郑东新区写字楼市场调研 2014年1月27日 英之杰市场部

东区写字楼分布 美盛中心 绿地新都会 楷林IFC 雅宝东方国际 永和宇宙星 嘉亿东方大厦 正商四大铭筑

东区写字楼概况 项目 占地面积 总建筑面积 物业费 售价 交房时间 交房标准 楼层分布 车位 美盛中心 42768.3㎡ 172294㎡ 10元/㎡/月 2.7万元/㎡（半层起售） 2013年9月 精装修 1~4层商业，5~10层分割销售，11~25层整层、半层销售 80㎡：1 楷林IIFC 54亩 24万㎡ 办公10元/㎡·月；商业13元/㎡·月 1.5-1.8万 2014年10月 毛坯/精装 地下2F，1~4F商业，5~10F分割销售，11~25F整层、半层销售 85㎡：1 绿地新都会 139亩 63万㎡ 办公8.8元/㎡·月；商业24元/㎡·月； 1.4万 2015年中 毛坯 1-2层商业，3-13层写字楼地下2F，1~4F商业5~24F整层销售6~24F分割销售 正商四大铭筑 18亩 10万㎡ 8元/㎡ 1.2万 2015年底 雅宝东方 39亩 28万㎡ 办公7元//月㎡商业4元/月 /㎡ 2015年3月 1-20F目前在售 永和宇宙星 15亩 9.63万㎡ 办公10元/㎡·月；商业15元/㎡·月 2014年6 毛胚 1-6层商业，7-13层写字楼15-30层精装修公寓 60㎡：1 嘉亿东方大厦 9786㎡ 86452㎡ 办公10元/㎡·月 1.3万 2014年12月 装修

1~4层商业，5~10层分割销售，11~25层整层、半层销售 美盛中心 一、基础信息 美盛中心/基础信息 物业地址 金水东路与农业南路 开发企业 美盛房地产 占地面积 42768.3㎡ 总建筑面积 172294㎡ 楼层分布 1~4层商业，5~10层分割销售，11~25层整层、半层销售 物业类型 商业、写字楼、酒店 物业管理 仲量联行 物业费 10元/㎡/月 交房时间 2013年9月 交房标准 精装修 喜来登酒店 11-25层 整层半层销售 5-10层 分割销售 1-4层 商业

美盛中心 二、产品配置 15-25层 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 美盛中心/产品配置 标准层 面积 3600㎡ 分割面积 345.42㎡ 388.32㎡ 464.47㎡ 279.8㎡ 234.36㎡ 338.12㎡ 332.06㎡ 480.44㎡ 443.59㎡ 289.82㎡ 15-25层 美盛中心/产品配置 标准层 面积 3600㎡ 分割面积 234~480㎡ 层高 3.7米 外立面 纯石材结合局部LOW-E玻璃幕墙 大堂 600㎡大堂挑高10米 公共部分精装 电梯 21部电梯（日立） 空调 分体计量中央空调/新风系统 产品亮点 15000㎡迎宾广场 地下车位 地下两层1000个 （车位配比85:1）

美盛中心 三、项目分析 优势分析： 1、紧靠省政府，地理位置得天独厚； 2、良好的项目配套以及喜来登酒店，提升了项目的整体品质； 整体销售情况 对外报价 27000元/㎡ 销售优惠 全款优惠6%，按揭优惠4% 销售情况 剩余部分房源 推盘节奏 2013年10月，美盛中心现房在售，房源分布5、6、7、8、15层，单间约206㎡，整层约3600㎡，均价约24000-30000元/㎡。 优势分析： 1、紧靠省政府，地理位置得天独厚； 2、良好的项目配套以及喜来登酒店，提升了项目的整体品质； 3、仲量联行物业为项目提供服务管理，保障了日后的使用舒适性； 劣势分析： 1、较高的售价和租金，提高了项目准入门槛，造成大量客户望而却步；

绿地新都会 绿地新都会/基础信息 一、基本信息 开发商 绿地集团 项目地址 金水东路与东风东路交汇处 占地面积 139亩 建筑面积 63万㎡ 容积率 6.9 2#A栋 楼层分布 地下2F，1~4F商业 5~24F整层销售 2#B、C栋 地下2F，1~5F商业 6~24F分割销售 二期3# 1-2层商业，3-13层写字楼 建筑高度 100m 物业类型 写字楼、商铺 物业管理 上海科瑞物业 物业费 办公8.8元/㎡·月 交房时间 2015年7月份

绿地新都会 绿地新都会/产品配置 二、产品信息 标准层高 商业5.3-6m，写字楼3.8m 外立面 进口花岗岩、low-e玻璃幕 大堂面积 一期800㎡，二期低区202㎡，高区160㎡ 大堂调高 一期12m，二期7m 电梯 二期3#楼低区3部电梯，高区3部电梯 分割面积 写字楼：100-1600㎡ 商业：6000-11500㎡ 空调 中央空调 车位 3700个 车位配比 117:1 交房标准 公共部分精装

现一期已清盘，二期推出3#、4#、5#、6#、7#共5栋双大堂企业独栋办公，现已推出二期3#在售 绿地新都会 三、推盘节奏 现一期已清盘，二期推出3#、4#、5#、6#、7#共5栋双大堂企业独栋办公，现已推出二期3#在售 7# 1# 2#A 2#B 3# 4# 5# 6# 9# 8# 一期 2#A、2#B、2#C 二期 3#、4#、5#、6#、7# 三期 8#、9# 2#c

绿地新都会 四、项目分析 优势分析： 1、品牌发展商开发，较快的施工进度，项目整体形象较好； 整体销售情况 在售房源 一期2#A、B、C三栋已清盘，现推出二期3#、4#、5#、6#、7#共5栋7-16层独栋办公，其中3#的5-8层在售（3-4层以整层出售为主）商业部分一期商业，二期商业均在售 销售价格 写字楼优惠后14000元/㎡左右，商铺一期纯一层4-5万元/㎡ 一二连体3万元/㎡ 3-5层1.5-2万元/㎡，二期一层4万元/㎡ 2层2.5-3万元/㎡ 优惠活动 写字楼按揭94折、全款92折 优势分析： 1、品牌发展商开发，较快的施工进度，项目整体形象较好； 2、产品丰富，拥有企业独栋、高层等产品，产品线丰富，适合不同要求的客户需求； 3、紧靠地铁，交通便利，通达性较好； 劣势分析： 1、项目特色配套不足，竞争力略显不足； 2、部分房源抵押给施工方，造成项目管理，拉低了项目整体档次；

地下2F，1~4F商业，5~10F分割销售，11~25F整层、半层销售 楷林IFC 一、基础信息 楷林IFC/基础信息 物业地址 金水东路与心怡路交汇处 开发企业 深航置业 占地面积 54亩 总建筑面积 24万㎡ 建筑高度 99.9m 楼层分布 地下2F，1~4F商业，5~10F分割销售，11~25F整层、半层销售 物业类型 商业、写字楼 物业管理 楷林物业(仲量联行） 物业费 办公10元/㎡·月；商业13元/㎡·月 交房时间 2014年10月

LOW-E玻璃幕墙+石材，体现高效、简洁的现代感 楷林IFC 二、基础信息 楷林IFC/产品配置 标准层面积 A、B座1300㎡ C、D座1700㎡ 分割面积 A、B座70-1300㎡ D座84.81-522㎡ 层高 3.7m 外立面 LOW-E玻璃幕墙+石材，体现高效、简洁的现代感 大堂 600㎡（D座1060㎡）D座挑高15m 电梯 A、B座7部/C、D座11部（奥蒂斯） 空调 分体计量中央空调 地下车位 车位比86:1 地下停车位1910个 交房标准 公共部分精装修 产品亮点 电梯与停车位高于国际标准 D座标准层/面积1667㎡

B、C三栋处于清盘阶段，剩余房源较少，现阶段主要销售A、D两栋楼， 楷林IFC 三、项目分析 整体销售情况 标准层面积 1700㎡ 优惠政策 全款95折、按揭97折 对外报价 写字楼15000-18000元/㎡，商业1-2层5万元/㎡， 3-4层为物业管理用房和会议中心 在售房源 B、C三栋处于清盘阶段，剩余房源较少，现阶段主要销售A、D两栋楼， 销售情况 2013年整体备案金额7.54亿，2012年备案金额1.91亿 优势分析： 1、地处金水路心怡路交汇处，区域位置较好，通达性强； 2、写字楼开发经验丰富，市场口碑较好； 劣势分析： 1、销售价格比较高，竞争有所不明显；

雅宝东方国际 东方国际广场/基本信息 一、基础信息 物业地址 金水路东风南路交汇处东500米 开发企业 河南雅宝地产有限公司 占地面积 39亩 建筑高度 99米 总建筑面积 28万㎡ 物业类型 商业、写字楼、住宅 物业管理 绿城物业 物业费 住宅2.1元/月/㎡， 办公7元/月㎡ 写字楼开盘时间 D栋2013年7月28日 交房时间 2015年3月

雅宝东方国际 东方国际中心/产品配置 二、产品信息 二、产品配置 标准层 面积 A1650-1750㎡ B1110-1750㎡ C1110-1400㎡ D1410-1570㎡ 分割面积 87-1800㎡ 层高 A：4.1m;B:3.6m;C:3.9m 外立面 浅灰色纯LOW-E玻璃幕墙 大堂 500㎡大堂挑高12m 电梯 B栋6部，C栋7部 楼层分布 1-3层商业 3层以上写字楼 地下车位 1273 车位配比 80：1 交房标准 公共部分精装修 二、产品配置 D座标准层/面积1410-1570㎡

雅宝东方国际 三、项目分析 优势分析： 1、紧靠金水路与高铁站，区位优势明显，通达性较好； 2、项目体量较大，容易形成规模效应； 整体情况 在售房源 东方国际广场写字楼在售房源D座4-15层房源，A栋整栋，D栋16-23层约5.1万㎡，开发商自持或整栋出售； 销售均价12000-13000元/㎡，优惠政策全款82折，按揭87折。 商业部分：B、C栋底商在售，销售均价纯一层4万/㎡；1-2连体3-3.5万/㎡，面积188-500 ㎡；2层2.5-3万/㎡；3层1.7-1.8万/㎡，面积100 ㎡左右。 推盘节奏 2013年12月，东方国际广场住宅售完，目前在售写字楼，均价约12000元/㎡，房源约190-1500㎡。按揭优惠13%，全款优惠18%，预计2015年3月交房。 优势分析： 1、紧靠金水路与高铁站，区位优势明显，通达性较好； 2、项目体量较大，容易形成规模效应； 3、较低的入市价格，吸引了部分客户置业，抢占了一定的市场份额； 劣势分析： 1、项目配套较为一般，特色配套缺乏，楼盘品质较为普通； 2、与周边项目相比，开发商实力一般，项目非纯办公产品，一定程度上拉低了项目品质。

升龙广场 一、基本信息 升龙广场/基础信息 物业地址 东风东路商鼎路 开发企业 连捷置业 占地面积 6万㎡ 总面积 54万㎡ 建筑高度   连捷置业 占地面积 6万㎡ 总面积 54万㎡ 建筑高度 150米 楼层分布 天枢B座地上36层 1-4层为商业 电梯配置 天枢B座26梯 物业类型 写字楼、商业 物业费 办公8.8元/㎡ 商业15元/㎡ 设计理念 24小时城市综合体 交房时间 2014年底

B座平面图 升龙广场 二、产品配置 升龙广场/产品配置 标准层高 3.9米 标准层面积 3700㎡ 分割面积 140-3400㎡ 外立面 LOW-E镀膜中空玻璃幕墙 大堂 15m挑高 大堂面积 775㎡ 电梯 26部 空调 中央空调 车位 地下负三层共4329个 交房标准 公共部分精装 交房时间 2014年底 B座平面图

升龙广场 三、项目分析 写字楼房源情况：已售准甲级写字楼6.7万㎡，SOHO办公2.1万㎡，在售天枢A、B座21万㎡，公寓3.5万㎡，五星级酒店6.7万㎡未售；天枢B座写字楼16、21层11月9日推出，认筹交2万优惠5%,优惠后均价12000元/㎡ 销售均价：13000-14000元/㎡； 商铺房源情况：10.3万㎡商业广场已售，天枢A、B座底商约3.5万㎡在售 ； 销售均价：1层35000-42000元/㎡；裙房30000元/㎡，2层20000-25000元/㎡；3层15000-18000元/㎡ 优势分析： 1、紧靠高铁站，区位优势明显，对内对外交通通达性较好； 2、项目体量较大，容易形成规模效应； 劣势分析： 1、与周边楼盘相比，项目配套较为一般，特色配套缺乏，楼盘品质较为普通；

嘉亿东方大厦 一、基础信息 美盛中心/基础信息 物业地址 商都路与站南路北200米 开发企业 河南省嘉亿东方置业有限公司 占地面积 9786㎡ 总建筑面积 86452㎡ 楼层分布 纯写字楼 物业类型 写字楼 物业管理 DYZ戴德梁行 物业费 10元/㎡/月 交房时间 2014年12月 交房标准 装修

LOW-E玻璃幕墙、花岗岩及断桥铝型材装饰 嘉亿东方大厦 二、产品配置 美盛中心/产品配置 标准层 面积 2200㎡ 分割面积 128~337㎡ 层高 3.8米 外立面 LOW-E玻璃幕墙、花岗岩及断桥铝型材装饰 大堂 600㎡大堂挑高9.2米 精装 电梯 10部电梯 空调 中央空调/新风系统 产品亮点 每层30㎡多功能厅 地下车位 自身600个加上 1200个市政车位 （车位配比80:1）

嘉亿东方大厦 三、项目分析 优势分析： 1、紧邻高铁站，地铁站，交通便捷； 2、项目2014年底交房，工程进度上有一定的优势； 整体销售情况 对外报价 13000元/㎡ 销售优惠 全款优惠12%，按揭优惠8% 销售情况 剩余部分房源 推盘节奏 2013年4月份开盘 优势分析： 1、紧邻高铁站，地铁站，交通便捷； 2、项目2014年底交房，工程进度上有一定的优势； 3、价位相对较低，能够吸引一部分客户； 劣势分析： 1、自身车位配比不足，市政车位使用不方便； 2、距离高铁站太近，受到一定的噪音影响；

永和宇宙星 一、基本信息 永和宇宙星/基本信息 河南省永和置业有限公司 开发商 商鼎路与心怡路交叉口东南角 项目地址 15亩 占地面积 建筑面积 9.63万㎡ （商业2.39万㎡，办公4.68万㎡） 容积率 7.0 楼层分布 1-6层商业，7-13层写字楼 15-30层精装修公寓 建筑高度 120米 物业费 办公10元/㎡·月；商业15元/㎡·月 物业管理 郑州派铂利物业有限公司 公寓 办公 底商

永和宇宙星 二、产品信息 永和宇宙星/产品配置 标准层高 商业5.3-6m，写字楼3.8m 外立面 进口花岗岩、low-e玻璃幕 大堂面积 600㎡ 大堂挑高 10m 电梯 21部双侧OTIS电梯 分割面积 7-13层78-2000㎡写字楼 15-30层60-77㎡精装修公寓 空调 中央空调 车位 700个 交房标准 精装修 交房时间 预计2014年底

15-19层的精装修公寓在售，19层以上公寓暂未精装 永和宇宙星 三、销售动态 整体销售情况 在售房源 7-15层写字楼部分正在销售， 15-19层的精装修公寓在售，19层以上公寓暂未精装 销售价格 写字楼成交均价14000元/㎡左右 精装修公寓均价16000元/㎡左右 优惠活动 全款9.8折优惠，按揭无优惠 优势分析： 1、临近高铁以及城市交通主干道，对内对外交通便利，通达性良好； 2、项目产品配套较好，提升项目整体品质； 3、品牌物业服务，为办公产品后期使用提供了良好的保障； 劣势分析： 1、写字楼上部为酒店式公寓产品，影响办公使用；

正商四大铭筑 一、基本信息 正商四大铭筑/基本信息 河南宏光正商置业有限公司 开发商 郑东新区博学路与龙子湖南路交叉口向北200米 项目地址 占地面积 18亩 建筑面积 9.87万㎡ 容积率 6.99 楼层分布 地上1-2层为商业部分， 3-27层为办公部分 物业费 办公10元/㎡·月； 物业管理 河南正商物业管理有限公司

正商四大铭筑 四大铭筑/产品配置 二、产品信息 标准层面积：1500平方米 得房率：75% 标准层高 3.6米 外立面 玻璃幕墙和铝板结构组合 大堂面积 200平方米 大堂调高 4.8米 电梯 14个 分割面积 64—306㎡ 空调 中央空调 车位 984个 车位配比 100:1 交房标准 精装修 标准层面积：1500平方米 得房率：75%

正商四大铭筑 三、销售动态 优势分析： 1、项目为龙子湖开发的第一个项目，抢占了市场先机，； 2、区域未来发展前景良好，升值潜力巨大； 整体销售情况 在售房源 3-20F在售，21F以上尚未开始销售 销售价格 写字楼成交均价11000元/㎡左右 优惠活动 全款9.8折优惠，按揭无优惠 优势分析： 1、项目为龙子湖开发的第一个项目，抢占了市场先机，； 2、区域未来发展前景良好，升值潜力巨大； 劣势分析： 1、周边配套匮乏，区域办公成熟度较低； 2、客户对区域认知度较低，前期推广需要投入更多成本； 3、开发商口碑需进一步维护。

写字楼市场总结 就目前写字楼分布来讲，高铁站区域依旧是郑州市写字楼分布最多、密度最大的区域。随着办公时代的来临，写字楼存量也急需清理，作为存量最大的高铁站区域出现并持续着写字楼与住宅价格持平，甚至倒挂的现象，这种以价换量的表现也是高铁站区域写字楼存量被快速消化。 随着郑汴一体化的实行，龙子湖区域也成为了众多开发商争抢投资的对象，龙子湖湖心岛也成了大家相继关注的话题，像正商四大铭筑等已抢先入市，也就标志着进入龙子湖区域时代已经不远了。 郑西高新区和航空港区以及北环的郑州人口聚集区的发展也不容小视，各大开发商也也相继抢下千亩地块，如金水区花园路的万达中心、万科的中州大道东、连霍高速北的千亩地块、绿地的港区4000亩的地块、保利在北边刘庄的地块等等。 在中原崛起的背景下，郑州市各区域的楼市都得到了急速的发展，从区域分布来看，郑州市办公写字楼市场会在高铁站区域、龙子湖区域的带动下，进入全面全方位发展阶段。