 47 17.6 抵押權設定 84 59 55 19 75 54 49 18.4 全部登記 655 318 289 100 594 286 267 → → →

19 五、投資客比重大幅增加 租金報酬率3% 投資客 2003年Q4 2006年Q2 投 資 投 資 15.7％ 23.9% 47.7%
A 房市趨勢與地政士未來 五、投資客比重大幅增加 2003年Q4 2006年Q2 投 資 投 資 15.7％ 23.9% 47.7% 59.4％ 24.9％ 28.4% 換 屋 首次購屋 換 屋 首次購屋 投資客 租金報酬率3%

20 六、房地產交易商機 1/2 (一) 2007年 土地約 1449萬筆，房屋約 750萬戶 (二) 買賣交易量 約 每年 45-50萬件
A 房市趨勢與地政士未來 六、房地產交易商機 1/2 (一) 2007年 土地約 1449萬筆，房屋約 750萬戶 (二) 買賣交易量 約 每年 45-50萬件 (三) 房地產登記量 (含各類房地產登記) 每年 約 450萬件 (四) (平均 每件 約 1,000萬元計) (五) 每年買賣交易量總價值多達 5兆元

21 六、房地產交易商機 2/2 (六) 仲介、銷售報酬 5 % → 2500億 (七) 仲介、銷售 4200 家計 → → 每店 5950 萬
A 房市趨勢與地政士未來 六、房地產交易商機 2/2 (六) 仲介、銷售報酬 5 % → 2500億 (七) 仲介、銷售 4200 家計 → → 每店 5950 萬 → 每月 496 萬 (八) 地 政 士 的 報 酬 呢 ?

22 七、交易與糾紛量（2009.10.06） 不動產交易糾紛量 不動產交易量 (2002年～2009年第2季) （2009年） 2500
A 房市趨勢與地政士未來 七、交易與糾紛量（ ） (2002年～2009年第2季) 不動產交易糾紛量 不動產交易量 2500 2000 1500 1000 500 （2009年）

23 八、交易糾紛來源（2009.10.06） （2008年 → 2009年） 3%→3% 3%→0.7% 52% 44% 42%→52% ↓
A 房市趨勢與地政士未來 八、交易糾紛來源（ ） （2008年 → 2009年） 3%→3% 3%→0.7% 52% ↓ 44% 42%→52%

24 九、豪 宅 稅 1.香 港 2.韓 國 3.大 陸 4.台 灣 ? (一) 實 施 國 家 地 區 (二) 政 府 政 策 失 能 ?
A 房市趨勢與地政士未來 九、豪 宅 稅 (一) 實 施 國 家 地 區 1.香 港 2.韓 國 3.大 陸 4.台 灣 ? (二) 政 府 政 策 失 能 ? (三) 抑 制 房 價 會 否 造 成 即 將 復 甦 之 經 濟 遲 滯 ?

25 十、房價過高理由 (一) 資 金 回 流（外資、台商、陸資） (二) 低 利 率 (某農會1.28%放款利率)
A 房市趨勢與地政士未來 十、房價過高理由 (一) 資 金 回 流（外資、台商、陸資） (二) 低 利 率 (某農會1.28%放款利率) (三) 交 易 資 訊 未 透 明 (四) 交 易 資 訊 被 壟 斷 (五) 土 地 成 本 高，變 具 抗 跌 性 (六) 都 會 區 過 渡 集 中 (七) 城 鄉 差 距 ， 南 北 失 衡 (八) 交 通 建 設 未 通 盤 檢 討 (九) 政 策 建 樹 不 建 林 (十) 國 有 土 地 標 售 (非元凶，但有刺激效用)

26 十一、抑制房價策略 2.土地交易所得稅 3.二戶房屋以上加稅 4.二宗土地以上加稅 1.利率上升 2.緊縮銀根 (一) 稅 制 改 革
A 房市趨勢與地政士未來 十一、抑制房價策略 (一) 稅 制 改 革 1.空地稅 2.土地交易所得稅 3.二戶房屋以上加稅 4.二宗土地以上加稅 (二) 金 融 緊 縮 1.利率上升 2.緊縮銀根 (三) 清 查 資 金 來 源 (四) 交 通 建 設 (五) 北 中 南 均 衡 建 設 (六) 行 政 部 門 南 遷 (七) 鼓 勵 產 業 升 級 (創 造 購 買 力) (八) 鼓 勵 台 商 發 展 工 業 (創 造 就 業 率)

27 十二、十五大民怨 1/2 (一) 電話網路詐騙氾濫 (二) 求職不易與失業問題 (三) 民生物價過高 (四) 都會地區房價過高
A 房市趨勢與地政士未來 十二、十五大民怨 1/2 (一) 電話網路詐騙氾濫 (二) 求職不易與失業問題 (三) 民生物價過高 (四) 都會地區房價過高 (五) 食品衛生把關不嚴 (六) 占用騎樓道路或車位 (七) 毒品充斥 (八) 流浪狗及狗大便問題

28 十二、十五大民怨 2/2 (九) 老人長期照護費用過高 (十) 交通違規拖吊過於嚴格 (十一) 公共廁所不乾淨 (十二) 幼兒托育不安全
A 房市趨勢與地政士未來 十二、十五大民怨 2/2 (九) 老人長期照護費用過高 (十) 交通違規拖吊過於嚴格 (十一) 公共廁所不乾淨 (十二) 幼兒托育不安全 (十三) 身心障礙設施不佳 (十四) 風景區保護區老舊房屋整建困難 (十五) 公共設施休閒太少

29 民 眾 迭 常 抱 怨 事 項 排 序 （%） 施 政 項 目 4 都會地區房價過高 76.3 6.5 17.2 總 計 1
A 房市趨勢與地政士未來 民 眾 迭 常 抱 怨 事 項 排 序 （%） 序 號 施 政 項 目 嚴 重 不嚴重 無明確反 應 總 計 1 電話及網路詐騙氾濫 87.8 7.8 4.4 100 2 求職不易及失業問題 86.1 8.3 5.6 3 民生物價過高 82.0 13.5 4.5 4 都會地區房價過高 76.3 6.5 17.2 5 食品衛生把關不嚴 75.0 15.5 9.5 6 占用騎樓、道路或車位 72.2 18.0 9.8 7 毒品充斥 68.8 11.9 19.3 8 流浪犬太多及狗大便 68.3 28.7 3.0 9 老人長期照護費用過高 63.7 14.4 21.9 10 交通違規開單拖吊過嚴 58.1 31.3 10.6 11 公共場所廁所不乾淨 52.7 32.1 15.2 12 幼兒托育不安全 47.4 23.8 28.8 13 身心障礙設施不佳 30.4 22.2 14 風景區、保護區老舊房屋整修困難 40.5 29.2 30.3 15 公共休閒設施太少 37.1 48.9 14.0

30 A 房市趨勢與地政士未來 參、台灣房地產價格

31 一、各縣市平均房價 平 均 14.8 10.8 單位：萬元／坪 縣 市 新 成 屋 中 古 屋 基 隆 市 16.2 13.4 台 北 市
A 房市趨勢與地政士未來 一、各縣市平均房價 單位：萬元／坪 縣 市 新 成 屋 中 古 屋 基 隆 市 16.2 13.4 台 北 市 60.4 38.7 台 北 縣 26.3 20.6 桃 園 縣 13.7 11.5 新 竹 市 17.8 15.9 新 竹 縣 14.6 12.5 苗 栗 縣 8.5 台 中 市 18.3 14.7 台 中 縣 8.7 彰 化 縣 8.2 6.4 南 投 縣 8.6 5.6 雲 林 縣 7.3 5.3 嘉 義 市 7.1 嘉 義 縣 7.5 6.5 縣 市 新 成 屋 中 古 屋 台 南 市 12.5 8.6 台 南 縣 10.2 7.2 高 雄 市 16.4 10.3 高 雄 縣 13.5 7.8 屏 東 縣 6.9 宜 蘭 縣 11.8 9.8 花 蓮 縣 6.3 台 東 縣 5.1 平 均 14.8 10.8 去年同期 12.9 9.6 漲 幅 14.7 ％ 12.5 ％ 資料來源：財團法人國土規劃及不動產資訊中心

32 二、全台灣平均房價之變化 房屋交易案件與房價變化 (萬件) 41.88 43.49 45.02 41.46 30.00 16.4 16.9
A 房市趨勢與地政士未來 房屋交易案件與房價變化 (萬件) 年 度 2004 2005 2006 2007 2008 交 易 量 41.88 43.49 45.02 41.46 30.00 平均房價 (萬/坪) 16.4 16.9 20.0 21.4 21.9

33 三、台灣主要都會區房價所得比 地 區 全國 6.6 8.8 6.4 5.8 6 6.1 臺北市 臺北縣 桃竹縣市 台中縣市 高雄縣市 房 價
A 房市趨勢與地政士未來 三、台灣主要都會區房價所得比 地 區 全國 臺北市 臺北縣 桃竹縣市 台中縣市 高雄縣市 房 價 所得比 6.6 8.8 6.4 5.8 6 6.1 貸 款 負擔率 30.90% 39.40% 30.30% 27.60% 29.00% 28.40% 資料來源：台灣住宅需求動向調查季報，民國95年，財團法人國土規劃及不動產資訊中心

34 縣市特定區房屋均價 (2009)(萬元) 台北市 台北縣 桃園縣 新竹縣 台中市 高雄市 豪宅預售 成 屋 大安區 信義區 140~180
A 房市趨勢與地政士未來 縣市特定區房屋均價 (2009)(萬元) 豪宅預售 成 屋 台北市 大安區 信義區 140~180 50~65 台北縣 板橋市 45~60 20~28 桃園縣 南 崁 20~30 7~10 新竹縣 竹北市 30~40 10~14 台中市 七期重劃區 45~55 18~25 高雄市 鼓山區 25~40 8~15 資料來源：台灣不動產交易中心

35 縣市房屋均價(萬元) 單 價 總 價 台北市 台北縣 桃園縣 新竹縣市 台中市 台南市 高雄市 全台灣 35~45 1000~1300
A 房市趨勢與地政士未來 縣市房屋均價(萬元) 單 價 總 價 台北市 35~45 1000~1300 台北縣 15~22 450~650 桃園縣 8~12 300~500 新竹縣市 9~13 400~550 台中市 8~14 台南市 5~8 高雄市 7~11 250~500 全台灣 12~20 450~700 資料來源：台灣不動產交易中心

36 2009 Q4 房 價 上漲率 年 均 價 比 台北市 21.03 % 12.43 % 台北縣 23.04 % 6.54 % 桃園縣
21.53 % 2.57 % 台中縣市 28.71 % -0.68 % 台南市 8.48 % 1.16 % 高雄縣市 14.00 % 0.34 % A 房市趨勢與地政士未來 資料來源：台灣不動產交易中心

37 A 房市趨勢與地政士未來

38 A 房市趨勢與地政士未來

39 A 房市趨勢與地政士未來

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41 A 房市趨勢與地政士未來

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44 A 房市趨勢與地政士未來 肆、房地產市場特性

45 一、台灣房地產市場特性 1/2 （二）建築業為各行業龍頭 （三）價格資訊不透明 （四）廣告影響力大 （五）話術 ＞ 專業
（一）長期持有土地仍屬優勢 　（二）建築業為各行業龍頭 　 （三）價格資訊不透明 　 （四）廣告影響力大 　　 （五）話術 ＞ 專業 　 （六）仲介 ＞ 地政士(代書) ＞ 估價師 　　 （七）都會區 ＞ 鄉村區 A 房市趨勢與地政士未來

46 一、台灣房地產市場特性 2/2 （八）稅 率、稅 基 不 高 （九）住 宅 ＞ 商 店 ＞ 辦 公 室
A 房市趨勢與地政士未來 一、台灣房地產市場特性 2/2 （八）稅 率、稅 基 不 高 （九）住 宅 ＞ 商 店 ＞ 辦 公 室 （十）房 價 (低於)＜北京、上海、香港 （十一）都會區房價具抗跌性 （十二）豪宅熱銷 （十三）大樓建築成本每坪在12萬~25萬間 （十四）投資型 ＞自住型 （十五）被經濟景氣牽引

47 1.2007年年儲蓄率20％以上，2.但以台北市儲蓄額每戶32.5萬計，購屋需6.8年
二、購屋能力分析 A 房市趨勢與地政士未來 台灣各年齡層購屋能力分析 可支配 年所得（萬） 房租房貸 年支出（萬） 每 年 淨所得比 每 月 可用額度 自備款20％、房貸80％、年利率3％估算 購 屋 總 價 自備款 貸 款 65歲以上 37 18 51％ 1.6萬 800萬 160 640 56～65歲 60 30 50％ 2.5萬 1250萬 250 1000 46～55歲 62 31 2.6萬 1300萬 260 1040 40～45歲 58 29 2.4萬 1200萬 240 960 35～39歲 30～34歲 50 25 2.1萬 1050萬 210 840 30歲以下 38 19 總平均 52 26 2.2萬 1100萬 220 880 1.2007年年儲蓄率20％以上，2.但以台北市儲蓄額每戶32.5萬計，購屋需6.8年

48 三、房地產的景氣循環 景氣高峰 起 迄 相隔年數 第一波 1973~1974年 1973 1974 第二波 1979~1980年 1979
A 房市趨勢與地政士未來 三、房地產的景氣循環 景氣高峰 起 迄 相隔年數 第一波 1973~1974年 1973 1974 第二波 1979~1980年 1979 1980 5 年 第三波 1987~1989年 1987 1989 7 年 第四波 2003~2006年 2003 2006 14年

49 四、影響景氣循環原因 (一) 大舉開放新銀行設立 (二) 建築業者融資管道增多 (資金取得容易)
A 房市趨勢與地政士未來 四、影響景氣循環原因 (一) 大舉開放新銀行設立 (二) 建築業者融資管道增多 (資金取得容易) (三) 全面實施容積率管制（ ） (四) 亞洲金融風暴，國內借殼上市地雷引爆 (五) 股市崩跌 ( 2003年 - 加權指數 ) (六) 林肯大郡事件 (七) 921大地震 (八) 政黨輪替，政策不穩定 (2000年)

50 五、不景氣原因 → 市場需求衰減 → 市場新需求趨飽和 → 經濟情勢影響還款能力 → 嚴重供過於求 → 建商受傷慘重信心不足
A 房市趨勢與地政士未來 五、不景氣原因 (一) 房屋買賣移轉件數逐年衰減 → 市場需求衰減 (二) 住宅自有率頻創新高 (87.8%) → 市場新需求趨飽和 (三) 法拍屋比重越來越高 → 經濟情勢影響還款能力 (四) 全台空屋持續居高不下 → 嚴重供過於求 (五) 市場供給滑至新低 → 建商受傷慘重信心不足 (六) 房價跌落谷底 →供需失調

51 A 房市趨勢與地政士未來 六、住宅自有率升高 （2006年）

52 七、近年來法拍屋件數 拍賣件數 拍定件數 （2002年） 88年 89年 90年 91年 297,651 247,131 192,009
A 房市趨勢與地政士未來 七、近年來法拍屋件數 拍賣件數 拍定件數 297,651 300,000 247,131 250,000 192,009 200,000 151,685 150,000 100,000 50,000 36,661 19,810 19,583 22,800 88年 89年 90年 91年 （2002年）

53 A 房市趨勢與地政士未來 八、空屋數及空屋率 20 17.6% 空屋數 住宅單位數 空屋率 13.9 13.3% 13.1% 14 (統計至 年底) 12 10 2005 8 6 4 678520 0.9% 482321 2 22215 1966年 1980年 1990年 2000年

54 九、房屋市場多頭走勢 A 房市趨勢與地政士未來 房屋交易量 建照戶數 上升趨勢確立 使照戶數 市場底部確立

55 十、房價走勢止跌上揚 A 房市趨勢與地政士未來 信義房價指數

56 十一、價量齊揚態勢 A 房市趨勢與地政士未來 價 量 齊 揚 價穩量增 價跌量增 價跌量縮

57 A 房市趨勢與地政士未來 十二、購屋類型消長 2003 Q4 2006 Q2 資料來源：台灣購屋需求調查

58 A 房市趨勢與地政士未來 伍、地政士未來發展

59 一、地政士開業年齡層統計 58.76 41.24 統 計 男 女 比 例(%) 合 計 16.46 51.72 83.54 20歲以下
A 房市趨勢與地政士未來 一、地政士開業年齡層統計 統 計 男 女 比 例(%) 合 計 20歲以下 20歲~29歲 123 46 77 0.74 30歲~39歲 2599 1228 1371 15.72 40歲~49歲 5260 2841 2419 31.82 50歲~59歲 5418 3064 2354 32.77 60歲以上 3132 2535 597 18.95 合 計 16,532 9,714 6,818 比 例 (%) 58.76 41.24 16.46 51.72 83.54 ( )

60 二、地政士與非地政士 統計 A 房市趨勢與地政士未來

61 三、地政士業 之 內憂外患 內 憂 外 患 政 登 記 助 理 未 跟 進 仲介 銀行 1. 銀行指定地政士
A 房市趨勢與地政士未來 內 憂 外 患 登 記 助 理 專業提昇未普及 2. 電子化作業 未 跟 進 3. 收費 競爭 4. 欠缺 法定 業務 5. 案件 不 穩 定 6. 依 附 仲 介 仲介 1. 仲 介 指 定 地 政 士 2. 仲介壟斷買賣、抵押業務 政 府 1. 網路 報稅、繳稅、查欠 2. 地 政 士 便 利 通 3. 跨 所 收件、跨 所 審查 4. 實 質 課 稅 補 稅 5. 網 路 登 記 （限制、設定、塗銷） 銀行 1. 銀行指定地政士

62 3. 協同交屋 4. 媒介裝潢 5. 稅務規劃 6. 財產管理 7. 信託登記 8. 住戶規約分析 9. 管委會備查 10. 都市更新
四、 地政士 之 專業領域 1/2 A 房市趨勢與地政士未來 1. 產權報告與分析 契約保證 3. 協同交屋 媒介裝潢 5. 稅務規劃 財產管理 7. 信託登記 住戶規約分析 9. 管委會備查 都市更新

63 四、 地政士 之 專業領域 2/2 11.房稅、地稅減免 12.土地值稅退稅 13.共有地處理 14.糾紛調處
A 房市趨勢與地政士未來 四、 地政士 之 專業領域 2/2 11.房稅、地稅減免 12.土地值稅退稅 13.共有地處理 糾紛調處 15.繼承規劃 公共設施比重分析 17.所有權與使用權之釐清 18.防患限制登記（查封、假扣押、假處分） 19.優先承買權之攻防

64 A 房市趨勢與地政士未來 五、地政士 之 未來走向 1/4 1.收費價值化（品質提昇） 2. 收費比例化（比例收費）

65 A 房市趨勢與地政士未來

66 A 房市趨勢與地政士未來

67 五、地政士 之 未來走向 2/4 3.競爭合作化（雙地政士） (尊重消費者之自由選擇) (反對仲介強勢指定代書)
A 房市趨勢與地政士未來 五、地政士 之 未來走向 2/4 3.競爭合作化（雙地政士） (反對仲介強勢指定代書) (尊重消費者之自由選擇)

68 A 房市趨勢與地政士未來 五、地政士 之 未來走向 3/4 4.簡單複雜化（創造專業）

69 (登記簿、權狀、信託專簿、共有物使用管理專)
A 房市趨勢與地政士未來 (登記簿、權狀、信託專簿、共有物使用管理專) 登記 地籍 測量 (地籍圖) 限制 (外國人、耕地) 地權 分配 不 動 產 公告地價 (地價稅) 地價 公告現值 (增值稅) 法務 都市土地 (分區使用) 地用 非都市土地 (編定使用)(10區18種地) 公用徵收 徵收 區段徵收 市地重劃 重劃 農地重劃

70 地價稅 持有稅 地方稅 房屋稅 稅務 土地增值稅 移轉稅 契 稅 遺產稅 國稅 贈與稅
A 房市趨勢與地政士未來 地價稅 持有稅 地方稅 房屋稅 稅務 土地增值稅 (財產稅) 移轉稅 契 稅 遺產稅 國稅 贈與稅

71 A 房市趨勢與地政士未來 六法全書 地政法令

72 不 動 產 制 度 利 用 分 配 地 籍 地 權 地 價 地 稅 地 用 土地問題 公地放租 土地政策 土地法規 公告地價 公地放領
A 房市趨勢與地政士未來 地 籍 （登記、測量） 地 權 地 價 地 稅 地 用 地 政 士 (人、地) 利 用 不 動 產 制 度 土地問題 交易安全 不動產經紀人 分 配 (人、人) 不動產估價師 公地放租 土地政策 地 價 稅 三七五減租 土地改革 土地法規 公告地價 申報地價 公地放領 規定地價 土地行政 公告現值 申報現值 耕者有其田 照價徵收 土地增值稅 土地登記 平均地權 照價收買 漲價歸公

73 虛坪比較 × 主建物 附 屬 建 物 公 共 設 施 陽 台 雨 遮 屋 簷 車 道 屋 頂 突出物 登記 方式 限制 使用 關係 專有共用
A 房市趨勢與地政士未來 虛坪比較 主建物 （騎樓） 附 屬 建 物 公 共 設 施 陽 台 雨 遮 屋 簷 露台、花台 雨棚、雨蔽 裝飾牆、栽植槽 車　道 屋　頂 突出物 登記 方式 登記在室內 (專有部分) 登記至壁外緣 85.6.4以後 仍得登記 85.6.4以前 公共設施 （大公） 限制 供公眾 通行使用 × 使用 關係 專有共用 (約定共用) 專 有 專 用 （專有 但不一定用） 共 有 部 分 ( 共 用 部 分 )

74 車位產權 車 位 產 權 專 有 部 分 共 有 部 分（公共設施） 大 公 登 記 方 式 權 狀 有 權 狀 無 權 狀 權 利 範 圍
A 房市趨勢與地政士未來 車位產權 車 位 產 權 登 記 方 式 專 有 部 分 共 有 部 分（公共設施） 獨 立 建 號 附 屬 在 小 建 號 小 公 （車公） 大　 公 權 狀 有　權　狀 無　權　狀 權 利 範 圍 車位分之1 全體區分所有權人共有（全體住戶抽籤停車） 1.車位出售於買車 位之人（專用） 2.車道出售于全體 住戶 管 理 使 用 車　主 共同管理 車　公 之變形 管　委　會 所有與 專有專用 (編號登記) （變形） 共有共用 全體住戶 共　有　專　用 出 售 1. 自由出售 2. 可出售於住戶（區分 所有權人）以外之人 1. 隨同主建物出售 2. 得單獨轉售於其他住戶 （區分所有權人） 基 地 持 分 應分配基地持分 不分攤基地持分

75 8. 獨立網站作業 7. 聯盟式經營 5.地政士仲介化（仲介高專） 五、地政士 之 未來走向 4/4 6. 集團式經營、公司化經營
A 房市趨勢與地政士未來 五、地政士 之 未來走向 4/4 5.地政士仲介化（仲介高專） 6. 集團式經營、公司化經營 7. 聯盟式經營 8. 獨立網站作業

76 自信 法令 風水 仲介 專業 都市更新 地 政 士 話術 建築法規 行銷 資訊 客戶群 網 路 E-MAIL 包裝
網 路 包裝

77 A 房市趨勢與地政士未來

78 xuite.net.e-mail. 新入會之會員請上www.xuite.net申請加入會員

79 A 房市趨勢與地政士未來 9. 主動積極行銷、管理

80 A 房市趨勢與地政士未來

81 A 房市趨勢與地政士未來

82 A 房市趨勢與地政士未來

83 A 房市趨勢與地政士未來

84 A 房市趨勢與地政士未來 陸、具 體 建 議

85 七. 擺設桌上名牌,突顯執照無價 八. 擺設談話諮詢費牌,證明專業可貴 九. 張貼收費明細表,避免惡性價格競爭
A 房市趨勢與地政士未來 一. 加入服務團隊,爭取榮譽 二. 使用網路平台與公會互動 三. 整合交易價格,掌控市場 四. 善用交易平台,跳脫仲介下游 五. 天天用xuite.net,收取公會法令宣導 六. 張貼識別標章,證明非無照代書 七. 擺設桌上名牌,突顯執照無價 八. 擺設談話諮詢費牌,證明專業可貴 九. 張貼收費明細表,避免惡性價格競爭 十. 繕發地政顧問證書,證明實力被肯定

86 A 房市趨勢與地政士未來 謝謝 敬請指教