不動產證券化商品

不動產投資信託 一般而言，不動產投資信託具有收益較股票收益穩定、收益較債券收益抗通膨能力佳、可分散投資風險、流動性較不動產佳、節稅功能較國庫券、銀行匯票、商業本票佳等特性。當然，不動產投資信託也有其投資風險。

不動產投資信託流程

(一) 不動產投資信託流程 受託機構於洽定投資標的後，提經受託機構董事會決議募集受益證券，並洽請專業估價者估價及律師、會計師、承銷商表示意見，以發行受益證券。經信用評等及信用增強後公開發行。募得資金後移轉不動產之所有權，另外委任不動產管理機構管理信託財產或設置信託監察人以保護「不動產投資信託」的投資人(受益人)利益。

(1) 受益證券募集與資金取得 申請發行受益證券時受託機構應檢具相關書件向金管會申請核准或申報生效(公開募集者採申請核准制)。金管會於審核書件時，應洽商中央目的事業主管機關出具意見書；屬於公開募集者，並應洽經金管會(證期局)核准，且於核准前取得台灣證券交易所或財團法人中華民國證券櫃檯買賣中心核發之上市或上櫃同意函。 受託機構應於核准函送達之日起三個月內開始募集及辦理公告，並向應募人或購買人收取價款，提供公開說明書。募集後，應於三十日內募足，並於募集完成日起三十日內，以帳簿劃撥方式交付受益證券。不動產投資信託基金的資金來源包括發行募集所得款項及借入款項。

(2) 信託資金的去處 受託機構收到的資金可投資之資金去處規定於不動產證券化條例第十七條、十八條規定，其中包括已有穩定收入之不動產、已有穩定收入之不動產相關權利等投資標的。依不動產投資信託契約之約定，投資標的不含對不動產營建開發公司的放款、一般不動產抵押貸款債權及不動產抵押權相關證券，因此台灣的不動產投資信託應屬權益型之不動產投資信託。

(3) 證券受益人的權利與相關規範 受益人(投資人)相關權利有 1、依受益權持分享有信託財產及所生利益、孳息及其他收益之權利。 2、參加受益人會議，及於會議中表決相關事項。 3、持有已發行在外受益權總數百分之三以上之受益人，可針對特殊事由召集受益人會議。 4、受益人權利之行使，應經受益人會議之決議。惟受益人就個別自身之利益，得個別行使權利。因不動產投資信託基金所投資的投資標的，多為流動性低的不動產，且在不動產開發初期需要大量資金，無法供投資人隨時要求受託機構贖回不動產投資信託受益證券，所以明定不動產投資信託基金以封閉型基金為限。

不動產證券化條例第十六條規定：「不動產投資信託基金以封閉型基金為限。但經主管機關核准者，得募集附買回時間、數量或其他限制之開放型基金。 不動產投資信託發行或交付的受益證券，其買賣或是經受益機構依照信託契約之約定收回者，免徵證券交易稅，且信託利益應每年分配，其信託利益為受益人之所得，按利息所得課稅，利息所得於分配時依分離課稅扣6%，不併計受益人之綜合所得稅總額或營利事業所得稅總額。

(4) 信託契約終止的緣由與清算 若有以下情形時信託契約終止： 1、經受益人會議之特別決議而終止契約前開決議應持有基金已發行在外受益權單位表決權總數過半數受益人之出席，出席受益人受益權單位表決權三分之二以上同意作成決議。 2、受託機構執行信託事務有顯著困難、就信託財產之管理不當或違反信託目的處分信託財產，致信託財產有受重大損害之虞時，持有基金已發行在外受益權單位總數達十分之ㄧ以上之受益人，聲請法院終止信託契約，經法院裁定終止確定。 3、信託法第六十二條所定事由發生時。 4、因相關法令變更致使基金成為不合法時。 5、除受益人會議另有決議外，受益證券經臺灣證券交易所核准上市交易後，因任何事由遭臺灣證券交易所停止交易達六個月以上或終止其上市。 6、基金之負債大於資產。

基金於信託契約終止後，受託機構應依不動產管理機構所提出之清算計畫及基金信託契約之規定，儘速完成基金之清算，除應優先清償基金之負債及應負擔之費用外，基金資產應以受託機構認為適當之方式依受益權之比例分派予各受益人。受託機構對於基金之清算及財產返還受益人之方式，除受益人會議另有決議外應依據基金信託契約、不動產投資信託計畫及相關法令規定辦理，且基金清算完畢後不在存續。 相關法令規定請參金融資產證券化條例第四十八條、第五十二條和信託法第十四條、第二十三條、第三十五條。

不動產投資信託之商品特性_ 與其他商品收益的比較 一般而言，不動產投資信託具有收益較股票收益穩定、收益較債券收益抗通膨能力佳、可分散投資風險、流動性較不動產佳、節稅功能較國庫券、銀行匯票、商業本票佳等特性。 不動產投資信託的投資標的主要是辦公大樓、購物中心、倉庫、飯店、量販賣場等商業不動產為主，其收入來源主要是以租金收入，預估平均每年約有4%的固定收益，收益率好過於定存；比股票穩定 在通貨膨脹的期間，不動產投資信託的相關收益來源，例如租金與不動產價值等，會因為物價水準的提高而跟著向上調整，使物價和收益兩者之間呈現正相關。，所以不動產投資信託抗通膨的能力較債券好，在高通膨時期是比債券更好的投資標的。

REITs、債券及股票之比較 項目 債券 股票 REITs 資產增值 無 較高 較低 投資期限 長 可長可短 中長期 本金 可保本 無保本 到期日 有 投資金額 大 小 投資風險 最低 資料來源：吳秋璇、陳品橋、吳嘉欽、劉宗聖（2005），32-33頁

與其他商品投資風險的比較 不動產投資信託的推出，對於一般小額投資人來說，可以讓他們以較少的資金來投資不動產，且也不需承受太大的風險。 在不動產市場景氣好時，不動產投資信託淨值會隨著不動產價格走高而上漲 投資人面對的風險包括：市場風險、流動性風險、管理風險與利率風險。 市場風險是指因未來市場價格(包括債券殖利率、匯率等)變動，而使金融商品價值降低之可能情況。雖然投資不動產投資信託可以分散投資個別股票的「非市場風險」，但仍受不動產市場價格的影響

不動產投資信託的投資風險 管理風險指由於所有權與經營權分開，投資人必須承受管理單位運作不良之風險，但不動產投資信託因受法律規範限制，必須將90%以上的應税所得以現金股利方式發放分配投資人，所以可以大大的減少投資人面臨管理團隊的管理風險。 流動性風險指因市場流動性不足，無法及時於市場將特定商品以合理價格賣出的風險。因為不動產投資信託在交易所交易時間內與股票一樣皆可隨時買賣，故流動性相當高，流動性風險很低。

不動產投資信託的投資風險 利率風險指利率變動所可能造成盈餘或資本的損失，利率的變動會直接影響不動產投資信託的獲利能力，利率若上揚造成市場利率與不動產投資信託收益率差距縮小時，投資人會賣出不動產投資信託的證券

交易模式、相關交易規定 不動產投資信託的投資門檻低於固定收益商品，最低投資單位是每股面額10元，且個人、法人、外資都可以以最低投資金額1萬元投資，公開募集階段可透過券商或銀行申購。一旦這項房地產基金掛牌交易，投資人可以透過券商，按照上市或是上櫃股票行情價買賣。相較債券型基金和公債最低投資金額常達10萬元以上，不動產投資信託之投資門檻較低確實較適合一般散戶投資。 不動產投資信託的交易方式及流程與股票及基金相同，可為投資人省去一般不動產流動性低的投資風險。

富邦一號初始財務預測表 項目 2005年 2006年 2007年 金額 % 營業收入: 房屋租金收入 $249,927,698 82.76   房屋租金收入 $249,927,698 82.76 $250,580,269 82.80 $260,614,439 83.35 管理費收入 16,211,772 5.37 5.36 5.18 其他租金收入 35,848,524 11.87 35,849,714 11.84 35,863,464 11.47 營業收入合計 301,987,994 100.00 302,641,755 312,689,675 營業費用: 不動產營運支出 53,662,311 68.73 53,544,854 68.83 53,428,572 68.58 勞務費用 17,800,750 22.80 22.88 22.85 其他費用 850,000 1.09 650,000 0.84 0.83 保固維修準備 5,759,125 7.38 5,798,315 7.45 6,030,344 7.74 營業費用合計 78,072,186 77,793,919 77,909,666 營業損益 $223,915,808 $224,847,836 $234,780,009 每單位受益權預期收益率 3.8408% 3.8567% 4.0271%

富邦一號

國泰一號

國泰一號財務預測表(假設一)

喜來登飯店租金機制

台灣不動產投資信託商品比較表