www.twret.com 創世紀國際不動產管理顧問有限公司 都市更新實戰班 主講人:林宏澔 老師 www.twret.com 創世紀國際不動產管理顧問有限公司

講師簡介 講者：林宏澔 現任：創世紀國際不動產管理顧問公司 總經理 東吳大學企業管理系 教師 新北市估價師公會顧問 證照:地政士特考及格 教育部教授證書講字第081847號 學歷： 元智大學財務金融博士研究 東吳大學企業管理碩士 逢甲大學土地管理學士 重要經歷: 寶成建設台北分公司經理 倍立廣告合夥人 執行過23宗個案,購買土地金額超過150億 代銷案量金額超過370億 交屋戶數超過3000戶 媒體採訪:商業周刊 財訊 非凡財經台 工商時報 經濟日報..等

大 綱 壹.都市更新概念與房產趨勢 貳.投資都市更新屋好處 參.奢侈稅對都更屋的影響

www.twret.com 創世紀國際不動產管理顧問有限公司 壹.都市更新概念與房產趨勢 什麼是都市更新？ 都市更新係指依據「都市更新條例」 所定程序，在都市計畫範圍內，實施 「重建」--拆除更新 「整建」--改建 修建更新建物 「維護」--加強更新地區土地使用及建築管 理 www.twret.com 創世紀國際不動產管理顧問有限公司

www.twret.com 創世紀國際不動產管理顧問有限公司 壹.都市更新概念與房產趨勢 更新地區 直轄市、縣（市）主管機關應就都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色，進行全面調查及評估；劃定更新地區，並視實際需要分別訂定都市更新計畫，作為擬定都市更新事業計畫之指導（條例5） 直轄市、縣（市）主管機關得優先劃定為更新地區；或迅行劃定更新地區，上級主管機關得指定該管直轄市、縣（市）主管機關限期為之，必要時並得逕為辦理（條例6、7） 土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依主管機關所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，申請實施該地區之都市更新事業（條例10、11） 更新單元 更新單元之劃定，應考量原有社會、經濟關係及人文特色之維繫、整體再發展目標之促進、更新處理方式之一致性、公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素（細則5） 實施者自行劃定更新單元時，應以一完整之計畫街廓為原則。但因計畫街廓過大或其他特殊因素確難一次辦理者，得由實施者自行依本條例第五條規定，擬具或變更都市更新計畫，並於計畫中適當劃分之 www.twret.com 創世紀國際不動產管理顧問有限公司

www.twret.com 創世紀國際不動產管理顧問有限公司 更新地區及更新單元 更新地區、更新計畫、更新單元示意圖 都市更新地區範圍 更新地區內政府劃定更新單元 河川 更新地區外自行依政府公告基準劃定更新單元 www.twret.com 創世紀國際不動產管理顧問有限公司

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權利變換試算流程 試算 負擔更新成本 更新前估價 計算權利價值比例 更新後估價 更新後價值分配 差額價金找補 更新前資產總額：5000萬 資料來源:台南市都市更新科 權利變換試算流程 試算 更新前估價 更新前資產總額：5000萬 甲的資產總額：500萬 甲的權利價值比例：500/5000=0.1 計算權利價值比例 更新後估價 負擔更新成本 更新成本：3000萬 甲需負擔之成本：3000 × 0.1=300萬 更新後價值分配 更新後資產總額：10,000萬 甲的應分配價值：10,000 × 0.1=1000萬 1000萬-300萬=700萬 甲的實際獲得價值：600萬 甲獲得之找補現金：700-600=100萬 差額價金找補

www.twret.com 創世紀國際不動產管理顧問有限公司 權利價值評估項目及評價基準日 評估方式 由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定之 前項專業估價者，指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者 評估項目 權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值 更新後土地及建築物價值 評價基準日 以都市更新事業計畫核定發布之日為準 但權利變換計畫與都市更新事業計畫一併報核時，由實施者定之，限於權利變換計畫報核前6個月內 www.twret.com 創世紀國際不動產管理顧問有限公司

權利變換計畫他項權利處理 （都市更新條例37、38、39、40） 資料來源:台南市都市更新科 權利變換計畫他項權利處理 （都市更新條例37、38、39、40） 租賃契約：不能達原契約目的者，契約終止，承租人得請出租人賠償 地役權：消滅，如屬有償，得請求所有權人賠償 合法建築物所有權、地上權、永佃權或耕地三七五租約：所有權人自行協議處理，協議不成，實施者估定價值，於土地所有權利人應分配的價值範圍中，依比例分配 抵押權及典權：自行協議消滅，或實施者列冊轉載，未分配或不願參與分配者，實施者在不超過原應得補償範圍代為清償或贖回 www.twret.com 創世紀國際不動產管理顧問有限公司

壹.權利變換vs協議合建 權利變換 協議合建 拆屋 政府直接拆 須經法院取得名義 稅賦減免 有 獎勵容積 登記 逕為登記 補償費 鑑價 透明度 糾紛 調解訴願行政訴訟 法院/影響進度 建照申請 免同意書 同意比例 都更22條 100%or80%

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www.twret.com 創世紀國際不動產管理顧問有限公司 貳.都市更新好處 www.twret.com 創世紀國際不動產管理顧問有限公司

www.twret.com 創世紀國際不動產管理顧問有限公司 柒.都市更新事業計畫 如非由都市更新途逕重建需依法定容積辦理 建築容積獎勵 法定容積 △F1(原容積高於法定容積之獎勵) △F2(維持合理居住水準之獎勵) △F3(配合更新期限之獎勵) △F4(考量地區環境狀況之獎勵) △F5(更新基地規劃設計之獎勵) △F6(安置佔有之舊有違章建築戶之獎勵容積) 獎 勵 容 積    更新事業範圍 「1.5倍法定容積」或 「0.3倍法定容積+原容積」 不予計算容積 公益設施 更新後提供社區使用 之公益設施 www.twret.com 創世紀國際不動產管理顧問有限公司

（三）放寬選擇原建蔽率重建 （第16條） （第28條） １‧實施都市更新事業計畫範圍位於本市住宅區、第一種 商業區、第二種商業區者，得以原建蔽率核計建築容積獎勵額度 不超過各該建築基地零點一五倍法定容積再加其原建築容積辦理 重建。 （第16條） ２‧第16條自本自治條例修正施行之日起十五年後失效。 以第三種住宅區(假設原建蔽率60％、原容積率300％ ；法定建蔽率45％、法定容積率225％)為例 （第28條） 建蔽率 容積獎勵規定 依現行法令更新上限 原規定 法定建蔽率 「1.5倍法定容積」 337.5％ 或「0.3倍法定容積+原容積」 367.5％ 新增條文 原建蔽率 「0.15倍法定容積+原容積」 333.75％

柒.都市更新事業計畫 稅賦減免優惠 項目 條件 內容 地價稅 更新期間土地無法使用 免徵 1.更新期間可繼續使用 2.更新後二年 減半 資料來源:台北市都市更新科 柒.都市更新事業計畫 稅賦減免優惠 項目 條件 內容 地價稅 更新期間土地無法使用 免徵 1.更新期間可繼續使用 2.更新後二年 減半 房屋稅 更新後二年 土地增 值稅 1.實施權利變換 2.分配土地未達最小單元面積，改領現金 3.以土地或建物抵付負擔者 1.依權利變換取得之土地或建物，更新後第一次移轉 2.不參加權利變換，領取現金補償 減徵40％ 契稅 2.以土地或建物抵付負擔者 1.實施權利變換取得土地或建物 2.更新後第一次移轉

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