土地使用管制 邊泰明 2009年09月 25日

授課重點 參考書目 政府管制理論、市場協商理論 管制與協商相關法令意涵 管制與協商相關案例 ：macro、 meso、 micro 邊泰明，土地使用規劃與財產權，詹氏書局，2003年9月 R.H.Coase著，陳坤銘、李華夏譯，廠商、市場與法律，遠流，1995年 David D. Friedman, 徐源豐譯，經濟學與法律的對話，先覺，2002年

macro 強調管制制度 不同國家的管制制度：英國、美國、台灣 不同區域的管制制度：大陸、香港、澳門

meso 不同城市：台北、高雄、紐約、上海 不同地區：市中心、郊區 不同分區 商業：信義計畫區（新中心）、西門町（舊中心） 工業：竹科、內科 住宅：集合、豪宅 農業：生產、觀光

micro 基地：大基地、小基地 建築：高樓、低矮

政府與市場 近一個世紀，在經濟發展的議題上，總是環繞在政府與市場兩個極端之間擺盪。 土地使用管制的議題也不例外。 問題：政府應該扮演的角色？

信義副都心(2000年代)：政府or市場？

信義計畫區都市計畫圖

信義計畫開發是否成功？ 政府扮演什麼角色？ 市場又有什麼功能？ 環境改變？ 房價變化？ 交通變化？ 社會階層？

內湖科技園區及其周邊地區（交通擁擠、房價飆漲） 台北市內湖科學園區：政府（計畫）or市場？管制型態？ 內湖科技園區及其周邊地區（交通擁擠、房價飆漲）

內湖科技園區位置圖 內湖區 松山區 南港區 北勢湖工業區 大彎北段 內湖科技園區 大內科範圍 松山機場 大彎南段工業區 蘆洲里工業區 小彎 五期重劃區 松山區 新明路工業區 南港區

不符合規劃原則的早期道路規劃系統。未來的管制策略？ 五期重劃區 新明路 工業區 環東快速道路(南京東路6段) 舊宗路 大彎南段工業區 成功橋 基隆河 新 明 路 成功路 行善路 新明路二九八巷 潭美國小 工3 抽 新明路143巷 增設南北向計畫道路銜街新明路143巷 退縮3公尺 圖例

台北市內湖科學園區開發是否成功？ 原先的計畫是什麼？ 背後的開發商？ 市場的因素？ 有哪些制度？正式or非正式

木柵二期重劃區 土地使用與都市設計

二期重劃地區範圍 木柵二期重劃區位於木新路南側， 景美溪堤防北側附近地區 。 重劃區辦理期間：1988/5~1992/2 重劃區總面積：30.5557 公頃。 公共設施用地面積：9.8616 公頃。 可建築面積：20.6941 公頃。 重劃負擔比率： 39.23%

二期重劃地區之開發程度 目前開發度約80%，居民共1875戶(包含附中1戶、兆如安養中心45戶)，未建空地約500戶。(資料來源:二期重劃區發展協進會)

二期重劃地區之使用分區

木柵二期重劃區都市設計 修訂木柵區指南里及萬興里附近地區細部計畫（通盤檢討）暨配合修訂主要計畫 重劃區位置：萬壽路以南及以西部分地區 重劃區辦理期間： 1988/5~1992/2 重劃區總面積： 30.5557 公頃。 公共設施用地面積： 9.8616 公頃。 可建築面積： 20.6941 公頃。 重劃負擔比率： 39.23% 重劃前 地籍圖 重劃後 地籍圖 本重劃區屬丘陵橫亙、地勢高差懸殊之山坡地，重劃前除十餘戶之舊式建築外，其餘均為林木覆蓋之未開發地區，且地籍畸零細碎，公共設施貧乏。本府為顧及本地區之開發建設，並考量全區開發費用公平負擔起見，乃於「修訂木柵區指南里及萬興里附近地區細部計畫（通盤檢討）暨配合修訂主要計畫」案時，明載以辦理市地重劃方式開發。 18 18

一、土地使用分區管制 土地使用現況 以住二為主要土地使用分區別 機關用地現為兆如老人安養中心 學校用地則為政大附中及萬興國小預定地 本重劃區屬丘陵橫亙、地勢高差懸殊之山坡地 為塑造本地區特殊建築景觀及優美天際線之形成， 都市設計準則另有規定各街廓之建築物高度

二、建築物造型 建築物頂層及屋頂突出物應設置斜屋頂， 以形成本地區之特殊建築風格 1.面向道路、重劃區留設道路、公共開放空間 2.五層以上，供公眾使用建物:避難屋頂平台及20%斜屋頂 五層以下，或非公眾使用之建物:80%斜屋頂

三、建築物高度 四、建築物色彩 本地區建築物高度設計， 除應符合台北市土地使用分區管制規則之規定外 為塑造本地區特殊建築景觀及優美天際線之形成 各街廓建築物之高度應符合左列原則 備註：本項建築物高度管制規則 經台北市都市設計審議委員會審議通過 得不受此原則性之規定限制 < 5層樓 簷高<18M < 9層樓 簷高<30M < 7層樓 簷高<24M <12層樓 簷高<39M 四、建築物色彩 建築物外牆顏色之使用處理應符合下列原則 1.應與地區山脈背景協調配合 以中高明度及中低彩度為原則 2.斜屋頂面應為單一顏色 外牆顏色應以主色彩與輔佐色彩相配合為原則 3.外牆主色彩(基調色彩) 另有國際標準色系之色表相關規定

五、指定留設公共開放空間 六、建築基地開放空間 建築基地應留設之公共開放空間 其性質、位置及規模如左圖 依前項規定留設之帶狀式公共空間 應供為公共人行專用步道使用 其圍牆設置、植栽綠化、照明設置 應依以下原則規定設置 圍牆:商業區及市場用地不得設置圍牆 住宅區建築基地臨帶狀式開放空間者 得設置兩公尺以下之透空圍牆 植栽種類原則:喬木應種植樟樹、台灣欒樹 灌木應種植月橘、細葉杜鵑 六月雪、矮性牡丹等 照明設置:應設置中低光源之照明設施 夜間平均照度不得低於六勒克司 牆面線退縮建築之帶狀式公共開放空間3M 牆面線退縮建築之帶狀式公共開放空間1.5M 無遮簷人行道3.64M 大型公共開放空間3000M2以上（學校操場） 指定設置連接通路或出入口

本都市設計準則中部份列明為「原則」性之規定， 如申請案經台北市都市設計審議委員會審議通過， 得不受此「原則」性之規定限制 1.植栽種類 建築基地綜合設計放寬 1.其因留設公共開放空間而得准予增加之容積部分， 以不超過法定容積之百分之二十為限。 2.公共開放空間之配置： （1）形狀應至少一處為廣場式，並應與道路或重劃區留設道路相臨接； 面積不得小於基地25％ （2）與道路或重劃區留設道路臨接部分之長度總合 應為基地臨接道路總長度之五分之二以上為原則 （3）公共開放空間之設置與管理維護事項， 應依「台北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點」辦理。 3.其建築物高度與量體之配置仍應符合本地區都市設計準則所規定之原則， 惟申請案經台北新都市設計審議委員會審議通過，得不受該項規定之限制。 本都市設計準則中部份列明為「原則」性之規定， 如申請案經台北市都市設計審議委員會審議通過， 得不受此「原則」性之規定限制 1.植栽種類 2.綜合設計放寬 3.建築物色彩

木柵二期重劃區省思 優質住宅？ 美好環境？ 主導者？政府？市場？ 外部性？ 誰受益？ 誰受害？