尹羿婷 尤怡文 顏淳至 張藝耀 謝乾山 翁翊峻 陳思廷 吳建逸

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1 尹羿婷 尤怡文 顏淳至 張藝耀 謝乾山 翁翊峻 陳思廷 吳建逸
第6組 指導老師 楊雪蘭 房地產投資

2 房地產-短期投資 如果是短期，方向應該是商圈效應，通常做短期 投資的人都會以舊商圈為主，原因是舊商圈人口 穩定和需求固定。

3 房地產-中期投資 如果是做中期投資，那應該注意5年內商圈內的公 共工程的利多或利空來做判斷，再決定是否要投 資。

4 房地產-長期投資 如果是做長期的投資的話，那你要注意的重點應 該是都市。 是否有做長遠的規劃與建設，這需要多方思考， 政府政策、計畫利弊等。

5 房地產-特性 位置的固定性 高投入高成本 壽命周期長 高風險性 環境約束性 1.位置的固定性：土地及其地上建築物都具有固定性和不可移動性。
2.高投入高成本：土地開發的高成本、房屋建築的高價值、房地產經濟運作的交易費用高。 3.壽命周期長：從土地所有權或使用權的獲得、建築物的建造，一直到建築物的投入使用，最終收回全部投資資金需要相當長的時間。 4.高風險性：由於房地產投資占用資金多，資金周轉期又長，而且市場是瞬息萬變的，加上房地產資產的低流動性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，嚴重的話可能導致企業破產倒閉。 5.環境約束性：城市具功能分區，建築物的密度和高度，城市的生態環境等等都構成外在的制約因素。房地產投資必須服從城市規劃、土地規劃、生態環境規劃的要求，把微觀經濟效益和巨集觀經濟效益、環境效益統一起來。

6 房地產-台南地區成長率

7 房地產-其餘統計資料

8 房地產-投資計畫 先假設是最基本的房子買賣 土地購買: 重地段價值、未來發展性 建築規劃: 重建築平面、空間合理性建材設備品 質
清點交屋: 自建自售 確保交屋顧客滿意 售後服務: 皆服務到底

9 房地產-投資計畫 景氣不好、房價下跌只是暫時 以長遠來看土地及建築原料各項成本還是會上 漲。評估市場衰弱、政府房貸利多的情況下， 考慮是否進場換取較好的生活品質及自己負擔 起的房價。

10 房地產-投資計畫 房地產的優勢 相較於股市的高風險、基金頻繁進出，需要不 少的手續費，只要選對產品，不動產不僅風險 最小，而保值增值的管道也最多，可以自住， 也可以出租獲利，行情好時更可以轉手獲利， 而且就算什麼都不做，權狀也不會變成壁紙。

11 房地產-投資計畫 保值 增值 挑有價好宅 一、有補漲潛力的區域 二、有附加價值的房屋
保值 增值 挑有價好宅 一、有補漲潛力的區域 二、有附加價值的房屋 一、有補漲潛力的區域 例如:台北市生活圈延伸出來的三峽、林口，因有大型造鎮規劃，而有吸引人口增加的條件。 二、有附加價值的房屋 非水泥體房屋，要求建築物本身就具有服務居民生活的能力。

12 房地產-投資建議 投資房地產是一項長遠的目標，也是占一生收入 支出最多的其中一項，如果真的要投入，建議先 評量自我還款能力，再評估買此標的真正的原因 是什麼?是要保值、租人、提供家人一起住、轉手 再賣人，總之現計劃再運作，比較不會有風險， 另選屋前先研究附近的行情及是否有重要公共建 設，以及將來之發展性，也是當務之急，房子現 況是否良好，是否有提供現況說明，是否產權清 楚，是否售後服務，是否為地震屋、海砂屋、輻 射屋、兇宅等，都必須詳查，必免買入問題時才 後悔，另慎選仲介及代書也是很重要。

13 房地產-常見房屋類型比較 預售屋自備款較低，可依工程進度付款，但無法 立即進住 新成屋建材、格局可眼見為憑，並可馬上入住 中古屋則有折舊問題，但房價通常比新成屋低 2~4成，且公寓或傳統大樓公設比較低，適合預 算有限的購屋族 常見三大房屋種類有預售屋、新成屋、中古屋。 同區域地段到底是要買預售屋、新成屋還是中古屋，可從經濟狀況、購屋急迫性評估。

14 房地產-預售屋 定義 頭期款 房價 優點 尚未開始建造或是仍在建造中
約佔總價的10-15%左右 (但隨著工程的進行，必須定期支付工程款及開工款)  較高 頭期款可隨工程期間分期付款，還款壓力小。全新產品，可變更格局設計 屋況 裝潢費用 入住時機 看不到，有完工後不符合當初的預期的風險，需謹慎保存合約與其他文宣做為交屋驗屋參考 因全新交屋，裝潢費用較低，且「格局可事先變更設計(簡稱：客變)」的優勢，若在交屋前即完成變更，可縮短裝潢時間、提前入住，還能省錢 須等待2-3年完工交屋

15 剛興建完成且尚未賣出、預售時剩下的餘戶、屋齡兩年且無人居住過
房地產-新成屋 定義 頭期款 房價 優點 剛興建完成且尚未賣出、預售時剩下的餘戶、屋齡兩年且無人居住過 約準備2成頭期款 中 新完工、屋況新，現況交屋，可實際看屋與參觀周邊環境，風險較小。單價通常較同期預售屋低 屋況 裝潢費用 入住時機 較新，建材、格局可眼見為憑 裝潢費用較低 可立即入住

16 房地產-中古屋 定義 頭期款 房價 優點 已興建完成、屋齡五年以上且有人住過 約準備2~3成頭期款 較低
選擇性較多，房價通常比新成屋低2~4成，且公寓或傳統大樓公設比較低；可選擇鄰居、管理狀態 屋況 裝潢費用 入住時機 較舊 依屋況與屋齡而定，通常較新成屋高 可立即入住

17 房地產-選擇價值型房產 以租金收益計算房產價值
最容易評定房地產價值的方法，就是以房屋的租 金和總價來做比較，台灣普遍的算法，是以 「租金報酬率」來計算，簡單說就是一年的租 金收入除以房價，也叫做「租金收益率」。租 金的收益與報酬率愈高，表示該房地產標的所 附帶的價值愈高。另外也可以用「租金房價比」 來計算，它是直接用一個月的租金和房價來相 比，租金房價比愈低，表示房價回收期愈短， 購買該房地產的資本效益愈划算。

18 房地產-選擇價值型房產 兼具「增值」與「保值」
不管使用什麼方式計算，以相同的計算基礎，在 購屋前，先比較過相同地區、相同類型的房地 產租金收益價值，選擇「價值型房產」，在行 情持續「增值」的情形之下幅度會更大；反之， 若房市下跌，具有相對「保值」的房地產，在 未來換屋時，也能夠保有較佳的轉售條件。

19 參考資料來源 4eb #ixzz2V6n9hJsL

20 貢獻度 翁翊俊10% 謝乾山10% 陳思廷10% 顏淳至12% 張藝耀13% 吳建逸13% 尤怡文13% 尹羿婷19%

21 Thanks for your attention.
THE END Thanks for your attention.