市有財產之開發策略 臺北市政府財政局 邱大展局長 101年4月

市有財產之開發策略 目 錄 頁次 壹、市有財產之種類………………………… 3 貳、公用、非公用財產之變更……………… 7 目 錄 頁次 壹、市有財產之種類………………………… 3 貳、公用、非公用財產之變更……………… 7 參、以去任務化觀點檢討各項公共設施之 必要性…………………………………… 8 肆、加強清理宿舍…………………………… 14 伍、市有可供開發土地之統計……………… 15 陸、開發利用之原則………………………… 16 柒、設施管理………………………………… 22

市有財產之開發策略 壹、市有財產之種類 一、動產: 2,309億元 二、不動產: 6兆2,232億元(占96.42%) a.土地 b.房屋 二項均為 1.公務及公共使用:各局處(其中土地4,529公 頃1,443平方公尺，房屋8,727,345平方公尺) 2.事業使用:捷運公司、自來水事業處、捷運系 統土地開發基金、動產質借處(其中土地232公 頃0,440平方公尺，房屋2,405,405平方公尺)

市有財產之開發策略 3.非公用:財政局(其中土地654公頃9850平方公尺 ，房屋241,871平方公尺) 4.市有可供開發土地統計表 土地 全部面積 (公頃) 住宅、商業、工業等用 地面積(公頃) 公用 4572.3978 36.3019 (約540億元) 非公用 654.3656 63.4839 (約1,191億元) 宿舍 6.7803

本市機關學校經管位於住宅區、商業區、工業區公用土地統計表 市有財產之開發策略 本市機關學校經管位於住宅區、商業區、工業區公用土地統計表 都計分區 筆數 宗地面積(㎡) 持分面積(㎡) 帳值(元) 工業區 6 42,555.72 3,363,727,072 住宅區 424 807,877.11 219,042.41 22,421,772,371 商業區 133 180,868.13 101,420.79 28,241,082,238 合計 563 1,031,300.96 363,018.92 54,026,581,681

市有財產之開發策略 三、有價證券:富邦金控、台肥公司、台電公司、 捷運公司、悠遊卡公司..共205億元，占0.32% 四、無形資產:廣告權、命名權、專利權 五、其他各項資源:水資源、溫泉資源 六、權利:地上權、地役權...共28億元，占0.04%

市有財產之開發策略 貳、公用、非公用財產之變更 維護或建設 二、非公用財產→交予財政局→使用、收益及處分→ 有財政收入 一、公用財產→各局處需使用→不能處分→需投入經費 維護或建設 二、非公用財產→交予財政局→使用、收益及處分→ 有財政收入 三、公用或非公用之變更如何決定: 1.各局處主動提出為主 2.財政局稽察後要求各局處將非公用財產交出 3.由財政局提報跨局處之高階主管討論後變更為非 公用財產

市有財產之開發策略 參、以去任務化觀點檢討各項公共設施之必要性 (1)只要政府做的都是和公共利益、公共福祉有關。 1.傳統觀念 (1)只要政府做的都是和公共利益、公共福祉有關。 因此從鐵路、公路、醫院、學校、市場、停車場 、住宅(國民住宅) 等都可以由政府徵收土地而後 由政府興建、營運，這些也就是廣義的公共設施 所使用之土地，即是市有公用土地。但依都市計 計畫法30條之規定，直轄市政府認為必要時得獎 勵私人投資辦理，由立法意旨可知「由政府做」

市有財產之開發策略 本來有些民間可以做的事，政府都搶來做，甚至 在土地使用規劃時，即預知限制那些活動一定會 在那些土地上發生。 是原則，由「民間做」係例外情形，其意涵即是 本來有些民間可以做的事，政府都搶來做，甚至 在土地使用規劃時，即預知限制那些活動一定會 在那些土地上發生。 (2)因為和公共利益、公共福祉有關，因此賠錢正是 「補貼」的具體實現。所以醫院、鐵路、市場、 停車場、國民住宅、運動中心、里民活動中心等 賠的愈多愈表示政府是「大有為政府」。

市有財產之開發策略 (1)從嚴考量某些「公共設施」由政府投資興建、營運 之必要性，例如停車場、市場、醫療衛生機構、兒 2. 財政局觀念 (1)從嚴考量某些「公共設施」由政府投資興建、營運 　　　　之必要性，例如停車場、市場、醫療衛生機構、兒 　　　　童遊樂場、體育場所等，如果民間可以做的政府就 　　　　不做；如果確需由政府做反倒要提出理由來說明何 　　　　以如此，亦即由「政府做」是例外，而且要能夠證 　　　　明確有經濟效益。 (2)依現在社會的消費習性及生活習慣，政府有義務提 　　　　供停車場嗎？停車一定要在都市計畫圖上之停車場 　　　　用地嗎？停車場用地所提供之量占所有停車場多少 　　　　比例？同樣「市場」之定義和「市場用地」之關聯 　　　　性有多少?大賣場所使用土地並不是「市場用地」

市有財產之開發策略 ，但卻提供了大部份的市場功能，既然如此，有 多少市場用地是可以變更為其他使用？有多少市 　　　，但卻提供了大部份的市場功能，既然如此，有 多少市場用地是可以變更為其他使用？有多少市 　　　場必須保留作為「公共設施」?停車場呢?是不是 　　　也一樣? (3)另外，隨著人口老化、少子化，本市在土地使用 計畫方面是否需調整內容？例如小學、國中、高 　　　中…等用地之面積是否隨著人數日趨減少而減少? 多餘之學校用地是否釋出?或變更作老人福利事業 使用?

市有財產之開發策略 與都市計畫之規定相符?如果不符，則應該變更都 市計畫為「機關用地」使其相符，否則表示市府各 (4)市府各局處所使用土地即公用土地，其用途是否 與都市計畫之規定相符?如果不符，則應該變更都 市計畫為「機關用地」使其相符，否則表示市府各 機關帶頭違法。因此非公用土地中不只是住宅區、　 　　　商業區、工業區等可供開發利用之土地，應一律限 　　　期變更非公用交由財政局處理。財政局也應該對位 　　　於住宅區、商業區及工業區之公用土地儘速清查。 (5)據本局統計各局處經管之上述使用分區之土地達 32.85公頃，以公告現值計算達345億2885萬餘元。

市有財產之開發策略 (6)本市各高中、國中、國小用地尚未使用計有23處約 58.14公頃。其中已取得未使用計16處約42.21公頃， 部分未取得7處15.93公頃。 (7)本市市場用地尚未使用計12處合計2.84公頃，其中 已取得面積合計2.03公頃，未取得面積計0.81公頃。 (8)本市依都市計畫規劃之停車埸用地計有6.84公頃， 已開闢之面積僅1.30公頃，約占19%，尚有5.54公頃 未開闢。

市有財產之開發策略 肆、加強清理宿舍 一、依財政局資料本府列管宿舍數達2,993戶，其中 警察局874戶，教育局及附屬機關學校共683戶 ，聯合醫院590戶，三者共達2,147戶，約占71.7% 以上，本府上述宿舍仍有保留之必要?對未獲配 宿舍員工是否公平?極待深入分析探討。 二、另依照宿舍基地區分，本市眷舍使用住宅區、商 業區之土地共有137筆，使用土地面積約達67,803 平方公尺。

市有財產之開發策略 伍、市有可供開發土地之統計 一、依財政局統計，本市非公用及公用土地位於住 宅區、商業區及工業區者共約100公頃，總公告 現值達1,731億元。 二、上述土地使用分區係住宅區、商業區及工業區 等可供建築開發使用之土地，因常有占用之情 事，部份則係畸零狹小並非即可開發利用，亟 待全面、務實的清理，以了解到底有多少土地 係可利用?有多少係無法利用? 三、市有眷舍基地(含同一街廓內公有土地)面積1千 平方公尺以上住、商土地，計25處，72,143㎡ 四、本市實施平均地權基金未處分土地： 區段徵收 14筆 面積27,024㎡ 市地重劃 13筆 面積46,384㎡

市有財產之開發策略 陸、開發利用之原則 一、土地開發利用以提供市府長期且穩定之財政收入 為最重要原則。 二、全市之整體經濟效益重於個別土地之財務效益。 三、非公用土地配合市政重大建設，進行開發利用， 追求相乘之效果，例如市有土地儘量參加捷運 系統聯合開發、都市更新。 四、運用市政府對土地利用之影響力，對市有非公用 土地合理規劃使用。

市有財產之開發策略 五、積極清理市有公用、非公用土地篩選出可供 開發之土地。 六、對閒置暫無使用計畫之非公用土地，運用市 民、社區力量進行美化等短期性使用。 七、畸零、小面積(500平方公尺以下)土地儘速 出售、不予保留，其餘則儲備供開發利用。 八、運用市有土地開發基金價購大面積具發展潛 力之土地，供未來長期之開發利用。

市有財產之開發策略 九、督促各局處充分、合理利用其經管之公用財產， 避免閒置浪費。 十、慎選可依促參條例辦理之各項市有財產開發利用 案件。 十一、研擬如何仿效香港政府之領滙基金(The Link Real Estate Investment Trust，規模達美金 28億4,000萬元)將部份市有財產透過證券化方 式籌集資金。

香港領匯基金運作模式(一) 1.緣起 香港房屋委員會為解決財政赤字問題， 將轄下部分商場及停車場設施分拆出售予 領匯管理(股)公司，並由該公司成立領匯 房地產投資信託基金，以基金上市方式籌 措資金交付予香港房屋委員會。

香港領匯基金運作模式(二) 2.香港房委會分拆出售策略 (1)研議分拆出售物業項目。 (2)建立信託基金架構 (3)成立基金管理公司(領匯管理有限公司) (4)出售商場及停車場設施(2005年－2008年) (5)信託基金公開發售(2005年) (6)領匯公司於基金首次公開發售時先行繳付 大部分價金予房委會。 (7)房委會將設施產權移轉予領匯公司，該公 司繳清價金餘款。

以信託方式由匯豐信託100%擁有領匯控股及領匯管理公司全部股份 香港領匯基金運作模式(三) 3.領匯基金架構 投資者 匯豐信託亞洲公司 以信託方式由匯豐信託100%擁有領匯控股及領匯管理公司全部股份 領匯控股公司 領匯管理有限公司 領匯物業有限公司 領匯財務有限公司 持有基金單位 管理服務 費用

柒、FACILITIES MANAGEMENT (FM)設施管理(一) The FM industry covers a very wide spectrum of activity. It has grown sustainably on the back of increased outsourcing of non-core activities by both public and private sectors. The term facilities management and support services are often interchanged. 設施管理產業涵括範圍極廣。該產業穩定成長之根源在於公、私部門將更多非核心的業務外包出去。設施管理一辭經常與支援性服務互為替換。 On top of the typical accommodation FM services such as maintenance, catering, cleaning, security, etc. 除了一般的住宿管理，設施管理還提供維修、餐飲、清潔、保全等服務。

柒、FACILITIES MANAGEMENT (FM)設施管理(二) These historically have been considered in two categories-hard and soft. Hard FM generally relates to the physical building and will include fabric maintenance, M&E maintenance, and grounds maintenance. Soft FM generally encompasses services such as cleaning, catering, window cleaning, laundry, etc. 這些設施管理服務向來被區分為2個領域：硬體及軟體。 硬體設施管理一般涉及實體建築物、機電設備及庭園的維修/維護。 軟體設施管理包含清潔、餐飲、窗戶清潔及洗衣等服務。

柒、FACILITIES MANAGEMENT (FM)設施管理(三) Services such as portering or janitorial are hard/soft services depending on how active they are in maintaining/operating the building. 至於像門房或守衛的服務算是硬體還是軟體，則視其營運(即管理該建築物)之積極度而定。 FM also encompasses task management in almost every industry. For instance a leading FM provider, in addition to property based FM services, carries out tasks such as providing air traffic control services, rail maintenance, providing MoD refueling facilities, manages prisons, etc. 設施管理提供的管理服務幾乎涵蓋了各種產業。舉例來說，1個位居設施管理業的龍頭公司除了提供一般性的物業管理，還提供空中交通管制、鐵軌維修、燃料系統補充設備及監獄管理等服務。

簡報完畢 敬請指教

一、加法(1/2) (一)無形財產權：命名權、廣告、網站 (二)敦南派出所、洲子美食街 (三)容積移轉 (四)都市更新 (五)蚊子館 (六)公共設施多目標使用：市場、捷運站 (待續)

一、加法(2/2) (七)變更使用 (八)購置土地：重劃、區段徵收、國有土地 (九)加稅 (十)都市計劃變更回饋 (十一)REIT、REAT

二、減法及除法(1/2) (一)併校：人口成長率、世代生存法、學生 人數情況之推估 (二)拆除閒置建物 (三)收回老舊宿舍 (四)畸零地出售 (五)委外經營：設定地上權、出租、OT、 ROT… …等 (待續)

二、減法及除法(2/2) (六)整併各局處之使用空間 (七)減少民間提供之回饋設施 (八)新興計劃應考慮life cycle cost、機會成本 (九)value for money

三、乘法 (一)設定地上權：101大樓、新光百貨AP、遠東百 貨、克緹國際、晶華酒店 (二)未來設定地上權之案件：世貿二館、士林官邸 敦南派出所 (三)依促參法推動之BOT、BOO、民間自提BOT案： 大巨蛋、資訊園區 (四)PFI案件 (五)聯合開發