房地产开发企业销售自行开发的房地产项目 增值税征收管理办法解读

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1 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目 增值税征收管理办法解读
国家税务总局公告2016年18号

2 第一部分 纳服渠道简介 一、纳服渠道速览 （一）园区国税门户网站： （主要提供通知通告、办税指南、表证单书、网上咨询、投诉申诉、网上办税厅等常用办税服务） （二）江苏国税纳税服务咨询热线： （三）园区国税纳税服务特服号：

3 （五）园区国税官方微信：苏州工业园区国税 微信号SIPSAT

4 （六）实体办税地点： 1、苏州工业园区国家税务局第一分局（湖东办税服务厅） 地址：苏州工业园区万盛街8号圆融大厦1楼
（六）实体办税地点：　　 1、苏州工业园区国家税务局第一分局（湖东办税服务厅） 　　地址：苏州工业园区万盛街8号圆融大厦1楼 公交线路：乘坐2路、47路、116路、158路、166路、168路、219路、258路直达“圆融大厦”站 业务范围：全部业务。但不包括个体工商户的新办、变更、注销登记、定额发票的发售、普通发票的代开等涉税事项。

5 2、苏州工业园区国家税务局第一分局（湖西办税服务厅）（自助办税中心） 地址：苏州工业园区星海街198号星海大厦1-2楼
公交线路：地铁一号线星海广场站2号出口、4路“星海生活广场”站、26路、47路、106路、108路、146路、818路“四季家园”站 1楼24小时自助中心对外服务时间：全日 业务范围：自助认证、小规模纳税人自助代开专票、自助清卡 1楼自助区对外服务时间：上午9:00-11:30 下午 13:00-17:00 业务范围：自助认证、小规模纳税人自助代开专票、自助清卡、网上申报、“办税一网通”申请办理。一楼自助区配有专职人员进行辅导和引导 2楼综合受理区对外服务时间：上午9:00-11:30 下午 13:00-17:00 业务范围：参见工业园区国家税务局第一分局（湖东办税服务厅）业务范围。

6 3、园区个体工商户办税点：　　 办公时间：上午9:00-11:30 下午13:00-17:00 业务范围：受理个体工商户的新办、变更、注销登记以及定额发票的发售、普通发票的代开等涉税事项。 娄葑：娄葑街道办事处 联系电话 斜塘：斜塘莲花一区 联系电话 胜浦：胜浦街道办事处 联系电话 唯亭：唯亭街道办事处 联系电话 跨塘：唯亭科技创业大厦 联系电话 湖西：湖西社工委（师惠坊邻里中心） 联系电话 湖东：湖东社工委（湖东邻里中心） 联系电话

7 4、一站式服务中心国地税联办窗口：　　 办公时间：上午9:00-12:00 下午14:00-17:30 业务范围：受理非“一照一码”企业（不包括个体工商户）的新办登记事项；所有企业（不含个体工商业户）的不涉及工商登记内容（营业执照内容）的变更事项（包括财务负责人变更、办税员变更、实际生产经营地（非执照上的注册地址）变更、核算方式 财务会计制度及会计核算软件备案） 　　地址：苏州工业园区苏州大道东351号（原翠园路151号）工商大厦3楼（园区管委会现代大厦东南侧） 　　公交线路：乘坐2路、6路、47路、100路、166路、16路、106路、108路、219路、812路、园区公交二号线、快线1号直达“园区行政中心”站 注：出口企业电子口岸以及CA证书的事项办理在园区一站式服务中心3楼。

8 5、苏州工业园区档案综合管理大厦 专门负责本次“营改增”工作，《营改增纳税人调查核实信息表》提交地点 地址：苏州大道东328号

9 （七）电子税务局 门户地址： 用户登录 1、纳税识别号（手机号码）+密码+验证码 2、CA登录（目前只支持江苏CA）

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11 用户登录后 应用中心 三大类：发票类、申报类、申请类 添加/删除应用 用户中心里面的应用必须自行添加，如果没有添加，里面不会有相应的效果。

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14 （八）实名制办税 （1）采集法人、财务负责人、办税员头像信息 我局正式启用“身份信息采集系统”，推行“实名制”办税，办税人员在国税机关办理相关涉税事项前，国税机关首先对其身份信息进行采集、核实和确认。办税人员可以是办理涉税事项的法定代表人、财务负责人、办税员、税务代理人和经授权的其他人员中的一人或多人。 （2）经办人员办理相关税收业务时对其身份信息进行核实确认。

15 （九）营改增专栏

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18 1 2 3 房地产开发企业：专门从事土地和城市基础设施开发的企业；专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业。 房地产 企业分类
房地产中介服务企业：房地产咨询服务企业；房地产估价服务企业；房地产经纪服务企业。 3 物业管理企业：企业物业管理服务

19 一、房地产业增值税纳税人： 注意：本公告纳税人的定义仅限于房地产开发企业
在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。

20 二、征收范围 （一）根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定: 房地产业主要涉及以下税目： 销售不动产税目  本公告涉及内容
房地产企业销售自己开发的房地产项目 房地产企业出租自己开发费房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等）  本公告涉及内容 租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁） 销售不动产税目

21 （二）房地产企业销售自己开发的房地产项目 1、自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
条文解释： 一是“房地产开发企业” ，也就是说这个公告仅适用于“拥有房地产开发经营资质的建设单位” 。 二是“自行开发” ，即适用对象是第一次进入流通领域的“一手房” 。 三是“房地产项目” 。房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。 

22 2、房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房
地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。“以自己的名义立项销售” 。 在房价下行的时候，经常会出现开发商资金断裂急需套现的情况，也就是我们俗称的“烂尾楼” ，“烂尾楼”再销售后，接盘的房地产企业一般会重新办理立项手续，继续投入资金，建成后以自己的名义对外销售。 《办法》规定，这种情况也可视为“自行开发” ，同样适用本《办法》 。

23 举例： 如果一个房地产开发企业，开发一批商铺，销售出90%，剩余有10套商铺尚未售出。房地产开发企业办理权属登记，将该10套商铺登记在自己企业名下，以自己名义对外出租。3年后，该商区房产价格上涨，有买家提出要购买商铺。房地产开发企业决定将该10套商铺再出售，此时，该10套商铺已经登记在不动产企业名下，再次销售时，属于“二手” ，不是尚未办理权属登记的、房地产开发项目的房产，因此，房地产企业应适用本《办法》 ，而不是《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》办理相关税务事项。

24 三、税率和征收率 （一）房地产开发企业销售适用的税率 11% （二）小规模纳税人销售、以及选择简易征收的房地产开发企业老项目，征收率
（三）境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。 11% 5%

25 三、纳税人类型 （一）纳税人类型 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
(1)年应税销售额，是指纳税人在连续不超过12个月的经营期内累计应征增值税销售额，包括减免税销售额以及按规定允许从销售额中差额扣除的部分。如果该销售额为含税的，应按照征收率换算为不含税的销售额。 试点纳税人营改增试点实施前的应税行为年销售额按以下公式换算： 应税行为年销售额＝连续不超过12个月应税行为营业额合计÷（1+3％） 按规定差额征收营业税的试点纳税人，上述公式中“应税行为营业额”按未扣除前的营业额计算。

26 （2）强制登记标准：纳税人销售服务、无形资产、不动产的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
（3）申请登记：年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。 会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。

27 （4）试点纳税人兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为的，应税货物及劳务销售额与应税行为销售额分别计算，分别适用增值税一般纳税人资格登记标准。 　　
兼有销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为，年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定标准且不经常发生销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。

28 四、一般计税方式和差额征收 （一）纳税人类型及计税方法 1、一般纳税人
适用一般计税方法：当期应纳税额=当期不含税销售额×税率（11%）-当期进项税额 2、小规模纳税人 适用简易计税方法：当期应纳税额=当期不含税销售额×征收率（5%）

29 （二）销售额计算 房地产企业一般纳税人销售自行开发的房地产项目（含新项目和不选择简易征收的老项目），适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下： 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

30 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

31 （三）土地价款 支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

32 核算方法的解读： 1、土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。简单的说就是，要把土地价款按照销售进度，在不同的纳税期分期扣除，是“卖一套房，扣一笔与之相应的土地出让金”。 2、允许扣除的土地价款包括新项目和选择一般计税方法的老项目。对于房地产老项目，如果选择适用一般计税方法，其5月1日后确认的增值税销售额，也可以扣除对应的土地出让价款。对选择简易计税方法的房地产老项目，则不允许差额扣除。

33 举例： 某房地产开发企业2015年1月从政府购买取得某地块土地使用权，支付土地价款10亿元，2016年6月开发完成，共计可供销售建筑面积为10000平方米，选择一般计税方法，7月销售房地产项目建筑面积8000平方米，允许差额扣除土地价款多少？ 7月允许差额扣除土地价款=8000/10000*10=8亿元

34 3、房地产企业在开发房地产项目时，还会在小区配套建筑道路、花园、绿地、雕塑或者物业用房、幼儿园、诊所等。这些项目不单独作价出售给业主，但也都包含在了业主所支付的房款之中。对这些建筑物、构筑物、构筑物的面积，规定并未将其包含在“可供出售的建筑面积”中，也就是在计算“当期允许扣除的土地价款”时，并未将这部分面积包含在分母当中。这样可以使开发商将所有“可供”销售的面积卖完后，土地出让金全部扣除完。

35 举例： 某楼盘最后有2套没卖出去，开发商将其作为物业办公室使用了，这样在计算“可供出售的建筑面积”时，就应扣除这两套房子的面积，这样就能保证，即使房子没全部售出，土地价款也能全部扣除完。

36 五、进项税额 （一）进项税额，指纳税人购进货物、劳务、服务、不动产和无形资产，所支付或者负担的增值税额。 1、扣税凭证方面： 抵扣凭证种类
抵扣金额 条件 增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票） 发票注明的增值税额 海关进口增值税专用缴款书 农产品收购发票或普通发票 买价×13% 扣缴义务人取得的完税凭证 具备书面合同、付款凭证和境外单位的对账单或者发票

37 购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产 1、专用于4个项目的不动产、无形资产、固定资产，混用的可以抵扣
2、不得抵扣的情形要求： 项目 不得抵扣范围 备注 简易计税 购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产 1、专用于4个项目的不动产、无形资产、固定资产，混用的可以抵扣 免税项目 集体福利 2、交际应酬消费属于个人消费 个人消费 非正常损失的购进货物 购进货物+加工修理修配劳务+运输服务 非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。 非正常损失在产品、产成品耗用 非正常损失的不动产 购进货物+设计服务+建筑服务 非正常损失的在建工程耗用 旅客运输服务 贷款服务 含贷款利息以及利息性质的收入，与贷款直接相关的手续费、投融资顾问费等 餐饮 居民日常服务 娱乐服务

38 3、不得抵扣进项税金的划分 划分标准：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。 计算公式：不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模） 清算：主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。

39 建筑规模指标定义： 这个指标作为计算不得抵扣进项税额的依据。建设规模即项目建设的面积。这一条说明，在计算建议计税方法和免税房地产项目对应的“不得抵扣的进项税额”时，应以面积为计算单位，而不能以套、层、单元、栋等作为计算依据。

40 六、简易征收 (一)一般纳税人 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 如果房地产开发企业中的一般纳税人销售老项目选择了简易计税方法，就不能扣除对应的土地价款了（不能差额，必须全额）。而且一旦选了简易计税方法，36个月内不能变更。

41 房地产老项目，是指： 1.《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目； 2.《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。 工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程

42 （二）小规模纳税人 房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

43 七、纳税义务发生时间 纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。

44 八、预缴税款 房地产纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
对于房地产开发项目，考虑到房地产企业的进销项取得的时间一般间隔较长，为保证纳税人税款均匀入库，避免房地产企业在整个房地产开发项目开发销售期间，前期取得售房款较多、支付工程款较少而导致前期交税多，后期取得售房款较少、支付工程款较多而导致后期进项留抵的情况发生，因此，对房地产开发企业销售房地产项目采取预收款方式的，在收到预收款时预缴税款。

45 预收款是指房地产企业按照收付实现制实际取得的销售款项
包括：一、分期取得的预收款（首付+按揭+尾款） 二、全款取得的预收款（因为全款取得也要事后开票，确认应税收入，因此也可以叫做预收款）。 房地产开发企业收到这类预收款以后，应区分项目的具体情况，是老项目还是新项目，确定适用的计税方法，计算当期应预缴的税款。

46 （一）一般纳税人 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 （二）小规模纳税人 房地产开发企业中的小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

47 （三）纳税申报 适用一般计税方法计税的，应按照规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 适用简易计税方法的，应按照规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

48 增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。
适用范围 备注 1、不能按照固定期限纳税的 可以按次纳税 2、以1个月或者1个季度为1个纳税期的 自期满之日起15日内申报纳税 以1个季度为纳税期限的规定，适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人 3、以1日、3日、5日、10日或者15日为1个纳税期的 自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。 4、扣缴义务人解缴税款的期限 按照前两款规定执行

49 过渡时期纳税申报期 特殊规定： 　　（一）2016年5月1日新纳入营改增试点范围的纳税人（以下简称试点纳税人），2016年6月份增值税纳税申报期延长至2016年6月27日。 　　 　　（二）实行按季申报的原营业税纳税人，2016年5月申报期内，向主管地税机关申报税款所属期为4月份的营业税；2016年7月申报期内，向主管国税机关申报税款所属期为5、6月份的增值税。

50 3、其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权 应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税
项目 纳税地点 备注 1、固定业户 1、应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税 2、总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税 经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。 2、非固定业户 应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款 3、其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权 应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税 4、扣缴义务人 应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款

51 纳税人识别号 ：□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
申报表格：房地产开发企业预缴税款时，应填报 抵减凭证：以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。  增值税预缴税款表 税款所属时间： 年 月 日 至 年 月 日 纳税人识别号 ：□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 是否适用一般计税方法 是 □ 否 □ 纳税人名称：（公章） 金额单位：元（列至角分） 项目编号 项目名称 项目地址 预征项目和栏次 销售额 扣除金额 预征率 预征税额 1 2 3 4 建筑服务 销售不动产 出租不动产 5 合计 6 授权声明 如果你已委托代理人填报，请填写下列资料： 为代理一切税务事宜，现授权 （地址） 为本次纳税人的代理填报人，任何与本表有关的往来文件，都可寄予此人。 授权人签字： 填表人申明 以上内容是真实的、可靠的、完整的。 纳税人签字： 

52 纳税人识别号 ：□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
增值税预缴税款表--销售不动产 增值税预缴税款表 税款所属时间： 年 月 日 至 年 月 日 纳税人识别号 ：□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 是否适用一般计税方法 是 □ 否 □ 纳税人名称：（公章） 金额单位：元（列至角分） 项目编号 项目名称 项目地址 预征项目和栏次 销售额 扣除金额 预征率 预征税额 1 2 3 4 建筑服务 销售不动产 出租不动产 5 合计 6 授权声明 如果你已委托代理人填报，请填写下列资料： 为代理一切税务事宜，现授权 （地址） 为本次纳税人的代理填报人，任何与本表有关的往来文件，都可寄予此人。 授权人签字： 填表人申明 以上内容是真实的、可靠的、完整的。 纳税人签字： 预征率3% 填写本期收取的预收款（含税），包括在取得预收款当月或主管国税机关确定的预缴期取得的全部预收价款和价外费用。 房地产开发企业不需填写

53 九、发票开具 一般纳税人销售自行开发的房地产 小规模纳税人销售自行开发的房地产 1、自行开具增值税发票
2、其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。 3、向其他个人销售，不得开具增值税专用发票。 一般纳税人销售自行开发的房地产 1、自行开具增值税普通发票 2、购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。 3、其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。 4、向其他个人销售，不得申请代开增值税专用发票。 小规模纳税人销售自行开发的房地产

54 为了解决税制转换后，房地产企业由于营业税发票被地税机关收缴，在试点后无法就试点前收取的预收款开具营业税发票的问题。虽然对4月30日前的预收款，缴纳的是营业税，但允许房地产企业在试点后，对这部分未开票预收款，开具增值税普通发票。

55 根据《试点实施办法》第五十三条规定：纳税人发生应税行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。
属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票： （一）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。 （二）使用免税增值税规定的应税行为。 因此本条规定，一般纳税人向其他个人（即消费者个人） 销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

56 增值税专用发票一般只能由增值税一般纳税人领购使用，小规模纳税人需要使用的，只能在缴纳税款后向当地主管税务机关申请代开。增值税专用发票不仅是购销双方收付款的凭证，而且可以用作购买方抵扣增值税的凭证；而增值税普通发票不具有进项抵扣功能。

57 增值税发票管理要求 增值税专用发票：具有抵扣税款功能，适用于增值税一般纳税人，实行最高开票限额管理。
增值税普通发票： 适用于增值税一般纳税人以及不含税销售额月超过3万元或季超过9万元的小规模纳税人。不含税销售额月不超过3万元或季不超过9万元的小规模纳税人要求使用增值税发票管理新系统的，也可领用。

58 发票使用相关规定 　　 （一）增值税一般纳税人销售货物、提供加工修理修配劳务和应税行为，使用增值税发票管理新系统（以下简称新系统）开具增值税专用发票、增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票。 　　 （二）增值税小规模纳税人销售货物、提供加工修理修配劳务月销售额超过3万元（按季纳税9万元），或者销售服务、无形资产月销售额超过3万元（按季纳税9万元），使用新系统开具增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票。

59 （三）增值税普通发票（卷式）启用前，纳税人可通过新系统使用国税机关发放的现有卷式发票。
　　（四）门票、过路（过桥）费发票、定额发票、客运发票和二手车销售统一发票继续使用。 　　（五）采取汇总纳税的金融机构，省、自治区所辖地市以下分支机构可以使用地市级机构统一领取的增值税专用发票、增值税普通发票、增值税电子普通发票；直辖市、计划单列市所辖区县及以下分支机构可以使用直辖市、计划单列市机构统一领取的增值税专用发票、增值税普通发票、增值税电子普通发票。

60 （六）国税机关、地税机关使用新系统代开增值税专用发票和增值税普通发票。代开增值税专用发票使用六联票，代开增值税普通发票使用五联票。
　　（七）自2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016年8月31日。 　　纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。

61 按面积配比扣除土地价款按11%申报，扣减预缴
十、计税方式、预缴、申报与发票一览表 纳税人类型 项目类型 计税方式 预缴 申报 发票 普票 专票 一般纳税人 老项目 一般计税 全部销售额/(1+11%)*3% 按面积配比扣除土地价款按11%申报，扣减预缴 自开 简易计税 全部销售额/(1+5%)*3% 全部销售额按5%征收率申报，扣减预缴 新项目 小规模纳税人 自开或国税代开 代开

62 举例： A房地产企业（一般纳税人）自行开发了B房地产项目， 施工许可证注明的开工日期是2015年3月15日，2016年1月15日开始预售房地产，至2016年4月30日共取得预收款5250万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。A房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该企业2016年5月又收到预收款5250万元。2016年6月共开具了增值税普通发票10500万元（含2016年4月30日前取得的未开票预收款5250万元，和2016年5月收到的5250万元） ，同时办理房产产权转移手续。

63 问：纳税人在7月申报期应申报多少增值税税款？
（一）由于A房地产企业销售了自行开发的房地产老项目，纳税人按照《办法》第八条规定，可选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 （二）纳税人6月开具增值税普通发票10500万元，其 中包括5250万元属于《办法》第十七条规定的可以开增 值税普通发票的情形。 （三）纳税人按照《办法》第十一条、十二条规定，应在6月申报期就取得的预收款5250万元预缴税款150万元。 应预缴税款=5250÷（1+5%）×3%=150万元 （四）纳税人应按照《办法》第十五条规定，在7月申报期应申报的增值税税款为 5250÷（1+5%）×5%-150= =100万元

64 举例： A房地产企业销售自行开发的房地产项目有关情况同上例。2016年6月还取得了建筑服务增值税专用发票价税合计1110万元（其中：注明的增值税税额为110万元） ，纳税人选择放弃选择简易计税方法，按照适用税率计算缴纳增值税。

65 问：纳税人在7月申报期应申报多少增值税税款？
（一）纳税人按照《办法》第十一条、第十二条规定，应在6月申报期就取得的预收款计算应预缴税款。 应预缴税款=5250÷（1+11%）×3%=141.9万元 （二）纳税人6月开具增值税普通发票10500万元，其中包括5250万元属于《办法》第十七条规定的可以开具增值税普通发票的情形。 （三）纳税人应在7月申报期按照《办法》第十四条规定确定应纳税额销项税额=5250÷（1+11%）×11%=520.3万元进项税额=110万元 应纳税额= =268.4万元。 纳税人应在7月申报期申报增值税268.4万元。

66 案例： C房地产企业（小规模纳税人）自行开发了D房地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015年3月15日，2016年1月15日开始预售房地产，至2016年4月30日共取得预收款200万元，已按照营业税规定申报缴纳营业税。C房地产企业对上述预收款开具收据，未开具营业税发票。该企业2016年5月又收到预收款200万元。2016年6月共开具了增值税普通发票400万元（含2016年4月30日取得的未开票预收款200万元，和2016年5月收到的预收款200万元） 。

67 问：纳税人在7月征期申报时，如何纳税？ （一）纳税人6月开具增值税普通发票400万元，其中 包括200万元属于《办法》第二十四条规定的可以开具增值税普通发票的情形。 （二）纳税人按照《办法》第十九条、第二十条规定，应于6月申报期就取得的预收款计算应预缴税款。 应预缴税款=200÷（1+5%）×3%=5.7万元 （三）C房地产企业应按照《办法》第二十二条规定，以当期销售额和5%的征收率计税在7月申报期向主管税务机关申报税款3.8万元。 200÷（1+5%）×5%-5.7= =3.8万元

68 十一、取消认证的操作和流程 从2016年3月1日起，对纳税信用A级增值税一般纳税人取消增值税发票认证。 自2016年5月1日起，纳税信用B级增值税一般纳税人取得销售方使用新系统开具的增值税发票（包括增值税专用发票、货物运输业增值税专用发票、机动车销售统一发票，下同），可以不再进行扫描认证，登录本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息，未查询到对应发票信息的，仍可进行扫描认证。 2016年5月1日新纳入营改增试点的增值税一般纳税人，2016年5月至7月期间不需进行增值税发票认证，登录本省增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息，未查询到对应发票信息的，可进行扫描认证。2016年8月起按照纳税信用级别分别适用发票认证的有关规定。

69 纳税人取得符合要求的发票时，可不再进行扫描认证，通过增值税发票查询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息；未查询到对应发票信息的，仍可进行扫描认证。
纳税人填报增值税纳税申报表的方法保持不变。当期申报抵扣的增值税发票数据仍填报在《增值税申报表附表资料（二）》第2栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”的对应栏次中。

70 增值税发票查询平台系统概述 连接互联网的电脑 金税盘或者税控盘
江苏省增值税发票查询平台网站 总局公告中所说的平台名字叫“增值税发票查询平台“，与发票查验平台是两个概念

71 取消认证的操作和流程

72 取消认证的操作和流程

73 增值税发票查询平台系统概述 在平台中对需要抵扣（或退税）的发票进行勾选处理，在“确认勾选”之前可以多次勾选或者撤销勾选；
月底前，对当月已勾选的发票进行一次勾选确认操作（若用户没有确认，则系统会在每月最后1日的22点进行自动确认）； 纳税人当期可用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票，包括纳税人已确认勾选和扫描认证的发票。 没有勾选也没有扫描认证的则无法抵扣。

74 取消认证的培训材料请登陆园区国税局网站（