CPA税法 土地增值税法 一、纳税义务人 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。 （1）不论法人与自然人 （2）不论经济性质 （3）不论内资与外资、中国公民与外籍个人 （4）不论部门

二、 征税范围 1.征税范围 CPA税法 2.征税范围的界定 ①转让国有土地使用权 ②地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 ①是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。转让的土地，其使用权是否国有，是判定标准之一。 ②是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让，是判定标准之二。 ③是对转让房地产并取得收入的行为征税。是否取得收入，是判定标准之三。

CPA税法 3.对若干具体情况的判定 （1）以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的 ①将生地变熟地 ②房地产开发 根据三条判定标准，对以下若干具体情况是否属于征税范围进行判定： （1）以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的 ①将生地变熟地 ②房地产开发 ③存量房地产买卖 （2）以继承、赠与方式转让房地产的 （3）房地产的出租 （4）房地产的抵押 ①抵押期间 ②抵债

（5）房地产的交换 CPA税法 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税 （6）以房地产进行投资、联营 （7）合作建房 （8）企业兼并转让房地产 （9）房地产的代建房行为 （10）房地产的重新评估

土地增值额＝房地产转让收入－扣除项目金额 CPA税法 三、计税依据 土地增值额＝房地产转让收入－扣除项目金额 （一）房地产转让收入的确定 纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

（二）确定增值额的扣除项目 1．取得土地使用权所支付的金额。 CPA税法 包括：①地价款； ②按规定交纳的有关费用。 2．房地产开发成本。包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

CPA税法 3．房地产开发费用。是销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出，即： ①能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=利息+（1+2）×5%以内。 ②不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=（1+2）×10%以内。

CPA税法 4．与转让房地产有关的税金。包括：营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 房地产开发企业，在其转让时缴纳的印花税因已列入管理费用，因而不得在此扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除（按产权转移书据所载金额的万分之五贴花）。 5．其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按（1+2）×20％加计扣除。 6．旧房及建筑物的评估价格。房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

（三） 增值额 CPA税法 纳税人转让房地产所取得收入减除条例规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 （一）按照房地产评估价格计算征收的情形 1．隐瞒、虚报房地产成交价格的。 2．提供扣除项目金额不实的。 3．转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 （二）具体方法 1．隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。 2．提供扣除项目金额不实的，应当评估机构按照“房屋重置成本价”乘以“成新度折扣率”计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目的金额。 3．转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

四、税率 CPA税法 实行四级超率累进税率： 1．增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。 2．增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。 3．增值额超过扣除金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。 4．增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

五、应纳税额计算 CPA税法 应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率） 方法一： 应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率） 方法二（速算扣除法）： 应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 为了计算简便，可以在每一级确定一个速算扣除系数，即第一级为0％，第二级为5％，第三级为15％，第四级为35％，以速算应纳税额。

案例 CPA税法 某房地产开发公司与某单位于2005年8月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%，印花税税率为0.5‰）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用合计为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应缴纳的土地增值税税额。

土地增值税计算分析按下列步骤进行 CPA税法 第一步：确定房地产转让收入总额，已知为15000万元 第二步：确定扣除项目金额，计算如下： 1．取得土地使用权所支付的金额为3000万元 2．房地产开发成本为4000万元 3．房地产开发费用为： （3000＋4000）×10%＝700（万元） 4．与房地产转让有关的税金为： 15000×5%×（1＋7%＋3%）＝825（万元） 5．从事房地产开发的，加计20%的扣除： （3000＋4000）×20%＝1400（万元） 6．扣除项目金额总和为： 3000＋4000＋700＋825＋1400＝9925（万元）

CPA税法 第三步：计算土地增值额： 土地增值额＝15000－9925＝5075（万元） 第四步：计算土地增值比率： 计算土地增值比率＝5075／9925＝51% 第五步：找出适用税率和速算扣除数： 因土地增值比率高于50%，低于100%，故应适用第二档适用税率，即40%，扣除系数为5%。 第六步：计算该房地产公司应纳计算土地增值税： 应纳土地增值税税额 ＝5075×40%－9925×5% 或＝9925×50%×30%＋（5075－9925×50%）×40% ＝1533.75（万元）

六、税收优惠及征收管理 CPA税法 （一）税收优惠 1．建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征。 2．对国家征用、收回的房地产的，免征。 3．个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住≥5年的，免征；5年＞居住≥3年的，减半征；居住＜3年的，按规定征。

CPA税法 （二）征收管理 纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。 各地要进一步完善土地增值税的预征办法，预征率的确定在科学、合理。对已经实行预征办法的地区，可根据实际情况，适当调减预征率。

七、江西省土地增值税若干业务问题的处理规定 CPA税法 七、江西省土地增值税若干业务问题的处理规定 （一）土地增值税预征范围的确定 凡从事房地产转让的单位和个人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因而无法正确计算土地增值税的，属于预征范围，在其项目全部竣工结算前（单纯转让土地使用权项目的在转让全部事项办理完结前）为预征期。

（二）预征率的确定 CPA税法 纳税人转让房地产取得收入时，按下列预征率预征土地增值税。 1．普通标准住宅：预征率暂定为1%。 普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。在实际工作中掌握的原则是，除别墅、度假村及超过当地住宅销售平均价格20%—40%以上的居住用住宅以外，其它居住用住宅可视为普通标准住宅。 2．非普通标准住宅及别墅、度假村：预征率暂定为3%。其中店面的预征率暂定为5%。 3．单纯转让土地使用权的，按土地增值税有关规定据实征收。 对纳税人既从事普通标准住宅开发，又从事非普通标准住宅及别墅、度假村开发项目的，在其转让并取得收入时，能分别正确核算收入项目金额的，在预征土地增值税时，应按相应的预征率分别预征，否则一律从高预征率预征。

（三）扣除项目及计算方法的确定 CPA税法 主管地方税务机关对转让房地产的纳税人预征土地增值税后，应实行项目结（清）算，有关项目结（清）算和扣除项目金额确定如下： 1．对纳税人转让房地产进行项目结算时，对已取得收入的部分，按已转让房地产面积占房地产可转让总面积的比例分摊扣除成本，计算出增值额，计征土地增值税。 2．纳税人既从事普通标准住宅、又从事非普通标准住宅及别墅、度假村开发项目的，在开发项目全部竣工办理土地增值税清算时，一律先按建筑面积分摊扣除项目金额后计算增值额，然后按税法规定征免土地增值税。 3．纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，分块转让，对允许扣除项目的金额，原则上按已转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例计算分摊，计征土地增值税，或按照建筑面积计算分摊，计征土地增值税。

CPA税法 （四）土地增值税预征的管理 1．申报方式 （1）单纯转让土地使用权的纳税人，一次性转让房地产的，应自签订转让合同之日起7日内，到房地产所在地主管地税机关办理纳税申报。 （2）房地产开发企业转让（预售）房地产、并取得收入的，应根据当地地税机关确定的纳税期限，定期申报缴纳土地增值税。 2．房地产开发企业转让的房地产，对已转让房地产的面积达到可转让总面积的85%时，可向主管地税机关申请，进行项目结算，对项目结算多征的税款可抵减下一纳税期纳税人申报预缴的税款，少缴的税款应及时补征。

CPA税法 3．纳税人在项目全部竣工办理结算后的一个月内，向主管地税机关申请办理项目清算，少征的税款应补征，多征的税款应退库。 4．对纳税人因财务制度不健全，主管地税机关难以对其预征税款情况进行项目结算和已完工项目税款进行清算的，主管地税机关有权按照《税收征收管理法》的有关规定，对其应纳的土地增值税实行核定征收。核定征收的税款不能低于预征率计算出来的税款。