养老地产初步探讨 2011年5月 产品中心

世界养老产业的现状与发展 中国养老产业的现状与发展 行业与市场分析 项目经济效益分析 养老园项目建议结论

世界老年人口老龄化现状 国际上养老社区分类 国外几种养老模式比较 西方老年住宅发展 国外老年社区产生机制 西方国家的老年住宅发展 世界养老产业的现状与发展 中国养老产业的现状与发展 世界老年人口老龄化现状 国际上养老社区分类 国外几种养老模式比较 西方老年住宅发展 国外老年社区产生机制 西方国家的老年住宅发展 行业与市场分析 项目经济效益分析 养老园项目建议结论

世界老年人口老龄化现状 世界人口正以不可逆转的速度步入老龄化这一事实，将成为勾勒未来国民经济健康程度的决定性因素。 世界60岁以上人口占总人口的比率增长情况 年 份 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 全世界 8.1 8.4 8.6 9.2 9.8 10.7 发达地区 11.6 12.6 14.5 15.5 17.6 19.2 21.2 发展中国家 6.4 6.1 6.3 6.9 7.6 8.5 中 国 7.2 6.8 7.4 9.9 11.7 资料来源：中国老龄科学研究中心 根据联合国提供的一组统计数字,在2002年全世界60岁以上的老人为6.29亿，占世界人口总数的10%。到2050年，老年人人数将猛增到19.64亿人，占世界总人口的21%，平均每年增长9000万。其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的2.36亿人增加到3.95亿人，占该地区总人口的比例将由目前的20%增加到33%，经济欠发达地区将由目前的3.93亿人猛增到15.69亿人，占总人口的比例将由目前的8%增加到19%，届时人口老龄化问题最严重的3个国家是西班牙、意大利和日本。 世界人口正以不可逆转的速度步入老龄化这一事实，将成为勾勒未来国民经济健康程度的决定性因素。

从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。 国外几种养老模式比较 国 家 产 品 特 点 借鉴之处 美 国 建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。 完善的配套设施与功能区划分 日 本 日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供无障碍设施的老龄人住宅产品、具有看护性质的老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)的住宅产品。代表楼盘：港北新城。 老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。 欧 洲 国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社区功能和生态目标。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。 建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。 新加坡 一般兴建在成熟的社区中。公寓户型一般分为３５平方米和４５平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。 住宅的户型设计及内部结构设计标准的特殊化考虑。 从国外的以上产品来看，它们建造养老社区的理念、人文关怀的表现都值得我们借鉴。

国际上养老社区分类 居住环境、 生活方式 社区类型 针对客户 提供服务特点 物业租售方式 居家生活型 连续照料 退休社区 身体健康，可以独立生活， 但需要应急照料的客户； 发展的概念，必要时提供辅助和 护理服务； 租赁或出售 活跃老年 社区 年龄有限制，喜欢参加身体 和社会活动的客户； 环境优美，成熟服务体系，多种 娱乐交流场所，社区活动丰富； 联排或别墅，出 售为主 独立生活型 老年公寓 喜欢安静，结交新朋友的老 年客户； 不提供就餐、交通、不组织社会 活动。 老年聚集 区 和外界保持良好的联系，参 加一些社会活动的客户； 除租赁房屋外，还提供就餐、清 扫房间、交通、社会活动等服务。 租赁为主 辅助生活型 辅助生活 生活不能全部自理，需要专 门的辅助和帮助 根据客户自身条件，提供服务包 括：就餐、洗衣、清理房间、医 药管理、日常生活活动帮助等。 出租 家庭照料 各种年龄段包括老人、孩子、 刚出院的人、长期病号等； 提供短工服务，专业的护士照 料； 辅助医疗型 护理院 需要24小时照料，患有长期 或慢性病，需要治疗和恢复 提供24小时护理照料设施，提供 常规的医药监督和康复治疗，需 要注册护士和有执照的护工； 老年痴呆 病院 老年痴呆初期，需要护理恢 复； 完全无障碍设计，需要完好的设 施和专业人员照料

美洲、亚洲的老年住宅主要是政府扶持+发展商盈利型 法国 美国 日本 集合式老年住宅 护理型老年住宅 两代居 养老院 收容所 老年公寓 美洲 亚洲 欧洲 设施完善 福利制老年社区 政府扶持+发展 商盈利 政府福利型 护理院 养老医院 独立式老年住宅 租赁式公寓

国外老年社区产生机制 人口结构老龄化是导 致老年社区出现的主 要原因 政府大力扶持老年社区的发 展，政策、资金上大力支持 老年社区完全社会化，处于 成熟阶段 人口结构老龄化是导 致老年社区出现的主 要原因 面向社会老年人，区域位置 交通便利、环境优雅 集中在经济发达国家，老年 社区建设较完善

西方老年住宅发展 第一阶段 传统养老院 第二阶段 老年公寓 第三阶段老年社 区“普通化”及“社区化” 形成条件 运营主体 社会保障 老龄化初期 政府 保障水平低 老龄化中期 政府+开发商 政府给予一定支持 老龄化加剧 开发商为主 社会保障体系完善 西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。 西方发达国家老年社区，在政府福利制、老年住宅体系完善及适度的政策优惠保障下发展的

西方国家的老年住宅发展 美国的老年住宅 法国的老年住宅 德国的老年住宅 丹麦的老年住宅 美国养老住宅业作为一个产业持续发展的重要原因，是在法律上有一套鼓励、监督机制来保证养老机构的高质量服务。该鼓励监督机制体现在两个方面：一是一套完整和不断发展的评估体系，一是相对独立的监察员体制。 法国的老年住宅 人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题的主要模式。 德国的老年住宅 国的老年住宅分为两种体系。社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。 丹麦的老年住宅 丹麦为老年人提供居住和福利的基本政策有三个概念，即“居住连续性”、“自行决定”、“充分发挥自立能力”。这种80年代初建立起来的要领被称为“老年福利三原则。” 欧洲国家与亚洲国家最大的差别是，欧美国家的老年人社区是以老年人的单独居住为设计前提的，不强调与家人的合居模式。

世界养老产业的现状与发展 中国养老产业的现状与发展 行业与市场分析 项目经济效益分析 养老园项目建议结论 我国老龄化发展趋势 我国老年住宅的市场现状 我国老年住宅生存条件 我国现有的养老模式 我国老年社区的发展类型 我国老年住宅机会预期 我国老年住宅情况小结 行业与市场分析 项目经济效益分析 养老园项目建议结论

在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点 我国老龄化发展趋势 10.34% 13% 17% 23.30% 26.52% 28.76% 目前中国60岁及以上老年人口达1.77亿人，占总人口的13.26%，其中65岁以上老年人占总人口的8.87％，同2000年第五次人口普查相比60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。 —摘自《第六次人口普查数据》 在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点

出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体 20世纪50年代，中国出生人口爆发式增长，出生人口约为2亿； 现在，50年代人年龄在50-60岁左右，他们马上要步入老龄化阶段； 生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中也有一部分人，成为了国家经济体制改革的第一批受影响者，40-50岁人员中的绝大多数主体就是他们； 他们并不渴求的财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。追求安逸、平稳的生活，养老度假迫在眉睫；

老年社区的发展类型 普通型养老院 医护型养老院 老年公寓 老年社区 有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作者”动员住进养老院。 医护型养老院 有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。 老年公寓 多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照适于老年人居住的要求来设计和建造。（“老年公寓”国际上的通行定义，即“专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。与敬老院福利院不同，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。”） 老年社区 老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。

目前我国老年住宅按建设经营者划分为三种模式 政府收益型 主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式。 如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导和管辖，最低收费约1000元/月·人 政府福利型 主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院。 如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构。 企业盈利型 由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施。 如：北京太阳城、上海绿地21城

我国老年住宅市场现状 数据来源：零点调查 北京、上海、广州等经济发达城市，存在着一批占当地老年人口总数近6% 以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论从居住条件还是养老服务水平都不能满足他们日益提高的养老需求。 在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51%，打算租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。而目前租赁市场上的房源较为零散，适合老年人居住的房源就更少。 这表明通过租赁方式解决老年人居住问题的市场还不成熟，而产权式酒店购买受众面也比较小。这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。

建设投资额高于普通住宅，与常规模式有所不同 现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差 我国老年住宅现状 目前处于老年住宅第二阶段，多为商业盈利 我国老年住宅现状 — 现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴 — 现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性化居住条件和人性化服务 — 仅有部分发达城市的个别发展商开 发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商 — 无真正针对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面研究，服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。 — 我国社会保证体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。 老年住宅受众群体有限 建设投资额高于普通住宅，与常规模式有所不同 现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差 我国老年住宅现状特点：企业盈利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，开发周期长

人口开始老龄化，老年客户细分市场出现，老年住宅处于初级阶段，还不成熟。 我国老年住宅生存条件 人口结构老龄化加剧 老年人养老观念转变 我国老年人口绝对数字大，到2040年60岁以上的老人3.74亿，而65岁以上达到2.87亿人，增长速度将快于经济发展速度。 传统的“家庭养老”观念在相当时间内仍占主导地位，“度假养老”观念没有形成。 充分条件 经济发达，社会保障体系完善 政府扶持，给予政策与资金的支持 必要条件 我国处于老龄化初期，市场虽然已经开始细分，但老龄化并未加剧，老年住宅的需求量不大，因此，在没有具备充分条件和必要条件的已有盈利性老年住宅并不成熟。 人口开始老龄化，老年客户细分市场出现，老年住宅处于初级阶段，还不成熟。

我国现有的养老模式（1/3） 我国现有的养老模式 模式 代表案例 典型特征 模式点评 “社区+医院”模式 台湾长庚养生文化村 以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区 1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式； 2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式； 3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色 会籍制的养 老俱乐部 北京太申祥和山庄 采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构， 是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院 以房养老 南京汤山留园养老公寓、北京太阳城老年公寓 采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老” 这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。

我国现有的养老模式（2/3） 我国现有的养老模式 模式 代表案例 典型特征 模式点评 异 地 养 老 异地购房 异 地 养 老 异地购房 海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司 以养老为目的的异地购房 是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同， 它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。 “候鸟式”养老 大连的互动式异地养老服务中心 不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老 “季节性”养老 天津的泰达国际养老院 炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中 海外华人回国养老 新加坡华人、北美的购屋旅游团

我国现有的养老模式（3/3） 我国现有的养老模式 模式 代表案例 典型特征 模式点评 度假基地连锁 北京金港家苑、江苏生态养老连锁 将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式 是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同， 它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。 分时度假式养老 云南卧云仙居、浙江城仙居 将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁 是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式， 是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义。

我国老年住宅机会预期 未来发展前景看好，老龄化未加剧，社会保障体系不完善，观念未转变，市场培育期较长 2030-2040年会面临人口结构老龄化加剧，因此老年住宅需要较长的市场培育期 我国80岁以上高龄人口数量占总数的10%，每年5%的速度增长世界罕见 经济发展迅速，社会保障机制将不断完善 未来发展前景看好，在老年人居住需求量放大的时候，传统“家庭养老”观念已经转变和“度假养老”习惯开始形成 人口老龄化严重的未来，政府也会给予政策与资金上的扶持 未来发展前景看好，老龄化未加剧，社会保障体系不完善，观念未转变，市场培育期较长

我国老年住宅情况小结 人口结构老龄化趋势显现引发老年住宅的发展进程 社会保障体系不完善阻碍老年住宅的快速发展 服务、设施等不完善致使老年住宅处于初级发展阶段 传统养老观念将导致老年住宅需要一定的市场培育期 缺少政府的扶持及较高的成本投入限制了老年社区的发展 未来发展前景看好，但需较长的市场培育期

世界养老产业的现状与发展 中国养老产业的现状与发展 行业与案例分析 项目经济效益分析 养老园项目建议结论 我国现有养老政策 代表案例 北京东方太阳城、上海绿地21城孝贤坊、 卓达太阳城养老社区、郑州 金秋乐园 国际养老地产案例研究 佛罗里达太阳城 养生与养老的关系 泰国Chiva-som 、德国巴登巴登 西方老年住宅发展及机制 中国养老产业的现状与发展 行业与案例分析 项目经济效益分析 养老园项目建议结论

国内养老地产现有政策 2011年各地最新惠老政策 新老年法草案出炉 子女“常回家看看”将入法 北京市老年人优待工作的管理办法 北京市老年人优待政策 民政部将向全国80以上老人发放高龄津贴 多项优惠支持新建养老院 人保部：正研究制定养老保险基金投资运营办法 南京60岁以上老人已突破100万 明年福利事业要投 入14.5亿元 将老年文化事业纳入党政领导议事日程 为促进养老服务业发展，市政府出台多项政策：新建非盈利性养老服务业建设用地，可采用划拨方式优先供地；新建盈利性养老服务业建设项目用地,可协议出让方式供地；敬老院、福利院等项目用地，减免相关收费；乡村公益性的养老服务项目建设用地，经批准可以使用集体建设用地；新建养老服务项目优先立项和办理规划；建设部门优先完善周边道路、排水基础设施，减免部分收费。     　此外，所有养老服务机构建设，都免交城市建设和房屋建设的行政事业性收费（证照费除外），免交燃气、水增容费和供排水设施使用费；直接供养老使用的用水、用电、用气（燃料）等按居民生活类价格执行。     　对社会养老服务机构新建50张以上床位，按每张床位1000元，对改建50张以上床位，按每张床位500元的标准给予一次性补助；对当年无事故、无投诉的，按每张床位每年360元的标准给予补贴。     　企事业单位、社会团体和个人等向非营利性养老服务机构的捐赠，按相关规定免税、符合相关条件的可冠名。

补贴与建设标准如何结合 民政局批准设立养老服务机构 施工过程中申请补贴 专家评审过程 获取建设补贴 第一步 具备场所、资金、规划设置和法人，向民政部门提交材料、申请设立养老机构 民政局审批发放《北京养老机构设计批准书》 机构向民政局提请验收申请 验收通过后发放《北京市养老服务机构执业许可证》，可开业 施工过程中申请补贴 第二步 发改委立项、规划局审批、国土局获取土地、获发施工许可证 开始开工建设后，按京民福发（2008）543号文件向民政局申请8000-16000元/床费的建设补贴 新建护养型机构按16000元/床位标准 新建普通型机构按12000元/床位标准 扩建普通型机构按8000元/床位标准 第三步 邀请规划、土地、环境方面专家组成评审团，评审结果送市政府批准，程序复杂（09年申请34家，合格11家） 建设补贴的使用，与民政局签订协议书，主要条款有： 建设补贴资金按每年5%折旧 保证服务20年，入年限不满，剩余年限按（n/20*建设补贴资金归还政府） 专家评审过程 获取建设补贴 以上补贴办法和数额均针对社会办养老服务机构 政府办乡镇一级养老机构由采办公益补贴，区、市级养老机构由市、区级政府共同负担补贴，各负担50%。 除现金补贴外，另有政策规定养老机构水电收费可按民用水电费、土地转让可按较低地价方式等，但由于此两项落实需由民政部同电力、供水和土地部门协商，实际难以落实。 获取运营补贴 运营补贴按收治入住老人的实际人数发放，自理老人每人补贴150元，不能自理老人补贴200元，用于改善机构条件

国内代表案例

代表案例：北京东方太阳城 北京“东方太阳城”老年社区，国内最成功的老年社区之一；定位——“世界级的高尚退休社”“全新退休生活的领跑者” 区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔； 定位：“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者” 规模：规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人； 物业类型：独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓，面积为78-716平方米不等； 区域概况： 项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块。 项目主要目标客源地为北京。2006年，北京65岁及以上人口超10%，按照国际标准，已经进入老龄化社会，人均GDP达6210美元，目标客户的消费力很强； 北京“东方太阳城”老年社区，国内最成功的老年社区之一；定位——“世界级的高尚退休社”“全新退休生活的领跑者”

组团带状排布最大借景、组团设计体现老年社区特色——极致景观与闭合的开放组团 东方太阳城规划特点 整体规划 带状排布，景观资源最大化： 傍水而建，周边为7000亩绿化隔离带。组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观最大的接触面。 组团设计，功能独立： 由于项目各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖； 老年社区特色规划 组团内引入大量景观，追求极致： 在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境的需要； 多层级交流空间： 组团式布局，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所； 设计公司： 开发商请美国SASAKI设计公司担纲，将东方太阳城作为一个城市来整体规划，为中国老年人的生活环境创造一个新型范例； 规划依据： 目标：开退休社区之先河，立晚年幸福之标准 理念：摒弃原来的养老方式，老有所学、老有所养、老有所乐，老有所为 组团带状排布最大借景、组团设计体现老年社区特色——极致景观与闭合的开放组团

良好的自然环境——精致的社区水系和绿化景观，生态居住环境 东方太阳城成功关键点(1/4) 水景观：社区整体坐落于高尔夫球场之上，共有近500亩水面分布其间，水域比例达到3-5%； 绿化：周边有10万株林木，社区绿化率高达80％。每个区域都有自己独特的树木、灌木及地被植物，形成区域之间的天然视觉屏障； 空气质量：社区空气中负氧离子平均含量高达2000个/立方米，居住环境已达到疗养标准； 精心设计社区水系和绿化 社区内以及周边大量的绿化保证了疗养级空气质量； 良好的自然环境——精致的社区水系和绿化景观，生态居住环境

东方太阳城成功关键点(2/4) 人性化的规划设计——多样化交流空间，针对老年人特别定制的无障碍设计、户型设计、环境设计 无障碍设计： 针对老年人的特殊设计 四层公寓均设电梯并设无障碍坡道 地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆 户内紧急呼叫与电子安防系统 居室充分考虑朝向、采光和通风 卫生间离卧室不远并设有防滑扶手 插座、开关都相应地降低高度 感应门锁替代旋转式钥匙 采用明亮的颜色，增强环境的可识别性 户型设计各有侧重： 老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅 中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室 老人需要照顾：有些户型设计了保姆间 宽电梯入口，方便进入 环境设计方便交流： 大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间； 园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间； 景观步道加宽以便通行 会所 人性化的规划设计——多样化交流空间，针对老年人特别定制的无障碍设计、户型设计、环境设计

东方太阳城成功关键点(3/4) 完善的配套服务设施——针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等 u主体建筑概况： 太阳城社区医院： u 规模：太阳城医院面积1.6万平米； 专业医师和设备：医护人员由北京市老年病研究中心选派，设施和医疗水平高于国家二级医院标准； 定期体检提出保健计划：医院对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，专业医师为业主量身定做保健方案； 全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来； 专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站。 规划面积5万平米的配套建筑群位于社区中央，主要以社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大功能区为主，集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身； 专业医师问诊 大型公共建筑群 专业的医疗器械 完善的配套服务设施——针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等

东方太阳城成功关键点(3/4) 农庄苗圃 老年大学 室外泳池 健康步道 看护健身中心 老年大学: 是北京市第一家社区内申办的老年大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分课程由社区中的老年人担当教师； 大型康体中心： 康体中心接近8000平方米，室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计； 社区农庄： 在社区内开辟可以耕作的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。很多老年人非常喜欢这种农家乐的感觉； 农庄苗圃 室外泳池 老年大学 开敞空间： 通透大气的视觉走廊、开敞绿地与 文化广场和多个小型户外活动场地、 湖滨健身步道与儿童乐园； 看护健身中心 健康步道

多彩的精神文化生活——针对老年人生活组织多种活动和组织 东方太阳城成功关键点(4/4) 精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动： 举办过3届国际风筝节 举行了3次新年音乐会 社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数 u ü 音乐会老年合唱 国际风筝文化节 社区组织的俱乐部： 乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部； u ü 业主自发的俱乐部： 音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自己喜爱的活动 u ü 棋牌俱乐部活动 太极俱乐部活动 多彩的精神文化生活——针对老年人生活组织多种活动和组织

上海绿地21城孝贤坊概况 背景 全国最早进入老龄化 项目基础信息 总用地面积 2万亩 总建筑面积 210万㎡ 容积率 0.6 物业形态 多层，独栋别墅，复式

上海绿地21城孝贤坊规划情况 区、度假社区、商务社区 u21城总体规划为13平方公里，包含4大社区，尊老社区、国际社 u尊老社区主要指孝贤坊

孝贤坊各类配套设施 广场 Ø规划了约19万平方米的公建配套设 特色医疗服务： 施，其中有面积11万平方米的香榭里大 定期体检；老年保健；老年病专家坐诊 医疗配套服务：建立个人医疗档案； 上门就诊服务；专业家庭护理；急救站 Ø规划了约19万平方米的公建配套设 施，其中有面积11万平方米的香榭里大 道，咖啡店、手工艺店、顶级品牌店、 高尔夫球具店、西餐厅等沿街分布； Ø近3万平方米社区生活广场，汇集了包 括餐饮、娱乐、银行、邮政、图书馆、 老年大学、养生文化馆、宠物医院等多 种公共设施； Ø四星级绿地豪生国际会议大酒店，建 筑面积65000平方米，满足商务宴请与 家庭团圆双重需要；中福会绿地幼儿 园； Ø特设老年活动中心，营养配餐中心、 老年大学、购物中心、大型综合医院、 家政服务中心、中福会幼儿园、绿色食 品超市等； Ø实现管家服务，紧急呼救服务、专业 护理服务 休闲走廊 无障碍设计：整个区域内采用无障碍通道、防滑地面 园林：栽种树龄较大的粗壮树木，做出森林静谧、幽远的感觉，使空气清新，宜居养老 其他：人工湖泊垂钓台、配木制椅凳 广场

石家庄 卓达太阳城养老社区 u卓达·太阳城，地处石家庄市栾城县冶河工贸区，京珠高速公路栾城县出口与308国道交汇处。 u2000万平方米盛世远景，含水系TOWNHOUSE、汉府中式茗院、花园洋房以及时尚现代的高层组团等多种建筑形式。50000平方米超大双湖水系，120000平方米三可湖公园； u社区生活以居家养老为基本模式：一不脱离家庭，二不脱离儿女，三不脱离熟悉的生活环境。社区规划了“两代居”和“网络式家庭共居”等亲情户型 ； u社区以60-123平方米的中小户型为主； u太阳城养老社区与省会多家专业医疗机构建立合作关系，邀请医疗小组进驻太阳城。

郑州 金秋乐园 中心、购物超市、老年大学 设施。 政服务、洗涤服务、购物服务、餐饮服务、 交通服务等 u中原首座居家养老精品社区,坐落于郑州市南郊，龙湖圣地, 枣林桃源； u七层全电梯/水景花园/观景平台 u紧急呼救系统,广场、跌泉、密林、幽径; u老年医疗保健中心、营养配餐中心、健身康乐中心、会 中心、购物超市、老年大学 设施。 u社区综合配套服务设施：医疗保健服务、学习教育服务、文化活动服务、商务服务、 政服务、洗涤服务、购物服务、餐饮服务、 交通服务等

我国养老案例小结 非完善的老年社区，仅是注重配套，户型设计上、户型排布上有不合理之处 在经济发达城市，仅有个别经济实力强的发展商开发了老年社区，市场上存在空缺 虽然目前的老年社区都不够成熟，但发展商已经开始具有开发成熟社区的意识

国外经典案例

在人口老龄化下，发达国家中单一的养老院向系统、多元化养老社区的转变已经成为一种趋势 美国的太阳城 日本的港北新城 荷兰的弗莱德利克斯堡 …… 系统、规模化的老龄产业、聚集性的养老城、异地养老社区…已经成为养老模式发展的新趋势。

美国佛罗里达太阳城中心老年社区——闻名世界的最为成熟老年社区之一 u名称缘起： ü西方不称老年人为夕阳，而是太阳 ü意大利哲学家康帕内拉曾著《太阳城》 u区位：临近海湾 ü社区坐落于佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程 u规模：接近微型城市 ü社区太阳城中心共有10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万 u目标定位和建设理念： u ü 户型构成： 大多数是独栋住宅，也有双户 公寓、联排别墅和多家庭公寓 分六大居住社区： 太阳城中心:独立家庭别墅 国王之殿:连体别墅 湖中之塔:辅助照料式住宅和家 庭护理机构 庭院 阿斯顿花园:出租的独立居住公 寓 自由广场:辅助照料式住宅和家 ü社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活 年龄段 0-18 18-24 25-44 45-64 65以上 比例 0.40% 0.20% 1.30% 15.10% 83% 社区现状人口构成 ： 老年人口占绝对多数 美国佛罗里达太阳城中心老年社区——闻名世界的最为成熟老年社区之一

佛罗里达太阳城 全美最典型、最好的老年社区 Ø整个社区功能分区明确：六大居住社区，各社区共享一个邮局，超市、医疗机构、银行和教堂 Ø物业类型为老年人量身定做： u“太阳城中心”（独栋别墅） u“国王之殿”（联体别墅） u“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构） u“庭院” u“阿斯顿花园” （出租的独立居住公寓） u“自由广场” （辅助照料式住宅和家庭护理机构） 全美最典型、最好的老年社区

佛罗里达太阳城 社区委员会办公室 在制度上增强老年人的归属感——由老年业主组成社区委员会，社区对低龄人群活动严格限制。 社区委员会成员 u社区委员会由社区老人构成——便于沟通减少隔阂 社区委员会负责社区的日常运作，有常设办公室，每月定期举行例会。 u纯粹老年社区——增强老年人的归属感 居民必须55岁以上，18岁以下的陪同一年居住不超过30天 社区委员会办公室 自社区1961年开始建设以来，社区各项活动一直由开发商运营，不久成为开发 商的沉重负担。 1987年，开发商与业主首次成立了独立的非盈利机构——社区委员会，负责社区各项活动的组织，同时委员会收取参与各项活动业主的年费，以维持机构的运营。 u u 社区委员会成员 均为社区内居 住的老年业主 在制度上增强老年人的归属感——由老年业主组成社区委员会，社区对低龄人群活动严格限制。

规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计、空间导向设计，身心健康相关的社区设施 佛罗里达太阳城 针对老年人的建筑规划： 无障碍设计——强调方便安全： 社区住宅以低层建筑为主，在所有区域布置无障碍步行道、无障碍防滑坡道，设置低按键、高插座 极强的空间导向性—— 应对老年人的记忆力感知力下降： 对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流 针对老年人的社区设 施强调身心健康： 身体健康——建有医院和老年护理中心，心理健康——老年图书馆，社区交流大厅 社区图书馆 电梯内低按钮设计 社区交流大厅 防滑坡道设计 规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计、空间导向设计，身心健康相关的社区设施

佛罗里达太阳城 健身室 多彩的体育运动——会所可以满足大多数运动需求，尤其高尔夫，社区1/3业主喜爱，经常举办相关赛事。 草地保龄球 丰富的会所运动：室内外游泳池、草地保龄球、网球场，棋牌室，保龄球场，舞厅，健身房，应有尽有 特色：高尔夫爱好者的天堂： 约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。 社区里拥有多个高尔夫球场，交纳入会费后，社区居民可享受126洞高尔夫球场，每年费用约1500美元 太阳城中心是世界闻名的BENSUTTON高尔夫学校的本部 全美草地保龄球锦标赛在太阳举行 白天可在社区宽阔的棕榈树街道上驾驶高尔夫车，多数购物场所都有专门为高尔夫车提供的停车场。 草地保龄球 高尔夫球场 健身室 室内游泳池 多彩的体育运动——会所可以满足大多数运动需求，尤其高尔夫，社区1/3业主喜爱，经常举办相关赛事。

俱乐部丰富了社区活动，各业主联合社区委员会组织的俱乐部活动精彩纷呈 佛罗里达太阳城 丰富多彩的俱乐部课程： 社区有各种各样业主自发组织的俱乐部，开设课程和组织活动超过80种，如业余无线电、计算机、 缝纫、卡片收藏、投资和舞蹈等 这可以帮助老年人完成年轻时未竟的理想。比如，您曾经是一个外科大夫，但年轻时您可能一直喜欢做木匠活，退休后生活在太阳城里，您可以到木工坊随意去做您喜欢的事情 瓷器收藏俱乐部 艺术室 木工工坊 活动交流中心 超过200种各类俱乐部和组织 俱乐部丰富了社区活动，各业主联合社区委员会组织的俱乐部活动精彩纷呈

佛罗里达太阳城 为老人设置专业、完善的配套设施 图书室 桌球室 手工制作中心 游泳池 各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许多娱乐性和社会性节目活动对六个社区的所有成员开放。 Ø 在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为140美元。 享受的康乐设施包括室内和室外游泳池，网球和推圆盘游戏场，草地保龄球，健身和娱乐中心，会议室，和一个10000平方英尺的剧场。 Ø 桌球室 手工制作中心 游泳池 为老人设置专业、完善的配套设施

养生和养老本身有功能上的重叠，但养生的概念所跨的年龄段要大于养老 养生与养老的关系 养生的产品，会给人一种积极、悠闲和健康的感觉，而养老的产品，会让人联想到悲伤和落寞。 如果我要去度假的话，我会选择生态环境好的地方一家人去，如果那是一个养老的地方，我们不会去的，不想跟老年人混在一起。 这个地方就是看山，能玩的地方不多，一般2天就可以玩完了，只是空气质量比较好，所以从大概念来看，养生比旅游或养老更能落实，更可信。 如果做养老，会让项目贬值，也卖不起高价，可能连销售都成问题。 养老概念 青年 中年 老年 养生概念 养生和养老本身有功能上的重叠，但养生的概念所跨的年龄段要大于养老

国外养生案例借鉴

泰国Chiva-som是国际性的健康度假目的地 疗养管理模式 康复管理模式 n 位于泰国湾以西华欣海滩，著名 的泰国滨海度假区； 距曼谷西南281公里，约3小时车 程； 希拉里、迈克尔、杰克逊、张曼 玉等名流指定养生度假中心； 世界前三名的Spa 健康度假胜地。 高尔夫 距球场约30 分钟车程 Chiva-Som International Health Resort n

泰国Chiva-som 主要针对亚健康群体，实施健康疗养管理 【发展理念】在泉浴基础上应用传统的泰式中医技术和现代体检技术打造健康平衡度假 疗养管理模式 康复管理模式 在资源浴的基础上 引入传统中医疗法 实施健康疗养管理 融合了東方医学哲理与西方医学技术，發展身、心、灵合一的全新健康度假潮流 温泉浴 主要针对亚健康群体，实施健康疗养管理 海水浴 阳光浴 【发展理念】在泉浴基础上应用传统的泰式中医技术和现代体检技术打造健康平衡度假

引入全程健康咨询专业服务，咨询师依据中西体检报告制定个性化的健康疗程 泰国Chiva-som（关键举措1/3） 疗养管理模式 康复管理模式 专业健康团队提供全程健康咨询和针对性服务－全程健康疗养管理 突出中医及健康技术，推出疗程前的 咨询评估环节是竞争取胜的关键动作 中医学家体检－心 西医学家体检－身 健康教育 健康效果评估 健康综合评估报告 个性化主题健康疗程 ü Chiva-Som Experience (from 3 nights） Fitness Retreat (from 5 nights） Spa Retreat (from 3 nights） Physical Remedy Retreat (from 3 nights） De-Stress Retreat (from 5 nights） Detox Retreat (from 5 nights） Anti-Aging Retreat (from 5 nights） Stop-smoking retreat and so on Chiva-Som普通疗程（3晚） 减肥疗程（5晚） 休养疗程（3晚） 物理治疗疗程（3晚） 减压疗程（5晚） 排毒疗程（5晚） 抗衰老疗程（5晚） 戒烟疗程等 ü 引入全程健康咨询专业服务，咨询师依据中西体检报告制定个性化的健康疗程

打造独特的核心设施及多样的健康疗法，塑造区域主题和核心竞争力 泰国Chiva-som（关键举措2/3） 疗养管理模式 康复管理模式 n 57间理疗房（客房数量58间） n 世界最多样的健康疗法及疗程 Ø18间治疗房； Ø5间医疗咨询房； Ø3间泰国按摩房； Ø多间舞蹈和运动房 Ø瑜伽和太极亭 Ø图书馆、工艺美术室 Ø12种传统按摩方法 Ø“水果包”现代特色疗法 Ø11种面部护理选择 Ø20种全身护理 Ø4种特色水疗法 Ø12种手部、足部和修饰护理方法 Ø有机蔬菜和水果园 Ø翡翠高级餐厅、波海滨餐厅 理疗房：客房=1:1 以最多的健康 特色疗法和设 施而闻名于世 Ø13项异域补充疗法，包括禅道馆指压、虹 膜学(眼部研究)和印度头部按摩 传统和现代特色疗法＋异域疗法 Ø 一流的理疗设施 Ø 多套餐组合疗程 打造独特的核心设施及多样的健康疗法，塑造区域主题和核心竞争力

深化健康主题，将购物、餐饮、住宿、运动围绕健康平衡主题进行配置 泰国Chiva-som（关键举措3/3） 疗养管理模式 康复管理模式 专业的健康咨询师根据个人的体力、压力和心理状况将餐饮、运动、娱乐融入日常疗程中 运动 －体疗法 餐饮 －营养疗法 购物 －健康概念产品 健康主题 度假区 Ø 日出－在海滩散步或是打太极拳开始 之后－做冥想，清晨瑜伽，伸展课训练 娱乐 会议蜜月 Ø 然后－吃早餐（无油、无盐、无糖） －体疗法 －强调健康理念 Ø 然后－做水上有氧运动，常规有氧运动，再做一系列普拉提，动态运动，心肺锻炼课程以及其他课程 居住 －健康度假 深化健康主题，将购物、餐饮、住宿、运动围绕健康平衡主题进行配置

巴登巴登因独特气候和温泉而闻名，因康复医疗技术而著称 德国巴登巴登 疗养管理模式 康复管理模式 Ø 区位：位于德国黑森林西北部的边缘上 的奥斯河谷中。 交通：从法兰克福的列车总站乘区间快 Ø 车，约需1小时45分钟。从瑞士的巴赛 尔出发，1小时30分钟之后就能到达。 Ø 声誉：天然矿泉结合的度假区，素有欧 洲的夏都之称。欧洲最典型的温泉疗养 胜地。它的温泉不但可以透过浸泡的方 式达到舒筋爽骨和袪除风湿、肠胃不适 等疾病。 ——德国的春天从这里开始，“满城泉水满城花” 巴登巴登因独特气候和温泉而闻名，因康复医疗技术而著称

德国巴登巴登 医学的康复管理 【发展理念】在泉浴基础上应用现代医学技术对慢性病、运动创伤群体实施全程康复管理 疗养管理模式 康复管理模式 在资源浴的基础上 引入现代医学技术 实施健康康复管理 已经有8家私人康复 诊所或医院进驻 巴凳巴凳的传统 淋浴保健及现代 医学的康复管理 温泉浴 主要针对各类非传染性慢性 病、运动创伤群体进行各种 海水浴 物理疗法促进康复 阳光浴 【发展理念】在泉浴基础上应用现代医学技术对慢性病、运动创伤群体实施全程康复管理

实施全程健康专家服务，提供一揽子健康管理计划，让人信赖 德国巴登巴登（关键举措1/4） 疗养管理模式 康复管理模式 以专家医师为核心的多种健康管理服务团队，提供专家服务和一揽子健康管理计划，让人信赖 健康体检与评估 （专家及尖端设备） 专家医师 物理治疗师 体育教师 营养师 职业治疗师 心理学家 外部专家 健康康复 服务团队 健康恢复与促进 健康康复与治疗 健康教育与咨询 按摩治疗师 健康数据管理 7种甚至更多的专家和治疗师组成康复中心核心团队 实施全程健康专家服务，提供一揽子健康管理计划，让人信赖

打造关键设施－水疗中心和专业私人康复诊所或医院，塑造区域磁场 德国巴登巴登（关键举措2/4） 疗养管理模式 康复管理模式 关键设施－水疗中心↑ 关键设施－水疗中心↑ 关键设施－先进医疗设备↑ 关键设施－诊所或医院↑ －通常与医疗设备公司保持合作 －通常与大中心医院保持合作 打造关键设施－水疗中心和专业私人康复诊所或医院，塑造区域磁场

突出现代医学疗法，结合传统水疗，提高康复效果和附加值 德国巴登巴登（关键举措2/4） 疗养管理模式 康复管理模式 在水疗中心进行多样的健康 平衡疗法 Thalasso海水浴疗法 温泉热疗法 物理疗法 体疗疗法 －排毒养颜减压疗程 在诊所中享受专业的康复物 理医学治疗 心脏 、血管和循环系统疾病行为和运动器官疾病 风湿病 妇科病 神经系统疾病－如中风 身心疲惫、一般的虛弱状況 病后康复 突出现代医学疗法，结合传统水疗，提高康复效果和附加值

将医院度假化和酒店化，在度假中平衡健康，享受康复 德国巴登巴登（关键举措3/4） 疗养管理模式 康复管理模式 医院氛围度假化－在度假中平衡健康， 享受轻松的康复生活 医院大堂如一个酒店大堂，周边设置餐饮和购物店 独立淋浴和卫生间，电话，阳台 Höhenblick康复诊所 登格勒诊所 花园式医院，多种度假设施和疗养设施，以及队中体疗活动，提供完美的健康度假生活 医院功能酒店化－满足多功能度假需求，如餐饮、购物、运动等 将医院度假化和酒店化，在度假中平衡健康，享受康复

深化健康主题，将餐饮、住宿、运动围绕康复主题进行配置 德国巴登巴登（关键举措4/4） 疗养管理模式 康复管理模式 深化健康主题，将餐饮、住宿、运动围绕康复主题进行配置

不同的健康发展模式取得成功的关键因素呈现一定差异，财务投入要求也有不同 管理模式小结 疗养管理模式 健康状况尚未危害身体 康复管理模式 健康状况已经危害身体 －运用东方医学哲理和西方体检技术实施全程的健康疗养管理 －全程健康平衡咨询服务 －具规模及特色的健康平衡中心 －与精品酒店结合一体 －特色自然疗法赢得声誉 －多样疗法满足顾客需求 －餐饮/运动/住宿等围绕健康平衡主题配置 －专业医疗设备投入5000万以内－中医本土人才丰富 －运用现代医学技术实施全程康复管理 －全程康复管理专家服务 －具医疗效果的健康水疗中心 －与带有度假感和酒店化的专业康复医 院或诊所结合一体 －突出物理疗法和激素疗法 －辅之自然疗法 －餐饮/运动/住宿等围绕健康康复主题配置 －专业医疗设备投入1亿元以上 －专家人才引进困难且持续投入 发展理念 专业服务 核心设施 疗法疗程 主题深化 财务投入 不同的健康发展模式取得成功的关键因素呈现一定差异，财务投入要求也有不同

国内养老地产盈利模式 国内盈利模式小结 价格定位解析 特色营销模式 世界养老产业的现状与发展 中国养老产业的现状与发展 国内养老地产盈利模式 国内盈利模式小结 价格定位解析 特色营销模式 行业与市场分析 项目经济效益分析 养老园项目建议结论

老年公寓租售方式比普通住宅更为复杂。老年公寓需根据老年人的市场需求采取灵活多变的销售模式，如租、售结合的方式。开发商可将一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求。

国内养老地产盈利模式 会员制盈利型模式及中国式创新 会员制盈利模式：以出租为主要经营方式，收费水平要比福利型养老机构的收费水平高，具备自己的医疗服务人才。入住者通常需要交纳一定数额的抵押金，每月交纳少量的管理费。管理机构通过专业护理提高收费水平获取利润，国外的专业管理机构一般将押金进行投资以谋取利润，具有寿险公司的经营性质。 中国式创新：根据中国传统的消费习惯和置业惯性，发展商对会员制模式采取了创新，增加了记名会员制盈利模式，在交纳一定数额的抵押金购得会员卡，每月交纳一定的管理费的基础上，记名会员卡可以继承和转让，根据实际经营状况，这种模式相对于非记名会员制度来讲，更容易被中国市场接收。

国内养老地产盈利模式 逆抵押贷款购房 逆抵押贷款购房：这是目前国外一些国家普遍使用的方法。即老年人退休以后，从开发商处购买一套老年公寓，然后与开发商签定合同，每月由开发商支付给老人一定数量的生活费，直到老人去世，开发商返还剩余本金，住房归开发商所有，这种模式对老年人的入驻条件有比较严格的审核，一般规定老年人的年龄在55周岁以上。 转让使用权模式 在项目存在不能进行产权分割销售的实际条件下，坚持买卖不破租赁原则，采取转让固定年限使用权的盈利模式也是资金快速回笼和项目运营的理想模式之一，在固定年限内，使用权在使用权人死亡后，可以由与死者的有能力提供使用费的近亲属继续使用，但应重新签订使用合同，所有权人也可以调整使用权人。 分散租赁模式 即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比较分散，有长有短，且非一次性付清的经营模式，在这种模式下，一般是由开发商与专门的经营公司或物业公司合作开发，将既得利润作为按股分红的经营模式。

盈利模式小结 以上各种盈利模式在经营效益和资金回笼的速度上各有利弊。 中国式创新的会员制盈利模式在一定程度上抬高了目标客户入驻的门槛，在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市，或许能赢得市场的认同，但在是否能被老年群体认可，尚不得知，它的操作经验固然值得借鉴，但在未进行充分的市场研究之前，不可轻易的盲目的全盘照搬； 逆抵押贷款购房的盈利模式在一定程度上，比较适合较为独立的老人，对消费理念水平也有着较高的要求，能不能适应市场的需求，也尚不得知； 转上使用权的盈利模式，是目前产权无法分割销售的项目最多采取的手段之一，但在继承和转让上，又较多的受到政策法规的约束，市场的认同度也会受到一定的影响； 分散租赁的盈利模式对前期投入和设施服务配套要求比较高，但在经营状况较好的状况下，利润也最为可观，但资金回笼速度也最慢。

价格定位解析 在价格定位上，针对项目客观条件，按照各盈利模式的盈利水平和可比楼盘量化定价法方法进行价格定位。 1、        采取会员制盈利模式的价格定位 会员卡20万元，90平米，年交费2万元（年费交款期限为10年）； 65平米，年交费0.8万元（交款期限为8年）； 45平米（不需交年费），此卡可继承可转让（不可退还本金），但与具体物业不挂钩，会员卡发行数量以可售房屋数量为上限。 2、        采取逆抵押贷款购房的价格定位 参照项目周边未来一年内可预期的市场价格5000元/平米的价格水准，项目价格定位在4280 /平米的水准，入驻者需满足40周岁以上的条件，按照50年期限标准，直到老人去世，开发商返还剩余本金，所居住期间按照房产总额的整存一年的利息模式每月发放生活费，45平米的业主每月发放600元左右生活费；65平米的业主每月发放750元左右生活费；90平米的业主每月发放1050元左右生活费；（剩余房款＝购房总款*(90-去世年龄)/50）

价格定位解析 3、        采取转让使用权模式的价格定位 参照项目周边未来一年内可预期的市场价格5000元/平米的价格水准，根据其它项目70年使用年限和有产权可升值的实际情况，以项目的使用年限为50年的标准，项目在采取转让使用权模式的价格应定位在3980元/平米左右。 4、        采取分散租赁模式的价格定位 参照目前租赁市场的价格水准，在高品质配套服务设施的基础上，项目的分散租赁价格应放在30元/平米/月的水准上，在加上经常性和特殊性收费的盈利，整体的盈利水平可达到35元平米/月左右。 （交房标准为市场价500元/平米的精装修标准，包括地、墙、门、窗、卫生间、厨房、电、气（不建议使用）、水、网等装修，配电磁炉、空调等家电设备和家具设备可根据客户要求配置）

特色营销模式 “民族特色”营销模式 “终身监护制”营销模式 “购—销—装”一站式营销模式 “特色服务，以旧换新”营销模式 房屋管家营销模式 “产权式酒店公寓”营销模式 灵活的营销方式 在一些少数民族聚居地居住生活的许多老年人家乡都在边远山区，这一部分老人毕生愿望便是能够叶落归根。然而因为边远山区的经济、饮食、卫生、交通等条件与老年人的身体条件不能相适应，所以这一想法大多时候未能实现。为此，公司可开发出一部分具备少数民族建筑风格与现代化设施的出售型公寓来满足有条件的老年人的居住要求，形成一个小型的民族村落。在满足老年人居住要求的同时也做出了区别与其他省分，具有当地特色的老年公寓雏形。此类公寓应有很好的销售市场。

特色营销模式 管理中心可与保险公司达成协议，为业主实施“终身监护制”。中心与保险公司达成协议后，规划出部分房屋提供给满足条件的人群。 “民族特色”营销模式 “终身监护制”营销模式 “购—销—装”一站式营销模式 “特色服务，以旧换新”营销模式 房屋管家营销模式 “产权式酒店公寓”营销模式 灵活的营销方式 管理中心可与保险公司达成协议，为业主实施“终身监护制”。中心与保险公司达成协议后，规划出部分房屋提供给满足条件的人群。 例如：满足条件为A.年满45周岁 B.在保险公司保单满50万。首付10万可入住公寓。60岁时中心开始对其进养护义务，去逝时中心接收全部遗产，并成为保单收益者。 根据保单额度与首付多少差异入住不同面积，不同档次公寓。此种销售模式资金回收周期较长，对住户的社会地位、经济实力要求极高，因此只对达到要求的老年人开放，可占入住老年人的1%-3%。

特色营销模式 “民族特色”营销模式 “终身监护制”营销模式 “购—销—装”一站式营销模式 “特色服务，以旧换新”营销模式 房屋管家营销模式 “产权式酒店公寓”营销模式 灵活的营销方式 公司下属的物业管理银行运行购—销—装一站式营销模式，方便业主的同时也使利益最大化。物业管理银行是市场经济下产生的一种新型综合性服务公司，其内容可包括：房地产开发、物业管理、中介服务、私人理财、咨询服务等。物业管理银行为新兴行业，成立后对内部及周边社区做统一的规划管理，是市场发展的必然趋势。物业管理银行内部设销售部门、二手房收购部门、装饰装潢部门，形成购-销-装一站式服务。这种新型经营模式的物管公司，即为业主省钱、省心，又提高了自身的运行效率。

特色营销模式 “民族特色”营销模式 “终身监护制”营销模式 “购—销—装”一站式营销模式 “特色服务，以旧换新”营销模式 房屋管家营销模式 “产权式酒店公寓”营销模式 灵活的营销方式 为满足一些购房款不足的老人入住的愿望，公司将特别推出在业内独创的“弃旧换新”的全新服务方式。这项服务的主要内容是：在老年公寓购房的老年人，可先交纳保证金后将现有的旧房交给公司的下属销售公司，经过价格评估后并由业主确认。此时，购房人便可与销售公司签订《房屋委托代售协议》，同时再签订新房的购房合同。手续齐全后，销售公司便可将此旧房上市交易，旧房房款用以冲抵客户购买新房的房款。这种购房方式可以在很大程度上减轻老年人为购新房而带来的付款压力，免去相应的风险，实现让老年人放心、省心、安心的轻松乔迁目标。如暂未售出的房，公司可将此房收购。

特色营销模式 “民族特色”营销模式 “终身监护制”营销模式 “购—销—装”一站式营销模式 “特色服务，以旧换新”营销模式 房屋管家营销模式 “产权式酒店公寓”营销模式 灵活的营销方式 房屋管家——新型运作模式, 即业主将自己空余的房屋委托给物管公司对外出租，由物管公司直接收取承租方的租金。不管此房屋出租与否，物管公司都要定期向产权人支付租金，同时物管公司收取相应佣金。房屋管家的优势首先在于简便，只要将房子委托给物管公司，无论出租与否，业主都可以在委托期内定期收取收益，轻松简便；物管公司可以为业主提供最稳定的收益，合同期内的租金支付不受外界影响。 期间财务流动手续由引进银行代办，加强了资金的安全管理，无形中银行起着名誉担保功能。

特色营销模式 “民族特色”营销模式 “终身监护制”营销模式 “购—销—装”一站式营销模式 “特色服务，以旧换新”营销模式 房屋管家营销模式 “产权式酒店公寓”营销模式 灵活的营销方式 “产权式酒店公寓”是一种与以往单纯的买房居住或买房投资截然不同的新型房地产投资方式，这种投资方式可以让投资者在“居住”和“投资”之间自由选择。产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。从硬件设施、装修标准、经营角度分析，产权式酒店本身物理价值的形成远远高于一般商品房。投资产权式酒店公寓，业主每年稳获购房款10%的高额回报，拥有星级酒店70年的产权，10年包租，同时还有产权增值、免费入住和VIP贵宾待遇等多种回报方式。 时权销售：可分5年或10年时权销售，按照旅游地产的市场规则，购买5年时权业主每年得到本金8.5%的回报；购买10年时权，业主每年得到本金9.8%的回报。有关资料统计，银行存款超过10万元的当地住户已远远超过20万户。购买酒店时权的本金为1万元左右，极其适宜有本金、有观念、有经济自主权人群的理财投资方式。客户购买时权后还可获得每年10天的免费居住权，其余时间酒店代为管理。

特色营销模式 “民族特色”营销模式 “终身监护制”营销模式 “购—销—装”一站式营销模式 “特色服务，以旧换新”营销模式 房屋管家营销模式 “产权式酒店公寓”营销模式 灵活的营销方式 对于一些不想购房的老年人可入住管理型公寓，每年向管理中心交纳一定的房屋租金及管理费用。管理中心为其提供优质的管理服务。国际交流型公寓引进一些愿在当地居住的国际老年朋友。使我们的公寓成为真正上品质的国际老年公寓。

世界养老产业的现状与发展 中国养老产业的现状与发展 行业与市场分析 项目经济效益分析 打造养老社区建议 外部环境要求 内部环境建议 老年住宅设计规范 养老社区选址建议 养老社区功能建议 养老社区配套建议 养老社区营销建议 如何打造具备中国特色的养老社区 行业与市场分析 项目经济效益分析 打造养老社区建议

外部环境要求 必要条件 充分条件 －经济发展必须达到一定水平 －老年人口达到一定数量 －社会保障体系完善 －人口老龄化加剧 －政府政策、资金大力支持 －老年人口达到一定数量 －人口老龄化加剧 －改变传统养老观念 外部环境要求

内部环境建议 打造的老年社区指标

节选老年住宅设计规范 (无障碍通道设计) 1. 楼梯踏步尺寸 Ø对于老年人、及其他肢体灵活性受损的人，踏步高应该在 16cm以下，踏步顶面宽应在30cm以上。 Ø踏步立面缩进尺寸应在2mm以下，否则容易绊倒老人。 2. 楼梯照明 Ø注意隐藏光源，不能直射人眼。 Ø照明光源应该采用多灯形式，以防止踏步表面出现阴影或 自身的投影。 Ø最理想情况是设置地灯。

节选老年住宅设计规范 (无障碍通道设计) 3. 楼梯扶手 Ø在楼梯起始处，扶 手端部应该延长 200mm以上，否则易 发生危险。 Ø扶手的端部应向墙 壁或下方弯曲，以防 止老人勾住衣袖绊倒。

节选老年住宅设计规范 (轮椅设计) 4. 轮椅使用 Ø从大厦入口到升降机、住宅单位、睡房、厨房和浴室各处的 入口和通道，必须全无障碍，当使用步行辅助器或轮椅时仍能 使用 Ø所有地面若有不同高度，必须加设斜道、升降台或升降机等 Ø门坎的设计，亦要以轮椅通过时不会翻侧为原则 Ø体验者通过在不同材质的地面上操纵轮椅来体会轮椅使用的 感受。 Ø室内铺设地毯、及景观中常见的砾石地面都是不适合轮椅使 用的。

节选老年住宅设计规范 (厨房、起居室设计) 5. 厨房 Ø厨房的门安装透视窗，方便 观察门后的情况 Ø加强中部橱柜，水池下部留 有轮椅插入或坐姿操作的空间 Ø将餐桌与厨房操作太联系起 来布置，可以使就餐操作流线 连贯，方便老人的使用 6.起居室 Ø老人使用的沙发不宜过软、 过低。两侧的扶手最 好是 硬质材料，供起身时撑扶。 Ø茶几的高度不宜过低（普 通茶几的高度在300～ 450mm左右），且最好体 型轻小，便于搬挪。

节选老年住宅设计规范 (硬件设计：卫生间设计) 7. 卫生间 Ø老人手和手臂的力量和灵活性都有所下降，因此水箱冲水阀应当选 用便于施力的杠杆式手柄 Ø老人都存在起身困难的障碍，因此坐便器坐圈可以较正常情况适当 调高 Ø老人如厕时常常需要依靠坐便器的背靠休息，因此最好选用分体式 坐便器或给恭桶外加背靠支撑。同时要求背盖及盖圈具有足够的硬度 Ø所有地面，尤其是湿滑的浴室地面，都使用防滑地砖 Ø必须的扶手杆设置

节选老年住宅设计规范 (硬件设计：卫生间设计) 8. 洗浴室 Ø洗浴空间考虑轮椅在其中移动、回 旋的可能，同时为保护者留出活动空 间。 Ø在浴缸旁加设一定宽度的坐台，保 证老人出入浴缸时一直保持坐姿，使 身体和血压稳定。 Ø安装合适的扶手。 9. 室外设计 Ø主要通道必须是无障碍通道 Ø无障碍通道从主要的运输交汇点、公共汽车站、地铁站等，连接商 场、街市、屋邨办事处、社福设施，以及各住宅大厦的入口等，必须 畅通无阻。 Ø当经过不同高度的平台时，会有升降台、升降机或斜道连接。 Ø公共通道沿途必要的扶手杆。

老年社区的定位必须基于城市发展的大视角，构建科学的选址模型 养老社区选址建议 作为具有一定特色的主题地产，老年社区的发展与城市的发展密切相关，其定位必须基于城市发展的大视角；因此结合我国国情、社会经济及文化特点、城市规划方向，是确定老年社区发展定位的重要前提。 基于区域整体发展的角度，从城市发展阶段、地块发展前景、城市功能和 地位入手，进行交通、基础设施、产业等区域研究，发掘区域价值 是否拥有强势稀缺自然资源、当地市场是否已存在旅游度假场所 及设施、以及当地房地产开发状况都直接影响老年社区初期经营 研究区域人口密度、人口分布和未来人口发展规 划，影响当地养老市场的容量和发展潜力 社会福利机构用水、电、气及电话安装的优 惠政策以及资金资助计划等都将鼓励老年福 利事业实现新的突破与发展 城市规划 区域自然/城市资源 辐射区域、周边人口状况 当地政府的政策支持 老年社区的定位必须基于城市发展的大视角，构建科学的选址模型

以老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式为主题，人群复合化发展，避免排他性 养老社区功能建议 Ø中国人有很强的家庭观念，落叶归根，与子孙辈一起共享天伦之乐是许多老人的心愿。与美国不同，中国老年人有很强烈的对亲情和家庭的情感需求。 p 老年社区不仅是为老人度假、生活所准备的，其理念更多是父母子女5＋2周末休闲、全家团聚的度假地，其特色的休闲设施配套将大大增加项目吸引力。 p 根据老年人需求打造核心的功能体系和设施，但同时以温馨亲情的需求诉求点为线索，在规划上导入度假概念，吸引年轻人到社区中来，将社区从单纯性养老社区向悠闲康乐有突出亮点的社区转变： •多元化、现代的复合居住功能，关注人性化的细节 •完整的、可应对紧急情况医疗服务功能系统 •丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套功能 •方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施 •精神与价值诉求，老年服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻感觉 以老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式为主题，人群复合化发展，避免排他性

养老社区功能建议 功能 需求 居住功能 具有服务、医疗、居住以及休闲娱乐功能的“老年亲情社区”将是未来老年房地产业的发展趋势 单间公寓 文化娱乐功能 医疗护理功能 p提供老人追求进步、提升自我的空间 p提供老人渴望年轻，享受童真的空间 p24小时为入住老人进行保健、医疗、 理疗、康复的全面护理 居住功能 生活休闲功能 p注重空间的无障碍设计，满足入住老 人基本的生活居住需要 p提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公 共空间 p提供老人增进友谊、交流的空间 紧急呼叫 棋牌室 茶室 健身房 种植园 老年大学 图书室 歌舞厅 医疗室 护理室 单间公寓 套房 别墅 生态公园 户外健身区 服务功能 商业功能 其他功能 p保障老人享受周到细致的服务，各种 紧急情况下的应急处理等 p满足基本的购物、日用品采够等需求 p满足到此度假、陪伴老人的家人需求 日常护理 代办服务 超市 洗衣 美发 餐厅 儿童托管中心 具有服务、医疗、居住以及休闲娱乐功能的“老年亲情社区”将是未来老年房地产业的发展趋势

需求的多元需要相应的“配套设施的复合化、多层次”来满足 养老社区配套建议 p 老年社区开发建设受老龄产业特点制约，具有部分社会公益性、社会福利性。投资回收期一般较长，房地产的开发回报率弹性较大，其主要收益来自销售租赁居住产品和各种形式的服务项目； p 医疗、保健设施投入是建立老年社区价值的基础，如何与住宅开发销售的节点相配合，合理安排节奏对项目至关重要。因此配套设施的合理投入及产品形式和开发规模控制合理控制，可使项目价值稳定提升并维持项目的持续性经营。 时间 价值 中低密度住宅 宅开发 开发 中高密度住宅、 公寓开发 中高密度住宅 持续开发 便利店、体检、保健 等基本生活配套设施 投入 部分医疗保健设施投 入，如针对老年病的 专科医院、康复保健 疗养院 高级产业链条配套、高端养老、休闲设施投入：老年大学、国际学校、幼儿园等 大量宜老娱乐休闲设施投入： 会所、俱乐部、室内外活动场 所及设备 需求的多元需要相应的“配套设施的复合化、多层次”来满足

养老社区营销建议 因为老年产业的较强的公益特征，可能得到政府、社会团体、国内外慈善机构、甚至企业不同程度的资助、协作与政策性税费减免扶持，因此，作为对国家政府和社会意义深远的项目，应重点考虑在项目设计与运营时，同时以现代老年人及其家庭为目标客户，通过营销等手段使项目价值最大化地被感知，极致放大其社会传播效应，最大程度扩大当地影响范围。 在营销过程中，加强与政府合作，适当应用政府影响力，扩大营销的社会公信力，提高项目形象。同时，可以提高政府部门的服务形象，有助于获取政府优惠政策，实现企业与政府双赢。 营销前置，改变传统养老观念，与政府部门合作营销，有助于获得政府的优惠政策，放大社会传播效应，同时提高社会效益

结束语 “老龄化”是个全球的难题，同时也是企业的商机。随着老年人越来越多，老年住宅的需求越来越大，这无疑是住宅的朝阳产业，也为房地产企业开辟了一条独特的发展之路。 THE END