不動產估價實務與案例分析 澎湖縣政府 地價人員講習 2015/05/06

報告人：顏光儀 簡歷 專業： 不動產估價師執業16年 英國皇家特許測量師協會 中華民國仲裁人協會 仲裁人 2011閩台評估師考試及格 學歷： 報告人：顏光儀 簡歷 專業： 不動產估價師執業16年 英國皇家特許測量師協會 中華民國仲裁人協會 仲裁人 2011閩台評估師考試及格 學歷： 台灣大學地理環境資源研究所 碩士畢業 研究方向：地理資訊系統：空間分析 北京大學城市與環境學院 博士候選人 研究方向：城市與區域規劃 現任： 廣信不動產估價師聯合事務所 所長 北京建築大學房地產法律研究所 兼任講師

前言 不動產估價基本名詞定義 形成不動產價格之原則，基礎與關連 估價方法：比較法、收益法、土地開發分析 實務與案例操作疑問解析

價格種類 一、正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。（技術規則2） 二、限定價格：指具有市場性之不動產，在下列限定條件之ㄧ所形成之價值，並以貨幣金額表示者： 1、以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。 2、以不動產合併為目的。 3、以違反經濟合理性之不動產分割為前提。（技術規則2） 三、特定價格：指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值，並以貨幣金額表示者。（技術規則2） 四、特殊價格：指對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額表示者。（技術規則2）

不動產價格定義 效用性 稀少性 有效需求 以貨幣額表示 使用：收益價值 交換：交易價值 價值VS價格?

形成不動產價格之原則 最有效使用原則 均衡原則 收益分配原則 貢獻原則 收益遞增遞減原則 適合原則 外部性原則 競爭原則 變動原則 供需原則 ＊ 最有效使用原則 均衡原則 收益分配原則 貢獻原則 收益遞增遞減原則 適合原則 外部性原則 競爭原則 變動原則 供需原則 替代原則 預測原則

最有效使用 最有效使用： 指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用。（技術規則2） 法令 市場 財務 規劃 海底屋 樹屋

最高與最有效使用（highest and best use） 一、意義 指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用。詳言之，對一宗空地或改良物，合理可能且合法的利用，且此利用係於實體上可能、財務上可行並有適當之市場支撐，且可創造最高價值之利用。 二、要件 （一）法規上可行： 應檢討包括私人限制、使用分區、建築法規、歷史性地區管制、環保限制或長期租賃契約等得影響土地開發潛力之法令限制因素。 （二）實體條件上可行： 實體條件包括基地位置、形狀、面積、地勢、地質、氣象因素、天然災害及可及性等，皆會影響土地利用型態、開發時機與開發成本，而所謂最高最有效使用需切合基地當前之使用條件方有意義。 （三）財務上可行： 分析擬開發利用方式可能產生之收益或利潤，使其大於或等於投入之經營費用、財物義務、資本攤還等目標，惟有達到正報酬者，方具財務上之可行。簡言之，使土地開發利用之毛收益能獲得滿意之投資報酬率及利潤。 （四）最大生產力分析： 在具有財務上可行之利用方式中，以其可能產生之收益分配於勞力、資本、企業經營等三種生產因素之中，最後再分配給土地，此即土地之純收益，此亦可解釋為整體不動產之毛收益，減去屬於改良物收益後之剩餘收益，再將此收益以適當之收益資本化率還原，即可求得土地之價值，如此部分為最大者，則可認該不動產為最有效使用。

最高與最有效使用（highest and best use）  例釋 假設某筆基地其法律上及實體條件上皆適合興建獨棟透天房屋，而開發者正考量究應興建大坪數產品或小坪數產品，當該筆基地當地市價為570萬元～620萬元間時，其最高最有效使用分析如下： 承上表列分析，此基地應規劃興建大坪數產品，因其剩餘之土地價值較之小坪數產品為大，如以市價購買該筆基地而規劃興建小坪數產品，則開發者將出現損失。   大坪數產品 小坪數產品 市價（土地＋建物） 1500萬元 1300萬元 建造成本 －500萬元 －460萬元 相關費用及合理利潤 －400萬元 －320萬元 析離之土地價值 600萬元 520萬元

不動產估價觀念 成本法 比較法 收益法 過去 現在 未來 累加 殘餘 供給 供需 需求

比較法估價原則之基礎與關連(一) 一、供需原則： 不動產價格，大體上係供需雙方協商之結果，供給減少或需求增加時，不動產價格上揚；反之，則呈下跌或停滯。故以比較法進行估價時，應從事需求面（潛在購買者人數、偏好不動產類型、實際購買能力等）及供給面（擬興建、正在興建、興建完成、閒置待售不動產等）之分析，並考量景氣過熱或投機嚴重之回跌修正。 二、替代原則： 不動產價格，受到與該不動產同類型且有替代可能之其他不動產價格所牽連。亦即同類型且有替代可能之不動產間會互相競爭，而使其價格趨於一致。此種同類型不動產價格如在同一供需圈內有互相牽引之事實存在，則可應用比較法估價，否則比較法則無從適用。

比較法估價原則之基礎與關連(二) 三、均衡原則： 均衡原則係闡釋不動產構成諸要素應為最適當之組合，其效用方能高度發揮，價格亦最客觀。故以比較法從事估價時，應注意土地與其改良物間、該不動產與其外在環境間是否保持均衡，並考量其與不動產市場之均衡性，以評估其最適市場價值。例如：土地相對於建築物用地過多，或所屬區位支付之寧適性設施過多或過少，均會影響該不動產之客觀價格。 四、外部性原則： 不動產之外在環境因素，對其價值有極深遠之影響，故外部性原則反映在比較法之區域因素修正上。以比較法進行估價時，應注意比較標的與勘估標的外部環境上之差異，以正確掌握其修正額或修正率

比較法估價之限制（參卓輝華，2007，不動產估價） 當市場交易冷清，無法提供比較案例時，比較法之應用即受到限制。 1、在不動產市場中，極少數特定目的使用之不動產將因其特殊之使用性 質而使比較法之應用受到限制。 2、不動產環境因特定事件而快速變遷，使不動產市場驟變，亦不易運用 比較法估價。 3、特定法令修正，在不動產市場上有時無法迅即反應，在缺乏適當交易 實例之情況下，比較法之運用亦受到限制。 4、地區內使用強度高之不動產，在無法找到相應之比較案例之情形下， 比較法之運用受到限制。 5、收益性不動產無法自不動產市場中獲得充分供需與競爭條件時，比較 法受到相對的限制。 6、不動產價格因整體政治或經濟等因素影響，在短時間內快速上漲或下 跌時，比較法之修正量將不易控制。 7、比較法所採用之交易實例，在時序上始終為落後指標。

收益法估價原則之基礎與關連(一) 一、供需原則： 供需原則在收益法估價上適用於對不動產未來收益流量之預測及收益資本化率之估計。蓋二者皆由市場決定，故若特定類型不動產之需求大於供給，則可能造成租金上揚、閒置率下降、或開發者報酬率增加等影響收益法估價之情事，一直到供給繼續增加至與需求均衡為止；反之亦然。故以收益法估價時，應考量特定類型不動產之供需互動。 二、變動原則與預測原則： 不動產價值係由未來預期利益所締造，而投資人對不動產收益之期望、創造收益所需之費用、及不動產價值未來之增減均會變動，此變動因素愈不確定，則投資之風險性愈高。故以收益法估價時，除需掌握預測原則以精確預測不動產未來收益外，在資本化率及折現率之選取上，尚需以變動原則客觀反應。

收益法估價原則之基礎與關連(二) 三、替代原則： 不動產價格、收益及報酬率，受到與該不動產同類型且有替代可能之其他不動產所牽連。故替代原則係以市場導向為基礎，提供估計勘估標的收益與折現率之準據。 四、均衡原則： 均衡原則係闡釋不動產構成諸要素應為最適當之組合，其效用方能高度發揮，並創造或維持其最大獲利能力。故以收益法估價時，應檢視不動產構成諸要素間是否均衡，以正確判定其客觀淨收益及不動產價值。 五、外部性原則： 不動產之外在環境因素，對不動產之收益能力有極深遠之影響，故以收益法從事估價時，應考量其外部因素之良莠，以正確掌握其客觀淨收益。

成本法估價原則與關連(一) 一、供需原則： 供給與需求之變動，形成價格之上揚或回跌，故不動產在不同供需時點上，將會有不同價格。故若成本不與價格成比例變動，則建物將具有較多或較少之利潤，而現有建物價格則將等量增加或減少。 二、替代原則： 對勘估標的而言，如果重新建造或重新取得同類型之不動產有替代可能時，則勘估標的價格必不能超過重新取得或重新建造之原價，亦即由於替代原則之作用，使得重置原價成為該勘估標的價格之上限。故替代原則係使成本法估價得以成立之根據。 三、均衡原則： 均衡原則係闡釋不動產構成諸要素應為最適當之組合，其效用方能高度發揮，價格亦最客觀。故以成本法估價時，應注意各構成要素是否處於適當之經濟平衡，任何過量或不足，可能造成相對於成本之價值減損。

成本法估價原則與關連(二) 四、外部性原則： 外部性原則對於成本法估價有下列重大影響： 1、建造成本與市場價值，可能受外部性不同程度之影響。例如勘估標的附近電力電信地下化，可能增加不動產價值，但對建造成本卻無影響。 2、外部性退化（因外部因素產生之建築物價值減損）係折舊主因之一，對於依重建或重置成本扣減其累積折舊額以推算勘估標的價格時，有極大影響。 3、外部環境衰退，可能造成新建不動產價值低於其建造成本；反之則使建造成本高於其不動產價值。

價格日期調整（又稱期日修正）(一) 1、意義（目的）： 比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。（技術規則19） 2、價格日期調整，需運用適當之價格指數表。一般對於土地價格之調整，採地價指數；對於房屋價格之調整，採房屋價格指數；對於房地結合體價格之調整，則採用房地產價格指數。其調整方法列式如下： 故，價格日期價格（調整後之價格） ＝ 買賣實例價格 × 價格日期當時價格指數／買賣實例當時價格指數

價格日期調整（又稱期日修正）(二) 例釋： 本市不動產交易價格於過去一年內呈現明顯下跌現象，若以90年12月為基期，統計各月之房屋價格指數如右表所示，請回答下列問題。【91估價師高考實務類題】 一、比較標的成交金額1,000萬元，交易日期為90年12月。請求取價格日期為90年5月時之價格？ 1,000萬元×104/100＝1,040萬元 二、比較標的成交金額500萬元，交易日期為90年3月。請求取價格日期為90年10月時之價格？ 500萬元×102/105＝485.71萬元

價格日期調整（又稱期日修正）(三) 公部門作法： 一、按稅捐及地政機關所採用之物價指數予以調整。 二、按土地徵收補償市價查估手冊104年3月，問與答(P.78)： 所蒐集估計之土地正常單價應調整至估價基準日，如何進行此項調整？與地價指數有無關聯？ 答覆如下： 價格日期調整計算，視各比較標的交易日期至估價基準日間市場交易價格波動情況，調整實例已估計之土地正常單價，填寫調整百分率。實務上得以地價指數、房屋價格指數或物價指數調整。房屋價格指數雖無官方版本，目前民間業者有按季發布之資訊可供參考。

比較、分析勘估標的與比較標的間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率或調整額(技24) （一）區域因素調整： 所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時，為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準，而以比較標的之區域價格水準為基礎，就區域因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。（技術規則19） （二）個別因素調整： 以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。（技術規則19） （三）調整方法： 比較、分析勘估標的與比較標的之區域因素及個別因素差異並就其中差異進行價格調整時，其調整以百分率法為原則，亦得以差額法調整，並應於估價報告書中敘明。（技術規則24）

調整方法百分率法為原則，亦得以差額法調整，並應於估價報告書中敘明(技24)  例釋一 比較標的與勘估標的不屬於同一街廓，比較標的所在街廓之區位較佳，當地公共設施之服務水準亦略高於勘估標的所在之街廓。有統計資料顯示，二地區之間相類似不動產之交易價格約相差2%。【90估價師高考實務】 比較標的價格 ＝ 勘估標的價格 × 102/100，亦即 勘估標的價格 ＝ 比較標的價格 × 100/102 〔屬區域因素調整〕  例釋二 比較標的之建坪與土地面積皆小於勘估標的，經估計其售價為當地與勘估標的相同面積售價之91%。【90估價師高考實務】 比較標的價格 ＝ 勘估標的價格 × 91/100，亦即 勘估標的價格 ＝ 比較標的價格 × 100/91 〔屬個別因素調整〕

差額法調整，應於估價報告書中敘明(技24) 差額法： 指將影響勘估標的及比較標的價格差異之區域因素及個別因素逐項比較，並依優劣程度或高低等級所評定之差額進行價格調整之方法。（技術規則19）  例釋 比較標的屋齡比勘估標的多一年。臨街條件、房屋格局及建築材料亦略比勘估標的佳。經估計，這些條件使該不動產之出售價格，比當地與勘估標的相當之不動產出售價格略高約50萬元。【90估價師高考實務】 比較標的價格 ＝ 勘估標的價格 ＋ 50萬元，亦即 勘估標的價格 ＝ 比較標的價格 － 50萬元 〔屬個別因素調整〕

【研究】素地估價(一) 一、意義： 素地，指無地上物及無他項權利存在之單純土地而言。但縱然有地上物或他項 權利存在，於估價時，亦將之視為不存在，純粹估計素地狀態下之價格。 二、估價方法： （一）比較法： 蒐集與勘估標的同一供需圈內素地買賣實例，經情況調整、價格日期調整、區 域因素調整及個別因素調整後，求得勘估標的之比較價格。 （二）抽出法（抽取法）： 蒐集與勘估標的同一供需圈內之建物及其基地之買賣實例，經與勘估標的比較 而得建物及其基地價格。再以成本法求取建物成本價格，就建物及其基地整體價 格減除建物成本價格，即可求得基地價格。 （三）分配法： 在得掌握建物價格與基地價格構成比之情況下，以房地產買賣總價，乘以地價 占房地產總價之比率，求得基地價格之方法。

【研究】素地估價(二) （四）直接資本化法： 1、土地租金資本化法： 以土地租金除以適當之收益資本化率或折現率，求得勘估標的收益價格之方法。 2、土地殘餘法（土地殘值法）： 蒐集與勘估標的同一供需圈內之類似不動產淨收益，扣除歸屬於建物之淨收益 後，求得歸屬於土地之淨收益，經適當比較調整後，間接求得勘估標的土地淨收 益，再以適當之收益資本化率或折現率還原，即可求得基地收益價格。 （五）土地開發分析法： 如勘估標的之素地係可供開發為宅地者，則可預估開發後總銷售金額，扣減其 造價成本與管銷費用後，求得開發前之素地價格。 三、最終價格之決定： 以比較法、抽取法、分配法或土地開發分析所求得之價格，宜與依直接資本化法所得之收益價格互相斟酌後，綜合考量決定之。

某塊土地上有一棟平房，但未達最有效使用。某甲擬將該不動產買下，並於五年後改建，請問應如何估計勘估標的價格？ 一、估計勘估標的之素地價格（即所謂獨立估價）： 可採用比較法、分配法或土地殘餘法等方法求取之。 二、估計五年後拆除該平房所需費用： 亦即拆除費用估計後，需以五年之複利現價率還原為價格日期之價格。 三、進行部分估價： 即以素地價格扣除拆除費用。 四、估計現有平房在拆除前之收益貢獻： 以現有平房在拆除前之有效總收入，扣除總費用後，可求得勘估標的之淨收益。再以適當之收益資本化率加以還原，可推估該平房在拆除前之收益。 五、將第三項所求得之價格，加上第四項所求得之收益，即為勘估標的之可出售價格。

直接資本化法估價程序 指以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。所求得之價格為收益價格 一、蒐集總收入、總費用及收益資本化率等資料 二、推算有效總收入 三、推算總費用 四、計算淨收益 五、決定收益資本化率 六、計算收益價格

收益資本化率決定要點 一、選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之 ~市場萃取法 二、應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、 貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨 之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差 異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度 等因素加以比 較決定之~累加法

資本化率求取方法～市場萃取法(一) 13.5 ﹪ 類似案例 交易價格 淨收益 收益資本化率 A 15,000,000 2,175,000 14.5﹪ B 13,000,000 1,716,000 13.2﹪ C 12,500,000 1,562,500 12.5﹪ D 12,000,000 1,704,000 14.2﹪ E 11,000,000 1,485,000 13.5﹪ 13.5 ﹪

資本化率求取方法～累加法(二) 3.6 ﹪

影響價格之範圍（或地區） 一、同一供需圈：指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍。（技術規則2） 二、近鄰地區：指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高之地區。（技術規則2） 三、類似地區：指同一供需圈內，近鄰地區以外而與勘估標的使用性質相近之其他地區。（技術規則2）

土地開發分析意義 土地開發分析法，指根據土地法定用途及使用強度 進行開發及改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地價格之方法。依前項方法所求得之價格為土地開發分析價格 土地開發分析公式： 總銷售金額＝土地總成本＋營造施工費＋管銷費用＋利息＋利潤 土地總成本＝總銷售金額－營造施工費－管銷費用－利息－利潤 ※針對大型山坡地住宅、工業園區均可採取相同理念進行估價，僅在收入與成本的不同

土地開發分析估價程序 一、確定土地開發內容及預期開發時間 二、調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料 三、現況勘察並進行環境發展程度之調查與分析 四、估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積 五、估算開發或建築後總銷售金額 六、估算各項成本及相關費用 七、選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率 八、計算土地開發分析價格

土地開發分析估價蒐集資料 一、現況勘察與環境發展程度之調查事項： 調查影響總銷售金額、成本及費用等因素 確認勘估標的之工程進度、施工及環境狀況並攝製必要照片 市場交易資料之蒐集、調查 週遭環境土地建物及公共設施開發程度 二、建築後可銷售之土地或建物面積應估算資料： 依建造執照及建築設計圖說或土地開發許可文件及規劃配置 圖之面積

資本利息綜合利率 一、應依分期投入資本數額及資本使用年數，按自有資金與借貸資金分別計息，其自有資金與借貸資金之比例，應依銀行一般放款成數定之 二、自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率且不低於活存利率 三、借款則以銀行短期放款利率計息 四、資本利息之計算，應按營造施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔之合計額百分比計算 五、預售收入之資金應不計息

開發建築適當利潤率 一、開發或建築利潤應視工程規模、開發年數與經濟景氣等因素，按營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、資本利息、稅捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率計算之 二、利潤率應由全聯會定期公告；未公告前依營造或建築同業之平均經營利潤率為準，並得依開發或建物形態之不同，考量經營風險及開發或建築工期之長短酌予調整之 三、建築工期指自申請建造執照開始至建築完成達到可交屋使用為止無間斷所需之時間

適當利潤率 項目 評估利潤高 評估利潤低 不動產市場 去化能力 去化能力差 風險高 去化能力佳 風險低 土地供需狀況 土地供給量大 需求少，風險高 土地供給量小 、需求大，風險低 房價議價空間 議價空間大 議價空間小 區域未來 發展概況 未來發展潛力差，風險高 未來發展潛力佳，風險低

V=[S÷(1+R)÷(1+i)-(C+M)] 土地開發分析公式 V=[S÷(1+R)÷(1+i)-(C+M)] V ：土地開發分析價格 S ：開發或建築後預期總銷售金額 R ：適當之利潤率 C ：開發或建築所需之直接成本 M ：開發或建築所需之間接成本 i ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率

土地開發分析解讀重點 一、總銷售金額 必須依據最適產品定位計算 各樓層及車位價格分別計算 可預計銷售時間，反映利息負擔 二、營造、管銷、利息、利潤 營造成本須視地區不同而調整 利息負擔屬方案利息 1~2年之開發建築利潤不宜小於10%

土地開發常用名詞 1.基礎面積 2.建築物高度 3.樓地板面積 4.總樓地板面積 5.樓層高度 6.建蔽率 7.容積率 8.露台及陽台 9.建築面積 10.建築面積 11.容積管制之建築面積限制 12.地下室規劃與停車空間 13.建物面積分析 14.地下開挖樓層與面積決定 15.建築高度與樓層規劃 16.總銷售金額推估 17.其它間接成本 18.開發建築利潤率

建物面積分析

報 告 完 畢 敬 請 指 教 如有任何疑問，歡迎致電給我，共同研究。 顏光儀(鈺家)Mark +886-980161866 +86-1840-164-9685 電子郵件：asiacrown@gmail.com taiwanvaluer@163.com 廣信不動產估價師聯合事務所 北京大学房地产鉴定中心