第十二章 用益物权

第一节 用益物权概述 一、用益物权的概念 用益物权是对他人所有的物，在一定范围内进行占有、使用、收益、处分的他物权。 在我国现行民法与民法学理论中，主要有土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。

二、用益物权的特征 （一）用益物权以对标的物的使用、收益为其主要内容，并以对物的占有为前提。 用益物权之“用益”，顾名思义，就是对物的使用、收益，以取得物的使用价值。在这一点上用益物权与担保物权不同，也由此决定了用益物权的设立，以对标的物的占有为要件。也就是说，必须将标的物的占有(直接占有)移转给用益物权人，由其在实体上支配标的物；否则，用益物权的目的就无法实现。

（二）用益物权是他物权、限制物权和有期限物权。 1、用益物权是在他人所有物上设定的物权，是非所有人根据法律的规定或当事人的约定，对他人所有物享有的使用、收益的权利。因而从其法律性质上讲，用益物权属于他物权。

用益物权作为他物权，其客体是他人所有之物。它是所有人为了充分发挥物的效用，将所有权与其部分权能相分离，由用益物权人享有和行使对物的一定范围的使用、收益权能的结果。因此，用益物权是由所有权派生的权利。但是，用益物权的这种派生性并不影响用益物权作为一种独立的财产权的存在。用益物权一旦产生，其权利人就在设定的范围内独立地支配其标的物，进行使用和收益。用益物权人不仅可以排除一般的人对于其行使用益物权的干涉，而且用益物权人在其权利范围内可以依据用益物权直接对抗物的所有人对其权利的非法妨害。

2、用益物权是一种限制物权，它只是在一定方面支配标的物的权利，没有完全的支配权。 例如地上权、地役权只限于在特定的方面使用他人的土地；而不像所有权那样作为一种完全的权利，是一种在全面的关系上支配标的物的权利。另外，用益物权的限制物权性质还有一层含义，就是用益物权是在他人之物上设定的权利，实际上是根据所有人的意志在所有权上设定的负担，起着限制所有权的作用。

3、用益物权还是一种有期限物权。 用益物权的存续期限，其表现形式可以是一个确定的期限，如30年、50年；也可以是一个不定期的期限。此时的用益物权在符合一定的条件时，可以随时由当事人的行为使其终止。用益物权之所以附有一定的存续期限，是因为用益物权是在他人之物上设定的权利，起着限制所有权的作用。如果允许设定永久无期的用益物权，则所有权会处于一种有名无实的境地，有损所有权的本质。

（三）用益物权是不动产物权。 用益物权的标的物主要是土地，如地上权、永佃权、地役权等权利都是以土地为其标的物的。但典权、居住权等权利则主要是以房屋作为其标的物。 用益物权作为不动产物权，由于不动产在财产体系中的重要地位，使得用益物权成为一类重要的财产权利。而由于不动产作为权利客体本身所具有的特殊性，法律对用益物权的确认和保护，在权利的效力范围、行使方式及限制、权利的变动程度等方面的法律思想、法律技术及具体规范都是不同于动产物权的。

（四）用益物权主要是以民法为依据，但也有以特别法为依据的。 典型的用益物权是民法上的用益物权，如各国立法例上的地上权、永佃权、典权、用益权、居住权、地役权。这些用益物权不仅地位较为重要，而且其适用范围也较为广泛。但土地法、自然资源法等特别法上也有一些用益物权形式，如采矿权、狩猎权。

第二节　土地承包经营权 一、土地承包经营权的概念和特征 承包经营权就是承包人(个人或单位)因从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其他生产经营项目而承包使用、收益集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。其特征在于： （一）承包经营权是存在于集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。

（二）承包经营权是承包使用、收益集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。 承包人对于承包土地等生产资料有权独立进行占有、使用、收益，进行生产经营活动，并排除包括集体组织在内的任何组织或个人的非法干涉。

（三）承包经营权是为种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其他生产经营项目而承包使用收益集体所有或国家所有的土地等生产资料的权利。 承包经营权是有一定期限的权利。根据土地管理法第14条、第15条的规定，农民集体经济组织的成员承包本集体经济组织的土地，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，其期限为30年。在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。

二、土地承包经营权的取得 （一）基于民事行为取得承包经营权。 1、土地承包经营权的创设取得，主要是指承包人与发包人通过订立承包经营合同而取得承包经营权，分为家庭承包与以招标、拍卖、公开协商等方式进行的承包。

2、土地承包经营权的移转取得，是指在土地承包经营权的流转过程中，受让人通过转包、互换、转让等方式，依法从承包人手中取得土地承包经营权。我国物权法规定，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。

（二）非基于民事行为而取得承包经营权。 1、以家庭承包方式取得的林地承包经营权，承包人死亡的，其继承人可以在承包期内继续承包 2、以招标、拍卖、公开协商等方式设立的承包经营权，承包人死亡的，其继承人可以在承包期内继续承包。

三、承包人的权利和义务 （一）承包人的权利。 1、占有承包的土地以及森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的，承包人有权从集体组织取得一定数量、质量、位置的土地以及森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面，这是承包人进行生产经营活动的前提。

2、使用承包的土地或其他生产资料，独立进行生产经营活动。 3、收取承包土地或其他生产资料的收益，并取得依约定数额向发包人支付收益后所余收益的所有权。公民个人的承包收益，可以继承。 4、转让承包经营权，这是承包人对其承包权的处分，一般是承包人无劳动力或转营他业而将承包的土地转包。转让承包经营权的收益应归承包人所有。

5、承包人承包土地以后，仍有权按集体组织规定的制度使用集体组织所有的农林设施，如灌溉设施、农机具等。 6、承包地被征收的，土地承包经营权人有权依法获得相应补偿。

（二）承包人的义务。 1、妥善使用承包的土地以及森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面。这不仅要求承包人不得在承包土地上盖房、建窑、建坟，不准进行掠夺性经营；而且还要求承包人根据土地的条件，合理使用，保存、改良土地，提高地力。

2、承包人应依承包合同规定的数额向集体组织交付承包土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的收益。 3、承包人应独立承担风险。承包人承包土地以后，独立进行生产经营活动，除了发生不可抗力承包人承担的交付约定数额的承包收益的义务可以减免外，对于在生产经营中的其他各种风险概由承包人自己承担。

4、承包人应当接受集体组织对于其生产经营活动的合法监督、干涉。如承包人连续两年弃耕抛荒的，发包人有权终止承包合同，收回发包的耕地。

四、发包人的权利和义务 发包人的权利，主要是向承包人收取依承包合同规定数额的承包收益，对承包人的生产经营活动进行监督。 发包人的义务，在于交付土地以及森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面给承包人，提供集体组织的农林设施给承包人使用，不得随意干涉承包人的生产经营活动。

发包人在承包期内不得调整承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。 发包人在承包期内不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。

第三节　建设用地使用权 一、建设用地使用权的概念和特征 建设用地使用权是因建筑物或其他工作物而使用国家所有的土地的权利。在我国现行的法律概念体系中，没有使用地上权这一概念。建设用地使用权具有以下的特征： （一）建设用地使用权是存在于国家所有的土地之上的物权。 （二）建设用地使用权是以保存建筑物或其他工作物为目的的权利。

（三）建设用地使用权是使用国家所有的土地的权利。 建设用地使用权虽以保存建筑物或其他工作物为目的，但其主要内容在于使用国家所有的土地。因此，上述建筑物或其他工作物的有无与建设用地使用权的存续无关。 我国物权法规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。 所谓空间权或称空间利用权，是指对地上或者地下空间依法进行利用，并排除他人干涉的权利。

在建设用地使用权制度中，建设用地使用权人对于土地的利用，并不以地面为限，而包括土地上下之空间。因而土地所有人亦可依据建设用地使用权制度，就地面上下空间的一定范围为他人设定建设用地使用权。建设用地使用权人也可以在自己的建设用地使用权之上设定次建设用地使用权。所以，建设用地使用权制度应当能够满足土地的立体化与多层次利用的需要。

二、建设用地使用权的产生和期限 (一)建设用地使用权的产生 1．在国家所有的土地上设立的建设用地使用权，它的产生方式包括： (1)划拨方式。 土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人支付租金及其他费用。

《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条规定：“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。”根据土地管理法的有关规定，可以通过划拨方式取得的建设用地包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。上述以划拨方式取得建设用地，须经县级以上地方人民政府依法批准。

(2)出让方式。 建设用地使用权出让是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。 土地使用者通过这种出让建设用地使用权的行为即取得建设用地使用权。建设用地使用权出让有三种形式：协议、招标和拍卖。 采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

(3)流转方式。 建设用地使用权流转，是指土地使用人将建设用地使用权再转移的行为，如转让、互换、出资、赠与等。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。基于土地使用权流转的法律事实，新建设用地使用权人即取得原建设用地使用权人的建设用地使用权。

（二）在集体所有的土地上设立的建设用地使用权 (1)乡(镇)村公益用地使用权。 (2)乡(镇)村企业建设用地。

(二)建设用地使用权的期限 通过建设用地使用权出让取得建设用地使用权的，根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。每一块土地的实际使用年限，在最高年限内，由出让方和受让方双方商定。

根据我国物权法的规定，建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。合同的期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

三、建设用地使用权的内容 (一)建设用地使用权人的权利 1．占有和使用土地。 建设用地使用权人对土地的使用权，应当在设定建设用地使用权的行为所限定的范围内进行。例如，限定房屋的高度、限制房屋的用途，建设用地使用权人使用土地时不得超出该项范围。

2．权利处分。建设用地使用权人可以处分其权利。 (1)建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。 (2)抵押。建设用地使用权可以为抵押权的标的物，此时，其地上的建筑或其他工作物也随之抵押。另外，当地上的建筑物或其他工作物抵押时，其使用范围内的建设用地使用权也随之抵押。

(3)出租。 通过土地划拨取得的建设用地使用权，只有在下列几种情况下，才可以转让、抵押、出租：①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；④签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。在其他情况下，通过划拨土地取得的建设用地使用权不得转让、出租、抵押。

3．附属行为。建设用地使用权人可以在其地基范围内进行非保存建筑物或其他工作物的附属行为，如修筑围墙、种植花木、养殖等。 4．取得地上建筑物或其他工作物的补偿。

(二)建设用地使用权人的义务 1．建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。 2．建设用地使用权人在建设用地使用权消灭时，应当将士地返还给所有权人，原则上应恢复土地的原状。 3．建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

第四节　宅基地使用权 一、宅基地使用权的概念和特征 宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。 根据我国物权法的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。

宅基地使用权具有如下特征： (1)宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。城镇居民不得购置宅基地，除非其依法将户口迁入该集体经济组织。 (2)宅基地使用权的用途仅限于村民建造个人住宅。个人住宅包括住房以及与村民居住生活有关的附属设施，如厨房、院墙等。

(3)宅基地使用权实行严格的“一户一之宅”制。 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准，但如果涉及占用农用地的，应依照土地管理法的有关规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

二、宅基地使用权的内容 1、占有和使用宅基地。 宅基地使用权人有权占有宅基地，并在宅基地上建造个人住宅以及与居住生活相关的附属设施。 2、收益和处分。 宅基地使用权人有权获得因使用宅基地而产生的收益，如在宅基地空闲处种植果树等经济作物而产生的收益。同时，宅基地使用权人有权依法转让房屋所有权，则该房屋占用范围内的宅基地使用权一并转让。

3、宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对没有宅基地的村民，应当重新分配宅基地。 4、宅基地使用权人出卖、出租住房后，再申请宅基地的，土地管理部门将不再批准。并且，宅基地使用权的受让人只限于本集体经济组织的成员。

第五节　地役权 一、地役权的概念和特征 （一）地役权的概念。 地役权是指地役权人以设立行为所定目的，以他人土地供自己土地便宜之用的权利。

（二）地役权的特征。 1、地役权是使用他人土地的权利。 地役权的成立，必须有两块土地的存在：其一是为其便利而使用他人土地之地，称需役地；其二是为该土地便利而供其使用的土地，称供役地。

2、地役权是为自己土地的便利的权利。 使用供役地的目的，乃是为了需役地的便利；否则，如果供役地不能提供需役地的便利，就不必设定地役权。其所供便利，不是为需役地承受，而是为特定人享受时，也不是地役权问题，而是人役权问题。

3、地役权具有从属性和不可分性。 地役权的从属性。它主要体现在两个方面： (1)地役权必须与需役地所有权或使用权一同转移，不能与需役地分离而让与，即需役地所有人或使用人不得自己保留需役地所有权或使用权，而单将地役权让与他人，不得自己保留地役权而将需役地所有权或使用权让与他人，也不得以需役地所有权或使用权与地役权分别让与两个人。

(2)地役权不得与需役地分离而为其他权利的标的。 地役权的不可分性，是指地役权为不可分的权利，即地役权不得被分割为两个以上的权利。也不得使其一部分消灭。在需役地分割时，地役权在分割后的地块的利益仍然存续。但如果需役地的地役权的行使，依其性质只关于需役地一部分的，则分割后地役权仅就需役地的该部分存续。

（三）地役权与相邻权的主要区别： 1、相邻权为法定权利，地役权为约定权利； 2、地役权所反映的相邻关系只是土地相邻关系； 3、相邻权作为法定权利，是法律对相邻关系进行的最低限度的调节，而地役权为当事人约定的权利，对土地所有权的限制与扩展的程度较大； 4、地役权一般是有偿的，而相邻权通常是无偿的。

二、地役权的取得 （一）基于民事行为而取得地役权的，大都是根据设定地役权的合同，即双方通过书面合同的方式设定地役权。

设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。另外，也有用遗嘱等单独行为而设定地役权的。 地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

（二）地役权也可以基于让与而取得。但是由于地役权的从属性，地役权的让与应与需役地的让与共同为之，并亦应有书面合同。

（三）基于民事行为以外的原因取得地役权的，主要是继承。需役地权利人死亡时，需役地的权利既然由继承人继承，则其地役权亦当然由其继承人继承；但该通过继承取得的地役权，非经登记，不得处分。

三、地役权的内容 （一）地役权人的权利 1、土地使用。 地役权人在目的范围内对供役地的使用，不必是独占性的使用；除了可以与供役地人共同使用外，只要不是性质不相容，同一供役地上，还可设定数个地役权，依其情形同时使用。例如，一是通行地役，一是眺望地役，可以依次使用。

2、为附属行为。 地役权人为行使其权利，在供役地内可以为必要的附属行为，如汲水地役权，可以在供役地上通行；通行地役权，可以开辟道路。

（二）地役权人的义务 1、地役权人对供役地的使用应当选择损害最小的地点及方法为之。 我国物权法规定，地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽可能减少对供役地权利人物权的限制。另外，地役权人因其行使地役权的行为对供役地造成变动、损害的，应当在事后恢复原状并补偿损害。

2、地役权人对于为行使地役权而在供役地修建的设施，如电线、管道、道路，应当注意维修，以免供役地人因其设施损坏而受到损害。 另外，地役权人对于上述设施，在不妨碍其地役权行使的限度内，应当允许供役地人使用这些设置。

四、地役权的消灭 地役权是一种不动产物权，则不动产物权的一般消灭原因，当然适用于地役权。以下叙述的是地役权消灭的几项特殊原因： 1、土地灭失。 土地灭失是任何以土地为标的的物权消灭的原因，但地役权不但因为作为其标的物的土地(供役地)灭失时消灭，而且地役权也因需役地的灭失而消灭。

2、目的事实不能。 设定地役权的目的事实上不能实现，即供役地事实上不能再供需役地便利时，地役权消灭。

3、供役地权利人解除地役权关系。 在下列两种情形下，地役权因供役地权利人解除地役权关系而消灭： 第一，地役权人违反法律规定或者合同约定，滥用地役权； 第二，有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。 (4)抛弃。 (5)存续期间的届满或其他预定事由的发生。

案例（地役权与相邻权的区别）：甲房地产开发公司从他人手中购得位于市中心城市花园广场附近一块土地，以“观景”为理念设计并建造高层观景商品住宅楼。该地前边有一学校乙，双方协议约定：乙在２０年内不得在该处兴建高层建筑，为此甲每年向乙支付１０万元作为补偿。一年后学校迁址，将房屋全部转让给丙房地产开发公司，乙未向丙提及其与甲之间的协议约定。丙购得该房屋后建高层住宅。甲得知这一情况后，要求丙立即停止兴建，遭到拒绝后便向法院提起诉讼，请求法院确认乙与丙之间转让房屋合同无效，并要求赔偿损失。

案例：浩远房地产开发公司，曾于1994.3以1000万元从他人手中购买了一块位于某是邻居海边的100亩土地，以便在该地建一栋豪华酒店。该地旁边有一商店即滨海商店，占地10亩，浩远房地产开发公司在购得该土地以后便与滨海商店协商，并于1994.5初订立一书面合同，合同约定，滨海商店于20年内不得拆除该商店并兴建高层建筑，以阻碍浩远的旅客今后在酒店上眺望大海，并影响浩远酒店周围环境的美观。为此，浩远每年向滨海酒店支付10万元，以作为补偿。双方在合同生效后过了一年，滨海商店因经营不善，便将该房屋全部转让给大龙公司。

在订立合同时，滨海商店没有向大龙公司提及其与浩远之间的协议，大龙公司在购买到该房屋之后拆掉该房屋并欲兴建一栋五层楼的旅馆，该旅馆与浩远兴建的旅馆相距约200米。浩远得知这一消息后，立即找滨海商店和大龙公司交涉，请求大龙公司停止兴建旅馆，遭到拒绝，浩远便在法院提起诉讼，请求法院责令大龙公司停止兴建旅馆，请求确认滨海商店与大龙公司之间的转让合同无效，并要求滨海商店赔偿损失。

案例：赵某原有瓦房五间，坐北向南，房屋南面为村委会分给其用以维持日常生活的菜园。1985年，张某在此菜园的东面取得宅基地使用权，欲盖三层楼房，赵某房屋的西面为村主干道，张某的宅基地与村主干道之间只有赵某与其菜园之间的很窄的一条小路，由于张某家有汽车，用以运输货物，每天需把车停放在家中，因此张某找赵某协商，由张某负责将路加宽，占有赵某一部分菜地，直至菜地被村收回，并一次性补偿2000元给赵某，赵某答应，双方并登记备案。

在加宽道路后，张某开始建房，在建房过程中，张某的楼房第二层向外突出一米，从而影响了赵某房屋的采光，随后赵某找张某反映，张某不听劝阻，继续盖完第三层，赵某遂在其门前堆放稻草，仅留一条小路供人通行，张某的车无法通过，张某找赵某，要求其排除通行的妨碍，赵某说，把稻草移开也行，但前提是，张某必须拆除第二层多出的房屋部分。

张某不拆，于1987年向人民法院提起诉讼，请求法院排除妨碍，赵某辩称，加宽部分原系我菜园，我愿退还2000元于张某从而解除合同，并反诉，以张某盖房侵害其采光权为由，要求法院拆除张某楼房的第二层突出部分。

第六节　典权 一、典权的概念及特征。 典权是典权人支付典价，对他人的不动产进行占有、使用、收益的权利。 典权是不动产物权；是有偿取得的物权；是兼有担保和用益两种性质的特种物权。

二、典权关系的主要内容。 1、典权人可以转典、典权转让和出租典物。 典权人对于典物因转典或出租而受到的损害，应当负赔偿责任； 2、典权人有优先购买权。 典权人在出典人出卖典物时，在同等条件下，有优先购买权；出典人赠与典物时，或出典人与他人以特定物互易典物时，典权人不能主张优先购买权；

3、典权人为典物支付的有益费用，在出典人回赎时，有权在现存利益的限度内请求出典人补偿； 4、在典权存续期间，典物如果因不可抗力导致全部或部分灭失的，就灭失的部分，典权与回赎权均归消灭；

5、出典人可以让与典物所有权，在出典人让与典物所有权后，不因此影响典权人的权利； 6、出典人可以在典物上设定担保物权。

三、典权的消灭。 物权的一般消灭原因，如标的物灭失、抛弃、混同等，除性质不相容外，均适用典权。典权消灭的特殊原因主要有： 1、回赎。

回赎是出典人向典权人提出以支付原典价消灭典权的单方行为。典权附有期限的，出典人应当在期限届满后两年内回赎；如果设定典权时附有“到期不赎，即作绝卖”的条款时，应当在典权期限届满时回赎；典权未定期限的，可以在出典后30年内随时回赎；出典人如果超过回赎期限不回赎，典权消灭，出典人取得典物的所有权。

2、找贴。 找贴是在典权存续中出典人将典物所有权让与典权人，找回典物的当时价格与典价的差额，从而使典权消灭的一种方法。 3、作绝。 有期限的典权，附有“到期不赎，即作绝卖”条款的，因期限届满由典权人取得所有权，典权亦因混同而消灭，此情形称为作绝。 4、别卖。 典权附有到期不赎，听由典权人出卖收回典价条款的，因典物别卖于他人而使典权消灭

四、《物权法》制定过程中的典权存废之争

思考题： 1、用益物权的概念和特征 2、土地出让使用权与划拨使用权主要区别是什么？ 3、土地承包经营权与永佃权有什么区别？ 4、地上权的概念和特征 　　5、地役权的概念和特征 6、相邻权与地役权的主要区别是什么？ 7、典权的概念和特征 8、典权的主要内容有哪些？ 9、典权的消灭原因是什么？

课间休息 谢谢大家！