物业管理学 授课教师：闫旭骞 手机：15963510359 邮箱：yanxuqian@163.com

如何学好物业管理专业课程 一、考证相关课程内容介绍 助理物业管理师和注册物业管理师 二、如何学好专业课程 三、如何学好物业管理学课程 如何学好物业管理专业课程 一、考证相关课程内容介绍 助理物业管理师和注册物业管理师 二、如何学好专业课程 三、如何学好物业管理学课程

一、考证课程内容及相关情况介绍 A 助理物业管理师（国家职业资格三级） 考试课程：物业管理基础；物业管理员；助理物业管理师。 考试形式：试卷一 职业道德（1-25）、 理论知识（单选60分、多选60分）；试卷二 操作技能： 模拟现场操作（2题50分）；情景题（4题20分）；案例题（3题30分）。 物业管理基础：1物业管理人员的职业素质；2物业管理概论；3物业管理运行机构及相关知识；4 住宅小区物业管理；5 写字楼物业管理；6商业场所物业管理；7 工业区物业管理；8其他类型物业管理；9物业管理相关法律规定。

物业管理员：1日常客户管理：客户入住、客户接待、常用文书拟写、档案管理；2收费管理：物业服务费、代收代缴费用；3房屋建筑的维护管理：房屋构造与识图、房屋日常养护管理、房屋日常维修管理、房屋室内装饰装修管理；4房屋附属设备设施的维护管理：房屋附属设备设施的使用管理、日常养护管理、日常维修管理；5安全服务：保卫服务、消防管理、车辆管理；6保洁与绿化美化管理：环境污染治理、环境保洁服务、环境绿化美化服务。

助理物业管理师：1物业的接管验收和撤管；2物业费用管理：物业服务费得测算、物业服务费用收缴管理；3房屋租赁管理：房屋租赁市场调查与预测、房屋租赁方案制定；4客户管理服务：与客户的沟通、与客户有效沟通的程序、客户关系管理；5社区物业服务于社区文化活动；6房屋建筑维护管理：建筑工程图的识读、房屋安全管理、房屋维修养护管理、房屋装修管理；7房屋附属设备设施的维护管理：8安全服务；9环境保洁与绿化美化管理；10培训与考核。

B 注册物业管理师（执业证书） 考试课程：物业管理实务、物业管理基本制度与政策、物业经营管理、物业管理综合能力。 考试题型：物业管理基本制度与政策、物业经营管理：单选题和多选题；物业管理综合能力、物业管理实务： 单选题、多选题和综合分析题。 物业管理综合能力：经济学、管理学、心理学、公共关系、行政管理学、法律、统计学、保险、社会学、建筑工程、建筑设备、建筑智能化基础知识及应用。 物业管理基本制度与政策：1物业管理概述；2物业管理服务；3物业管理的基本制度；4业主的建筑物区分所用权；5房地产相关制度与政策。

物业经营管理：1物业经营管理概述；2房地产投资及其区位选择；3房地产投资分析技术；4收益性物业价值评估；5房地产市场与市场分析；6租赁管理；7成本管理；8合同与风险管理；9财务管理与绩效评价；10写字楼物业经营管理；11零售商业物业经营管理；12物业经营管理的未来发展。 物业管理实务：1物业服务企业；2物业管理招标投标；3物业管理合同；4早期介入与前期物业管理；5物业承接验收；6入住与装修管理；7房屋及设施设备管理；8物业环境管理；9公共秩序管理服务；10物业管理风险防范与紧急事件；11财务管理；12物业档案管理；13人力资源管理；14客户管理；15物业管理应用文书。

二、如何学习好专业课程 A 专业特点： B 如何学好专业课程 人才需求的层次性；涉及知识的广泛性；法律政策的及时性；能力要求的全面性。 四不断线：法律、管理知识、工程基础知识、计算机和英语 。 善于利用网络资源和图书馆资源，“网”和“书”。 知识能力同步提高：专业能力；表达能力、组织能力、心理调节能力等。 整体把握；法律法规收集跟踪；关注行业热点问题。

关于“网”与“书” “网” “书” 政府层面网站：政府网站、国家及地方协会网站 企业网站：物业服务企业、房地产开发企业 物业管理综合网站：山东物业管理、物业管理信息网、物业管理人才网、物业服务网、物业咨询培训网等； 与物业管理相关论坛、博客等。 网络相关视频资料；图书管理电子资源。 “书” 教科书：非常多，注意出版日期。 理论著作：较少。 考试培训：房地产估价、房地产经纪、物业管理师等。 法律法规：民法、物权法、房地产、物业管理法规等。 公司管理用书：规范化管理用书、实操用书 专业期刊：中国物业管理、住宅与房地产、现代物业。

三、如何学习好物业管理学课程 A 本课程的教学内容 B 本课程的教学方式 与物业管理实务课程教学内容相补充，内容覆盖物业管理基础及助理物业管理师、注册物业管理师部分内容，以提高学生理论水平为主要教学目的。 课程主要重点内容：物业管理概论、物业管理基本理论、物业管理关系、物业管理服务与业务、物业分类管理。 B 本课程的教学方式 教师主导、学生主体。以提高理论水平为主要目的。 教学方式创新。调动学生积极性。 建立虚拟物业公司的设想。

C 具体教学方式 对创新性强的课程内容：做论述题作业、组织专题讨论。 对事务性强的课程内容：自学+指导 观看影像资料；讨论（第十二周，物业管理发展内容）等 以虚拟公司为平台进行，强调全员参与。 D 主要学习资料 法律、法规、政府部门相关研究报告、调查报告。 考证教材及辅导材料。 交流信箱：wygl200812@163.com,密码：200812

部分法律法规 《中华人民共和国物权法》（2007） 《物业管理条例》（2007） 《两个司法解释》（关于建筑物区分所有权和物业管理纠纷）（2009） 《物业服务企业资质管理办法》（2007） 《住宅专项资金管理办法》（2007） 《物业服务收费管理办法》（2003） 《业主大会和业主委员会指导规则》（原业主大会规程）（2009） 《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（2004） 全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则》（2000年）

虚拟物业服务企业成立事项： 公司规范运作相关资料 主要目的：借助公司平台，结合课程内同，熟悉公司运作及规范管理的相关知识，促进专业课学习，提高实践能力。 主导思想：发挥潜力，全员参与。 运作方式：每周二晚汇报公司建设情况。 本学期任务：公司组建、机构设置及规章制度建设。 公司规范运作相关资料 《物业管理工作流程与工作标准》 《物业服务文案表单管理手册》 《物业管理工作细化执行与模版》 《物业管理职位工作手册》 《物业公司规范化管理工具箱》 《物业服务企业QES三标一体化应用实例》

第1章 物业管理学概论 教学内容： ①物业与物业管理 ②物业服务及其主要环节 ③物业管理学科性质、理论来源及体系构成 第1章 物业管理学概论 教学内容： ①物业与物业管理 ②物业服务及其主要环节 ③物业管理学科性质、理论来源及体系构成 ④物业管理学研究对象、内容和方法

1.1 物业的基本概念及特征 1.1.1物业的含义 表述-1 在香港，主要是指单元性房地产。 1.1 物业的基本概念及特征 1.1.1物业的含义 表述-1 在香港，主要是指单元性房地产。 香港李宗锷所著的《香港房地产法》（商务印书馆1988年版）一书中，明确表示：“物业是单元性地产。一住宅单元是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业又可分割为小物业。”

1.1.2 物业的含义 表述-1 在香港，主要是指单元性房地产。 香港李宗锷所著的《香港房地产法》（商务印书馆1988年版）一书中，明确表示：“物业是单元性地产。一住宅单元是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业又可分割为小物业。”

物业含义的表述-2 在中国内地，建设部房地产司曾在《简述物业管理》一文中，把物业定义为已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。 ——各类房屋可以是住宅区，也可以是单体的其他建筑，还包括综合商住楼、别墅、高档写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等。 ——与之相配套的设备、设施和场地，是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、庭院。

物业含义的表述-3 在一些地方性法规中，如 1994《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定为：“本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。” 1998《广东省物业管理条例》将物业界定为：“已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地”。 2002《房地产统计指标解释（试行）》规定“物业是指房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地”。 2008年《天津市物业管理条例》采用了以上定义。

关于物业的内涵，国内各类著述的提法至少有几十种，概言之，主要包括以下要素： (1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物； (2)与这些建筑物相配套的设备和设施； (3)与建筑物相关的场地； (4)依托实体上的权益。

物业定义为： 物业是特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及其附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗元性房地产以及依托该实体上的权益。2003（《房地产业基本术语标准》 ）

对物业定义的把握： 物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施与场地等。 物业管理中的物业(适用于住宅小区)主要是物业的共用部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套服务设施。 还包含着寓于物业公用部位、共用设施、设备、场地等实体中基于物业区域整体关联的权益

注意!!! 物业是单元性的房地产; 物业可以是群体建筑物，如住宅小区、工业厂区；也可以是单体建筑物，如高层住宅、商业大厦、办公楼宇、旅游宾馆等。 物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。 一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。

1.1.2 区别“物业”与房地产相关概念 房地产：是房产与地产的合称，指可开发的土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，具体指向是房屋、土地及其上下空间。这个概念多用在经济商业活动和相关的法律领域。 不动产：是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、构筑物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离或移动后会损害其主要价值的其他物。其主要范围也是房地产，但不仅仅是房地产。这个概念是民法上常用的法律术语。

房屋：一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2．2米以上的永久性场所，根据某些地方的生活习惯，也包括可供人们常年居住的窑洞、竹楼等。 住宅：是专供人居住的房屋及相连接的庭院，是以家庭为单位，满足家庭生存和发展需要的建筑物，住宅的物质客体就是居住生活用房，包括别墅、公寓、职工家属宿舍、集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。 商品房：则是指由房地产开发企业综合开发建设并出售、出租的住宅、商业用房及其他房屋或建筑物。

“房屋”、“住宅”、“商品房”这三个概念，在经济商业活动、日常生活及相应的法律领域都较为常用。 “物业”与“房地产”的主要区别：房地产相对于物业而言是一个比较宏观抽象的概念，是房产与地产的泛称，如“房地产业”；而物业则是一个比较微观的具体化的概念：一方面，它是房地产的下位概念，是房地产中的一个环节、一个部分和一个类别，主要指已经建成可投入使用或已经投入使用并可具体量化的房地产项目，具有实物性；另一方面，物业又包括了与房地产相联系的配套设施、设备、实物资产、场地及相关权益。

“物业”与“不动产”的主要区别：不动产侧重以不可移动性来说明和界定某类别的物，除了房地产外广义上还包括了林木、道路等其他同样不好移动之定着物、固定物，而物业则侧重以房地产业为基础来界定物，是限定在一定范围内的不动产，具有定限性和单元性，同时物业中也包括了一些可移动的设施设备。 “物业”与“房屋”、“住宅”、“商品房”的主要区别：“物业”尽管是以房屋、住宅、商品房为主，但其范围却不仅仅是房屋住宅等房产建筑物本体，它是一个包含了建筑物本体、附属设施、设备和建筑区域的道路、场地、绿化等多个部分在内的一定空间环境范围的集合体，并具有社区人文与环境的公益性。

1.1.3 物业的性质 (二)社会属性 (经济属性) (一)自然属性 1.供应上的稀缺性 1. 二元性 2.商品属性 ——建筑物 1.1.3 物业的性质 (一)自然属性 1. 二元性 ——建筑物 ——土地 2. 有限性 3. 差异性和多样性 4. 固定性 5. 永久性和长期性 6. 物业的配套性 (二)社会属性 (经济属性) 1.供应上的稀缺性 2.商品属性 3. 保值增值性 4. 易受政策的调控性 5 . 交易的契约性

1.1.4 物业的分类 按照所有权的性质，可以将物业分为公共物业(政府办公楼、公立学校、公益医院等)和非公共物业(企事业单位、机构和个人的生产、办公、居住等物业)； 按占有形式，可以将物业分为自用物业和出租物业； 按使用性质可以将物业分为居住物业、商务物业、工业物业、特殊用途物业等。

1.2 物业管理概述 1.2.1物业管理的基本概念 “物业管理” 的英文表示有 Real Estate Management， Real Property Management， Property Management 等多种形式。 根据我国对物业的约定俗成的定义，物业管理应侧重于Property Management，即对建成后物业的管理。

物业管理的狭义和广义解释（Ⅰ） 广义：泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及售后的服务。 狭义：根据《物业管理条例》中有关“物业管理”的表述。

物业管理定义（Ⅱ） 物业管理是指物业管理经营者受物业所有人或使用人委托，运用现代管理与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。

物业管理定义（Ⅲ） 物业管理是指合法的物业管理主体（物业管理组织或人员）为实现物业产权人和物业相关利益主体的权益，达到经济效益、社会效益、环境效益等综合效益最大化，以物业或物业区域为界限而开展的对物业本体、物业关系和物业区域秩序管理活动的总和。 物业管理集管理、服务、经营于一体，是寓管理、经营于服务之中的产业。

物业管理定义（Ⅳ） 《条例》的定义 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

可从以下三方面理解法律意义的物业管理 一、物业管理是由业主通过选聘物业服务企业或其他管理人的方式来实现的活动； 二、物业管理活动的基础是物业服务合同； 三、物业管理的内容是业主和物业服务企业对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。

1.2.2物业管理与物业服务 区别： 联系： 概念的解释方法不同； 立足点不同； 判断的标准不同； 使用的领域不同。 服务是管理的一种表现形式； 服务是由管理活动来帮助实现的； 两者都反映了管理风格。

1.2.3物业管理的目的 物业管理的目的: 1、从物的角度讲，通过物业管理实现物业的保值增值。 物业管理的目的是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值；并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境与秩序。 1、从物的角度讲，通过物业管理实现物业的保值增值。 2、从人的角度讲，通过以人为核心的物业管理，为广大住用人创造良好的生活、工作环境。 3、从社会的角度讲，通过物业管理，促进社区管理和社会的和谐稳定，提高城市的现代文明程度。

1.2.4物业管理的性质 两种看法：公共行政管理；经营性管理。 物业管理的根本属性是公共管理。 物业管理的发展历程；物业管理权来源；物业管理的目的宗旨、目的和内容。 从根本利益上讲，物业管理区域的经营性管理活动如果脱离了物业公共管理性，就成了与其他商业性活动毫无区别的纯粹的商业经营管理活动，不但偏离了物业管理的轨道，而且将导致失信于业主，最终将导致失去项目管理权。

物业管理活动中注意事项： 1、物业管理必须和房地产开发“分业经营”。 2、物业管理从本质上讲是公共管理。 3、注意区别物业管理与物业企业经营管理，处理好委托物业管理与物业企业管理的关系，处理好物业公共服务与物业区域经营性服务的管理。 忽视和无视物业管理的根本属性，物业管理活动将受到物业管理规律的制约，物业管理矛盾和纠纷将会增多。

1.2.5 物业管理特征 1.管理分工社会化 2.管理工作专业化 3.管理运作市场化 4.管理服务有偿性 5.综合效益最大化

1.2.6物业管理的产生与发展 物业管理的起源 传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国。 当时正值英国大工业革命时期——大量农村人口涌入工业城市——房荒——简易住宅出租——引发了许多问题 ——英国有一位名叫奥克维娅·希尔(Octavia Hill)的女士，为了有效管理其名下出租的物业而制订了一套规范租户行为的管理办法，然而却收到了出乎意料的效果，并招致当地人士纷纷效仿。这可以说是世界上最早的“物业管理”。

现代意义上的物业管理，起源于19世纪末20世纪初的美国。 公寓大厦、摩天办公大楼是现代物业管理的催生剂；产权多元化。 物业管理行业组织的诞生。 1908年乔治·A·霍尔特发起成立了世界上第一个物业管理组织—芝加哥建筑管理人员的组织（Chicago Building Managers Organization， CBMO）；世界上第一个全国性的业主组织——“建筑物业主组织（Building Owners Organization， BOO） ；“建筑物业主与管理人员协会”（Building Owners and Managers Association，BOMA）。

时至今日，美英等国的物业管理作为一个固定行业，整体水平居世界一流，除了传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已延展到工程咨询和监理、物业功能的布局和划分、市场行情调查和预测、目标客户群认定、物业租售推广代理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。 英国皇家物业管理学会会员遍布世界各地。

物业管理在中国的成长与发展 物业管理在中国是伴随着改革开放成长壮大起来的。随着我国房地产业的发展，以及传统房屋管理体制的改革，物业管理已脱离了房地产开发业，发展为向社会提供特殊服务产品的独立行业。 物业管理作为房地产业的一个分支行业，在中国几经起伏，经历了起步、休眠、恢复发展到完善提高四个阶段。

起步 20世纪20年代初到抗战前夕，是我国房地产业萌芽和初步发展阶段。在此期间，中国的上海、天津、武汉、广州、哈尔滨等城市出现了一定数量八九层的高层建筑物。因房地产市场的需求，产生了代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等经营性的专业公司。这些公司开展的业务与现代物业管理的服务形式十分相似，标志着此时物业管理行业的萌芽。

休眠 1949年新中国成立后，城市土地收归国有，实行无偿划拨使用，房产绝大部分转为公有制，住宅建设基本上由政府包下来作为福利建设并分配。房地产管理由政府设立的管理机构统一管理，政、企、事合一。房地产这一生产、生活要素不作为商品进入流通，其经营活动停止，物业管理相应也随房地产市场的沉寂而处于休眠状态。

复苏 进入20世纪80年代，改革开放政策使商品经济得以复苏，特别是沿海开放城市率先打破了传统的土地管理和使用制度，并实施一系列优惠政策，从而吸引了大量的外资涌入，房地产业异军突起，涉外商品房产生。涉外商品房的业主、住户大多为港、澳同胞和海外侨胞，他们按海外生活的水准对商品房产提出售后要求，即对购房后保值、增值的要求和居屋环境安全、舒适、文明的要求。传统的福利性房管制度无法适应这一新形势，物业管理在涉外商品房区最先被配套引入。

发展 随着我国市场经济体制的确立和发展，房地产业重新崛起并迅速成为国民经济重要的产业部门，现代物业管理行业由南向北，迅速由沿海地区向内地省会城市发展起来。

物业管理行业在中国大陆经过近30年的发展，从业人员超过320万人。目前全国一级物业服务企业新增135家，达到368家。全国实行物业管理的房屋面积超过108亿平方米，物业管理覆盖率达到50%。北京、上海、深圳等发达城市的覆盖率分别达到70%、97%、95 %。上述3个城市物业服务企业创造的产值已占当地国民生产总值的2%左右。

典型事例： 1981年3月10日我国第一家物业管理公司—深圳市物业管理公司成立，来开了我国物业管理的序幕，标志着我国物业管理的诞生。 1983年由深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼——国际商业大厦实施物业管理。 1985年深圳市物业管理公司第一个对工业区实施物业管理，即由深圳市鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理。

典型事例： 1993年我国第一家实行招投标的物业，由深圳市住宅局主持，在住宅局所属莲花物业管理公司、万厦物业公司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。 真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是1996年12月，对深圳市福利房住宅小区——鹿丹村的面向社会的公开招标活动。最后深圳万科物业管理有限公司中标。中国物业管理的发展，沿海城市作出了表率。

物业管理主要法规政策 1994年4月，建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》 1996年2月，国家计委、建设部联合颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》 2003年 11月，国家发展改革委员会、建设部制定了《物业服务收费办法》 1996年9月，建设部人事教育劳动司和房地产业司联合发出了《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》

物业管理主要法规政策 1998年3月，财政部制定了《物业管理企业财务管理规定》 1998年11月，建设部、财政部制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》；2007年12月4日,《住宅专项维修资金管理办法》。 建设部1989年11月21日发布，2001年8月15日修正的《城市异产毗连房屋管理规定》 2004年5月1日起，开始执行建设部颁发的第125号令，即《物业管理企业资质管理办法》（2007年164号令修订）

物业管理主要法规政策 2003年5月28日，国务院第9次常务会议通过了《物业管理条例》,2007年8月26日修订。 2003年6月，建设部制定了《前期物业管理招投标管理暂行办法》 2003年6月，建设部制定了《业主大会规程》。2009年12月修订为《业主大会于业主委员会指导规则》 2004年1月，中国物业管理协会印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行） 2007年3月，《中华人民共和国物权法》

1.3物业服务及其主要环节 1.3.1物业服务的特点 （1）服务对象的相对稳定性 （2）服务内容的公共服务主导性 （3）物业管理服务的系统性 （4）物业管理服务时间的不间断性 （5）物业服务监督的直接性 （6）物业服务活动的政策性 （7）物业服务需求的差异性 （8）物业服务环境条件的制约性

1.3.2物业服务的业务类型 （1）常规性公共服务。这是指物业管理中基本的管理工作，是物业服务企业面向所有的业主和非业主使用人提供的最基本的管理和服务。常规性公共服务是物业内所有业主和非业主使用人每天都能享受到的普惠性服务。 （2）经营性服务。经营性服务是物业服务企业为满足物业区域内住户的需求，利用物业区域公共资源辅助设施或物业管理垄断经营的有利条件，为住户提供公共性服务以外的服务，是物业管理公共性服务范围的延伸。一般包括针对性的专项服务和委托性的特约服务。

1.3.3物业管理的主要环节——四个阶段 物业管理的主要环节——四个阶段 ——物业管理的策划阶段 ——物业管理的前期准备阶段 ——物业管理的启动阶段 ——物业管理的日常运作阶段

第一阶段： 物业管理的策划阶段 ——物业管理的早期介入 ——制定物业管理方案 ——选聘或组建物业服务企业 确定管理档次；确定服务标准；财务收支预算 ——选聘或组建物业服务企业

第二阶段： 物业管理的前期准备阶段 ——物业服务企业内部机构的设置与人员编制的拟定 ——物业管理人员的选聘与培训 ——规章制度的制定 ——物业租售的代理

第三阶段： 物业管理的启动阶段 ——物业的接管验收 ——用户入住 ——产权备案和档案数据的建立 ——首次业主大会的召开和业主委员会的成立

第四阶段： 物业管理的日常运作阶段 ——日常的综合服务与管理 ——系统的协调

1.4 物业管理学科体系构成 1.4.1物业管理学科性质界定 （一）学科性质界定的前提 1 实践基础 2 方法论基础 物业管理学科独立存在的价值是物业管理学科性质界定的前提。 研究方法独特：与房地产经济比较； 研究对象独立：独立于房地产开发；长期客观存在；研究对象的动态性；中国特色。

（二）物业管理学基本属性 1 三种看法 2 物业管理学基本属性是公共管理学科性质 物业管理的公共管理和经营管理。

1.4.2物业管理学的理论来源 1 管理学 2 经济学 3 法学 4 心理学 5 行政管理学 6 公共关系学 7 社会学 8 政治学

1.4.3物业管理学体系构成 A、 一个核心理论：业主公共事务管理理论。 B、两个运营理论：建筑物区分所用权理论；委托代理理论。 C、三大层次理论序列：业主公共事务委托管理及相关理论；物业管理环境治理理论；物业管理方法。 D、四个理论作用：业主自主物业管理；委托企业物业管理；物业社区管理；物业行政管理。

企业战略方法、团队管理方法、虚拟管理方法、质量管理方法、项目管理方法、客户关系管理方、沟通方法、心理学方法等 业主本位 物业管理 自主物业管理 委托企 业管理 政府行政管理 社区管理理论 政治学理论 城市管理理论 行政管理理论 宏观经济管理理论 市场经济理论 行政法学理论 建筑物区分所有权理论 民主自治理论民法学 物权法学 公共管理理论 物业自主管理及相关理论与技术 物业管理环境治理相关理论 开发建设单位 及建筑商 经济学理论 建筑理论与技术 接管 验收 工程技术 环境艺术 生命健康管理 公共关系 委托代理理论 契约理论 价格理论 服务理论 企业管理理论 物业社区管理 业主公共事务管理委托专业管理及相关理论 企业战略方法、团队管理方法、虚拟管理方法、质量管理方法、项目管理方法、客户关系管理方、沟通方法、心理学方法等 物业管理方法

物业管理学体系构成逻辑主线 （1）从建筑物区分所有权理论出发——构建物业业主自主管理的产权基础； （2）沿着业主公共事务自治管理的轨迹开展物业管理活动——确保业主公共管理权有效实现； （3）专业物业管理按照物业服务企业和业主的物业服务（主要是公共服务）产品市场化交易委托代理关系的市场交易方式——确保业主需求合理满足；

物业管理学体系构成逻辑主线 （4）以物业服务企业为专业物业管理的市场化物业服务产品供给主体——保障物业服务与经营活动的市场高效率； （5）围绕物业区域社区公共环境因素综合治理的理念——达到社区微观的有效治理； （6）最终以实现物业业主满意、物业服务企业发展与社区文明进步——全面提升物业区域综合效益。

1.5 物业管理学研究对象、内容和方法 1.5.1物业管理学研究对象 规律集合： 1 物业业主公共事务管理规律 2 物业服务企业服务规律 3 政府物业行政管理规律 物业管理学是物业管理活动的现象、关系和运行规律的科学，是研究和阐述物业管理基本理论和基本方法的学科。

物业管理的具体对象：对物业维修养护、使用功能的完善和使用寿命的延长；物业产权关系及业主自主治理模式、物业服务市场体系、物业区域人与环境、物业区域综合经营、社区公共关系和文化建设、物业行政管理等.

1.5.2物业管理学研究内容 1 物业、物业管理及其相关范畴 2 物业管理基本理论 3 物业管理相关理论 4 物业管理方法 5 物业管理环境 6 物业管理关系与物业管理体制 7 物业服务产品市场 8 物业分类管理 9 物业管理评价 10 物业管理发展

1.5.3物业管理学研究方法 1 唯物辩证法 2 系统方法 3 实证方法

基本概念：物业、物业管理、房地产、房屋、物业管理的早期介入、前期物业管理。 复习思考题： 1物业的性质包括哪些内容？ 2物业管理的公共管理属性告诉了我们什么?你如何理解？ 3物业管理的基本环节包括哪些主要内容？ 4将物业管理与物业服务、物业服务企业经营管理做一个比较，并说出它们的差异性和关联性。 5你认为本书构建的物业管理学科体系有何不足？提出自己的看法或新的构建思路。