沈阳市场1-9月销售情况及五里河地块竞品销售情况

目 录 一 沈阳市1-9月销售情况 二 重点项目1-9月销售情况

一 沈阳市1-9月销售情况 二 重点项目1-9月销售情况

2015年1-9月，沈阳商品住宅（不含保障性住房）累计新批上市892万平； 城市市场分析 商品住宅供应量| 成交量 2015年1-9月，沈阳商品住宅（不含保障性住房）累计新批上市892万平；

城市市场分析 商品住宅量价分析 | 成交价格 9月份商品住宅成交均价7260元/平，环比上升2%，同比上升2%，商品房价格有所回升。 2014年1月至2015年9月商品住宅成交均价走势 9月份商品住宅成交均价7260元/平，环比上升2%，同比上升2%，商品房价格有所回升。 1-9月商品住宅成交均价6854元/平，同比基本持平，整体商品房价格保持平稳回升。

城市市场分析 库存走势分析 9月库存4072万㎡，环比8月份有小幅度上升，去化周期约33个月。 沈阳现阶段主要以销售现有产品为主。 沈阳商品房库存面积走势 沈阳商品房库存去化周期走势 9月库存4072万㎡，环比8月份有小幅度上升，去化周期约33个月。 沈阳现阶段主要以销售现有产品为主。

城市市场分析 结构分析 | 户型 2015年1-9月，沈阳商品住宅面积在70-90㎡销售面积最多，100-120㎡，150-180㎡销售占比有所上升，契 税划分变动后，大面积户型销售量有所提升，整体仍旧以刚需为主。

城市市场分析 市场走向预判分析 住宅价格指数： 1-9月份商品住宅成交均价6854元/平，同比基本持平，整体商品房价格保持平稳回升。 供需：新批面积883万平方米 成交面积857万平 面积批售比1.03 。 成交结构：2015年1-9月，沈阳商品住宅面积在70-90㎡销售面积最多，100-120㎡，150-180㎡销售 占比有所上升，契税划分变动后，大面积户型销售量有所提升，整体仍旧以刚需为主。 2015年9月份中央频频出台促进房地产市场售的利好政策，但沈阳整体市场供应量无论是土地还是商品 房均有所下降，随着金九银十的到来，销售情况有所上升，预计9月份之后各开发商拿地热情会有所上 升，目前市场仍以去化库存为主，刚需产品占主力。

一 沈阳市1-9月销售情况 二 重点项目1-9月销售情况

2015年新售项目

重点项目分析——格林玫瑰湾 9月热销（9月19日首次开盘）项目 2017/4/5 基本信息 开发商：沈阳格林豪森地产 项目位置：长白岛长白三街6号（浑河南岸，工农桥南100米） 占地面积：10万平 建筑面积：37万平 容积率：3.53 项目规划 项目分两期开发,一期规划一栋公寓、一栋写字间，五栋高层，临街底商门市，本次首推3#、4#、5#、6#，4栋高层，面积89-174㎡。区位配套 学校：规划铁路五小、南京一校、南昌中学 商场：大润发、维华商业广场、浑河天地、华润欢乐颂 银行：建设银行、招商银行、农业银行、中信银行、盛京银行等 医院：盛京二院、医大一院、陆军总院、和平区中心医院等 公园：长白岛森林公园、滨河体育休闲公园、沈水湾公园、罗士圈生态公园 交通：（公交线路）149、154、165、169、188、222、287、324、327、K801、K802预备役一号等多条公交线路工农桥南站。

重点项目分析——格林玫瑰湾 开盘产品信息 2017/4/5 认筹时间区间：2015年7月25日——2015年9月18日 开盘楼栋 层数 单元 电梯 户型分布 价格 总量 3# 34 2 2T4H 118+89+89+118 6900-7100 132 4# 33 4T4H 174+174+174+174 9800-12000 128 5# 143+143+143+143 8800-9000 6# 31 126+91+91+126 7900-8100 120 认筹时间区间：2015年7月25日——2015年9月18日 认筹组数：480组 到访人数:1200人 解筹率：69% 开盘地点：沈阳市和平区政务服务中心3楼 开盘时间：2015年9月19日上午9点19分 开盘形式：摇号选号，每次10组 开盘优惠：认筹一万开盘96.5折优惠 去化情况：开盘当天去化率65%，3房产品（118、126、147平）去化情况好于2房产品（89、91平）。80-90平去化87套、118平44套、126平52套、143平93套、174平19套，大面积去化速度明显下降。 居住地区、工作地区：和平区域客户为主，整体来源较为广泛。 年龄构成：以30-45岁客户为主 置业目的：改善 价格分析：3#临双街6900-7100元/平；4#河景、楼王9800-12000元/平；5#为园区中间楼王8800-9000元/平；6#临长白三街7900-8100元/平。 截止目前10月21 日 销售295套、3.6万方，预计3亿

重点项目分析——中航城两河流域 住宅 开发商 沈阳航远置业有限公司 项目规模 95.5万/24.8万 容积率 2.8 开盘时间 2015年5月23日 入住时间 预计2016年底 物业类型 8栋高层和11栋洋房 户型面积 高层面积90-160平 洋房98-160平 销售价格 高层均价7600洋房12000 建筑及园林风格 车位及配比 地下车位 物业费 商业 商业比例 一期74个网点，面积0.8万㎡ 商业形态 底商1托2网点，独立网点 面积区间、层数层高 高层（34F）洋房（6F） 商业价格 待定（未销售）

认筹高层1万抵2.5万，洋房1万抵5万，首次认筹97折（后期认筹98折）开盘一次性98折，贷款99折，中航会会员99.5折 重点项目分析——中航城两河流域 第一次开盘 基 础 信 息 推盘楼宇 高层1#5#全部和3#西单元86㎡产品 洋房：15#17#19#21# 推出套数 459套 （高层363套、洋房96套） 面积区间 高层：83/112㎡ 价位 （成交均价） 高层7200-8700元/㎡ 洋房11000-18000元/㎡ 销售套数 231套 （高层160套、洋房71套） 销售率 50% 推盘总货值 4.5亿元(4.6万㎡) 销售面积 2.4万㎡ 销售总额 2.5亿元 优惠 认筹高层1万抵2.5万，洋房1万抵5万，首次认筹97折（后期认筹98折）开盘一次性98折，贷款99折，中航会会员99.5折 销售日期 2015年5月23日 销售模式 摇号 销售地点 售楼处 未推 首推 1 9 7 6 5 3 2 8 10 16 17 18 19 20 21 11 15 13 12

重点项目分析——中航城两河流域 开盘时间：2015年5月23日； 项目于4月初开始高层内部员工认筹，4月18日高层正式对外认筹，5月3日高层认筹升级同时洋房认筹，截止开盘前共计认筹272组（高层185、洋房87）； 开盘当天销售231套，其中高层160套、洋房71套。 楼号 面积（㎡） 套数 销售套数 销售率 成交价格 1# 86 64 28 44% 8700 123 40 63% 8200 小计 128 68 53% —— 5# 78 20 29% 7200 67 35 52% 7700 105 66 15 23% 7500 201 70 35% 3# 34 22 65% 15#17#19#21# 84 16 100% 11000 111 8 50% 14000 9 56% 133 140 13 81% 158 18000 96 71 74% 合计 459 231

重点项目分析——中航城两河流域 认筹时间区间：2015年7月25日——2015年8月14日 认筹组数：150组 到访人数:200人 解筹率：72% 开盘形式：排号选房 （交认筹金先后顺序） 开盘优惠：认筹金洋房2万抵5万 高层1.5万抵3万 去化情况：开盘当天共销售108套房源，去化率75%，总销金额1.58亿，3房产品（128、133平）去化情况好于2房产品。其次去化较好的是111平3房产品。 客户分析： 居住地区、工作地区：浑南苏家屯地缘性客户较多，其次是和平区域，东陵和沈河少部分，整体来源较为广泛。 年龄构成：以30-45岁客户为主 置业目的：改善居住面积、环境 价格分析：1F 均价20000元/平 中间层 12000-13000元/平 高层均价：6800元/平 开盘楼栋 洋房3栋13、16、18# 高层7#123平 共计142套 产品 洋房6F 84-158㎡ 高层34F 123平 楼栋位置 仙岛北路北侧 一期中间位置 楼层及单元 6层 3个单元 1T2 108套 高层34F 123平 34套 供应楼层 1-6F/34F 平层布局及产品面积 13、16、18#楼：户型相同 高层：7#123平 1F:158平 四室两厅两卫 2F:111平 三室两厅一卫3F:133平 三室两厅两卫 4F:128平 三室两厅两卫 5F:111平 三室两厅一卫6F:84平 二室两厅一卫

重点项目分析——中航城两河流域 开盘时间：2015年9月26日； 项目9月12日开始认筹，截止开盘前共计认筹38组； 开盘当天到场约40组客户，共计销售26套，销售率为19%。 楼号 面积（㎡） 套数 销售套数 销售率 成交价格 7# 86 68 15 22% 8500 140 11 16% 8200 合计 136 26 19% —— 销售情况：2015年1-9月整体销售7.3万方，销售额6.7亿，销售均价9200元/平 产品情况：两房产品集中在80-90、100-110平三房及120-130平三房。

对标重点项目

重点项目分析——御景新世界 别墅 售 罄 高层 商业 浑 河 待上市 项目规划22栋（31-33F）高层，瞰河高层面积200-305平，第二排面积100-193平，瞰河产品销售较好 售 罄 待上市 商业 浑 河 别墅 高层 开发商 新世界（沈阳）房地产开发有限公司 总占地 18万m2 总建面 39.6万m2 容积率 2.2 产品业态 22栋31-33F高层 价格 瞰河高层单价13000-15000元/平，后排高层单价10000-12000元/平，有1栋精装产品，单价15000元/平 建筑风格 现代 园林风格 得房率 78% 物业费 2.8元/平/月（含电梯费） 首期开盘时间 2012年10月24日

产品分布于后排高层，养老购房比例很高，老年喜欢传统南北通透户型，舒适度较高 重点项目分析——御景新世界 销售情况：2015年1-9月整体销售7.2万方，总额7.1亿，均价9866元/平 产品情况：二房产品主要集中在96-116平，三房主要集中在150-167平之间。 产品 面积段（m2） 销售套数 两房 96-116 229 标准房 130 52 标准三房 150-167 176 大三房 190-200 53 四房 242-305 14 合计 ——　 518 面积（m2） 户型 客户 96-102 二室二厅二卫 产品分布于后排高层和西侧点式楼中，购房者主要是25-30岁年轻人，首次置业，看重学区、河景、园区，经济条件较好，未来收入可期，如医大二院工作的年轻人，能够负担得起房贷等费用，但经济实力还买不起150平的，地域性较强，少量为养老购房 114-116 130 三室二厅二卫 产品分布于后排高层，养老购房比例很高，老年喜欢传统南北通透户型，舒适度较高 150-167 产品主要分布在首排瞰河高层中，购房者多数是生意人，其余为企事业单位高层，银行、水利、电力行业的高层，律师、教师、医生较多；再改或多次改善类客户，区域以沈河、和平客户居多，部分外地及外省客户。 190-200 三室二厅三卫 242-305 四室二厅四卫

一期10栋24F高层产品、二期6栋25F的高层4栋24F的高层。 重点项目分析——华润奉天九里 项目销售概况：2015年1-9月销售8.6万方，销售额6.5亿，均价7600元/平。 去化产品情况：主要集中在80-90两房及122平房，大面积产品去化集中在180-200平之间。 开发商 华润置地（沈阳）房地产开发有限公司 总占地 17万m2 总建面 42万m2 容积率 2.5 产品业态 一期10栋24F高层产品、二期6栋25F的高层4栋24F的高层。 建筑风格 新古典 园林风格 法式 得房率 75-78% 3 7 4 21 22 17 25 25 26 27 23 28 32 32 31 31 24 29 30 物业费 2.6元/平/月（含电梯费） 首期开盘时间 2012年4月15日 产品 面积段（m2） 销售套数 两房 86-89 265 三房 122 290 大户型 141-160 27 161-180 37 181-200 61 200以上 14 合计 ——　 709

重点项目分析——华润奉天九里 客户分析：客户主要来自于浑河沿岸，以浑南新区、和平区居多，以改善自住为主要置业目的，比较看重品牌、园林景观及户型 面积（m2） 户型 客户 93 三室二厅一卫 产品分布于项目西南侧（11#、14#、15#），纯南向 以养老型客户居多，少量优质刚需 看重项目周边环境，并对产品尺度要求相对较低 123 产品位于项目东侧（13#、20#），南北通透 客户置业目的为改善自住，置业以企业中高层领导、私营业主为主 看重景观，注重产品品质，但总价款承受能力有限 147 三室二厅二卫 产品位于项目中间（9#、10#），南北通透 客户置业目的多为改善自住，置业以企业高层领导、私营业主为主 看重景观、品牌、园林，有一定价格承受能力 177 三室两厅三卫 产品大部分为二线河景房（5#、8#），南北通透 客户多为改善型客户，社会地位较高，有一定经济实力 主要置关注点为景观，注重产品品质 194 三室三厅三卫 一线河景房（1#、2#、3#、4#），南北通透 奢侈河景三方，客群为多次改善客户，企业高管以及生意人，购买力强 一线河景为主要吸引力，看重物业，品质 267 四室三厅三卫 产品位于项目中轴线上（6#、7#），南北通透 奢侈四房，客群为多次改善型客户，社会地位高，有经济实力 主要关注点为产品品质，景观，以及居住舒适度

重点项目分析——万科柏翠园 项目概况：项目分三期开发，全部为精装修住宅，一期全部售罄，二期在售四栋高层，面积区间175-550m2 1 在售 3 5 6 7 8 9 10 11 12 15 16 17 18 19 20 21 23 未售 一期 二期 三期 开发商 沈阳万科天琴湾房地产开发有限公司 总占地 8.3万m2 总建面 28万m2 容积率 3.5 产品业态 19栋27F高层、独立商网 建筑风格 新古典 园林风格 美式新古典 得房率 84-85% 销售价格 精装修15000元/㎡（装修标准C+约2500元/㎡） 物业费 4.5元/平/月（含电梯费） 首期开盘时间 2010年11月13日

重点项目分析——万科柏翠园 产品配比及销售情况：整体以供应160-220m2的三房为主，成交主力产品为三房产品及450-500平五房产品，上半年1-9月整体销售2.3万方，3.6个亿，均价15500元/平 客户分析：客户主要来自于浑河北岸，以沈河区居多，以改善自住为主要置业目的，比较看重万科品牌、物业服务，以及圈层 产品 面积段 （m2） 2015年1-9月销售套数 三房 167-180 33 188-220 37 四房 235-275 1 280-300 五房 350-550 22 合计 93 面积（m2） 户型 客户 175-220 三室二厅二卫 在售产品沿街高层（16#、17#、18#）、175m2为畅销面积 以改善为目的购房，置业以企业事业单位高管、私企老板老板 看重万科品牌，万科整体的物业服务水平，园区的品质，最求舒适度，但总价承受能力相对较低 220-450 四室二厅三卫 一期产品，均已售罄、其中快销产品为260m2 客户置业目的为改善自住，置业以企业法人、私营业主为主，多为金融业、房地产业的成功人士 看重产品品质，万科品牌，以及万科柏翠园独有的圈层 390-550 五室三厅四卫 一期产品，均已售罄，其中包含370m2的跃层产品 客群多为多次改善型客户，社会地位较高，经济基础非常雄厚 追求舒适度与私密性，喜欢大尺度户型，各类功能分区明显，每个家人均要具有专属空间

重点项目分析——小结 销售情况：格林玫瑰湾及中航城为2015年新项目，目前格林销售3.6万方，3个亿，中航7.3万方6.7个亿，其余重点对标项目同比2014年整体保持稳定，无明显变化，御景新世界销售7.2万方，7.1个亿且本期已进入尾声，同比2014年供货量不足，销售量略有下降，万科柏翠园销售2.3万方，3.6个亿，基本与同期保持持平，华润奉天九里销售8.6万方，6.5亿同比2014年有20%增长，但项目整体接近尾声。 产品结构： 重点项目两房房主要集中在80-100平之间，三房分功能性三房和舒适性三房，主要集中在120-140及160-200之间，四房集中在235平以上。 160-180三房平去化速度相比120-140平三房销售速度明显下滑，格林玫瑰湾、华润奉天九里因产品位置在项目的着重点不同，在单价上160-180平的三房明显高于120-140平三房产品，在去化速度上也160-180明显低于120-140平，两房产品仍是重点项目的去化主力，120平以上2房产品去化速度较慢。 总结： 重点项目2015年1-9月销售稳定，市场情况向上扭转，区域整体仍为刚需客户购买为主导，随着早年首批刚需置业客户资本积累，部分原刚需客户有更大的生活空间需求，导致改善型产品去化量逐步增加，但160平以上面积段去化速度明显放缓，主要原因客户承受单价及总价较高，客户需求量有限。 建议： 区域在售的4房产品均在235平以上，均强调大户型的舒适性，门槛高购买客户量有限，160-180平面积段具备做4房产品条件，通过户型优化既能满足舒适居住又能满足未来生活功能性，并具有区域总价优势。 根据国家政策需求，逐渐放宽二胎政策，很多家庭选择生育2胎，未来对4房产品的需求将逐渐增大，4房产品迎合未来生活发展，缩小4房面积段可降低四房门槛，增加购买人群基数。 区域内无200平以下4房产品，弥补区域空缺，引领市场发展需求。