第十章物业管理 第三节 物业管理机构与人员 一、现有物业管理机构及其特点 二、物业管理机构职责 三、物业管理机构模式

一、现有物业管理机构及其特点 我国物业管理机构主要由物业管理公司和业主委员会组成,业主委员会起主导作用。 （一）物业管理公司 物业管理公司是指具有法人资格，根据合同接受业主或业主管理委员会的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济实体。

一、现有物业管理机构及其特点 1．物业管理公司的组织机构设置。 （1）公司决策机构及总经理室。总经理室是物业管理公司最高一级的指挥决策机构，对公司一切重大问题作出最后的决策。物业管理公司实行总经理负责制，总经理对公司负全面的责任。一般设总经理一名；副总经理若干名。总经理对企业一切重大问题作出最后决策，并负责协调各副总经理的工作。 （2）副总经理室。副总经理是总经理的助手，在总经理的领导下负责分管工作，重大问题报请总经理处理，及时报告分管工作，完成总经理或总经理办公会议安排的其他工作。

一、现有物业管理机构及其特点 2．公司主要职能部门 办公室、财务部、公共关系部、工程部、管理部、服务部、经营部 3.物业管理公司的特点。 物业管理公司属于企业法人，有独立的财产，以自己的名义享有民事权利，承担民事责任等。 物业管理公司属于第三产业，具有服务性，营利性。 物业管理是承担某些行政管理职能的特殊的服务性行业，是现代化城市建设和管理的重要组成部分。 坚持统一管理、综合服务、取之于民、用之于民、以区养区、自我运转、自我完善的信条，是一个经营型的经济实体。 按企业化、社会化、制度化的要求管理物业。

一、现有物业管理机构及其特点 (二)业主委员会 业主委员会是由业主为共同协调和管理物业，经选举产生的组织。 1.业主委员会的主要形式。 （1）房地产管理部门组织的管委会； （2）物业区域单位组织的管委会； （3）物业区域内各业主自发组织的管委会。 2.业主管理委员会的机构设置。 业主管理委员会应设主席、副主席、秘书等岗位，具体职责在委员会成立时加以明确。

二、物业管理机构职责 （一）物业管理公司的职责 1.物业管理公司的权利 （1）据各项有关法规，结合实际情况，制定物业管理办法； （2）依照物业管理合同和管理办法对所管物业实施管理； （3）依照物业管理合同和有关规定收取管理费用； （4）有权制止违反规章制度的行为； （5）有权要求业主委员会协助管理； （6）有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务； （7）可以实行多种经营以补充物业管理经费。

二、物业管理机构职责 2．物业管理公司的义务。 （1）以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益的统一； （2）履行物业管理合同，依法经营； （3）接受业主委员会的监督； （4）重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可； （5）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及业主委员会的监督指导； （6）按照国家规定的法律法规和地方政府的有关规定从事经营活动。

二、物业管理机构职责 (二)业主委员会的职责 1.业主委员会的权利 （1）制定业主委员会章程，维护业主的合法权利； （2）决定选聘、续聘或改聘物业管理公司； （3）审议物业管理公司制定的年度计划和有关管理服务的重大措施； （4）检查、监督物业管理公司各项管理工作的实施及规章制度的执行。

二、物业管理机构职责 2．业主委员会的义务 （1）根据业主的意见和要求对物业管理公司的管理工作进行检查和监督，维护物业业主的合法权利； （2）协助物业管理公司落实各项管理工作； （3）接受业主的监督，听取业主的意见、建议和投诉，同物业管理公司协商处理解决； （4）接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及当地政府的监督指导； （5）召集、主持业主代表大会，并向业主代表大会报告工作； （6）审核物业管理公司测算拟出的物业管理费用和物业维修基金的使用计划，有权请物业管理公司对核算办法进行说明，与物业管理公司讨论、协商、修改，使费用标准能为全体业主接受； （7）严格履行聘用合同，协助和支持物业管理公司的正常管理工作的开展；督促业主遵守物业管理规章制度，履行义务。

三、物业管理机构模式 （一）房地产开发商直接组建物业管理公司 由开发商直接组建的机构模式具有如下特点： 1.从规划、开发、建造开始，物业服务与管理就参与其中。 2.把房地产开发商对商品房销售后的售后服务乃至长期消费过程中的服务与管理衔接起来，这就为售后服务有人管理提供了保障。 3.把开发建设与建设配套、收尾工程等未完事项协调起来。 4.是房地产开发企业（公司）安置下岗待业人员的重要途径。

三、物业管理机构模式 （二）房地产管理部门改制建立物业管理公司 这种模式的特点是： （1）原房地产管理所对管辖地段内的产权、产籍和产别等情况清楚； （2）在房屋维修技术、管理等方面具有实力，可谓“行家里手”多； （3）由单一的房屋维修转轨为综合性有偿服务，具有较好的基础； （4）与社区内的政权组织如街道党委、办事处、派出所、居委会、计生委等联系密切。

三、物业管理机构模式 （三）企事业单位组建的物业公司 这种模式的特点在于： （1）有利于加强对自管公房的维修和经售租的住房管理； （2）能及时满足产权关系变化后住户的维修需求； （3）可以按市场经济要求扩大服务经营范围，实行有偿服务。 但是，这种模式目前仍然具有行政性福利型服务与管理的性质，仍未跳出单纯的房屋内外维修、服务与管理的老路，难以实现以房兴业，特别是在整体环境的治理、住宅小区绿化和治安保卫等方面难以满足需要，离企业化、专业化和社会化经营尚有差距。这一模式是企事业单位由公房自管向社会化有偿服务转变的希望所在，应大力扶植。

三、物业管理机构模式 （四）合作建房组建的物业公司 为住房自救，国家倡导合作建房。由住房人集资以住房合作社的组织形式，在个人筹资、金融贷款和国家优惠政策的支持下，建造住宅楼或住宅小区，通过民主协商而组建物业管理机构。这种模式自负盈亏、独立核算，自行负责住房维修、房屋内外环境、绿地、治安保卫等各种生活服务与管理。它具有强烈的民主管理、自我服务的特点。这种模式与前述三种模式相比，虽在尝试与试行之中， 但这种模式的特点在于：一是底子薄，二是启动资金匮乏，三是缺少懂管理、懂技术的人员。因此，若形成完全独立的运行机制，尚需政策引导和社会各方支持。

三、物业管理机构模式 （五）城市街道办事处组建的物业公司 这种模式对解决住宅区脏乱差、稳定社会治安和改善住区居民生活环境等都有优势。但这种模式的不足之处在于政企不分。街道办事处既然是基层政府，履行政府职能服务于社区是应尽的职责，若以街道或社区的名义经营第三产业及组建物业管理机构，理应政企分开，否则，既要管理又要经营，往往会造成权力滥用，造成“权力经营”的后果。

第十章物业管理 第四节 物业管理的经费来源与构成 一、物业管理的经费来源 二、物业服务收费的原则规定 三、物业服务收费的具体规定 第四节 物业管理的经费来源与构成 一、物业管理的经费来源 二、物业服务收费的原则规定 三、物业服务收费的具体规定 四、物业服务费用的构成 五、专项维修资金

一、物业管理的经费来源 （一）定期收取物业服务费 根据《条例》和《物业服务收费管理办法》的规定，物业服务费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋建筑及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 在物业服务经费的筹集中，物业服务收费应是物业管理经费长期稳定的主要来源。制定合理的收费标准，确保稳定的资金来源是每一个从事物业管理的物业管理企业必须面对的一个非常重要的问题。

一、物业管理的经费来源 （二）物业管理企业开展多种经营的收入和利润 （三）开发建设单位给予一定的支持 在不向政府要钱也不增加业主负担的情况下，物业管理企业可以根据自身的情况，积极开办多种经济实体，开展多种经营，创造经济效益。这些经济实体既为物业业主和使用人服务，也向社会承接业务，用多种经营取得的部分利润，弥补管理经费的不足，实现以业养业的目的。 （三）开发建设单位给予一定的支持 开发建设单位为了自身的声誉和经济效益，对所建造的物业，尤其是住宅日后的物业管理也会给予必要的支持，主要体现在以优惠的方式提供一定数量的物业管理用房（这是《条例》规定的法定义务。物业管理用房属于公共设施，其成本已在出售时分摊给各业主，因此所有权属于全体业主）和经营性配套商业用房、完善物业的各种配套设施和环境的建设等。

一、物业管理的经费来源 （四）物业共用部位、共用设施设备维修资金 一个物业管理区域内有两个及两个以上产权人的，应当建立物业共用部位、共用设施设备维修资金（以下简称专项维修资金）。专项维修资金，是指根据法律规定建立的专门用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。 物业的共用部位是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

一、物业管理的经费来源 物业的共用设施设备是指物业区域内，建设费用分摊进入物业销售价格并由全体业主共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设备设施使用的房屋等。 专项维修资金属全体业主所有，用于物业共用部位、共用设备设施保修期满后的大中修和更新、改造。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担。因此，有必要以基金形式事先提取，但专款专用，不得将其用于日常物业管理服务费的支出。

二、物业服务收费的原则规定 (一)合理原则 合理确定物业服务费用，要根据物业服务费用的构成，认真核定物业管理服务的成本，加上物业管理企业合理的利润，综合确定，合理收费。另外，还要考虑到各地区的经济发展水平、业主的消费档次，并充分考虑到物业管理企业的不同档次、不同类别，从而确定相应的合理的服务费用，体现优质优价、公平合理的原则。

二、物业服务收费的原则规定 (二)公开原则 (三)服务费用与服务水平相适应的原则 物业管理企业有义务公开服务项目和收费标准，规范物业管理企业对用户提供特约有偿服务，并实行明码标价，定期向业主和使用人公布收支情况，接受业主和物业使用人的检查和监督。《物业服务收费管理办法》第8条规定：“物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。” (三)服务费用与服务水平相适应的原则 《物业服务收费管理办法》第14条规定：物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。”

三、物业服务收费的具体规定 (一)物业服务收费可以实行政府指导价和市场调节价 我国于2004年1月1日开始实施的《物业服务收费管理办法》对物业服务费用的收取作了较为具体的规定。 (一)物业服务收费可以实行政府指导价和市场调节价 物业服务收费实行政府指导价的，由有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。如为用户提供室内、清洁服务的特约服务和用户室内设备维修等专项服务的收费就属于这一类。 具体定价形式应当由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

三、物业服务收费的具体规定 （二）业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用 1．包干制：是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用；盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 2．酬金制：是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

三、物业服务收费的具体规定 （三）物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 (1)预收的物业服务支出属于代管性质，为所缴纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。 (2)物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。 (3)物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定，聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 （三）物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定

四、物业服务费用的构成 物业服务费用的构成可以用一个简单的公式来表示： （i=1，2，3…11） 式中：X为物业服务收费标准，单位为元/月·m2；Xi为各分项费用收费标准，单位为元/月·m2；i为分项项数，∑表示对各分项费用算术求和。 1．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：X1 2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：X2 3．物业管理区域清洁卫生费用：X3 4．物业管理区域绿化养护费用：X4 5．物业管理区域秩序维护费用：X5 6．办公费用：X6 7．物业管理企业固定资产折旧费：X7 8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：X8 9．经业主同意的其他费用：X9 10．法定税费：X10 11. 利润：X11

五、专项维修资金 (一)法律规定 《物业服务收费管理办法》第54条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。” 物业的共用部位和共用设施是物业发挥使用功能必不可少的组成部分，它的价值已随着物业的出售分摊进各单元售价之中，由各业主承担。共用部位和共有设施的不可分割性决定了它属于物业全体业主共有，而不为某个业主所有；对它的维修、保养是业主的整体行为，因此，需要有一个管理的部门，有一笔可供使用的资金，这就形成了以物业管理企业管理和建立共用部位、共用设施设备维修资金这种模式。 专项维修资金不是物业服务费用，它与服务无关，没有享受到物业服务的住宅小区外的业主也有可能承担缴纳专顷维修资金的义务。

五、专项维修资金 (二)专项维修资金与物业服务费的区别 1．所有权不同 专项维修资金由产权人缴纳，为全体产权人所共有；物业服务费依据项目不同分别由产权人和使用人缴纳，为物业管理企业所有或代管(依包干制或酬金制而有所区别)。 2．财务处理不同 专项维修资金在会计上称为代管资金，作为长期负债管理，为代收代支费用，国家对此不征税；物业服务费作为管理部门收取的用于日常管理服务的资金，按经营收入列账，需缴纳营业税。 3.使用权不同 专项维修资金的使用权属于全体业主(业主委员会)，使用时由维修资金代管部门(物业管理企业)依据物业的情况提出方案，报业主委员会批准使用；物业服务费由物业管理企业依据管理服务项目列支。

五、专项维修资金 (三)专项维修资金的收取 专项维修资金的收取分为两种情况： 1．商品房销售 商品房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关专项维修资金缴交约定。购房者应当按购房款2%～3％的比例向售房单位缴交专项维修资金，具体收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。售房单位代为收取的专项维修资金属于全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

五、专项维修资金 2．公有住房出售 公房出售以后，专项维修资金由售房单位和购房人双向筹集。 （1）售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层柱宅不低于售房款的2%，高层住宅不低于售房款的3％。专项维修资金属于售房单位所有。 （2）购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交专项维修贷金。售房单位代为收取的专项维修资金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 不管是商品住宅销售后还是公有住房出售后，如果遇到某些重大原因，已收取的专项维修资金不够用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的房屋建筑面积比例向业主续筹，具体办法由市、县人民政府制定。

五、专项维修资金 （四）专项维修资金的使用 专项维修资金应当用于住宅共用部位以及共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。大修是指对住宅共用部位、共用设施设备的大规模的维修。更新和改造，是指对住宅共用部位、共用设施设备中坏旧部分的更换，以使其保持正常的使用或者不断提高其使用效能或使其具有新的效能。专项维修资金的使用对象只是住宅共用部位、共用设施设备，住宅自用部位和自用设备的维修、更新费用，保修期满后由业主自己承担。

五、专项维修资金 在保修期间，如果物业出现问题，由保修企业（即建设单位）负担保修费用。保修期满后，发生的自然损坏等需要维修的，则从专项维修资金中支付。如果是由于第三人的人为损坏造成的，则用第三人承担的赔偿费进行维修。急需维修的，应从专项维修资金中预支。 对专项维修资金使用的具体规定是： (1)业主委员会成立前，专项维修资金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。 (2)业主委员会成立后，专项维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。

五、专项维修资金 (五)专项维修资金的管理 （1）业主委员会成立前，专项维修资金由当地房地产行政主管部门代管， （2）业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将专项维修资金移交给物业管理企业代管。 （3）物业管理企业发生变换时，代管的专项维修资金账目经业主委员会审核无误后，应当办理账户转移手续。 （4）专项维修资金应当在银行专户存储，专款专用。 （5）业主转让房地产所有权时；结余专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。 （6）因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，专项维修资金代管单位应当将专项维修资金账面余额按业主个人所缴交比例退还给业主。 （7）各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督专项维修资金的管理和使用。