Lab 4 買房負擔 著重: 不動產計算 是否可承擔起買房 (lab 4) 使用”分析藍本管理員” Excel : IF 函數/功能.

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1 Lab 4 買房負擔 著重: 不動產計算 是否可承擔起買房 (lab 4) 使用”分析藍本管理員” Excel : IF 函數/功能

2 買房財務計劃 房貸: 房屋借款 通常利率較低 (固定) 長期性借款- 15、30年 通常必須有一筆大額頭期款(20%起)
房款來源: 薪資收入、房貸、家入資助 Loan amount will hinge on one’s available income as well as their debt level– these are the two most important factors involved in the bank/lender’s decision process. We will see in the lab how important changes in debt level can be (in many ways this is much more significant than income level, as higher debt levels can really hinder one’s available loan amount. So in many instances, a lower down payment might be preferred if some of the available income can be used to pay down existing debts.

3 不動產抵押: 房貸 出借入使用鑑價金額來決定不動產價值 部份不動產價值可做借款金額 = 貸款成數比 貸款成數較低，出借人風險也低 為何?
出借入投資在不動產的金額較少 頭期款成數 %比 = 1 – 貸款成數比 出借人通常無法享受不動產升值報酬 Key of 20% down

4 房貸保險，簡稱 PMI 保障出借人的投資; 美國: 如果 貸款成數 > 80% 台灣: 只針對房屋貸款(土地不必)要求投保火災及地震險
以總房貸金額的一部份做投保金額; 故房貸保險費 PMI=借款金額*.0007 或 等

5 美國例子: 銀行衡量房貸承擔能力 (計算每月最大房貸付款能力，二種方法)
(1) Front-end ratio 限額 (28% 薪資總額法) 再扣除 房屋/土地稅、房屋保險費後，可承擔的房貸付款能力 總Front-end ratio限額 =28% 薪資總額 – 房屋/土地稅 – 房屋保險費 使用”每月”的數字來計算

6 銀行衡量房貸承擔能力 (2) Back-end ratio 限額 (36% 薪資總額法)
再扣除 房屋/土地稅、房屋保險費、其他債務付款 後，可承擔的房貸付款能力 總Back-end ratio限額= 36% 薪資總額 – 房屋/土地稅 – 房屋保險費 - 其他債務付款 銀行使用 (1) front- 限額 或 (2) back-end 限額 較低者， 來衡量最大房貸承擔能力=MIN (1,2)

7 銀行決定給予房貸之計算步驟 1) 每月薪資總額 2) 每月債務付款金額 3) 估計房屋/土地稅、房屋保費、其他負債付款
4) 計算房貸付款能力第一法 front-end ratio 限額 5)計算房貸付款能力第二法 back-end ratio 限額 6) 決定最大的房貸承擔能力 為二個限額中，選低的

8 銀行決定給予房貸之計算步驟 7)使用最大的房貸承擔能力來計算房貸借款金額 8) 求 PV =房貸借款金額
(NPER, I, FV = 0, PMT= - 最大的房貸承擔能力); 9) 最多可買房價 (記住公式) =房貸借款金額 / (1 – 頭期款%) =房貸借款金額 / 貸款成數比 =房貸借款金額 + 頭期款金額

9 實例 每月薪資總額= $3000 每月債務還款= $300 估計稅金/保險費= $150/mo
Front End Ratio限額 = 薪資總額*.28 – 稅金/保險費 =$3000*.28 – 150 = 690 Back End Ratio限額 =薪資總額*.36 – 稅金/保險費 – 其他負債 =$3000*.36 – 150 – 300 = 630 最大的房貸承擔能力= MIN of (690, 630)= $630

10 實例 最多可買房價 ? PMT = -630, years = 30, Periods/year = 12
NPER=360, RATE=7.2/12, FV=0 PV ? = 房貸借款金額= $92,812 最多可買房價 ? 貸款成數? 90% 房貸借款金額 = 92,812/.9 =103,125 頭期款金額? $15,000 房貸借款金額 = 92, = 107,812 頭期款%? 15% 房貸借款金額 = 92,812/(1-.15)= 109,191

11 銀行願意承做的房貸借款金額 lab 4 可承擔房價計算 空白填寫 計算買房負擔 顧戶資料 房貸料資 年收入 年利率 期限: 年 稅負及保險
每年還款期數 年房屋/土地稅 每期利率 年房屋保險費 總期數 稅負及保險總估計 頭期款 計算比率 Front-End Ratio Amount 每月數字 總 Front-End Ratio 限額 每月薪資收入 Back End Ratio Amount 債務負擔 總 Back-End Ratio 限額 估計每月稅金/保費 汽車1還款 可承擔房價 汽車2還款 每月最大房貸承擔能力 電腦還款 房貸借款金額 每月債務還款 最多可買房價 銀行願意承做的房貸借款金額

12 幫助顧戶決定是否有能力購買特定的房屋 lab 4 可承擔房價計算 空白填寫 可承擔房價選擇 House 1 房價 House 1
每月房貸還款 房屋保險費 每月房屋付款數 目前預算下，可承擔此房價嗎? House 2 房價 House 2 房貸借款金額 House 2 幫助顧戶決定是否有能力購買特定的房屋

13 lab 4 可承擔房價計算 空白填寫 計算買房負擔 顧戶資料 房貸料資 年收入 given 年利率 期限: 年 稅負及保險 每年還款期數
12 年房屋/土地稅 每期利率 formula 年房屋保險費 總期數 稅負及保險總估計 Excel function 頭期款 計算比率 Front-End Ratio Amount 每月數字 總 Front-End Ratio 限額 每月薪資收入 Back End Ratio Amount 債務負擔 總 Back-End Ratio 限額 估計每月稅金/保費 汽車1還款 可承擔房價 汽車2還款 每月最大房貸承擔能力 Excel function (MIN) 電腦還款 房貸借款金額 每月債務還款 最多可買房價

14 lab 4 可承擔房價計算 空白填寫 (1)=MIN (Front End 限額, Back End 限額) (2)= PV(NPER, I, FV = 0, PMT= - 最大房貸承能力) (3)=(2) + 頭期款金額

15 lab 4 可承擔房價計算 空白填寫 房貸借款金額 = (1)房價 – 頭期款金額Down Pmt (DP) $
可承擔房價選擇 House 1 房價 House 1 given 房貸借款金額 House 1 formula 每月房貸還款 Excel function 房屋保險費 IF Statement 每月房屋付款數 目前預算下，可承擔此房價嗎? 房貸借款金額 = (1)房價 – 頭期款金額Down Pmt (DP) $ (2)房價- (房價*頭期款%) (3)房價- (房價*(1-貸款成數)) 每月房貸還款 = PMT函數，房貸借款金額是 PV 房屋保險費= 有付保險費? 多少呢? 使用 excel (IF) 函數 每月房屋付款數 =每月房貸還款+房屋保險費 目前預算下，可承擔此房價嗎= yes or no? use excel (IF) fn

16 在 Excel 使用 IF函數 計算保險費 Logical test: 頭期款$ < 20% 房價 Value if true: 房貸借款$*保險費因子 factor Value if false: 0

17 在 Excel 使用 IF函數 計算保險費 = IF (logical test, true, false)
運用邏輯測試來比較二個數字，使用數學運算符號，<, >, = 例如，必須支付多少保險費呢 ? 將頭期款金額 DownPmt$ (20,000) 與 房價的二成 (20% of house price, 150,000) 做比較 在 logical test 格中: 輸入: 20,000 < (150,000*20%)

18 在 Excel 使用 IF函數 計算保險費 = IF (logical test, true, false) Value if True:
輸入:房貸借款金額* 保險費因子130,000*.0007=$91/月) Value if False: 如 logical test 為假; 則無保險費。 輸入: 0 = IF (20000 < *.2 , *.0007, 0)

19 在 Excel 使用 IF函數 計算保險費

20 IF 例二 可承擔房價嗎 ? 將每月房屋付款數及最大房貸承擔能力做比較 使用 IF 函數
logical test: 每月房屋付款數>最大房貸承擔能力 value if true: 輸入 NO; 無法買此房 value if false: 輸入 YES; 可買此房 = IF (每月房屋付款數>最大房貸承擔能力, “no”, “yes”)

21 The IF Function to Calculate House Feasibility

22 作業中的注意事項 有些數值，必須以”正值”表示 = - PMT(E5, E7, E14) 將變為正值 工作表中，
上面可承擔房價，是為出借人(銀行)而估計的 下面可承擔房價選擇，是實際房價可行性評估 先完成整張工作表的輸入，再做”分析藍本管理員 scenario manager”的報表印出

23 分析藍本管理員中的注意事項 請自行決定”變數儲存格”的輸入資料 必須印出報表scenario summary
確定了解工作表中所有變數間的關係 如 (利率，房貸付款金額，貸款成數，保險費，頭期款%，負債金額，最大房貸承擔能力，最多可買房價，等)

24 記住事項 使用參照儲存格地址Always reference
了解如何使用IF 函數功能Understand logical statement in if functions 例如 (頭期款%<20%) 如為真，則如何? 請用作業中所指示的方法，來用保險因子乘數 利用印出scenario summary報表，檢查錯誤

25 一般房貸資訊: 固定利率 每月房貸付款金額相同 借款時，利率便固定住，一直到還款完畢

26 變動房貸利率 Adjustable-Rate Mortgage (ARM)
房貸利率變動中，以鎖定某一種利率為變動基礎 可能每1,3, 5 年，變動一次 可做有天花板式的變動利率 一般開始房貸時，利率較低，最後會較高

27 變動房貸利率: 三種天花板利率 變動次數 在某一期間內，可變動的利率 在整個借款期間內，可變動的利率