非都市土地編定及管制實務 臺中市政府地政局 土地編定科科長 許世強.

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1 非都市土地編定及管制實務 臺中市政府地政局 土地編定科科長 許世強

2 目錄 一、我國土地使用管制架構 二、非都市土地變更編定實務 三、非都市土地更正編定為建築用地實務 四、違規使用之查處

3 我國土地使用管制架構(一) 國土綜合開發計畫 區域計畫 直轄市縣(市)區域計畫 都市土地 都市計畫法及土地使用分區管制規定 非都市土地
區域計畫法及非都市土地使用管制規則 國家公園土地 國家公園法及土地使用分區管制規定

4 我國土地使用管制架構(二) 1發布都市計畫 2新訂或擴大都市計畫禁建土地 都市計畫以外之土地 10種使用分區 18種編定用地 都市土地
主要計畫 細部計畫 使用分區 都市計畫以外之土地 10種使用分區 18種編定用地

5 未來空間計畫體系 全國國土計畫 功能性區域計畫 直轄市縣(市)國土計畫 國土保育地區(含國家公園) 城鄉發展地區(含都市計畫) 農業發展地區
海洋資源地區

6 非都市土地使用管制時期 內政部訂定限制建地擴展執行辦法、實施都市計畫以外地區建築物管理辦法
第一時期 民國62年之前 都市計畫以外地區並無積極的土地使用管制措施，其土地之使用取決於個人之選擇。 第二時期 民國62年 內政部訂定限制建地擴展執行辦法、實施都市計畫以外地區建築物管理辦法 62年12月24日指定1至12等則「田」地目土地及臺中市、原臺中縣轄區：豐原、大甲、霧峰、太平、潭子、烏日、大雅之全部土地。 64年12月31日指定13至26等則之「田」地目土地。 第三時期 公布區域計畫法 原臺中縣則於69年6月1日辦理非都市土地分區劃定及用地編定公告。 當時臺中市均為都市土地。

7 現行非都市土地使用管理機制 區域計畫法 十種使用分區 十八種使用地編定 使用分區變更 使用地變更編定 容許使用 許可使用 使用地變更編定
30公頃以下 30公頃以上 容許項目及許可細目正面表列 目的事業主管機關及使用地主管機核准 擬具興辦事業計畫 直轄市、縣市區域計畫委員會審議 中央區域計畫委員會審議 變更後目的事業主管機關審查核准興辦事業計畫 環保機關環境影響評估作業 併行審查 地政主管機關或專責小組審議 環保機關環境影響評估作業 併行審查 水保機關水保計畫書審查（山坡地） 地政機關變更編定登記 水保機關水保計畫書審查（山坡地） 核准開發許可 建築主管機關 核發雜照或建造執照 地政機關變更編定登記

8 容許使用 免經申請許可 指免依非都市土地使用管制規則申請土地使用許可，但目的事業主管機關另有規定者，從其規定。 須經申請許可 指須經目的事業主管機關、使用地主管機關及有關機關許可使用細目者。 附帶條件 許可細目有附帶條件，應符合附帶條件之規定。 非都市土地使用管制規則第6條：非都市土地經劃定使用分區並編定使用地類別，應依其容許使用項目及許可細目使用；但其他法律有禁止或限制使用之規定者，依其規定。 如欲得知非都市土地各種使用地容許使用之詳情，可參閱「非都市土地使用管制規則」第6條第3項附表一，或洽詢臺中市政府（地政局土地編定科）

9 非都市土地使用管制規則第6 條附表一各種使用地容許使用項目及許可使用細目表
使用地類別 容許使 用項目 許可使用細目 附帶條件 免經申請許 可使用細目 需經目的事業主管機關、使用地主管機關及有關機關許可使用細目 一、甲種建築用地 （一）住宅 1.住宅 2.民宿 （二）日用品零售及服務設施 1.零售設施 2.批發設施 3.倉儲設施 4.營業及辦公處所 (三)公共事業設施 一般廢棄物資源回收貯存設施 （四）無公害性小型工業設施 無公害性小型工業設施 一、經環境保護機關審查符合環境保護法規規定管制標準之製造加工業。 二、動力（含電熱）不得超過一一．二五瓩。但空調冷氣設備不在此限。 三、作業廠房最大基層建築面積，不得超過一百平方公尺。

10 變更編定 應依「使用分區內各種使用地變更編定原則表」規定，在原使用分區內辦理使用地變更編定。 例外:條列於非都市土地使用管制規則
興辦事業計畫 須檢附目的事業主管機關核發之興辦事業計畫核准文件。 例外免附:管制規則第28條 零星狹小土地 鄉村區土地變更為乙種建地 變更為農牧用地或林業用地 38項查詢 限制發展地區 條件發展地區 例外免查詢 非屬建築法第7條所稱之雜項工作物

11 使用分區內各種使用地變更編定原則 說明：一、「×」為不允許變更編定為該類使用地。 二、「＋」為依本規則規定辦理變更編定為該類使用地。
特定農業區 一般農業區 鄉村區 工業區 森林區 山坡地保育區 風景區 河川區 特定專用區 甲種建築用地 × 乙種建築用地 ＋ 丙種建築用地 丁種建築用地 農牧用地 林業用地 養殖用地 鹽業用地 礦業用地 窯業用地 交通用地 水利用地 遊憩用地 古蹟保存用地 生態保護用地 國土保安用地 墳墓用地 特定目的事業用地 說明：一、「×」為不允許變更編定為該類使用地。 二、「＋」為依本規則規定辦理變更編定為該類使用地。

12 非都市土地變更編定執行要點附錄一（二）各查詢項目之洽詢機關一覽表
限制發展地區 分類 查詢項目 相關法令 及劃設依據 建議洽詢機關 備註 天然災害敏感 1.是否位屬土石流潛勢溪流、嚴重崩塌或其他高危險地區？ 災害防救法 土石流潛勢溪流：行政院農業委 員會水土保持局（註1） 需查詢：太平區、外埔區、沙鹿區、和平區、東勢區、新 社區、潭子區、霧峰區、北屯區。 嚴重崩塌地區：經濟部（註2） 臺中市暫免查詢。 2.是否位屬山坡地查定為加強保育地？ 山坡地保育利用條例 臺中市政府水利局 3.是否位屬活動斷層兩側一定範圍（或兩側一百公尺範圍內）？ 實施區域計畫地區建築管理辦法 臺中市政府都市發展局 需查詢：沙鹿區、潭子區、龍井區、大肚區、太平區、大里區、豐原區、新社區、神岡區、石岡區、清水區、和平區、大甲區、外埔區、后里區、東勢區、霧峰區、北屯區。 經濟部中央地質調查所函詢之資料 經濟部中央地質調查所（註3） 4.是否位屬特定水土保持區？ 水土保持法 5.是否位屬河川區域、洪氾區一級管制區、洪水平原一級管制區、區域排水設施範圍？ 水利法、河川管理辦法、排水管理辦法 經濟部水利署、經濟部水利署所屬各河川局及臺中市政府水利局（註4） 1.「洪水平原一級管制區」：臺中市免予查詢 2.其餘項目需分洽中央及地方機關 生態敏感 6.是否位屬國家公園區內之特別景觀區、生態保護區？ 國家公園法 內政部營建署 需查詢：和平區。(註8) 7.是否位屬自然保留區？ 文化資產保存法 行政院農業委員會、臺中市政 府農業局 8.是否位屬野生動物保護區？ 野生動物保育法 臺中市政府農業局 9.是否位屬野生動物重要棲息環境？ 10.是否位屬自然保護區？ 自然保護區設置管理辦法 （森林法） 行政院農業委員會林務局 11.是否位屬沿海自然保護區？ 區域計畫法、行政院核定之 「臺灣沿海地區自然環境保 護計畫」 內政部營建署（註5） 臺中市免予查詢 文化景觀敏感 12.是否位屬古蹟保存區？ 行政院文化建設委員會或臺中 市政府文化局 13.是否位屬遺址？

13 條件發展地區 分類 查詢項目 相關法令 及劃設依據 建議洽詢機關 備註 天然災害敏感 1.是否位屬嚴重地層下陷地區？
地下水管制辦法、嚴重地層下陷地區劃設作業規範 經濟部水利署（註1） 臺中市免予查詢 2.是否位屬洪氾區二級管制區、洪水平原二級管制區、海堤區域？ 水利法、海堤管理辦法 經濟部水利署、經濟部水利署所屬各河川局（註2） 1.「洪水平原二級管制區」：臺中市免予查詢 2.其餘項目需洽中央機關 生態敏感 3.是否位屬沿海一般保護區？ 區域計畫法、行政院核定之「臺灣沿海地區自然環境保護計畫」 內政部營建署 臺中市免予查詢(註12) 文化 4.是否位屬歷史建築？ 文化資產保存法 臺中市政府文化局 資源生產敏感 5.是否位屬自來水水質水量保護區？ 自來水法 經濟部水利署、台灣自來水股份有限公司 6.是否位屬水產動植物繁殖保育區？ 漁業法 行政院農業委員會或臺中市政府農業局 7.是否位屬優良農地（經辦竣農地重劃或政府曾經投資建設重大農業改良設施之農業用地）？ 區域計畫法施行細則、農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點 1.「優良農地」或「政府曾經投資建設重大農業改良設施之農業用地」：臺中市政府農業局 2.「經辦竣農地重劃」：臺中市政府地政局 8.是否位屬礦區（場）、礦業保留區、地下礦坑分布地區？ 礦業法 經濟部礦務局（註3） 需查詢：東勢區、和平區。 9.是否位屬山坡地？ 山坡地保育利用條例、水土保持法 臺中市政府水利局 其他 10.是否位屬氣象法之禁止或限制建築地區？ 氣象法、觀測坪探空儀追蹤器氣象雷達天線及繞極軌道氣象衛星追蹤天線周圍土地限制建築辦法 交通部中央氣象局或臺中市政府都市發展局（註4） 需查詢：梧棲區、北區 11.是否位屬電信法之禁止或限制建築地區？ 電信法 國家通訊傳播委員會 臺中市免予查詢(註11) 12.是否位屬民用航空法之禁止或限制建築地區或高度管制範圍？ 民用航空法、航空站飛行場助航設備四周禁止限制建築物及其他障礙物高度管理辦法、航空站飛行場及助航設備四周禁止或限制燈光照射角度管理辦法 交通部民用航空局或臺中市政府都市發展局（註5） 石岡區、新社區、和平區：興辦事業計畫之建物高度未達地表60公尺者免予查詢 13.是否位屬航空噪音防制區？ 噪音管制法、機場周圍地區航空噪音防制辦法 行政院環境保護署 14.是否位屬核子反應器設施周圍之禁制區及低密度人口區？ 核子反應器設施管制法 行政院原子能委員會或新北市政府建管單位、屏東縣政府建管單位，其餘縣（市）政府免查核此項（註6） 15.是否位屬公路兩側禁建限建地區？ 公路法、公路兩側公私有建築物與廣告物禁建限建辦法 交通部公路總局 臺中市政府都市發展局

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16 山坡地變更編定特別規定 不得規劃作建築使用之評估或說明資料及專業技師簽證。 興辦事業計畫面積不得少於10公頃。
應符合山坡地範圍變更編定審查原則。 屬依水土保持法規定應擬水土保持計畫者，應檢附水土保持完工證明書。但有下列情形之一者，不在此限： 甲、乙、丙、丁種建築用地變更編定為其他建築用地。 徵收、撥用、協議價購等取得，一併辦理變更編定。 國營公用事業報經目的事業主管機關許可，以協議價購、專案讓售等方式取得。 組專案小組審查。下列情形免提小組審查: 經區域計畫委員會審議通過者。 以徵收、撥用、協議價購等取得公共建設用地者。 免擬具興辦事業計畫情形者。

17 非都市土地大面積開發變更申請及審查 何規模應辦理使用分區變更 開發計畫目的事業 規模 變更後使用分區 社區 50戶或1公頃 鄉村區 工業使用
10公頃 工業區 遊憩設施、公墓 5公頃 特定專用區 學校、高爾夫球場 前6款以外之目的事業、其他殯葬設施 2公頃 其他規定 　如涉及其他法令規定需達到之規模始得開發者，應符合該法令規定。 ☺農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點－開發特定農業區土地作住宅社區使用者，面積須達２５公頃。 ☺非都市土地使用管制規則第５２－１條，山坡地開發面積不得少於１０公頃

18 如何辦理分區變更 申請人製作開發計畫書圖向直轄市、縣市政府申請 一、申請開發許可。
二、山坡地範圍：依水土保持法擬具水土保持計畫，取得水土保持完工證明書。非山坡地範圍：取得整地排水完工證明書。 三、繳交回饋金及辦理相關公共設施移轉予該管直轄市、縣(市)政府或鄉(鎮、市、區)公所。 四、申請變更土地使用分區及使用地之異動登記。

19 更正編定之意義 非都市土地經編定使用之土地，於編定公告前，已有使用(建築)事實，因未能正確編定，土地所有權人得檢具公告編定前或公告編定期間已變更使用之合法證明文件，向土地所轄地政事務所申請辦理。

20 辦理更正編定應附文件 更正編定申請書 合法證明文件 身分證明文件 同意書 土地所有權人申請者免附。 申請部分土地更正編定
曾於該建物設籍之戶籍證明。 繳納房屋稅憑證或稅籍證明。 繳納水費憑證。 繳納電費憑證。 建築執照(係指使用執照)或建物登記證明。 未實施建築管理地區建物完工證明書。 其他證明文件經直轄市或縣(市)政府採認足以明確證明者。 身分證明文件 同意書 土地所有權人申請者免附。 申請部分土地更正編定 檢附土地複丈及標示變更登記申請書及土地所有權狀等。

21 更正編定應具備之要件 編定公告前已為合法房屋之證明文件 應檢附之合法證明文件，如水電證明、稅捐、設籍、使用執照、建物登記證明或完工證明書等。
其開始使用之日期，須依不同條件而有不同之限制。 實地勘查確有合法建築物存在 實地須有合法建物存在始得申辦更正編定為一般建築用地。 例外: 1因天然災害，實地無合法建物存在，應檢附政府機關核發之毀損證件。 2使用編定公告前已依法銓定為「建」地目或經奉淮更為「建」地目之土地，不受實地需有合法建築物存在規定之限制。 建物非屬農舍或畜舍、禽舍等農業設施及土地無農舍地籍套繪管制 非為放領之土地

22 豐原、大甲、霧峰、太平、潭子、烏日、大雅之全部土地
臺中市舊有合法建物證明文件認定日期 田地目1-12等則 豐原、大甲、霧峰、太平、潭子、烏日、大雅之全部土地 田地目13-26等則 使用分區及編定公告日 696.1

23 放領土地得申請更正編定情形 放領移轉登記日 房屋興建完成日 非都市土地公告編定日

24 建築使用事實及範圍之認定 實地勘查建築使用情形 證明文件已足勘認定為合法建物且載有面積者，由地政單位依其文件所載面積辦理。
所檢附之證明文件未載有面積或面積無法認定者，由地政機關之測量單位依實地測量之建物面積認定。 於實地勘查時，如建物有部分顯係新增建 ，致發生是否為合法建物之疑義者，應請建設（工務）單位派員會勘確定後再據以辦理。 得參考航照圖等資料加以比對。 建築範圍之認定 按申請時該土地編定之建蔽率標準，以建物實際面積反推其應留設之法定空地，據以辦理分割及更正編定，其範圍須包括該舊有合法建物。 在特定農業區、一般農業區、特定專用區更正編定為甲種建築用地，建蔽率為60％。 在山坡地範圍之農業區(特定農業區、一般農業區)、山坡地保育區、森林區及風景區更正編定為丙種建築用地，建蔽率為40％。 該等土地扣除合法更正編定範圍所餘面積在五十平方公尺以內者，得併同辦理更正編定免再辦理分割。

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26 非都市土地違規使用查處 鄉(鎮、市、區)公所 聯合會勘 聯合取締小組 目的主管機關、使用地主管機關 民眾檢舉 國土利用監測計畫 專案小組
違規案件來源 民眾檢舉 國土利用監測計畫 專案小組 目的事業主管機關檢查 鄉(鎮市區)公所或其他機關 使用現況調查 鄉(鎮、市、區)公所 聯合會勘 確認違規使用 聯合取締小組 目的主管機關、使用地主管機關

27 非都市土地違規使用查處(續) 陳述意見 依行政程序法第102條規定 行為人、土地或建物所有權人、管理人、管理機關 行政處罰
違反非都市土地使用管制，處新臺幣6-30萬元 得限期改善，逾期不改善，得按次處罰，並停水、停電、封閉、強制拆除。罰款未繳，得移送強制執行。 刑事罰 不依限變更使用或拆除建物恢復原狀者 除行政罰外，並得處6個月以下有期徒刑或拘役。

28 簡報結束 感謝您的聆聽