黑火 ● 上海商办市场简报 （2014.7.14-2014.7.20）

1.上海土地市场 2.上海商业市场 3.上海办公市场 4.竞品项目情况

土地供应逐步放量，一级市场步入放量节点 土地市场——供应 上周商办用地供应2幅，共34197㎡，环比下降66.67%,同比下降79.29%。 自今年6月以来，上海商办用地供应结束了长时间的“枯水期”，政府供应开始逐步增加。根据往期情况来看，6-7月为一轮常规供应节点，而预计整个7月政府将陆续增加商办用地供应量，缓解较为紧缺的需求。

土地成交整体回暖，中小房企拿地意愿提高 土地市场——成交 上周商办用地成交2幅，共21686㎡，环比下降67.16%，同比下降76.12%。 随着近期土地供应的回暖，一级市场的需求量逐步打开，而从成交地块的体量及企业来看，中小型房企拿地的意愿相对更高。尽管今年企业融资成本更高且市场短期成交不看好，但部分房企对整体商办市场仍持乐观态度。

上海新长宁（集团）有限公司,上海中山建设实业发展总公司 土地市场——成交分布 本周成交商办用地一览 序号 地块名 板块 性质 土地面积 (㎡) 容积率 成交价 (万元) 溢价率 楼板价 (元/㎡) 中标者 1 长宁区171街坊5/4丘G-08地块 长宁虹桥 办公 10,684.2 2 34100 0% 15958 上海新长宁（集团）有限公司,上海中山建设实业发展总公司 嘉定区嘉定新城F01A-1地块 嘉定新城 11,001.8 4 9682 2200 国北（上海）信息科技有限公司 1 2 长宁区171街坊5/4丘G-08地块为办公楼用地，位于长宁区中环以内，为2014-7-7挂牌，2014-7-16号被上海新长宁（集团）有限公司及上海中山建设实业发展总公司竞得，土地总面积10684㎡，容积率2，临近地铁2号线威宁路，周边居住及商业氛围浓厚，缺少高档写字楼。 嘉定新城F01A-1地块为位于嘉定新城总部园区内，地块2014-7-15挂牌，当日即成交，竞得方为国北（上海）信息科技有限公司，容积率4，地块周边居住氛围较浓，周边商业主要以社区配套为主。

1.上海土地市场 2.上海商业市场 3.上海办公市场 4.竞品项目情况

商业供应逐步增加，在售项目竞争压力增大 商业市场——供应 上周有9个共计70131㎡的商业项目入市，项目数量与面积环比上周均大幅上升，其中面积环比上升536.36，同比上涨264.19%。 近期商业市场入市项目数量增加明显，房企将原本持有住宅或办公底商推向市场，希冀完成资产向资金的快速转换。而大量新晋商业的入市亦对在售商业产生影响，使得销售项目过多分食有限的投资市场客群。

顾村新选址1号基地一期A5-2地块社区商业服务设施 商业市场——供应列表 上周商业供应项目集中分布于外郊环区域，社区底商为主要供应产品 本周新增商业预售证项目 序号 项目名称 板块 项目地址 预售面积 预售套数 开发商名称 1 久业时代广场 青浦新城 振盈路79弄等 28621.53 695 上海四维尔控股集团有限公司 2 绿地中环广场 闸北彭浦 江场路1377弄 1365.59 上海闸北绿地企业发展有限公司 3 繁荣华庭 南汇周康 繁荣路266弄 930.69 8 上海贝能房地产开发有限公司 4 顾村新选址1号基地一期A5-2地块社区商业服务设施 宝山顾村 潘广路1376号等 7574.2 32 上海明馨置业有限公司 5 百汇园 徐汇龙华 宛平南路1518弄 4673.06 上海百汇房地产开发有限公司 6 缸甏路63-83号 松江中部 789.6 上海港欣房地产开发有限公司 7 绿城麓园 浦东外高桥 兰谷路2777弄 2640.52 20 绿城集团 3218.51 28 世茂纳米魔幻城 松江佘山 辰花路5088弄 13365.41 45 世茂集团 9 建发新江湾嘉苑 杨浦新江湾 国安路738弄 6952.24 53 上海山溪地房地产开发有限公司 4 9 7 2 1 5 8 3 6

商业成交以价换量，大宗成交拉低市场均价 商业市场——成交 上周商业成交140套，成交面积为22574㎡，环比大涨167.08%，同比下跌20.77%；成交均价12406元/㎡，环比下跌39.95%,同比下跌53.36%。 上周上海商业成交量虽有了较大提升，但成交价格降至今年最低位，主要原因为大量社区底商打包出售拉低整体价格。而部分散售型商业上周成交价亦出现较大幅度下调，降价去化在未来中短期内或将成为市场中主要信号。

顾村新选址1号基地一期A5-2地块社区商业服务设施 商业市场——成交TOP10 本周商业成交面积TOP10 排名 项目 区域 开盘时间 去化率 本周销售 面积(㎡) 套数 均价(元/㎡) 本周总销售额 (万元) 套均面积 (㎡) 单间总价 1 顾村新选址1号基地一期A5-2地块社区商业服务设施 宝山顾村 2014-7 100% 7574 32 7508 5687 237 178 2 汇臻路980弄 闵行浦江 4826 8 4161 2008 603 251 3 建发新江湾嘉苑 杨浦新江湾 2012-11 46% 1813 16 33394 6056 113 378 4 景舒苑八村商业 1104 13 3111 343 85 26 5 松江区环城路旧城改造 松江中部 95.7% 791 19587 1549 396 775 6 绿地宝里 宝山杨行 75.2% 523 25909 1356 131 339 7 新源人家 松江南部 79% 460 10740 494 115 124 虹桥万科润园 闵行华漕 2013-10 88.3% 415 28638 1189 208 594 9 亭林镇天都华庭 金山亭林 44.1% 382 13394 512 127 171 10 奉城商都 奉贤奉城 2005-6 93.3% 5419 136

商业市场——各区县成交 宝山和闵行依托社区底商的低价大宗成交远超各区县，位列全市一、二位。从成交价格来看，杨浦及浦东本周相对较高。 顾村新选址1号基地一期A5-2地块社区商业服务设施、汇臻路980弄、景舒苑八村商业这些社区商业本周推出后即迅速全部去化。

商业现有存量巨大，嘉定浦东去化困难 商业市场——存量 全市商业存量45334套，各区县中，浦东新区存量最多，为127.96万㎡，其次为嘉定区，为90.01万㎡；南汇、松江、金山、闵行等区县存量也都超过了60万㎡。

商业个案分析——久业时代广场 青浦新城板块，东临闲置绿化地，南临北青公路，西至久业路，北至振盈路 区位 开盘时间 2014-7-20 占地面积 34450㎡ 项目定位 集商住、办公、街区商业为一体的综合性高品质项目 1号楼 2号楼 产品 37-59㎡的LOFT及SOHO 主力总价 40-80万 开发商 上海四维尔控股集团有限公司 项目主要由2栋高度为60米的高层建筑组成；其中1号楼为13层4.49米挑高的LOFT产品，2号楼为18层3米层高的SOHO。

1.上海土地市场 2.上海商业市场 3.上海办公市场 4.竞品项目情况

办公供应延续稳定，入市体量同比下降 办公市场——供应 上周上海办公市场3个新项目入市，新增供应面积为29444㎡，环比上涨262.5%,同比476.43%。 上周上海办公市场供应体量继续保持在较低体量，而近几周整体供应量相对稳定，市场进入常规供应低谷期。在入市项目数量方面，近期入市项目相对前几月密集度提高，对在售项目竞争压力有增无减。

办公市场——供应列表 上周办公主要供应产品以大面积类住宅型别墅及平层为主，标办项目供应稀缺。 3 2 1 本周新增办公预售证项目 序号 名称 区域 地址 预售面积 (㎡) 预售 套数 发展商 1 奥世澜运动休闲广场 青浦朱家角 康园路399弄 1071.8 6 上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司 6483.46 34 4188.39 25 2 绿地中环广场 闸北彭浦 江场路1377弄 2359.06 4 上海闸北绿地企业发展有限公司 3 建发江湾萃 杨浦新江湾城 国安路738弄 15340.85 82 上海山溪地房地产开发有限公司

办公成交量持续低迷，均价仍处低位 办公市场——成交 本周办公共成交322套，成交面积31619㎡，环比上升9.94%，同比下跌54.47%；成交价21884元/㎡，环比上升7.37%,同比下跌21.28%。 上周上海办公成交量仍未打开，虽相对前两周有小幅增加，但与去年比较相差甚远。其原因与市场新增供应体量较少，优质项目缺乏有很大关系。而成交均价的下降则说明市场现有项目数量较多，相互间的竞争激烈致使价格将继续维持在较低位。

办公市场——各区县成交 上周市中心依托长宁及徐汇区大宗成交领先于其他各区县，而青浦区则依靠奥世澜运动休闲广场的类住宅别墅项目的快销位列第二位。 从成交均价来看，上周各区价格均相对以往下降明显，其中徐汇区金巢睿域项目于去年开盘价比整整下降1万元。以价换量已成为市场的共识。

办公市场——成交TOP10 本周办公成交面积TOP10 排名 项目 区域 开盘时间 去化率 本周销售面积 (㎡) 本周销售套数 本周销售均价 (元/㎡) 本周总销售额 (万元) 物业类型 1 奥世澜运动休闲广场 青浦朱家角 2009-12 49.8% 4842 27 13232 6407 别墅 2 卓越商务中心 奉贤南桥 2012-3 87.2% 2504 45 11696 2929 LOFT 3 古北国际财富中心 长宁古北 2014-5 100% 2057 4 11113 2286 标办 文通财富国际 杨浦东外滩 2014-6 9.8% 1859 8 32653 6069 5 耀江国际广场 虹口北外滩 2004-6 91.2% 1613 25398 4097 6 汇京国际广场 徐汇徐家汇 2012-10 47% 1505 55403 8337 7 宝莲城南块 宝山淞宝 2010-6 40.5% 1395 27357 3817 金巢大厦 徐汇枫林 2013-6 71.1% 1302 21 25039 3260 SOHO 9 中茂世纪财富广场 嘉定北部 2013-5 63.9% 944 20 13565 1281 10 创智天地企业中心 杨浦五角场 8.3% 894 31789 2841

办公存量相对平均，浦东普陀存量去化堪忧 办公市场——存量 全市办公存量40857套，各区县中，浦东新区存量最多，为100.84万㎡；普陀、嘉定、杨浦等区县存量也都超过了50万㎡。

办公市场个案——文通财富国际 本案 A栋 B栋 （19层） （9层） 类别 指标 区位 杨浦东外滩 占地面积 1.51万㎡ 容积率 4.5 主力面积 100-1800㎡ 地上建筑面积 4.54万㎡ 地下建筑面积 2.12万㎡ 优惠 认筹享2万抵8万优惠 开盘时间 2014-7-3 文通财富国际地处杨浦区内环以内，十二五期间重点发展的核心商务区--大连路总部集聚区，是大连路CBD唯一可售的甲级写字楼。

办公市场个案——文通财富国际 A栋1-3层为商业租售，4-6层为办公租赁，7-17层为办公销售。B栋1-2层为商业租售，3-9层为办公销售。

办公市场个案——文通财富国际 A栋：标准层面积 (建筑面积)约1860平米，标准层层高约3.9米，标准层净高约2.7米，得房率约73%。 B栋：标准层面积 (建筑面积)约1240平米，标准层层高约3.9米，标准层净高约2.7米，得房率约62%。

办公市场个案——文通财富国际 成交面积为1858.63㎡ 去化率9.8% 成交面积为20145.37㎡ 项目2014-7-3日首次开盘，首日成交2套，截至2014-7-20日，总成交8套，成交面积1858.63㎡，销售均价32653元/㎡。