信託登記實務之研討 王 進 祥 理 事 長 榮譽理事長 委 員 專技副教授 中國土地改革協會 中華民國地政士公會全聯會 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 信託登記實務之研討 理 事 長 榮譽理事長 委 員 專技副教授 中國土地改革協會 中華民國地政士公會全聯會 中華民國消基會房屋委員會　 德霖技術學院 王 進 祥 仲 裁 人 地 政 士 不動產經紀人 不動產估價師 Land Agent Land AgentLand Agent

大 綱 壹、信託法制 3 貳、信託登記 18 參、信託登記變化 35 肆、信託賦稅 62 伍、信託專簿與私契 81 第一單元-信託實例土地信託登記實務 大 綱 壹、信託法制 3 貳、信託登記 18 參、信託登記變化 35 肆、信託賦稅 62 伍、信託專簿與私契 81 Land AgentLand Agent

第一單元-信託實例土地信託登記實務 壹、信託法制 Land AgentLand Agent

一、信　託　定　義 信託商機土地信託登記實務 土地信託登記實務 稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係 (信託法1) B A (一) 未移轉登記前A亡? (二) B 捐贈 可否? (三) 管理 vs 處分 (四) 列舉 vs 概括 (受託人) (委託人) 受益人 A 或 C Land Agent Land AgentLand Agent

A B C A B A B 母 母 二、信 託 種 類 父 子 父母 子 A C C A 父母 子 原本自益 共同受益信託 原本自益 二、信　託 種 類 信託商機土地信託登記實務 A B C (委託人) (受託人) 受益人 他益信託 A B (委託人) (受託人) 受益人 自益信託 父 母 原本自益 (受託人) A B (委託人) 共同受益信託 (孳息受益人、原本 受益人) 父母 子 A C 子 母 原本自益 C A 父母 子 Land AgentLand Agent

Ｂ Ａ 三、雙 受 益 Ａ Ｃ F Ｃ Ｂ Ａ Ｂ 信 託 （本金受益、原本受益） （消滅受益、信託歸屬權利） （孳息以外權利受益） 三、雙 受 益 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 信 託 Ａ Ｂ (委託人) (受託人) (孳息) (原本) （本金受益、原本受益） （消滅受益、信託歸屬權利） （孳息以外權利受益） Ａ Ｃ F Ｃ Ｂ Ａ Ｂ （孳息受益、期間受益） Land Agent Land AgentLand Agent

四、信託三階段 期間 成 立 信 託 關 係 消 滅 終 止 信 託 契 約、遺 囑 委託人 受託人 受益人 (自益) (他益) 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 契 約、遺 囑 宣言信託 (法定) 期間 成 立 委託人 受託人 (孳息) (信託關係不會任意消滅 ？) (期 間 無 期 限 ？) 受益人 信 託 關 係 消 滅 目的完成 目的不能完成 事由發生 終 止 信 託 (自益) (他益) Land Agent Land AgentLand Agent

五、信託概念 1/2 3. 起造人 ? (一) 信託財產 1. 所有權 2. 他項權利 4. 現金、存款 (二) 信託財產之移轉與交付 五、信託概念 1/2 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 (一) 信託財產 1. 所有權 2. 他項權利 3. 起造人 ? 4. 現金、存款 　　(二) 信託財產之移轉與交付 (三) 受託人可為二人以上 (公同共有) (信託28) Land Agent Land AgentLand Agent

應列舉其條件如何成就 ? 五、信託概念 2/2 涉及贈與稅 之變化 (四) 信託監察人功用之列舉 (五) 受益人自由指定 五、信託概念 2/2 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 (四) 信託監察人功用之列舉 (五) 受益人自由指定 (六) 受益人不可不特定 (七) 受益人保留變更權, 應列舉其條件如何成就 ? (八) 受益權利之附條件 (九) 信託期間無限定，但他益時 涉及贈與稅 之變化 Land Agent Land AgentLand Agent

六、信託關係之消滅 (一) 受託人出售不動產？ (二) 信託房屋因故拆除？ (三) 自益信託可否由委託人 單獨終止信託？ 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 (一) 受託人出售不動產？ (二) 信託房屋因故拆除？ (三) 自益信託可否由委託人 單獨終止信託？ (四) 他益信託之終止， 應否經受益人同意？ (五)信託權利價值 如何訂立？ Land Agent Land AgentLand Agent

七、消極信託 (一) 受託人應否專業？ (二) 受託人可否申領報酬？ (三) 受託人報酬 大於受益人？ 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 (一) 受託人應否專業？ (二) 受託人可否申領報酬？ (三) 受託人報酬 大於受益人？ Land Agent Land AgentLand Agent

父 母 父母 子 女 他益 八、信託之善用 1/3 信託 變更 受益人 (一) 父母子女財產管理 (孳息) (原本) 原本 土地信託登記實務 八、信託之善用 1/3 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 (一) 父母子女財產管理 父 母 父母 子 他益 信託 (孳息) (原本) 原本 女 變更 受益人 Land Agent Land AgentLand Agent

子 母 父母 女 自益 八、信託之善用 2/3 信託 移轉 受益人 (孳息) (原本) 原本 土地信託登記實務 八、信託之善用 2/3 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 子 母 父母 自益 信託 (孳息) (原本) 原本 移轉 受益人 女 Land Agent Land AgentLand Agent

八、信託之善用 3/3 (二) 抵押權信託+所有權信託 (三) 合建信託 (起造人信託) (四) 都更信託 (都市更新會之信託) 八、信託之善用 3/3 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 (二) 抵押權信託+所有權信託 (三) 合建信託 (起造人信託) (四) 都更信託 (都市更新會之信託) (五) 假信託…? Land Agent Land AgentLand Agent

父 母 不動產 九、節稅信託 1/3 信託 孳息 原本 父母 子 (一) 贈與稅：(原本他益) 1. 期間拉長，原本價值低 九、節稅信託 1/3 第一單元-信託實例土地信託登記實務 土地信託登記實務 (一) 贈與稅：(原本他益) 不動產 信託 父 母 孳息 原本 父母 子 1. 期間拉長，原本價值低 2. 節省贈與財產價值 Land Agent Land AgentLand Agent

Ｂ Ａ 股票 孳息 原本 子女 Ａ 九、節稅信託 2/3 信託 股王 (股利) (二) 所得稅：(孳息他益) 九、節稅信託 2/3 第一單元-信託實例土地信託登記實務 土地信託登記實務 (二) 所得稅：(孳息他益) 股票 信託 股王 Ａ Ｂ 孳息 原本 子女 Ａ (股利) Land Agent Land AgentLand Agent

Ｂ Ａ 不動產 孳息 原本 子女 Ａ 九、節稅信託 3/3 信託 醫生 (租金) (三) 所得稅：(孳息他益) 九、節稅信託 3/3 第一單元-信託實例土地信託登記實務 土地信託登記實務 (三) 所得稅：(孳息他益) 不動產 信託 醫生 Ａ Ｂ 孳息 原本 子女 Ａ (租金) Land Agent Land AgentLand Agent

第一單元-信託實例土地信託登記實務 貳、信託登記 Land AgentLand Agent

一、信託登記種類 變動加註 (一) 移轉登記 (登記簿) 1. 登記簿權利主體變動 2. 所有權人變動 3. 他項權利人變動 第一單元-法制.法令.實務土地信託登記實務 (一) 移轉登記 (登記簿) 1. 登記簿權利主體變動 2. 所有權人變動 3. 他項權利人變動 (二) 註記登記 (信託專簿) 1. 登記簿權利主體以外之 變動加註 2. 內容詳信託專簿 Land AgentLand Agent

二、登記事由、登記原因 登記原因 註 記 註 記 登 記 登記事由 備 註 所有權移轉 登 記 1 (他項權利) 信 託 信託成立 2 第一單元-信託實例土地信託登記實務 登記事由 登記原因 備 註 1 所有權移轉 登 記 (他項權利) 信 託 信託成立 2 塗銷信託 自益信託消滅 3 信託歸屬 他益信託消滅 4 受託人變更 受託人 解任、辭任、死亡 5 買賣(信託取得) (含 第一次登記) 所有權移轉登記 買賣(受託人出售) 依 信託本旨 抵押權(他項權利)登 記 設 定 (受託人設定負擔) 依信託本旨 註 記 登 記 註 記 1.受益人變更 2.其他情事(內容)變更 (1) 期間變更 (2) 目的變更 Land AgentLand Agent

三、信託登記架構 委託人 A 受託人 B1 受益人 A 其他情事變更 受益人 D 他人 F 買賣 承買人 B 受託人 B 信託 塗銷信託 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 他人 F (出賣人) 委託人 A 受益人 A (委託人) 歸屬權利人 A 受益人 D (委託人以外之人) (歸屬權利人) 承買人 B 受託人 B 受託人 B1 其他情事變更 受益人 E (契約、遺囑) 買賣 (信託取得) 受託人變更 註 記 註記 (受益人變更) 信託歸屬 (他益信託) 塗銷信託 (自益信託) 信託 Land Agent Land AgentLand Agent

四、登記申請書 1/2 一、信託財產權利價值：新台幣 壹佰零捌萬伍仟元正（申請人印） 土 地 登 記 申 請 書 四、登記申請書 1/2 第一單元-信託實例土地信託登記實務 土 地 登 記 申 請 書 (1) 受理 機關 臺北縣 市 汐止地政事務所 □跨所申請 資料管 轄機關 縣 市 地政事務所 (2) 原因發生 日 期 中華民國94年11月11日 (3)申請登記事由（選擇打ˇ一項） (4)登記原因（選擇打ˇ一項） □ 所有權第一次登記 □ 第一次登記 ☑ 所有權移轉登記 □ 買賣 □ 贈與 □ 繼承 □ 分割繼承 □ 拍賣 □ 共有物分割 □ 抵押權登記 □ 設定 □ 法定 □ □ 抵押權塗銷登記 □ 清償 □ 拋棄 □ 混同 □ 判決塗銷 □ □ 抵押權內容變更登記 □ 權利價值變更 □ 權利內容等變更 □ □ 標示變更登記 □ 分割 □ 合併 □ 地目變更 □ (5)標示及申請權利內容 詳如 ☑ 契約書 □ 登記清冊 □ 複丈結果通知書 □ 建物測量成果圖 □ (6) 附繳 證件 1.信託契約書 2份 4.土地所有權狀 1份 7. 份 2.身分證明文件 2份 5.建物所有權狀 1份 8. 份 3.印鑑證明 1份 6. 份 9. 份 (7)委任 關係 委託人確為登記標的物之權利人或權利關係人，並經核對身分無誤，如有虛偽不實，本代理人（複代理人）願負法律責任。 (8) 聯絡方式 聯絡電話 (02)2567-5665＃193 傳真電話 (02)2541-6463 電子郵件信箱 119@mail.landagent.com.tw (9) 備註 一、信託財產權利價值：新台幣 壹佰零捌萬伍仟元正（申請人印） 二、登記助理：陳丙丁（E200000001）（登記助理印） ☑ 塗銷信託 ☑ 信託歸屬 代理 人印 事務所住址：台北市松江路152號13樓 案件編號：94111101 Land AgentLand Agent

四、登記申請書 2/2 (一) 信託成立→ 需否載明“信託財產權利價值”？ (二) 信託變更→ (三) 信託關係消滅→ 四、登記申請書 2/2 第一單元-信託實例土地信託登記實務 (一) 信託成立→ 需否載明“信託財產權利價值”？ (二) 信託變更→ (三) 信託關係消滅→ (四) 信託財產權利價值≠市價？ (五) 信託關係消滅時，信託財產價值會 遞減嗎？ Land AgentLand Agent

五、信託公契

信託商機土地信託登記實務 Land AgentLand Agent

信託商機土地信託登記實務 Land AgentLand Agent

信託商機土地信託登記實務 Land AgentLand Agent

信託商機土地信託登記實務 Land AgentLand Agent

信託商機土地信託登記實務 Land AgentLand Agent

六、信託契約書 (私契) 立信託契約書人 受 託 人： 委 託 人： 　　　 立信託契約書人　 受 託 人： 　　　　 委 託 人： 茲因委託人將信託財產移轉登記在受託人名下，共同訂立信託契約內容如下，以資 共同信守： 一、不動產標的 （一）土地：　 （二）建物：　　 二、信託目的 （一）信託期間內為信託財產之管理與處分。 （二）前述管理，係指信託財產之出租、使用、分管協議、收租、簽約、參與都市 更新及參與相關區分所有權人會議、管理委員會或其他得主張委託人權益之 會議。 （三）前述管理與處分，係指信託財產之出售、簽訂契約、收取租金與買賣價金， 以及向金融機構辦理抵押貸款或建築起造房屋等相關事宜。 三、 信託期間 信託契約期間，雙方議定自民國98年 月 日起，至民國198年 月 日止。 四、受託人之變更 （一）受託人任務，因受託人死亡、破產、禁治產宣告而終了。 （二）受託人任務終了時，由 （身分證字號： ），續為擔任 受託人，並得依照土地登記規則第129條規定，單獨申請受託人變更登記。 （三）受託人因故拒絕擔任或不能接受信託時，得經過半數受益人及信託監察人 全部之同意後，得選任新受託人。並由新受託人參照前款規定，單獨申請 受託人變更登記。 第一單元-信託實例土地信託登記實務 Land AgentLand Agent

七、信託登記稅費 1/2 (一) 登記規費？ (登記費、書狀費) (二) 登記費之計價基準？ (三) 印花稅？ (自益 vs 他益) 七、信託登記稅費 1/2 第一單元-信託實例土地信託登記實務 (一) 登記規費？ (登記費、書狀費) (二) 登記費之計價基準？ (三) 印花稅？ (自益 vs 他益) (四) 查欠地價稅？ (五) 查欠房屋稅？ (六) 查欠工程受益費？ Land AgentLand Agent

七、信託登記稅費 2/2 (七) 申報增值稅？ (八) 申報契稅？ (九) 申報贈與稅？ (十) 申報遺產稅？ 七、信託登記稅費 2/2 第一單元-信託實例土地信託登記實務 (七) 申報增值稅？ (八) 申報契稅？ (九) 申報贈與稅？ (十) 申報遺產稅？ (十一) 檢附私契？ (必要) (十二) 審查私契？ (重點) Land AgentLand Agent

八、登記盲點 1/2 (一) 塗銷信託 需否繳納登記費 ? (二) 塗銷信託 需否查欠稅 ? (三) 信託登記 採會同申請 或 單獨申請？ 八、登記盲點 1/2 土地信託登記實務 信託商機土地信託登記實務 (一) 塗銷信託 需否繳納登記費 ? (二) 塗銷信託 需否查欠稅 ? (三) 信託登記 採會同申請 或 單獨申請？ (四) 信託登記擬單獨申請， 應載明 于 信託私契? (如受託人死亡之消滅) Land Agent Land AgentLand Agent

八、登記盲點 2/2 → 第三人申請 (五) 信託內容變更之契約當事人 為何人? (六) 信託關係消滅時應切割→ 八、登記盲點 2/2 土地信託登記實務 信託商機土地信託登記實務 (五) 信託內容變更之契約當事人 為何人? (六) 信託關係消滅時應切割→ 1. 事由、目的 → 單獨申請 2. 終止 → 會同申請 → 第三人申請 Land Agent Land AgentLand Agent

第一單元-信託實例土地信託登記實務 參、信託登記變化 Land AgentLand Agent

一、信託條款之審查 1/3 (一) 原則 1. 保護信託財產 2. 信託條款公示周知 3. 以當事人間之信託關係為基礎 第一單元-信託實例土地信託登記實務 一、信託條款之審查 1/3 (一) 原則 1. 保護信託財產 2. 信託條款公示周知 3. 以當事人間之信託關係為基礎 4. 信託為私法行為，應尊重 5. 未違反公序良俗者，委託人、 受託人均應受信託私契之拘束(信託4) Land AgentLand Agent

一、信託條款之審查 2/3 (二) 審查內容 1. 受託人處分時應否經信託監察人 同意？ 2. 受託人有附條件之處分時，應否 第一單元-信託實例土地信託登記實務 一、信託條款之審查 2/3 (二) 審查內容 1. 受託人處分時應否經信託監察人 同意？ 2. 受託人有附條件之處分時，應否 檢附第三人同意書？ 3. 受託人管理信託之範圍應否 限制？ 4. 信託成立後，受益人是否已 取得權利？ (信託17) Land AgentLand Agent

一、信託條款之審查 3/3 (二) 審查內容 5. 受益人之權利為不動產或為有價值 之 權利？ 6. 受託人二人以上如何共有？ 第一單元-信託實例土地信託登記實務 一、信託條款之審查 3/3 5. 受益人之權利為不動產或為有價值 之 權利？ 6. 受託人二人以上如何共有？ 7. 終止信託時，原本受益人不利 或孳息受益人不利？ 8. 受託人拒繳納地價稅時？ 私有財產有無被禁止處分之問題？ (二) 審查內容 Land AgentLand Agent

受託人未繳納稅捐得否就其 自有財產移送強制執行？ 第一單元-信託實例土地信託登記實務 二、強制執行 1/5 受託人未繳納稅捐得否就其 自有財產移送強制執行？ 受託人就信託財產所支出之稅捐得以信託財產充之，並有求償之保障，信託法無不得就納稅義務人之自有財產強制執行之例外規定，不宜將納稅義務人之自有財產排除於得強制執行財產範圍外 (信託39) 93/03/25 法律決字第0930012771號 91/04/03 法律字第0910012048號 93/04/14 台財稅字第0930451920號 93.03.25 Land AgentLand Agent

B A C 二、強制執行 2/5 (撤銷信託) (查封受益權？) (查封受益權？) (一) 法院查封 B (受託人) 之信託財產？ 第一單元-信託實例土地信託登記實務 二、強制執行 2/5 A B (查封受益權？) C (撤銷信託) (查封受益權？) (一) 法院查封 B (受託人) 之信託財產？ (二) 稅捐單位不得禁止處分 B (受託人) 之信託財產？ (三) A 之債權人應查封 A 之受益權? Land AgentLand Agent

B A C 二、強制執行 3/5 (撤銷信託) (查封受益權？) (受託人) 之信託財產 (查封受益權？) 第一單元-信託實例土地信託登記實務 二、強制執行 3/5 A B (查封受益權？) C (撤銷信託) (查封受益權？) (四) C 之債權人應查封 C 之受益權 ? (五) 他益信託之 A 之債權人，無從查封 B (受託人) 之信託財產 Land AgentLand Agent

A B C 二、強制執行 4/5 信託 (一) C對B 有信託利益給付請求權 1. 如無強制執行法113#情事 (準用動產執行) 第一單元-信託實例土地信託登記實務 二、強制執行 4/5 A B C 信託 (一) C對B 有信託利益給付請求權 1. 如無強制執行法113#情事 (準用動產執行) 2. 如無強制執行法52#情事 (酌留生活必需物) 3. 無不得讓與、扣押之法律規定 4. 非不符為強制執行之標的 Land AgentLand Agent

A B C 二、強制執行 5/5 有無 禁止處分而定 信 託 100.04.27 內授中辦地字1000724381號 第一單元-信託實例土地信託登記實務 二、強制執行 5/5 A B C 信 託 (二) B 可否 移轉信託物所有權 →應視 執 行 命 令 有無 禁止處分而定 100.04.27　內授中辦地字1000724381號 Land AgentLand Agent

Ｂ Ａ 三、民事信託與營業信託 金控業＞金融業＞信託業(營業信託) (自然人) 民事信託 (法人) 私益信託 營業信託 (信託業) 公益信託 第一單元-信託實例土地信託登記實務 三、民事信託與營業信託 Ａ Ｂ 民事信託 (自然人) (法人) 營業信託 (信託業) 私益信託 公益信託 (一) 信託業經營之業務項目 (信託業16) (二) 非信託業者禁止辦理信託業務 (信託業33) 金控業＞金融業＞信託業(營業信託) Land AgentLand Agent

A B銀行 A B銀行 四、金融機構信託 1/3 設定 信託 抵押權 所有權 (抵押權人) (形式所有權人) (自益信託) 信託商機土地信託登記實務 四、金融機構信託 1/3 (一) 先抵押後信託： A B銀行 抵押權 設定 (抵押權人) A 所有權 信託 B銀行 (形式所有權人) (自益信託) Land AgentLand Agent

A B銀行 B 四、金融機構信託 2/3 抵押權設定 信託 所有權 (二) 先信託後抵押： (形式所有權人) (抵押權人) (形式所有權人) 四、金融機構信託 2/3 (二) 先信託後抵押： A 所有權 信託 B銀行 (形式所有權人) 抵押權設定 B (抵押權人) (形式所有權人) 1. 權利人：B 2. 義務人：B 3. 債務人：A 4. 應否 經 A 之同意? (自益信託)

四、金融機構信託 3/3 委託人 同意 ? (民法106) 受益人 同意？ 信託商機土地信託登記實務 四、金融機構信託 3/3 (一) 如何申辦 抵押權內容變更登記？ 1. 權利人 為何人？ 2. 義務人 為何人？ 3. 債務人 為何人？ (二) 自益信託時，應否經 委託人 同意 ? (民法106) (三) 他益信託 時，應否經 受益人 同意？ Land AgentLand Agent

五、受託人之禁止處分 委託人 Ａ 受託人 Ｂ ①信 託 不動產 ②再出售 (一) 有無民法106#之「雙方代理」禁止 ? 第一單元-信託實例土地信託登記實務 委託人 Ａ 受託人 Ｂ ①信 託 不動產 ②再出售 (一) 有無民法106#之「雙方代理」禁止 ? (二) 有無 違反 信託法 35# 之 「受託人不得將信託財產轉為 自有或設定取得權利」之禁止？ Land AgentLand Agent

Ｂ Ａ 六、自益信託之委託人死亡 乙 丙 甲 信託內容變更契約書 (公契) (受託人) (委託人) 1.申報遺產稅 (受益權利) 第一單元-信託實例土地信託登記實務 Ｂ (受託人) Ａ (委託人) 1.申報遺產稅 (受益權利) 2.檢附 信託內容變更契約書 (公契) 3.由繼承人(甲乙丙) 代替原委託人 與 受託人 重新訂定 ? 信託內容變更契約書 (公契) 4.申辦 註記登記 (原因：註記) (發生死亡) (受益人) 乙 丙 甲 Land AgentLand Agent

Ａ亡 Ｂ Ｃ Ａ Ｂ 甲乙丙 七、委託人死亡之信託關係消滅 (自益) (他益) (委託人) (受託人) (受益人)亡 (受益人) (他益) 第一單元-信託實例土地信託登記實務 Ａ (委託人) Ｂ (受託人) (受益人)亡 甲乙丙 (受益人) 繼承註記 (內容變更) (自益) (他益) (他益) Ａ亡 Ｂ Ｃ Land AgentLand Agent

Ａ Ｂ Ａ →Ｃ Ｃ →Ａ Ｃ →Ｆ 信託 1 2 3 八、受益權讓與之變化 (委託人) (受託人) (自→他) (他→自) (他→他) 第一單元-信託實例土地信託登記實務 Ａ (委託人) Ｂ (受託人) 信託 (自→他) (他→自) (他→他) 1 Ａ →Ｃ 2 Ｃ →Ａ 3 Ｃ →Ｆ Land AgentLand Agent

A 之遺產稅有無免稅？ Ａ Ｂ Ａ亡 管理信託 九、農地(免稅地)之信託遺產稅 (委託人) (受託人) (自益信託) (農地、公設保留地) 第一單元-信託實例土地信託登記實務 Ａ (委託人) Ｂ (受託人) 管理信託 Ａ亡 (農地、公設保留地) A 之遺產稅有無免稅？ (自益信託) Land AgentLand Agent

A父 B C子 A 之贈與稅可否免稅？ 管理信託 十、農地(免稅地)之信託贈與稅 (他益信託) (農地、公設保留地) 信託商機土地信託登記實務 管理信託 A父 B (農地、公設保留地) C子 A 之贈與稅可否免稅？ (他益信託) Land AgentLand Agent

弟 弟媳 哥 十一、借名登記不當之信託 (出資) (登記) 或 借 信託 (自益) (他益) 第一單元-信託實例土地信託登記實務 Land AgentLand Agent

？ Ａ Ｂ Ｃ 十二、借名登記之差異 Ｃ指定 Ａ(登記名義人) Ａ指定 Ｃ(登記名義人) (出資) (出賣人) 以 買賣 (出面) 第一單元-信託實例土地信託登記實務 Ｃ指定 Ａ(登記名義人) Ａ (出資) Ｂ (出賣人) 以 買賣 Ｃ (出面) (簽約買方) ？ Ａ指定 Ｃ(登記名義人) (買受人) Land AgentLand Agent

A父 B母 C子 A父 C子 B母 C子 A 父 十三、子女財產信託之變化 F 女 保留變更受益權利 (孳息受益) (原本受益) (一) 信託商機土地信託登記實務 A父 B母 C子 A父 C子 B母 (孳息受益) (原本受益) C子 保留變更受益權利 A 父 F 女 (一) (二) Land AgentLand Agent

A兄 B C弟 十四、出售與仲介信託 契約信託 出售 (不動產經紀人) (自益信託) (一) A .C 有無涉及 視同贈與 ？ 信託商機土地信託登記實務 A兄 契約信託 B (不動產經紀人) C弟 出售 (自益信託) (一) A .C 有無涉及 視同贈與 ？ (二) 有無涉及 規避 二親等買賣之嫌？ (三) 有無涉及 三角移轉 ？ (四) (仍應支付二親等間之買賣價金) Land AgentLand Agent

十五、買賣交易信託 B1 (信託業或律師) B2 (地政士或律師) B1 B1 B 2 B 2 買 方 賣 方 買方 買 方 賣 方 賣方 信託商機土地信託登記實務 金錢 （一） B1 (信託業或律師) 買 方 信託 買賣 契約 不動產 B2 (地政士或律師) 賣 方 信 託 （二） 買 方 金錢信託 B1 交付價金 賣 方 B 2 不動產移轉 不動產信託 （三） B 2 買方 B1 金錢信託 塗銷信託 賣方 不動產移轉 交付價金 不動產信託 Land AgentLand Agent

十六、遺囑信託 A亡 B 甲. 乙. 丙 F ? C 甲 乙 丙 ② ③ ① 遺囑信託 遺囑信託登記 繼承登記 孳息受益人 原本受益人 信託商機土地信託登記實務 A亡 遺囑信託 B 甲 遺囑信託登記 ② 乙 丙 ③ 繼承登記 孳息受益人 原本受益人 ① 甲. 乙. 丙 F ? C 遺囑執行人登記 (一) 遺贈稅法5-2#第4款→ 因信託關係消滅，委託人與受託人間， 或受託人與受益人間 (不課徵贈與稅) (二) 土地稅法28-3#第4款→ 因遺囑成立信託，於信託期間消滅時， 受託人與受益人間 (不課徵土地增值稅) (三) 契稅條例14-1#第4款→ (同上) (不課徵契稅) Land AgentLand Agent

信託關係 會否消滅？ 十七、遺囑信託破壞特留分 受託人 不願接任時， (一) 可否同時 契約信託 與 遺囑信託？ (二) 遺囑信託 之 第一單元-信託實例土地信託登記實務 (二) 遺囑信託 之 受託人 不願接任時， 信託關係 會否消滅？ (一) 可否同時 契約信託 與 遺囑信託？ Land AgentLand Agent

信 託 法 第 46 條 遺囑指定之受託人拒絕或不能接受信託時，利害關係人或檢察官得聲請法院選任受託人。但遺囑另有訂定者，不在此限 第一單元-信託實例土地信託登記實務 信 託 法 第 46 條 　 遺囑指定之受託人拒絕或不能接受信託時，利害關係人或檢察官得聲請法院選任受託人。但遺囑另有訂定者，不在此限 Land AgentLand Agent

肆、信託賦稅

一、信託登記稅費 A B Ｆ C 房屋稅 地價稅 (B應向Ｆ或C主張房屋稅、地價稅之負擔？) (一) 自益信託 × 稅 贈與稅、印花稅 第一單元-信託實例土地信託登記實務 土地信託登記實務 房屋稅 地價稅 × 稅 　　增 值 稅 契 稅 (一) 自益信託 (二) 他益信託 A B 贈與稅、印花稅 Ｆ C (B應向Ｆ或C主張房屋稅、地價稅之負擔？) Land Agent Land AgentLand Agent

Ａ Ｂ 二、受益權利價值變化 30 70 40 60 80 20 期間 10年 (孳息) (原本) 1年 １００萬 １０年 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 二、受益權利價值變化 Ａ Ｂ １００萬 １０年 期間 10年 (孳息) (原本) 1年 30 70 40 60 80 20 Land Agent Land AgentLand Agent

PV = FV 1 × (1+r)n D＝1200 D＝1800 × ＝ 1 1000萬 573 1800－D 946 854 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 (1+r)n 　 × 1 PV = FV 　　　　　　　 　 (一) A 之贈與價值為 1000萬 (二) D 之遺產價值為 → D＝1200 × (1+0.03) 25 　 1 ＝ 573 (三) C 之遺產價值為 → 1800－D 946 D＝1800 (1+0.04) 19 　 854 Land Agent Land AgentLand Agent

A 亡 B A 亡 B 三、委託人死亡 1/2 C F C A 亡 (一) (二) 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 三、委託人死亡 1/2 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 (一) (二) A 亡 B A 亡 B C F C A 亡 Land Agent Land AgentLand Agent

Ｂ(受託人) Ａ 三、委託人死亡 2/2 乙 丙 甲 (委託人) (受益人) (發生死亡) 1.申報遺產稅(受益權利) 三、委託人死亡 2/2 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 1.申報遺產稅(受益權利) 2.檢附信託內容變更契約書(公契) 3.由繼承人(甲乙丙)代替原委託人 與受託人重新訂定信託內容變 更契約書(公契) 4.申辦註記登記(原因：註記) (發生死亡) Ａ (受益人) Ｂ(受託人) (委託人) 乙 丙 甲 Land Agent Land AgentLand Agent

B1 A B亡 四、受託人死亡 C D (孳息受益人) (原本受益人) 受託人變更 契約信託 (委託人) (受託人) 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 四、受託人死亡 A (委託人) 契約信託 B亡 (受託人) (孳息受益人) (原本受益人) 受託人變更 B1 C D Land Agent Land AgentLand Agent

Ａ Ｂ 五、受益人死亡 C F 亡 契約信託 甲 乙 丙 丁 (委託人) (受託人) (孳息受益人) (原本受益人) 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 Ａ (委託人) 契約信託 Ｂ (受託人) (孳息受益人) (原本受益人) C F 亡 甲 乙 丙 丁 Land Agent Land AgentLand Agent

Ａ Ｂ Ｃ 六、自益變他益之贈與稅 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 Land Agent Land AgentLand Agent

第一單元-信託實例土地信託登記實務 遺產及贈與稅法 第 5條之 1 信託契約明定信託利益之全部或一部之受益人為委託人，於信託關係存續中，變更為非委託人者，於變更時，適用前項規定課徵贈與稅 第二項 Land AgentLand Agent

七、信託之查稅 Ｂ Ａ Ｃ 委託人 受託人 (一) 信託期間 25年 (二) 經過 5年信託關係消滅 (三) 102.12 申辦 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 (一) 信託期間 25年 (二) 經過 5年信託關係消滅 (三) 102.12 申辦 「信託歸屬登記」 (四) 國稅局 查補稅→ 1. 依102年12月之公告現值 2. 計算 贈與稅 補稅 (五) 盲點分析？ 孳息受益 Ａ 原本受益 Ｃ 委託人 受託人 Ｂ 信託25年 (97年12月) (102.12) Land Agent Land AgentLand Agent

委託人 受託人 八、股票孳息他益之不當規劃 夫 妻 孳息受益人 原本受益人 子、女 股票信託 (5,000萬元) 1.資本額 2億元 第一單元-信託實例土地信託登記實務 夫 委託人 妻 受託人 1.資本額 2億元 2.持股 40% 3.98年4月股東常會決議 分配股息 1.2億元 (1.2億×0.4=4,800萬) 4.98年6月訂立信託契約 5.期限3年 孳息受益人 原本受益人 子、女 股票信託 (5,000萬元) Land AgentLand Agent

乙 丙 100年 登記 九、信託奢侈稅 1/5 (買主) (賣主) (濫用信託) (2年內) 101年出售 改辦信託 逃漏奢侈稅？ 九、信託奢侈稅 1/5 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 乙 100年 登記 (賣主) 丙 (買主) 101年出售 改辦信託 (未辦買賣登記) (濫用信託) (2年內) 逃漏奢侈稅？ Land Agent Land AgentLand Agent

Ａ Ｅ Ｂ 九、信託奢侈稅 2/5 委託人 受託人 自益信託 (投機客) 有無奢侈稅？ 出 售 (102年12月) (98年取得) 九、信託奢侈稅 2/5 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 委託人 Ａ (98年取得) 受託人 Ｂ (投機客) Ｅ 有無奢侈稅？ 自益信託 (102年12月) 出　售 Land Agent Land AgentLand Agent

Ａ Ｅ Ｂ Ｃ 九、信託奢侈稅 3/5 委託人 受託人 他益信託 (投機客) 有無奢侈稅？ 出 售 (102年12月) (98年取得) 九、信託奢侈稅 3/5 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 委託人 Ａ (98年取得) 受託人 Ｂ (投機客) Ｅ Ｃ 有無奢侈稅？ 他益信託 (102年12月) 出　售 Land Agent Land AgentLand Agent

Ａ Ｅ Ｂ Ｃ 九、信託奢侈稅 4/5 委託人 受託人 受益人 他益信託 (投機客) 有無奢侈稅？ (98年取得) (102年12月) 九、信託奢侈稅 4/5 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 委託人 Ａ (98年取得) 受託人 Ｂ (投機客) Ｅ 有無奢侈稅？ 他益信託 (102年12月) 出　售 受益人 Ｃ (受益人變更) 轉讓 Land Agent Land AgentLand Agent

Ｆ Ａ Ｂ 九、信託奢侈稅 5/5 ？ Ｃ 委託人 98年取得 受託人 ① ② 孳息受益 原本受益 有無奢侈稅 102年 信託 103年 九、信託奢侈稅 5/5 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 委託人 Ａ 98年取得 受託人 Ｂ Ｆ 孳息受益 Ｃ 原本受益 有無奢侈稅 ？ 102年 信託 103年 出售 ① ② Land Agent Land AgentLand Agent

Ａ夫 Ｂ 甲 Ｃ妻 十、信託規避自益變他益之贈與稅 1/2 ① ④ ③ 原因 自益 信託歸屬登記 受益權 轉讓② 轉讓 (委託人) 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 Ａ夫 (委託人) (受益人) (讓與人) Ｂ (受託人) 甲 Ｃ妻 (受讓人) 自益 ① 信託歸屬登記 ④ 受益權 轉讓② (自益→他益) 轉讓 ③ 原因 (一) 不敢塗銷信託後，由Ａ再出售於甲 (二) 因Ａ怕被查封 Land Agent Land AgentLand Agent

Ａ夫 Ｂ 甲 Ｃ妻 十、信託規避自益變他益之贈與稅 2/2 ① ④ ③ 自益 信託歸屬登記 受益權 轉讓② 轉讓 原因 (委託人) 土地信託登記實務 第一單元-信託實例土地信託登記實務 Ａ夫 (委託人) (受益人) (讓與人) Ｂ (受託人) 甲 Ｃ妻 (受讓人) 自益 ① 信託歸屬登記 ④ 受益權 轉讓② (自益→他益) 轉讓 ③ 原因 (三) Ａ出讓受益權(自益→他益)再消滅，涉及贈與稅？ 1. 信託時權利價值如何訂定？ 2. 自益→他益→他益之信託關係消滅？ 3. Ｃ 涉及其他所得稅？ Land Agent Land AgentLand Agent

伍、信託專簿與私契

一、信託私契法制 (一) 契約自由 (二) 私權自治 (三) 不得無效信託 A890-24-7信託實務與私契土地信託登記實務 Land AgentLand Agent

二、信託私契公示 (一) 公示對抗第三人 (4#) (二) 契約信託憑證 (2#) (三) 委託人掌控受託人 A890-24-7信託實務與私契土地信託登記實務 (一) 公示對抗第三人 (4#) (二) 契約信託憑證 (2#) (三) 委託人掌控受託人 (四) 受託人全權處理 (22#) (五) 維護受益人利益 (六) 保留變更權與附條件 (3#) (七) 信託專簿 Land AgentLand Agent

三、信託成立方式 A B A B 受益人 單獨行為 繼承人 契約 訂立遺囑 (公證) 發生死亡 信託 (一) 契約信託（不要式行為） (二) 遺囑信託（要式行為） A 訂立遺囑 (公證) 單獨行為 繼承人 發生死亡 信託 B (三) 宣言信託 (法定信託)（不要式行為） Land AgentLand Agent

四、基本精神 (一) 附停止條件 (二) 附解除條件 (三) 保留變更權 (四) 受益人權利限制(可否轉讓) (五) 受託人權利限制 A890-24-7信託實務與私契土地信託登記實務 (一) 附停止條件 (二) 附解除條件 (三) 保留變更權 (四) 受益人權利限制(可否轉讓) (五) 受託人權利限制 (解任之條件) (六) 特別狀況 (委託人與受託人死亡) Land AgentLand Agent

五、信託私契重點 1/3 (一) 信託財產 (二) 信託受益人與關係人 (三) 信託目的與管理、處分 (四) 信託之公示 A890-24-7信託實務與私契土地信託登記實務 (一) 信託財產 (二) 信託受益人與關係人 (三) 信託目的與管理、處分 (四) 信託之公示 (五) 信託關係存續期間 (六) 信託關係消滅事由 (七) 稅費負擔 Land AgentLand Agent

五、信託私契重點 2/3 (八) 分別管理原則 (九) 管理方法之變更 (十) 信託報告與交付收益 (十一) 信託利益讓與 五、信託私契重點 2/3 A890-24-7信託實務與私契土地信託登記實務 (八) 分別管理原則 (九) 管理方法之變更 (十) 信託報告與交付收益 (十一) 信託利益讓與 (十二) 受託人之變更 (十三) 受託人之報酬 (十四) 受託人取得信託財產之限制 Land AgentLand Agent

五、信託私契重點 3/3 (十五) 信託契約之變更 (十六) 信託關係消滅及交付信託 財產 (十七) 受託人責任 (十八) 未盡事宜 五、信託私契重點 3/3 A890-24-7信託實務與私契土地信託登記實務 (十五) 信託契約之變更 (十六) 信託關係消滅及交付信託 財產 (十七) 受託人責任 (十八) 未盡事宜 (十九) 合意管轄 (二十) 契約附件 (二一) 契約分存 Land AgentLand Agent

Thank You ! 敬請指教