房地产经济学 姚玲珍 教授 2017年9月.

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1 房地产经济学 姚玲珍 教授 2017年9月

2 目 录 第一章 绪论 第二章 房地产与房地产业 第三章 地租理论与区位理论 第四章 房地产产权理论 第五章 房地产市场 第六章 房地产价格
第一章 绪论 基础篇 第二章 房地产与房地产业 第三章 地租理论与区位理论 第四章 房地产产权理论 第五章 房地产市场 微观篇 第六章 房地产价格 第七章 房地产投资 2

3 目 录 第八章 房地产开发 第九章 房地产经营 第十章 房地产金融 第十一章 房地产周期 第十二章 房地产市场调控
第八章 房地产开发 微观篇 第九章 房地产经营 第十章 房地产金融 第十一章 房地产周期 宏观篇 第十二章 房地产市场调控 第十三章 住房制度与住房保障 第十四章 房地产税收 3

4 第五章 房地产市场 一 房地产市场的涵义与特征 二 房地产市场的结构与运行 三 房地产市场的供求与均衡 四 房地产市场预测 五
第五章 房地产市场 房地产市场的涵义与特征 一 房地产市场的结构与运行 二 房地产市场的供求与均衡 三 四 房地产市场预测 五 思考题与阅读内容 4

5 一、房地产市场的涵义与特征 (一) 房地产市场的概念 (二) 房地产市场的分类 (三) 房地产市场的特性 5

6 （一）房地产市场的概念 市场 在经济学中，市场的涵义可以从狭义和广义两个角度去理解。狭义的市场概念，是指买主和卖主聚集在一起进行交换的场所，也就是泛指就某一特定产品进行交易的买主和卖主的集合。广义的市场概念，是指一切交换关系的总和。 房地产市场 从经济学角度看，房地产市场可以从广义和狭义两个角度进行理解：狭义的房地产市场是指房地产交换的场所；广义的房地产市场则是指房地产交换关系的总和，是房地产开发、建设、经营、管理、服务和消费的内在运行机制。它将房地产的开发、建设、流通与消费等各个环节联系在一起，从而实现房地产的价值。 6

7 （一）房地产市场的概念 房地产市场系统结构 交易系统 支持系统 银行信贷 建筑维修 土地评估 法律咨询 约束系统 城市规划 环境保护
税收管理 工商行政管理 供应系统 需求系统 政府 单位 居民 注：①实线——表示作用线，虚线 表示系统线； ②政府包括各级政府及其各个部门； ③单位表示各种性质和各种类型的企事业单位。 7

8 （二）房地产市场的分类 按交易层次 按生产和再生产过程 1 2 按交易对象 3 其他角度 4 8

9 1. 按生产和再生产过程 房地产市场 建筑用地的开发市场 房屋建筑物的建设市场 房地产交易市场 房地产中介服务市场
房地产开发企业根据房地产市场的供求情况，或者根据用户的需求建设各类建筑物，以满足住宅市场的需求。 房地产在开发或建设后在流通领域所形成，包括建筑用地的出让和转让市场以及居住用房的出租或出售市场。 主要包括房地产中介市场、金融市场和房地产在消费过程中的物业管理市场或售后服务市场等。 为进行房屋建筑物建设而对城市土地的初次开发和再开发所形成的经济活动关系的总和。 9

10 2. 按交易层次 房地产市场 一级市场 二级市场 三级市场 土地征购市场 土地批租市场 土地转让市场 房地产买卖和租赁市场（首次）
房地产抵押市场 房地产买卖与租赁市场（非首次） 三级市场 房地产互换市场 房地产拆迁市场 10

11 3. 按交易对象 房地产市场 房产市场 地产市场 房地产服务市场
地产市场是以城镇土地使用权为交易对象的市场。这一市场可以进一步划分为土地所有权的征购市场、土地使用权的出让市场以及土地使用权的转让市场。 房地产市场 房产市场 地产市场 房产市场是以房屋所有权或使用权为交易对象所形成市场。房产市场又可以进一步划分为房产买卖市场、房产租赁市场和房产抵押市场。 房地产服务市场 房地产服务市场，是指为了满足房地产市场的需求而进行房地产供给过程中所有提供的服务为交易对象形成的市场。在这一市场上，交易的对象是一切与房地产的供需相关的所有服务，包括勘察设计、可行性研究、资金筹措、房地产建筑施工、市场营销以及所有管理活动。 11

12 4. 其他角度 划分依据 市场类型 用途 表现形态 供需行情 供货方式 权益让渡方式 区域范围 交易场所 交易关系 市场层次 市场主体
居住房地产市场、工业厂房仓储房地产市场、写字楼房地产市场、 商业用房地产市场、特殊用途房地产市场 表现形态 房产市场、地产市场、劳务市场、资金市场、信息市场 供需行情 卖方市场、买方市场、 供货方式 现房市场、期房市场 权益让渡方式 买卖市场、租赁市场、抵押市场、典当市场 区域范围 全国房地产市场、区域房地产市场、大城市房地产市场、 中小城市房地产市场、农村房地产市场 交易场所 有形市场、无形市场 交易关系 交易主体、交易客体和交易行为 市场层次 一级市场、二级市场、三级市场 市场主体 消费房地产市场、投资房地产市场 12

13 （三）房地产市场的特性 房地产市场的特性 区域性强，产品供求范围较小 交易的是房地产权益，不发生实物移动 交易信息不充分，交易费用较高
房地产市场是投资市场 竞争不充分，更易形成垄断 13

14 二、房地产市场的结构与运行 (一) 房地产市场的结构 (二) 房地产市场的运行机制 (三) 房地产市场的功能 14

15 （一）房地产市场的结构 市场结构的类型和特征 市场结构 厂商数目 产品差别程度 市场势力 进出壁垒 完全竞争 很多 完全无差别 无 垄断竞争
有差别 有一点 寡头 几个 有差别或无差别 较强 较大 垄断 唯一 唯一产品，无替代品 很强 很大 15

16 （一）房地产市场的结构 完全竞争市场与典型的房地产市场的比较 典型的房地产市场 完全竞争市场 买者和卖者数目 产品知识和交易成本 许多 少数
高度认知，成本低 缺乏认知，成本高 标准化的产品 无差别 异质性 可移动 移动性 固定性 频繁 少 购买次数 支配作用 小 由供需的平滑行动确定 政府的作用 供需相互作用，非平滑 价格 16

17 （二）房地产市场的运行机制 运行机制 价格机制：价格高低与供求关系之间相互制约和相互协调的一种内在联系，价格机制的表现形式是价格围绕价值上下波动。 供求机制：供求关系与价格高低之间相互制约和相互协调的一种内在联系。在这两种不同的市场状态下，供求机制的调节作用是不同的。 动力机制：房地产开发企业追求利润最大化的行为，是房地产开发企业的动力与经济利益之间相互制约和相互协调的一种内在联系是房地产运行机制的首要内容。 竞争机制：竞争与房地产供求关系、价格、利润之间相互制约和相互协调的内在表现，房地产市场的竞争机制是不充分的。 17

18 房地产市场的优化配置、提高使用效益的功能
（三）房地产市场的功能 房地产市场的功能 B E C D A 房地产市场的纽带和桥梁功能 房地产市场的优化配置、提高使用效益的功能 房地产市场的交换功能 房地产市场的优化消费结构的功能 房地产市场的调节和再分配国民收入的功能 18

19 三、房地产市场的供求与均衡 (一) 房地产市场需求 (二) 房地产市场供给 (三) 房地产市场供求均衡 19

20 （一）房地产市场需求 1 需求函数 影响因素 2 3 需求弹性 20

21 1. 需求函数 房地产需求量就是指消费者在一定时期内和一定市场上按照某一价格愿意并且能够购买的房地产产品和服务的数量。 其中：
Dh: 需求量 I：消费者的财力(财产、收入等) P：价格 P0：其他商品与服务的价格 T：消费者的偏好 N：潜在消费者的数量 21

22 2. 影响因素 房地产市场 需求影响因素 收入水平 城市人口数量与结构状况 社会经济发展 与城市化水平 城市产业结构 经济制度和政策因素
房地产需求者对未来的经济预期 收入水平 房地产市场 需求影响因素 经济制度和政策因素 22

23 27.5% 3. 需求弹性 需求价格弹性 需求收入弹性 需求交叉弹性 需求的价格弹性是指住房需求量对房价变动的反应程度。
Edp=⊿Q/Q÷⊿P/P Edp：需求的价格弹性系数 Q：初始需求量 ⊿Q：需求变动量 P：初始价格 ⊿P：价格变动量 住房需求的收入弹性是指住房需求量家庭可支配收入变动的反应程度。 Edy=⊿Q/Q÷⊿y/y Edy：需求的收入弹性系数 Q：初始需求量 ⊿Q：需求变动量 y：初始收入 ⊿y：收入变动量 27.5% 中国外汇储备占比 需求交叉弹性 一种房地产价格变化引起另一种房地产需求量变化的程度。 EXY=（⊿QY/QY）÷（⊿PX/PX） EXY ：需求交叉弹性系数 PX、⊿PX：一种房地产的价格、价格变动量 QY 、⊿QY：另一种房地产的需求量、需求变动量 23

24 （二）房地产市场供给 1 供给函数 影响因素 2 3 供给弹性 24

25 1. 供给函数 房地产供给量就是指在一定时期内和一定市场上生产者愿意并且能够提供的房地产产品和服务的数量。 H=f(L，N，K，M) 其中，
25

26 2. 影响因素 房地产市场 供给影响因素 经济制度和政策因素 土地供给 经济发展水平 和经济条件 社会需求 资金供给与技术条件 环境意识
风俗习惯 公共舆论 经济制度和政策因素 房地产市场 供给影响因素 环境意识 社会需求 26

27 3. 供给弹性 西方国家学者一般认为：住房供给在短期内价格无弹性，而在长期内住房供给完全有弹性。从现实来看，房地产供给价格弹性的大小取决于房地产供给的难易程度。 供给价格弹性 供给的价格弹性是房地产供给量对房价变动的敏感程度。 Esp=⊿Q/Q÷⊿P/P Esp：供给的价格弹性系数 Q：初始供给量 ⊿Q：供给变动量 P：初始价格 ⊿P：价格变动量 供给价格交叉弹性 一种房地产价格变化引起另一种房地产供给量变化的程度。 EXY=（⊿QY/QY）÷（⊿PX/PX） EXY ：供给交叉弹性系数 PX、⊿PX：一种房地产的价格、价格变动量 QY 、⊿QY：另一种房地产的供给量、供给变动量 27

28 （三）房地产市场供求均衡 房地产供求均衡分析 1 2 房地产市场四象限模型 3 房地产市场四象限模型的应用 28

29 1. 房地产供求均衡分析 P D 房地产供求均衡点：E S 价格发生变化时，需求量和供给量都向E点运动，只有在E点上，价格才是稳定的。 E
q1 p1 Q 房地产供求均衡曲线 29

30 1. 房地产供求均衡分析 P S D2 D1 需求增加的结果是均衡产量增加，均衡价格上升。 p2 q2 E2 q1 p1 E1 Q
需求增加时供求均衡曲线 30

31 1. 房地产供求均衡分析 S1 P S2 D1 供给增加的结果是均衡产量增加，但均衡价格下降。 E1 p1 p3 E3 q1 q3 Q
供给增加时供求均衡曲线 31

32 2. 房地产市场四象限模型 假设条件 1.房地产买卖市场上，其他条件不变的情况下，价格取决于供给和需求的变动情况；
2.房地产租赁市场上，租金水平同样取决于供求变动情况。 房地产市场四象限模型 32

33 3. 房地产市场四象限模型的应用 （1）宏观经济变化对均衡的影响 （2）利率变化对均衡的影响 （3）开发成本变化对均衡的影响 33

34 （1）宏观经济变化对均衡的影响 经济增长 需求曲线D向外移动（第Ⅰ象限） 租金水平R随之上升 价格P上升（第Ⅱ象限）
开发量C上升（第Ⅲ象限） 供给量S上升（第Ⅳ象限） 达到新均衡 房地产市场四象限模型 （需求D发生变化，R上升） 34

35 （2）利率变化对均衡的影响 利率下降 价格P上升（第Ⅱ象限） 开发量C上升（第Ⅲ象限） 供给量S上升（第Ⅳ象限） 租金水平R下降
需求上升（第Ⅰ象限） 房地产市场四象限模型 （利率下降引致资产需求发生变化） 达到新均衡 35

36 （3）开发成本变化对均衡的影响 开发成本上升 开发量C下降（第Ⅲ象限） 供给量S下降（第Ⅳ象限） 租金水平R上升 价格P上升（第Ⅱ象限）
需求下降（第Ⅰ象限） 房地产市场四象限模型 （开发成本发生变化） 达到新均衡 36

37 四、房地产市场的预测 (一) 房地产市场预测的概念 (二) 房地产市场预测的分类 (三) 房地产市场预测的步骤 (四) 房地产市场预测的方法
37

38 （一）房地产市场预测的概念 房地产市场预测一般又称为房屋销售预测，它是指通过对房地产市场的调查和目前销售情况的分析、判断，测算出未来一定时期内房地产的需求量和变化趋势，为房地产投资决策和经营决策提供依据，并据以指导房地产开发企业开发建造适销对路的房地产商品，以减少投资开发的盲目性。 主要内容 房地产商品的需求预测和社会购买力预测，即主要是对一定时期内房地产市场上用以购买房地产商品的货币支付能力所进行的预测 房地产商品的营销预测，即对房地产商品的营销策略、租售比例等进行的预测 价格趋势预测，即对房地产商品价格在未来一定时期内的走势所进行的预测 房地产开发所需资源预测 38

39 （二）房地产市场预测的分类 房地产市场预测的分类 按预测的范围 按采用的方法及结果 按时间长短 总体市场预测 分类市场预测
某种结构房型房屋的供求预测 短期预测 中期预测 长期预测 定性预测 定量预测 房地产市场预测的分类 按预测的范围 按采用的方法及结果 按时间长短 39

40 （三）房地产市场预测的步骤 预测步骤 确定预测任务、制订预测工作计划 收集并分析有关的历史资料 选定预测的具体方法，制定预测模型
分析评价预测结果 写出预测报告 40

41 （四）房地产市场预测的方法 4 相关因素法 判断预测法 1 2 3 时间序列预测法 回归预测法 5 购买力估算法 41

42 1. 判断预测法 德尔斐法是将所需预测的问题和必要的背景资料，以函询方式请有关专家对提出的问题进行推测和判断，这些专家在彼此独立的信息通道的环境中工作，而且为了不相互影响，在整个函询过程中彼此不能交换意见。在得到这些专家的答题后，将各种意见进行整理和归纳，然后再匿名反馈给各位专家进一步征询意见。如此反复多次，直到专家的意见趋于一致时，才可作为预测的结果。 德尔斐法 专家小组法 专家小组法是鼓励专家小组成员对所回答的问题进行充分的磋商，而不像德尔斐法那样互相保密，并以专家小组成员协商一致的结果作为预测结论的一种预测方法。这种方法有利于取长补短,相互启发，但在实施过程中容易受社会压力、多数人的观点和权威人物意见的影响。 42

43 1. 判断预测法 例：假设各位专家对市场上出现A、B、C三种情况的预测概率如下表所示。 专家情况 甲 乙 丙 丁 戊 已 庚 辛 壬 癸 A
0.7 0.4 0.8 0.9 0.6 0.3 1 0.5 B 0.2 0.1 C 则可计算出A、B、C三种情况的预测概率如下: 　　P(A)= =0.69 　　P(B)= =0.23 　　P(C)= =0.08 因在三种概率数值中,出现A情况的可能性最高，故A情况就是定性预测的结果。 又假设专家们回答的是一系列数据（单位：万元）： 　　130　　160　　185　　220　　240　　265　　290 则中位数为:( )/2=210(万元) 上四分位点为:( )/2=250(万元) 下四分位点为:( )/2=170(万元) 那么210万元可作为预测值，170万元至250万元为其浮动区间。 43

44 2. 购买力估算法 预测步骤 购买力估算法：通过分析全社会总购买力，分析购买力投向、导出对某种产品的需求量。 预测社会购买力：
M0、M1、M2 、M3 分析购买力投向 根据某种产品在某类购买力中所占比重，估算该产品的需求量 44

45 3. 相关因素法 比例系数法 弹性系数法 在整个市场中，某种商品需求量的变化常与其他因素相关，即产品与产品之间存在替代或互补关系。对某种商品的需求很可能与另外一种商品的需求量呈一种比例关系。知道其中一种商品的需求量和它们之间的比例关系，就可预测另外一种商品的需求量。即：对某种商品的需求量=相关商品的需求量×比例系数 某种商品需求量的大小取决于人们的收入水平与该商品的价格水平。也就是说，一定时期的消费水平与一定时期的居民收入水平和价格水平有着密切的联系：需求的收入弹性是指由收入变化引起的需求变化程度；需求的价格弹性,即需求的相对变化与价格相对变化的比率。 45

46 3. 相关因素法 需求的收入弹性是用收入弹性系数来表示的。产品需求的收入弹性系数为需求量的相对变化与收入的相对变化之比。一般有点弹性与弧弹性之分，其计算公式为: 其中，EI代表产品需求的收入弹性系数；Q1代表观察年产品的需求量；Q0代表基期年产品需求的收入水平；I1代表观察年的收入水平；I0代表基期年的收入水平。 需求的价格弹性可用价格弹性系数来表示。产品的价格弹性包括点弹性和弧弹性，其计算公式为： 其中,EP代表产品需求的价格弹性；Q1代表在新价格下的需求量；Q0代表现行价格下的需求量；P1代表新价格;；P0代表现行价格。 46

47 4. 时间序列预测法 （1） （2） （3） 简单平均 移动平均 指数平滑
简单平均法是指利用过去数期实现的数据资料，求其平均值，并以该平均值作为下一期预测值的一种方法。 简单平均 移动平均法是指在预测中滚动地引进数据而不断地改变平均值的一种方法。它一般可分为简单移动平均法和加权移动平均法。 移动平均 指数平滑法是利用历史资料进行预测的最普遍的应用方法其预测公式为： Ft+1=Ft+a(Mt-Ft)=aMt+(1-a)Ft 　　其中，Ft+1代表本期实际值；Ft代表上期预测值；a代表平滑系数（在0与1之间）；Mt代表上期的实际值。 指数平滑 47

48 5. 回归预测法 回归预测法是将自变量与因变量之间的相关关系，用回归方程的形式表示，并根据自变量的数值变化来预测因变量数值变化的方法。用回归方程表示的方程为： y=a+bx 　　y表示因变量；x表示自变量；a表示纵轴截距；b表示直线的斜率。 　　运用最小二乘法和二阶导数可得下列公式，用来计算a与b的值（n代表项目数）： ∑y=na+b∑x ∑xy=a∑x+b∑x2 48

49 5. 回归预测法 趋势预测 例：某种类型的房地产商品在2012~2016年间的实际销售量如下表所示：
年　份 2012 2013 2014 2015 2016 销售量 24 24.3 24.6 25 25.4 运用上述资料，可预测2011年该类房地产商品的销售量，如下表所示 年　份 销售量(10万平方米)y x xy x2 2012 24 -2 -48 4 2013 24.3 -1 -24.3 1 2014 24.6 2015 25 2016 25.4 2 50.8 合　计 123.3 3.5 10 将表中的有关数据代入公式 a=123.3/5= b=3.5/10=0.35 a=∑y/n 2011年的预测销售量： b=∑xy/∑x2 y=a+bx= ×3=25.71(10万平方米) 即可算出a、b的值。 49

50 5. 回归预测法 因果分析 当自变量代表某种因素时,预测就属于因果分析。它是利用不同事物之间的因果关系来预测未来的一种方法。回归预测法根据自变量的多少,可分为一元线性回归预测法和多元线性回归预测法。 例：假设某地区某类房地产商品的销售量与该地区的收入水平有关，收入水平增加，该房地产的销售量就增加。下表显示了该地区在2012~2016年该类房地产商品的年销售量与人均年收入量之间的关系： 年份 某房地产商品销售量 (万平方米)y 人均年收入 (元)x xy x2 2012 400 4 000 2013 420 4 400 2014 438 4 600 2015 457 5 100 2016 489 5 500 合计 2 204 23 600 50

51 5. 回归预测法 根据公式可先求出a、b的值 a=(∑y-b∑x)/n b=(n∑xy-∑x∑y)/(n∑x2-∑x∑x)
将表中的有关数据代入公式，可得： 　　b=(5× ×2 204)/(5× ×23 600) =0.0577 　　a=( ×23 600)/5= 　　若该地区在2011年人均年收入为6 000元，可求得2017年该类房地产商品的预测销售量为： y= ×6 000= (万平方米) 51

52 五、思考题与阅读内容 （一）思考题 (三) 1. 房地产市场的结构是如何划分的？各结构体系之间存在何种相互作用？
2. 房地产市场机制是如何运行的？ 3. 如何理解四象限模型中资产市场和物业市场均衡实现的过程？ 4. 结合房地产经济运行现状，如何进行房地产市场的预测？ (三) 52

53 五、思考题与阅读内容 （二）阅读内容 (三) 1.房地产市场的涵义与特征参阅
（1）赵艳霞，张晓凤，蔡文柳：《房地产经济学》（哈尔滨工业大学出版社，2016年），第61-65页。 （2）谢经荣，吕萍，乔志敏：《房地产经济学》（中国人民大学出版社，2013年），第90-92页。 (三) 2.房地产市场的结构与运行参阅 张永岳，陈伯庚，孙斌艺，孟星：《房地产经济学》（高等教育出版社，2016年），第 页。 53

54 五、思考题与阅读内容 (三) 3.房地产市场的供求与均衡参阅
（1）高波：《现代房地产经济学导论》（南京大学出版社，2010年），第90-93页。 （2）董藩，丁宏，陶斐斐：《房地产经济学》（清华大学出版社，2012年），第 页。 4. 房地产市场的预测参阅 张灿鹏，郭砚常：《市场调查与分析预测》（清华大学出版社，北京交通大学出版社，2013年），第 页。 (三) 54