房地产金融与投资 第五章 融资与资金成本分析 第六章 财务分析 第一章 绪论 第七章 不确定分析 第二章 投资分析原理 第三章 市场分析 第八章 风险与投资决策分析 第四章 区位条件分析 第五章 融资与资金成本分析 2017/3/17 金融学院 程大涛

第5章 房地产融资与资金成本分析 5.3边际成本与融资决策 5.3.1边际资本成本概念 5.2.2利用边际资本成本进行融资选择 5.1房地产投资与成本费用估算 5.1.1房地产投资与成本费用的概念与构成 5.1.2房地产投资与成本费用的具体估算 5.3边际成本与融资决策 5.3.1边际资本成本概念 5.2.2利用边际资本成本进行融资选择 5.2 融资与资金成本分析 5.2.1融资分析 5.2.2资金成本概述 5.2.3资金方案优化标准 5.4收入与税金估算 5.4.1收入估算 5.4.2税金估算 2017/3/17 金融学院 程大涛

5.1.1房地产投资与成本费用的概念和构成 房地产投资 投资行为： 投资主体将一定的资金直接或间接投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得未来房地产资产增值或收益的投资行为。 房地产投资：在房地产开发或投资活动中，为实现预定的开发、经营目标而预先垫付的资金 开发建设投资：在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。 经营资金：房地产开发企业用于日常经营的周转资金 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开始期税费 其他费用 不可预见费 开发经营成本 总成本费用 开发产品成本 固定资产及其他资产 2017/3/17 金融学院 程大涛

5.1.2房地产投资与成本费用估算 （以杭州市场为例） 1.估算依据 专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关造价的文件： 专门机构发布的工程建设其他费用估算办法和费用标准，以及有关机构发布的物价指数； 土地出让价金及地价款； 拟建项目建设方案确定的各项工程建设内容及工程量； 拟建项目所需设备、材料的市场价格； 地方政府制定的有关取费标准 。 2.估算方法 简单估算：类比已建成项目 投资分类估算：建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费、建设期利息、经营性资金。 2017/3/17 金融学院 程大涛

土地费用 试计算上述三块出让土地的地价、每亩地价、楼面地价 1 土地成本 10590.00 1.1 土地出让金 10281.00 1.2 转让契税 3% 308.43 2017/3/17 金融学院 程大涛

前期工程费、开发期税费 2 前期工程费 73.00 2.1 规划、设计费 50.00 2.2 地形图测量费 0.30 2.3 地质钻探费 2.4 地质灾害评估费 2.5 场平费 1.50 2.6 基坑维护 1.60 2.7 勘查测绘费 1.30 2.8 施工水电费 15.00 2.9 环评费 2.10 其他 3 开发期税费 101.00 3.1 规划证照费 3.2 施工图审查费 1.00 3.3 审标费 3.4 城市建设综合配套费 8.00 3.5 定额编制劳动定额费 3.6 招投标费 3.7 白蚁治理费 1.50 3.8 建筑工程质量监督费 3.9 物业基金 70.00 3.10 教育费 10.00 3.11 墙改费 3.12 散装水泥基金 3.13 消防费 3.14 其他建设税费 2017/3/17 金融学院 程大涛

土建安装与基础设施费 4 土建、安装费用 2732.00 4.1 地下土建工程费用 2500.00 4.2 地上土建工程费用 1000.00 4.3 地下室内给排水 180.00 4.4 地上室内给排水 80.00 4.5 地下室内电气 160.00 4.6 地上室内电气 4.7 地下室内消防系统 90.00 4.8 地上室内消防系统 10.00 4.9 室内暖通 20.00 4.10 电梯 50.00 4.11 铝合金门窗及构件 150.00 4.12 外墙涂料 4.13 环保材料 100.00 4.14 新风系统 15.00 4.15 其他 红线内一层地下室，容积率2.6 5 基础设施费用 326.00 5.1 市政道路、排水设施 40.00 5.3 环境工程 100.00 5.4 配电房及供配电系统 120.00 5.5 室外供水系统 16.00 5.6 煤气工程 14.00 5.7 室外消防 5.8 电信工程 5.9 有线电视 5.10 弱电工程 20.00 5.11 其他 2017/3/17 金融学院 程大涛

静态总投资 讨论： 6 不可预见费 60.00 7 开发费用 28870.00 7.1 管理费用 80.00 7.2 销售费用 100.00 7.3 财务费用 2707.00 1-7项小计 16769.00 8 经营税金及附加 976.00 8.1 营业税 5% 887.25 8.2 土地增值税 8.3 城建税 *7% 62.11 8.4 教育费附加 *3% 26.62 合计 项目静态总投资 17745.00 1-6项费用，按35%自有资金，65%外部融资，年息10%，从付清土地款到资金回笼时间平均为3年。 讨论： 1.购房者的房地产资产中，归属土地资产和房产资产的金额和占比各是多少？ 2.政府、银行、开发企业、住房使用者分别享有资产额和占比各是多少？ 3.开发企业提高售价后的实际收益变化比例如何？ 增值额 增值税税率 <20% 20~50% 30% 50~100% 40% 100~200% 50% >200% 60% 2017/3/17 金融学院 程大涛

第5章 房地产融资与资金成本分析 5.1房地产投资与成本费用估算 5.1.1房地产投资与成本费用的概念与构成 5.1.2房地产投资与成本费用的具体估算 5.3边际成本与融资决策 5.3.1边际资本成本概念 5.2.2利用边际资本成本进行融资选择 5.4收入与税金估算 5.4.1收入估算 5.4.2税金估算 5.2 融资与资金成本分析 5.2.1融资分析 5.2.2资金成本概述 5.2.3资金方案优化标准 2017/3/17 金融学院 程大涛

5.2.1融资分析 住房抵押证券 间接融资 资金 证券股票 抵押或信用 住房抵押贷款 房地产抵押 直 接 融 资 金融中介： 商业银行 储蓄银行 抵押银行 金融市场： 保险公司 养老基金 退休基金 银行 个人 其他金融机构 居民个人 房地产开发公司 建筑公司 其他经济机构 金融市场的机构和个人投资者 借款人 房地产金融市场一级市场 房地产金融市场二级市场 2017/3/17 金融学院 程大涛

国内11＋1种房地产融资渠道 概念： REITs通过发行信托受益凭证或基金单位，集合公众投资者资金，并委托专业机构进行管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将房地产经营活动中所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。 趋势： 在“11＋1”种融资渠道中，REITs在未来5至10年内必将成为中国商业地产最重要的融资渠道。 企业海外 上市 企业大 陆上市 国内银行 贷款 海外基金 境内发 行债券 企业间股权 合作方式 信托融资 民间金融 融资租赁 外资银 行贷款 REITs 典当 2017/3/17 金融学院 程大涛

国内11＋1种房地产融资渠道 常 见 的 几 种 途 径 国内银 行贷款 发行资金信托 企业大陆上市 股权合作 国内房地产开发资金55％来自于银行。 近年来国家宏观金融政策调整，银行收紧了房地产信 贷。 未走出“当铺文化”，产品设计落后。 银行家就是晴天借给你雨伞，在下雨天收回的那种人。 国内银 行贷款 常 见 的 几 种 途 径 手段多样，品种创新，可快速解决开发商资金短缺问 题。 受到多重政策限制，快速灵活的优势受到限制。 发行资金信托 房地产行业政策性较强，而公司上市又需要满足很多 要求。 权衡境内上市可能性、融资能力、成本后，大部分放弃。 企业大陆上市 真实出资：股东资本金＋股东借款 股权融资：附回购协议的股权转让 夹层融资：类似于优先股 股权合作 2017/3/17 金融学院 程大涛

国内11＋1种房地产融资渠道 几 种 辅 助 途 径 海外公司上市 民间金融 金融租赁 REITs 内地房地产公司大部分选择香港，主板或创业板。 必须表现出足具吸引力的盈利能力。 总体来说，符合海外上市标准的国内地产公司有 限。 海外公司上市 几 种 辅 助 途 径 一些公司型私募资金已暗中筹备。 温州为中心的浙江地区和福州为中心的福建地区较为发 达。 始终未获得政策面的支持。 民间金融 售后回租＋保理。 主要利用的还是银行资金，规模有限。 金融租赁 一种证券化的产业投资基金。 有效降低风险的同时将房产的收入以派息形式分 配给股东。 适合商业经营性物业。 未来必将成为中国商业地产最重要的融资渠道。 REITs 2017/3/17 金融学院 程大涛

国内11＋1种房地产融资渠道 几 种 辅 助 途 径 外资银行贷款 发行企业债 典当 海外基金 汇丰、东亚、渣打等多家银行业巨头已获得人民币牌照。 项目开发思路与国内迥异，产品设计领先。 贷款规模受发改委和银监会限制，同样受“宏观调控”。 人民币存款总量不足，有限的人民币贷款主要面向中小客 户。 外资银行贷款 几 种 辅 助 途 径 必须有国有投资背景，用途为生产经营资金。 审批程序繁琐，条件严格。 不可能成为主流渠道。 发行企业债 融资手续简便，融资速度快捷，但融资成本高昂。 适合小额融通资金，其融资能力无法满足房地产开发需 求。 典当 近年来，海外基金在国内表现异常活跃，出手数笔大宗 交易。 大鳄无情，雁过拔毛。 最好不要在长满幼苗的美丽田野上跑洋马。 海外基金 2017/3/17 金融学院 程大涛

1.开发贷款 按照房地产项目收益模式的不同，可以分为建设性房地产贷款和永久性房地产贷款； 房地产开发贷款：指向房地产开发商提供的用于开发、建设房地产项目的贷款。 按照房地产项目收益模式的不同，可以分为建设性房地产贷款和永久性房地产贷款； 按照贷款项目的不同，可以分为住房开发贷款、商业用房开发贷款、土地开发贷款和流动资金贷款； 按贷款的期限分类，可以分为中长期贷款和短期贷款； 按贷款的保障程度划分，可以分为信用贷款、保证贷款、抵(质)押贷款； 按贷款的风险程度分类，可以分为正常、关注、次级、可疑、损失五个不同类别； 2017/3/17 金融学院 程大涛

房地产开发贷款流程 贷款申请 借款人资格审查 贷前调查与评估 贷款的后期管理 贷款发放 贷款审批 房地产开发企业根据房地产项目投资计划向银行提出贷款申请，并提交贷款申请表和申报材料以及房地产项目贷款概述。 企业如要获得金融机构发放的房地产开发贷款必须满足特定条件，且房地产开发贷款项目必须已经取得了规定的合法批文或文件。 贷款人对贷款申请人的资信状况、贷款担保状况、抵押物、贷款项目的收益和风险状况等做进一步的了解和评估。 贷款的后期管理 贷款发放 贷款审批 金融机构的主要领导通过集体决策的方式对贷款的发放进行审批。贷款的审批主要依据所谓的“三性”原则，即经济性、合法性和合规性原则。 贷后管理包括对信贷资产的检查、回收、展期、借新还旧及不良资产管理等内容。 贷款人将通知借款人、担保人正式鉴定贷款合同、担保合同或抵押（质押）合同，并按照规定办理各种手续。 2017/3/17 金融学院 程大涛

2.信托资金 房地产信托：是指受托人接受委托人的委托，将其委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益, 或者对其委托的房地产进行经营管理，并将收益支付给受益人的行为。 房地产资金信托：分为权益型信托、债权型信托两种基本模式 权益型信托，是指信托机构将募集资金用于投资房地产企业股权或者房地产项目的经营权，以取得经营收益的方式来向信托受益人支付信托收益。 债权型信托，是指信托机构将募集资金用于向房地产企业贷款，并以贷款利息扣除必要费用后的余额向受益人支付信托收益。 房地产财产信托：委托人提供业已存在并具较强变现能力的房地产类信托财产，将之委托给信托机构，设立财产信托；然后委托人再将信托受益权转让给投资者来实现融资，或者将受益权抵押进行债务融资。 2017/3/17 金融学院 程大涛

房地产信托分类 房地产资金信托 房地产证券投资信托 房地产上市公司股票 房地产企业债券 抵押贷款支持证券MBS 其他房地产证券 房地产产业投资信托 房地产股权投资信托 （未上市）房地产企业股权 房地产项目 房地产贷款类信托 房地产企业贷款 房地产项目贷款 房地产消费贷款 房地产权益投资信托 直接购买住房抵押贷款债券 其他基于房地产的收益权等 房地产财产信托 以房地产为信托标的物的财产信托，即物业所有人将物业委托给信托机构经营管理，由信托机构将信托收益将会给受益人的行为。房屋银行 2017/3/17 金融学院 程大涛

3.房地产产业基金 投资基金是一种利益共享、风险共担的集合投资方式，即通过发行基金单位，集中投资者的资金，由基金托管人托管，由基金管理人管理和运用资金，投资于证券等金融产品或其他产业部门，以获得投资收益和资本增值。 组织形态 基金单位可否变动 资金募集方式 风险与收益 投资领域 国际 国内 公司制 契约型 开放式 公募 成长型 证券 股票、债券、货币、期货、期权、指数、认股权证 信托制 公司型 封闭式 私募 收益型 合伙制 平衡型 产业 高新产业、汽车产业、教育产业、房地产产业 合同制 2017/3/17 金融学院 程大涛

房地产投资基金分类 公司型房地产投资基金 房地产证券投资基金 房地产股票 房地产债券 MBS 其他房地产证券等 房地产产业投资基金 房地产股权投资基金 （未上市）房地产企业股权 房地产项目 房地产贷款类基金 房地产企业贷款 房地产项目贷款 房地产消费贷款 房地产权益投资基金 直接购买住房抵押贷款债权 其他基于房地产的收益权等 契约型房地产投资基金 房地产证券投资基金 房地产股票 房地产债券 MBS 其他房地产证券等 房地产产业投资基金 房地产股权投资基金 （未上市）房地产企业股权 房地产项目 房地产贷款类基金 房地产企业贷款 房地产项目贷款 房地产消费贷款 房地产权益投资基金 直接购买住房抵押贷款债权 其他基于房地产的收益权等 2017/3/17 金融学院 程大涛

房地产信托与房地产投资基金的关系 单一房地产 资金信托 集合房地产 房地产信托 房地产 资产信托 狭义的房地产投资信托 房地产投资基金 房地产证券投资基金 房地产产业投资基金 房地产股权 投资基金 房地产贷款类基金 房地产权益投资基金 房地产投资基金 信托型房地产投资基金 公司型房地产投资基金 合伙型房地产投资基金 合同制型房地产投资基金 房地产信托 单一房地产 资金信托 集合房地产 狭义的房地产投资信托 广义的房地产投资信托 2017/3/17 金融学院 程大涛

4.REITs A REIT is a collective investment scheme constituted as a trust that invests primarily in real estate with the aim to provide returns to holders derived from the rental income of the real estate. Funds obtained by a REIT from the sale of units in the REIT are used in accordance with the constitutive documents to maintain, manage and acquire real estate within its portfolio. 房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。房地产投资信托基金透过出售基金单位获得的资金，会根据组成文件加以运用，以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。 ——香港证监会的定义 2017/3/17 金融学院 程大涛

4.REITs 房地产投资信托基金（REITs）是集体投资计划的一种，投资于可带来收入的香港及（或）海外房地产项目，例如：购物商场、写字楼、酒店或服务式住宅。 房地产基金由专业的房地产基金经理管理。 房地产基金的大部分，甚或全部收入会以股息形式派发予持有人。 投资者可透过证券交易所买卖所持的房地产基金单位。 REITs一般能提供投资者税务优惠（在公司层面不用缴税），以及在税务上高度透明。 2017/3/17 金融学院 程大涛

REITs的种类 资产类（Equity） 抵押类(Mortgage) 混合类(Hybrid) 向不动产所有者发放房产抵押贷款，收益主要来源于房地产贷款的利息。 它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托，混合类REITs采取上述两类的投资策略。 2017/3/17 2017/3/17 金融学院 程大涛

REITs的特性 B A C REIT’s 特性 D E 流动性 收益的稳定性 高现金回报 抵御通货膨胀 有效地分散投资风险 投资收益主要来源于所拥有物业的经常性租金收入； REIT’s 特性 B E C D A 流动性 收益的稳定性 高现金回报 抵御通货膨胀 有效地分散投资风险 通过发行股票方式筹集资金，择机收购物业（低价格），法律规定净收益的90%以上必须以分红的形式返还投资者； REITs的股份可在证券交易所交易，很容易转让和变现； 投资的物业类型多样化，保证投资者资产组合效益； 房地产具有很强的保值功能。 2017/3/17 金融学院 程大涛

REITs的比较优势 REITs必将成为商业地产市场融资的主流渠道 比同样的资产以其他融资方式进行融资时融得资金更多。 更符合商业地产的融资需求。 比其他大部分融资渠道更具有可持续性。 比典当等融资成本低。 比公司上市和发行企业债券门槛低。 比股权融资方式更能够掌握对资产的控制权。 比同样的资产以其他融资方式进行融资时融得资金更多。 REITs必将成为商业地产市场融资的主流渠道 相对于诸多融资渠道而言，REITs由于自身的种种优势… 2017/3/17 金融学院 程大涛

REITs的主要特点 REITs 因低债务成本使REIT收益更高从而获得更好的资信评级 实现财产全部价值的可能 回收现金以投资到更高收益项目中去 保持管理控制权 REITs 每年可收取稳定的管理人/财产管理费 可获得用于将来投资的资金 增强发起人的盈利能力和杠杆水平 拓宽投资者基础 –REIT的低风险和稳定收入 丰富发起人资产池 拓宽投资者基础 – 成长导向的. 持有的REIT中的利益将按IPO价格进行估值 2017/3/17 金融学院 程大涛

REITs涉及的主要问题 财产估价 结构/ 法律 问题 财务 / 税收 问题 运作问题 最优化交易为了 发起人 REIT投资者 财产股价 运作 问题 资本市场投资者注重收益，因此分析组合的资产净值并用贴现现金流估值法 要澄清将来租金及收益现金流和适当的贴现率/本票利率以反应现金流的风险程度 要想到潜在的收购目标以考虑将来的增长 资产组合 构建REIT 管理者和财产管理者 对财产租约及现有财产期限的尽职调查 资本结构 对单位持有者确保最大限度的税收透明 最佳的REIT 结构以最小化初始交易税 根据同行进行灵活地调整并为将来的收购保持灵活性 管理控制–确保REIT拥有理想发展方向和战略眼光同时享有管理费收入 财产管理者选择 资产增值 2017/3/17 金融学院 程大涛

REITs: 对投资者和发行商皆有吸引力 REIT’s 对发行商的吸引力 对投资者的吸引力 货币化不动产同时 资产支持的收益 vs. 权益 维持操作控制并获得稳定收入 资产支持的收益 vs. 权益 多元化的增长 vs. 债券 相对的高收益 安全性和低波动性 稳定增长潜力 透明 集中的商业战略 具有流动性的上市证券 价格上升带来的潜在优势 风险中性, 具有吸引力的回报 REIT’s 货币化不动产组合的首选 根据管理契约而得到的可靠的稳定的收入 通过管理公司对资产进行控制 提升公司形象 对剥离财产的表外处理 对亚洲的老龄人群具有特别的吸引力，因为他们需要： 回报中收入而不是资本占有更好比重资本保全 收益的低波动性 高透明度 流动性 2017/3/17 金融学院 程大涛

5.2.2资金成本概述 融资成本，又称资本加权平均成本、资本加权成本，是指企业筹集和使用长期资金而付出现的代价。 融资成本，是资金所有权与使用权分离的产物，其实质是资金使用者付给资金所有者的报酬。它是企业融资的财务成本，企业融资除了融资成本，还有机会成本。 融资费用:企业在资金筹资过程中发生活的各种费用； 融资成本 资金使用费用:企业因使用资金而向其他提供者支付的报 酬，如股票融资时向股东支付的股息、红利，发行债券 和借款时支付的利息，借用资产时支付的租金。 2017/3/17 金融学院 程大涛

1.权益资金成本——优先股 2008年9月23日，巴菲特旗下的伯克希尔·哈撒韦公司宣布以50亿美元现金购入高盛的优先股，条件是年息10%；高盛有权在任何时间回购上述优先股，但须支付10%的溢价。此外伯克希尔·哈撒韦公司有权以115美元/股的价格再收购高盛50亿美元的普通股，行权期限为5年（当日高盛的股价是125.05美元）。 某企业发行优先股总面额300万元，总价为680万元，筹资费率为4%，预定年股利率为15%。问：企业优先股融资成本是多少？ 2017/3/17 金融学院 程大涛

2.权益资金成本——普通股 某企业发行普通股股票市价为2600万元，筹资费率为4%，预计第一年股利7%，以后每年按3%递增。问企业普通股融资成本是多少？ 2017/3/17 金融学院 程大涛

3.权益资金成本——留存利润 某企业留存利润12000万元，第一年股利12%，以后每年递增3%，则企业留存利润成本是多少？ 2017/3/17 金融学院 程大涛

4.投资者预期报酬收益率 资本资产模型认为，资产的风险和收益是匹配的，总风险可分为系统风险和非系统风险，非系统风险可以通过分散投资来避免，收益只能补偿系统风险。 风险溢价模型从债务的税前资本成本出发，认为股东对预期收益承担了比债权人更多的风险，根据风险与收益相匹配原理，股东资本要示在债务资本收益率上加上一定风险溢价。 2017/3/17 金融学院 程大涛

5.债务资金成本——借贷资金成本 影响借贷资金成本的主要因素有： 借款利率、抵减金额率和所得税率。其中抵减金额率一部分是筹款费率，另一部分是相称存款比率，即借款后留在银行做为存款的比率。 某房地产企业向银行贷款1亿元，利率8%，另支付财务顾问费150万元。企业所得税率为25%。问企业借贷资金成本是多少？ 2017/3/17 金融学院 程大涛

6.加权资金成本 投资者无法做到从某一种筹资成本较低的来源和，筹措到全部资金，需要多种渠道筹集所需资金。优化投资者的资本结构，需要计算全部资金来源的综合资金成本。 资金来源 融资金额 Wj Kj WjKj 长期借款 30 0.3 7.0% 2.1% 短期借款 10 0.1 5.0% 0.5% 优先股 12.0% 1.2% 普通股 50 0.5 16.0% 8.0% 合计 100 1 11.8% 2017/3/17 金融学院 程大涛

5.2.3融资方案优化标准 不同的融资方案在发行成本、风险分担、净收益以及债权人对投资者经营的影响等方面存在差异，投资者需要选择自己最适合的融资方案。 各种融资方案的加权资本成本率与相应方案的投资收益 率进行比较 融资方案的收益率 财务杠杆效应，指企业的每股收益 变动对息税前利润变动的敏感程度 ，或者说是企业负债时对普通股收益的影响程度 。 财务杠杆效应与财务风险 财务杠杆在放大企业负债对经营成果的作用的同时，也反映了财务风险。融资方案需要在财务杠杆收益与财务风险之间平衡。，达到最优均衡点。 2017/3/17 金融学院 程大涛

1.综合融资成本衡量标准 预期收益与息税前收入相关，息税前收入是由企业资产组合、管理、生产、销售、经济状况等因素决定。 投资者的市场价值，即企业的市场价值，由权益资本价值和债务价值组成，其大小受预期收益及投资者所要求的收益率的影响。 预期收益与息税前收入相关，息税前收入是由企业资产组合、管理、生产、销售、经济状况等因素决定。 在企业EBIT既定的情况下，综合融资成本率最低时，企业价值将达到最大。 2017/3/17 金融学院 程大涛

2.财务杠杆效应 讨论：计算万科、保利、招商地产、金融街四家公司近三年的财务杠杆系数。 在公司资本结构不变的情况下，公司需要支付的利息、优先股股息、资产租赁费用是固定的。 增加公司税前利润，每股普通股所负担的固定利息、租赁费用便相应减少，从而带来额外利润，此为财务杠杆效应。 息税前利润水平较高时，利用债务融资，负债经营增加利润，财富从债权人向股东转移，提高普通股利润； 息税前利润水平较低时，负债增加会使企业从盈利转向亏损或加剧亏损程度。 讨论：计算万科、保利、招商地产、金融街四家公司近三年的财务杠杆系数。 2017/3/17 金融学院 程大涛

第5章 房地产融资与资金成本分析 5.1房地产投资与成本费用估算 5.1.1房地产投资与成本费用的概念与构成 5.1.2房地产投资与成本费用的具体估算 5.3边际成本与融资决策 5.3.1边际资本成本概念 5.2.2利用边际资本成本进行融资选择 5.2 融资与资金成本分析 5.2.1融资分析 5.2.2资金成本概述 5.2.3资金方案优化标准 5.4收入与税金估算 5.4.1收入估算 5.4.2税金估算 2017/3/17 金融学院 程大涛

5.3.1边际资本成本的概念 资本成本是指追加投资的资金成本。 在多种融资组合的情况下，边际资本成本需要按加权平均法计算，此时边际资本成本是追加融资时所使用资本的加权平均资本成本。 某一房地产公司投资5000万元开发商用房，现拟追加投资1000万元，公司的资本结构为：债务0.65、留存利润0.35。若仍按此资本结构来融资，个别资本成本预计分别为：银行贷款为8％，留存利润为12％。试计算该追加融资的边际成本为多少？ 0.65×8％＋0.35×12％ ＝9.4％ 2017/3/17 金融学院 程大涛

边际资本成本的计算 某房地产公司计划向银行借款400万元用于开发一小型商业用房，贷款利率10%，期限1年。假如开发商能够以10%利率筹集的资金限额为600万元，超过此限额利率将上调至12%。现在因项目开发的需要，开发商实际需要借款600万元，即在400万元借款基础上追加借款200万元，那么这200万元追加投资的边际资金成本为10%。 如果项目的设计发生更改，房地产公司实际需要借款700万元，追加投资100万元，那么这100万元的边际成本是多少？ 这100万元的资金成本不仅包括12%的利息，还要包含2%的附加利息成本。600万元的附加利息是12万元，这12万元构成100万元的边际成本的一部分。 所以100万元的边际资本成本就是： 12%+12/100=24% 2017/3/17 金融学院 程大涛

5.3.2利用边际资本成本进行融资选择 现在的问题是房地产公司追加投资100万元是否合算？ 房地产企业或者投资者面临多种融资选择。既可以留存利润（或者发行股票）来融资，也可以发行债券或者向银行借款。而每种融资方式又有不同的要素组合，比如借款利率，借款金额，期限，融资条件等等。投资者需要在多种融资方式中进行选择，以期降低资本成本。 某房地产公司正在开发商业写字楼，投资1000万元，需要向银行借款。银行提供了两种贷款供选择：其一：贷款成数60%，期限2年，利率12%；其二：贷款成数70%，期限2年，利率13%。两种贷款均为到期一次还本付息。如果你是财务部门经理，你会建议公司采用哪种贷款？ 比较两种贷款第一种贷款金额小，只有600万元，但是利率低一些；第二种贷款虽然利率高一个百分点，但是贷款金额多出100万元。 现在的问题是房地产公司追加投资100万元是否合算？ 2017/3/17 金融学院 程大涛

融资选择 从表面分析，100万元追加借款的成本应该是13%，可是事实并非如此。如果借款人想多借100万元，不仅要支付13%的利率，还需要为700万元中的前600万元多支付1%的利率。 按照复利法则，600万元的1%利息为：600（1+1%）2 -600=12.06万。按照13%的利率，12.06万元相当于每年支付多少呢？ 查年金终值表，12%和14%利率所对应的期限2年的年金终值因子分别为2.12和2.14，取算术平均数，则13%利率对应的年金因子为2.13，所以每年支付5.66万元（12.06/2.13=5.66）。 这样，借款人为多取得100万元贷款，每年需要为第一种贷款的600万元多支付5.66万元利息，再加上13%的利率，这100万元的边际资本成本为：13%+5.66/100=18.66% 结论：如果公司能够利用这100万元从其他投资项目中获得比18.66%更多的收益，就没有必要多借款，还是选择第一种贷款更合算。 2017/3/17 金融学院 程大涛

第5章 房地产融资与资金成本分析 5.1房地产投资与成本费用估算 5.1.1房地产投资与成本费用的概念与构成 5.1.2房地产投资与成本费用的具体估算 5.3边际成本与融资决策 5.3.1边际资本成本概念 5.2.2利用边际资本成本进行融资选择 5.2 融资与资金成本分析 5.2.1融资分析 5.2.2资金成本概述 5.2.3资金方案优化标准 5.4收入与税金估算 5.4.1收入估算 5.4.2税金估算 2017/3/17 金融学院 程大涛

5.4.1收入估算 租售方案确定 租售价格确定 经营收入估算 售、租的位置与面积 出售价格、出租价格 收款方式 成本加成定价 成本导向定价 目标定价 认知价值定价 租售价格确定 需求导向定价 价值定价法 竞争导向定价 领导定价法 销售收入 挑战定价法 经营收入估算 租金收入 追随定价法 自营收入 2017/3/17 金融学院 程大涛

5.3.2税金估算 税种 税率 1.营业税及附加 1.1营业税 5% 1.2城市建设维护税 1.1之7%、5%、1% 1.3教育费附加 1.1之3% 2.城镇土地使用税 大城市1.5~30元/m2，中1.2~24元/m2，小0.9~18元/m2，县城0.6~12元/m2 3.房产税 非出租，原值减除10~30后余值，1.2%；出租，租金收入12% 4.契税 交易价格3% 5.印花税 交易价格万分之3；租金价格千分之1 6.企业所得税 25%，按销售金额的20%为基数预征 7.个人所得税 转让收益的20%，无法确定收益的按交易金额1% 8.土地增值税 增值额<20% 增值额20~50% 30% 增值额50~100% 40% 增值额100~200% 50% 增值额>200% 60% 2017/3/17 金融学院 程大涛