Ch3 旅館產業投資與旅館設施在開發過程中的成本考量

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Ch3 旅館產業投資與旅館設施在開發過程中的成本考量

旅館產業的投資概算 旅館投資回收與週邊附加價值 ex:casino hotel, resort complex 包括硬體設施、經營軟體設施、生財器具、員工薪資、 直接與間接材料成本、營運週轉金 粗算單位:$/客房

威尼斯人綜合假區(resort complex) 賭場 旅館(casino hotel) 體育館 會議中心 購物中心

旅館產業的投資概算(續) 不同星級旅館一客房數分攤成本,成本比例幾乎相近 目前的旅館星級評鑑是依旅館設施、服務水準決定 工程成本的主要兩個因素   建築材料   建築工法

台灣的旅館星級評鑑 第一階段:建築設備 (硬體,600分) 第二階段:服務品質 (軟體,400分)

第一階段:建築設備 客服設備 建築物外觀 停車設備 餐廳宴會設備 運動休憩設施 綠建築環保設施 其他

第二階段:服務品質 客房整理服務 櫃台服務 員工訓練成效 →由神秘客負責測試

旅館產業的交易 從所有權及經營權模式上分為三種類型 1.獨立旅館(自行經營管理) ex:高雄寒軒飯店 2.委託經營(management contract) ex:台糖長榮桂冠酒店 3.行銷聯盟(franchise) ex:麗緻酒店系統(Landis System)

旅館產業的交易(續) 投資與經營的分工概念愈來愈清楚 一家控股公司下面有好幾個旅館品質 ex:Starwood(喜達屋)控股公司 Westin, Sheraton, W Hotels, The Luxury, St. Regis等

旅館產業的投資評估 投資金額龐大,回收期較長 有一定的開發作業期間 建築物可再利用率高,折損率低 商品是不可儲存的

旅館投資合作模式(BOT) 1980年代,墾丁國家公園內的墾丁凱撒大飯店、歐克山莊、墾丁福華大飯店(50年地上權) 1990年代,台北市信義計畫區君悅飯店、台北晶華酒店(50年地上權,付土地租金及3~6%的經營權利金)

旅館投資合作模式(自建委營) Management Contract 台北來來飯店(國泰人壽投資建築物,內部裝修、生財器具設備;來來公司投資小生材及營運籌備費用) 台糖長榮桂冠酒店(台糖投資固定資產,是業主;委託長榮桂冠經營)

旅館投資合作模式(ROT) 高雄蓮潭文教會館 高雄市政府+台灣首府大學(20年地上權) 台北福華文教會館 台北市政府+福華飯店

旅館設施維護工作項目 例行維護 防患維護 客房維護 緊急維護

旅館設施維護工作項目(續) 行程維護(週、月、季維護) 鍋爐、電梯、電力配電設備、游泳池水質、廚房設備等 契約維護

旅館資材與管理制度 建築結構外牆裝修屬於資產折舊項目 能源消耗需重視成本 ex:空調的能源費用占電力費用的50%,隔熱建材與有效管理很重要

資產折舊(p.27) 建築物 55年 內部裝修 10年 水電設備 15年 空調設備 10年 家具生財 8年