保定生态园上谷广场前期策划方案报告 北京永联恒泰商业管理顾问机构 呈送 2013年10月

报告目的 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的研究. 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的市场研究、总体定位、以及度假式酒店、公寓提出相应的建议 结合项目的特点，探索项目开发经营的可行方式 对项目决策及其实施的优化提出建议。

结合本案以生态园度假式酒店公寓为主导方向，提供可行性研究报告 报告框架 结合本案以生态园度假式酒店公寓为主导方向，提供可行性研究报告 城市背景研究 酒店市场分析 公寓市场分析 项目 项目地块解析 项目总体定位 项目产品定位 销售价格策略 销售营销模式

简要概述 潜在客户分析 市场状况 可能的客户 可能的产品 项目价值分析 地块 竞争环境分析 宏观环境分析

城市背景研究

城市总体概况 保定市位于河北省中部 面积、人口均居河北省前列 交通便利 1 2 3

城市区域位置 城市区位 保定市位于河北省中部，地处京、津、石三角腹地，素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。 多条公路线路 交 通 铁路线路经过 交 通 方 便 距北京140公里 天津145公里 石家庄125公里 城市区位 保定市位于河北省中部，地处京、津、石三角腹地，素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。

城市区域位置 北京市 天津市 保定市 石家庄市 140公里 125公里 145公里

经济发展基础--GDP走势 初步核算，全年全市生产总值实现2720.9亿元，比上年增长10.5%，位居河北省第五名，随着保定发展潜力释放，其经济增长速度与方式将更加快速健康，相信未来保定市将保持这样的增长势头，经济的发展，生活水平及消费水平的提高，为本项目提供了有力支持。

经济发展基础 全年全社会固定资产投资完 成1987.7亿元，比上年增长 20.0%。 全年社会消费品零售 总额实现1174.3亿元， 比上年增长15.3%。

经济发展基础 全年居民消费 全年城市居民人 支配收入19048元 比上年增长12.6% 全年农村居民人 均纯收入7696元 比上年增长15.6% 全年居民消费 价格指数（CPI） 累计同比上涨 3.5%，比2011年 居民消费价格指 数有所下跌

经济发展基础 全年全部财政收入完成311.3亿元，比上年增长17.1%。 城乡居民储蓄存款余额达2664.4亿元，比年初增长16.4%。

经济发展基础 保定市08-12年人口数目是1119.44万人，其中常住人口1079.61万人 单位：万 注：数据来源于保定市统计公报 保定市08-12年人口数目是1119.44万人，其中常住人口1079.61万人 市区人口为110万人，是河北省人口最多的城市之一，

城市区域交通 区 域 交 通 快速交通体系的建立，尤其京石高铁的开通，对保定房地产市场的未来发展起到带动作用。 保 定 保 定

保阜、张石、容乌、保沧高速路与京珠高速公路连接形成围绕保定市区的高速外环路，并形成以市区为中心的高速公路枢纽。 城市未来发展 保定市区交通以发展轻轨铁路、高速外环与高速公路、铁路枢纽为重点。 轨道交通 高速外环 保定市区为一中心三组团结构，适宜发展轻轨，都市区的轻轨路规划为“一环四放射”的布局形式。 保阜、张石、容乌、保沧高速路与京珠高速公路连接形成围绕保定市区的高速外环路，并形成以市区为中心的高速公路枢纽。 铁路枢纽 2015年，随着保霸、保大、京石和京郑客运专线的建成，保定市区将形成“京南”、“津西”、“石北”东西南北贯通的铁路枢纽，其中京石高铁的修建将带动该区域内各类服务业的提升，未来将形成跨越京石高速的东部新城区。

城市未来发展 城 市 发 展 规 划 保定城市总体规划 城市总体规划 “一主三次”，形成以保定市为中心的经济板块和以定 州、涿州、 “白沟·白洋淀温泉城”为次中心的副经 济板块。 按规划，到2020年，主次城市人口规模将占全市总人口 22%以上；GDP将占全市55%以上中心城区整体规划。 实施“北跨、南进、东拓、西优、中提“的空间战略。 城市性质确定为国家级历史文化名城，京津冀城镇群中 的重要城市，先进制造业及现代服务业基地。 至2020年，中心城区城市人口180万人，建设用地规模 180平方公里。 保定城市总体规划

强化了中心城市，提高了城市幅射力，拉大了城市框架 城市未来发展 保定中心城区规划 保定城市规划突破行政区划界限 强化了中心城市，提高了城市幅射力，拉大了城市框架

北跨、南进、东拓、西优、中提”，拉大城市框架，提高幅射力 城市发展战略 北跨、南进、东拓、西优、中提”，拉大城市框架，提高幅射力

小 结 保定市城市规模大，人口基数大，城市化率较低且农人口占比高 保定市第二产业基础雄厚并发展良好 经济层面相对稳定抗金融风险能力较高 小 结 保定市城市规模大，人口基数大，城市化率较低且农人口占比高 保定市第二产业基础雄厚并发展良好 经济层面相对稳定抗金融风险能力较高 新技术产业发展前景乐观，国家级高新区的确立为区域内带来了较多优质企业与高素质并有一定支付能力的青年群体 保定市人均收入较低，但整体消费意愿较高，消费需求旺盛 保定市拥有众多高等学府学生众多，消费潜力巨大 项目位于城市发展主要方向上属于保定市发展的门户

为使项目能够科学合理的规划，本案上谷广场得到可行性实施，我们先了解下国内外生态园操作成功案例。

借鉴案例分析——国内案例 “他山之石可以攻玉” 国内案例： 国外案例： 千岛湖开元度假村 九龙山庄 博鳌蓝色海岸 瑞士达沃斯（Davos） 瑞士蒙特勒（Montreux）

借鉴案例分析——国内案例 滨湖地产典型——浙江千岛湖区域

借鉴案例分析——国内案例 开发背景：千岛湖区域发展脉络 2003年开元度假村入市 大力发展滨湖度假酒店业、豪华游艇业、康体健身业、旅游房地产业，着力打造全国著名的休闲度假胜地 旅 游 人 数 2002年，县政府提出千岛湖旅游要从单一观光型旅游向观光、休闲、度假、商务、会展、运动的综合型旅游发展； 2006年杭千高速通行，成为旅游区旅游业发展的转折点 景区开始整治小、乱、散的局面，之后成为全国首批4A级旅游区，区域实现了质的提升和转变 《千岛湖风景区总体规划》正式实施，“谁投资、谁经营、谁受益”的鼓励政策使得区域处于扩张型阶段 高尔夫、度假类酒店、游艇码头等其他度假配套产品也陆续启动 开发建设东南湖区桂花岛，标志着千岛湖旅游正式开始起步 区 域 特 征 开元度假村别墅开始销售并投入运营，一些旅游房地产项目的别墅部分纷纷开始建造 海外海大酒店、凤凰休闲度假村等配套型酒店投入建设 第一家旅游宾馆饭店——千岛湖鱼味馆正式开业 宾馆饭店已经成立几十家 巩固阶段 物 业 功 能 发展阶段 2003年开元度假村入市 壮大阶段 起步阶段 1982年—1992年 1993年—2002年 (2002年———至今)从观光到休闲度假的转型阶段 

借鉴案例分析——国内案例 项目构成： 基本情况： 项目概况：前期通过品牌效应和滨湖资源打造特色，后期通过引入顶级游艇作为项目的特色延伸。 占地面积：20万平方米 物业组成：由85栋半岛别墅与建筑面积近33000平方米的产权式度假酒店组成； 别墅面积：290-400平方米之间； 配套商业：五星级开元度假酒店； 经营管理：别墅返租，进行统一酒店式管理； 引入英国游艇“曼哈顿56号” 基本情况： 开发商：杭州开元房地产集团有限公司 物业地址：杭州市千岛湖镇新安街 开盘时间：2003.5 入驻时间：2004.9

借鉴案例分析——国内案例 千岛湖区域开发模式：从自然观光型度假地，逐渐演变成为融合了商务功能的复合型度假地，实现区域的整体持续升级。 度假旅游地产的核心驱动力 核心 驱动力 主题社区 驱动 自然/人文资源驱动 商务活动 主题产品 特殊娱乐产业驱动 愉景湾，香港 华侨城，深圳 云顶，马来西亚 博鳌，海南 安徽，西藏、云南、四川

借鉴案例分析——国内案例 千岛湖区域开发时序：起步壮大阶段、发展阶段和巩固阶段分别导入标准型配套酒店、低密度住宅项目、度假类配套产品等三类产品。 发展阶段 高档星级酒店导入， （满足区域休闲旅游需求）别墅为代表的第二、第三居所导入 巩固阶段 游艇码头、高尔夫的配套度假类产品开始导入 起步、壮大阶段 配套饭店导入，满足区域内旅游配套需求

借鉴案例分析——国内案例 项目特色：项目通过打造多元化的高档配套和引进顶级游艇的结合，创造独特的资源优势。 度假产品 千岛湖开元度假村从英国进口的“曼哈顿56号”，价值1000多万元，是目前浙江省乃至整个华东地区价格最高、性能最好、最豪华的游艇，由世界顶级游艇制造商——英国SUNSEEKER国际游艇制造公司设计制造，与英国皇室乘座的游艇同一型号。船体长18.65米，宽4.59米，高6.15米，半载排水量26.7吨，最大航速23节，续航力270英里，性能极其优异。 配套设施 独具一格的尊贵典雅，卓越生活，开元制造。酒店为别墅生活提供完美的度假休闲设施与生活配套，具体配套设施包括：商场、中餐厅、西餐厅、休闲吧、足浴、桑拿、KTV包厢、SPA、游艇俱乐部、美容中心、桌球室、乒乓球室、棋牌室、儿童嬉水池、室内恒温游泳池等

借鉴案例分析——国内案例 客户分析：通过对项目三个阶段的规划和产品打造的同时，将目标客户亦分为三个阶段进行导入。 重要 事件 客户 主要 短 期 中 期 远 期 04年4月 04年12月 05年 06年 07年 08年 重要 事件 度假村酒店开始营业 升级为五星酒店 度假村成为首批自驾游基地 客户 主要 特征 市政府，上海代表团考察团等商界、政界要员，通过高端峰层客户预热项目知名度 知名跨国企业、民营企业商务会议客源导入，知名影星等社会名人慕名前来 通过前两个阶段的客源导入，酒店客户扩散至普通自驾游客户，客源面更广 开元度假村客户分为三个阶段： 第一阶段主要导入政府、商界高官、高管，通过这些人的影响力，确立了项目的整体市场高端形象， 第二个阶段社会名人、著名跨国企业和民营企业的商务会议和私人度假客源的导入，使得项目完全成熟； 第三阶段，已经成为一个非常高端且高知名度的高端度假酒店。

借鉴案例分析——国内案例 基本情况： 产品情况： 千岛湖滨江度假酒店公寓：主要卖点为自然资源，同时建有五星级酒店，为小区业主的生活配套设施，提升品牌的知名度。 基本情况： 开发商：杭州千岛湖滨江房地产开发有限公司 占地面积：333333平方米 开盘时间：2007.6 入驻时间：2009.5 产品情况： 物业组成：独栋别墅、联体别墅、部分公寓 商业配套：五星级酒店（约6-7层） 当时别墅均价：18600元/平方米 别墅面积区间：300-660平方米/套

借鉴案例分析——国内案例 九龙山庄案例——长三角领袖人物的私人领地

借鉴案例分析——国内案例 九龙山 项目概况：位于经济发达的长三角区域中心，是集高端物业、高档娱乐为一体的商务休闲度假中心。 开发背景 公司创始人李勤夫先生自1983年涉足服装制造与销售，历经二十多年，使公司成为一个多元化的民营企业集团； 2005年九龙山庄总体规划经政府批准 ，2006年公司正式更名为上海九龙山股份有限公司； 开发背景 九龙山庄整体规划图 九龙山 交通图 交通图

借鉴案例分析——国内案例 开发进程：前期开发高档娱乐场所为项目提高人气，继而开发别墅产品，中期再次对品牌酒店进行开发，做为项目的第二次引爆点。 酒店式公寓； 五星级酒店； 住宅别墅； 一期独栋别墅12套，联体别墅38套； 地产物业 设施类 九龙山海洋主题公园建设中； 马会俱乐部 游艇俱乐部； 通过举办皇家礼炮“王者杯”马球赛，为山庄营造人气氛围； 度假娱乐 设施类 高尔夫球场； 马会俱乐部； 第一阶段 第二阶段 第三阶段  第四阶段 

借鉴案例分析——国内案例 物业功能：项目以高尔夫、游艇俱乐部、马球会所等高档娱乐设施为旅游资源，打造高端的旅游度假区，进而吸引高层人群的导入。 物业基本情况 外围客户： 来源为江浙区域 占总客户量的27% 购买目的：度假自用、投资 核心客户： 来源为上海区域 占总客户量的58% 购买目的：度假自用、投资 度假资源： 自然资源 娱乐资源 特殊资源 度假地产： 别墅 酒店公寓 威斯汀酒店 会所 作为度假资源的配套 辅助客户： 来源为港台 占总客户量的11% 购买目的：度假、投资 边缘客户： 来源为日韩 占总客户量的4% 购买目的：自用、投资 依托其顶级奢华的岛居别墅群，各种高端商务设施，成为长三角知名的休闲度假胜地。

借鉴案例分析——国内案例 旅游度假区 主题购成—— 主体物业阐述—— 由游艇码头、威尼斯运河、威斯汀酒店、度假酒店、主题公园、产权式酒店公寓等组成； 主体物业阐述—— 威斯汀酒店：建筑面积7万多平方米，共有350余套客房，其中标准套房330余间，商务套10间，总统套房1间，同时配有婚礼教堂； 酒店现状：营业当中； 开业时间：2010年5月；

借鉴案例分析——国内案例 体育运动区 体育运动区—— 主体物业阐述—— 包括高尔夫、游艇、马球、网球、阳光沙滩、水上乐园、贡多拉船、滑翔运动等； 主体物业阐述—— 马会俱乐部招募会员1200名，拥有2个会所，分别为庄园会所和海滨会所，同时配有特色中西餐厅和酒吧。

借鉴案例分析——国内案例 高档商务居住区 高档商务居住区—— 别墅概况—— 包括游艇湾恺撒岛别墅及皇后岛别墅、夏宫、威斯汀酒店、圣马可产权式酒店公寓、海神湾的海洋花园、西班牙花园、天龙城堡等； 别墅概况—— 12套独栋海景别墅，面积约1300-1400平方米/栋，当时均价3.08万/平方米； 38套联排别墅，面积约300-500平方米/栋，当时均价：2.83万/平方米；

借鉴案例分析——国内案例 营销手段：通过举办各种活动，提高项目内度假资源的知名度。 皇家礼炮“王者杯”马球赛 马会俱乐部答谢酒会 九龙山浩沙燃情比基尼之夜 九龙山城市会所自助餐鸡尾酒会

借鉴案例分析——国内案例 博鳌蓝色海岸案例——新兴区域商务度假中心

博鳌论坛成为带动区域发展的重要引擎和名片 借鉴案例分析——国内案例 开发背景：博鳌亚洲论坛成为区域发展的重要引擎和名片。 博鳌亚洲论坛逐步形成品牌和舆论效应 逐步实现从政府会议向商务会议转移的趋势 解读博鳌论坛效应 博鳌论坛成为带动区域发展的重要引擎和名片 全国性商务旅游度假中心基本成型 2001年2月成立，25个亚洲国家和澳大利亚发起 非官方、非营利性、定期寻址的国际组织 为政府、企业及专家学者提供一个共商经济、社会、环境及其他问题的高层对话平台 海南博鳌为论坛总部永久所在地至今已举办八届 已成为跨国公司、金融、证券大型企业会议的首选之地 2009年博鳌房地产论坛 2009年4月比亚迪汽车年会 2009年5月广州合生元会议 2009年上海大众年会 2009年上汽通用品牌年会 … … 博鳌成为琼海、海南区域发展的重要名片、带动了高尔夫、温泉休闲中心、度假区等高端项目 索菲特大酒店 18洞高尔夫球场与高尔夫会所 金海岸温泉大酒店 千舟湾度假酒店 锦江温泉大酒店店 博鳌蓝色海岸 以博鳌论坛为超级引擎，依托万泉河景观资源，发展新型商务会议度假，博鳌成为全国性商务旅游度假中心 未来规划25座四星级以上酒店、5座高尔夫球场及不同风格温泉别墅区，远景将博鳌打造为世界著名会议度假胜地：日内瓦、达沃斯、戛纳、夏威夷、坎昆等

借鉴案例分析——国内案例 项目概况 区位：博鳌亚洲论坛特别规划区内，西南接万泉河，东临博鳌金海岸大酒店 功能：具备度假、休闲、商务、会议等综合功能 物业：一期为110幢度假别墅，二期390幢别墅及会所、会议中心、餐厅、SPA等设施 投资商： 海南红石实业有限责任公司 设计： 香港许李严建筑师事务所 严迅奇/韩国履露斋建筑师事务所 承孝相 经济技术指标 一期 二期 总计 占地（m2） 188220 424618 612818 别墅（幢） 110 390 500 建面（m2） 33000 105000 138000 容积率 0.175 0.25 0.225

借鉴案例分析——国内案例 商务度假 功能模块：以商务度假为主导功能 商务度假 以具有奖励性质的中型公务和商务拓展活动为主； 宾馆 酒店 商业 配套 商务 办公 住宅 产品 旅游 度假 人文 历史 交通 设施 品牌 宣传 景观 环境 商务度假 商务度假 居住度假 主 题 别 墅 区 休闲娱乐 商务功能 会 议 中 心 场 馆 别墅式酒店 商 业 务 高尔夫 游艇 会所 以具有奖励性质的中型公务和商务拓展活动为主； 整合集会、用餐和娱乐, 更好地利用开会期间的沟通，设置各种配合集会中心的游憩设施和商务拓展服务，受到市场欢迎； 在度假区（私人别墅）内举行会议，具有不拘形式、私密性和自给自足的感觉，刺激了度假设备的使用频率。

借鉴案例分析——国内案例 产品构成 别墅式酒店：凯宾斯基管理，115 栋现代滨水豪华别墅，250平米到450平米不等，共488间客房。别墅配有宽大客厅和开放式厨房，以及伸入水中的木甲板、庭院和露台。 商业配套：会所、商务中心、会议中心、礼品店、“椰林”餐厅、“庭院”咖啡厅。

借鉴案例分析——国内案例 营销手段：通过举办各种活动，提高项目内度假资源的知名度。 2001—2002年，一期从施工到建成再到投入使用只用了100天，首届博鳌亚洲论坛与会者入住； 2002—2003年，陆续在北京、上海、香港和东京设立营销处； 2003年3月29日，由海南省30家大型旅行社、全国20多家媒体、海南各大企业、政府接待单位等150余人参加的“蓝色海岸租务推广会”，（博鳌）亚洲论坛秘书长龙永图先生及外交部官员共同出席了晚宴，活动收到了出色的推广效果； 2003年4月初，销售部到广东、西南地区进行了大规模的推广促销活动，分别在广州、东莞及深圳三地各选择了一家旅行社作为总代理商，推广“五·一蓝色海岸休闲之旅”； 2004—2012 年，陆续组织各类论坛及活动，扩大项目知名度。 租售并举，根据市场情况调整租售比例，销售价格从2002年6000元/m——2012提高30000元/m2 。

借鉴案例分析——国外案例 瑞士达沃斯案例——全球瞩目的会议度假胜地

借鉴案例分析——国外案例 项目概况 达沃斯位于瑞士东南部格里松斯地区一条17公里山谷里，靠近奥地利边境，人口约1.3万。 它是欧洲大型的顶级滑雪胜地之一、国际冬季运动中心之一，同时也是瑞士知名的温泉度假、会议度假胜地，特别是每年的世界经济论坛聚集了来自全球的2400多位各国政界、商界重量级人物，酝酿着影响世界的重大话题。

借鉴案例分析——国外案例 发展历程 自然疗养胜地 运动旅游胜地 会议度假胜地 “世界企业家之城” & 国际性经济论坛 “国际冬季运动中心” 达沃斯论坛开始举办 “世界企业家之城” & 国际性经济论坛 欧洲最大的天然冰场落成 “国际冬季运动中心” & 国际性冰雪赛事 1770s 1870s 1970s 自然疗养胜地 运动旅游胜地 会议度假胜地 “欧洲健康度假村” & 国际性医学大会 体育场馆 度假别墅 星级酒店 会议中心/商务配套 度假酒店/公寓 温泉度假村 高尔夫 医院 度假别墅

借鉴案例分析——国外案例 达沃斯论坛概况：非官方的世界经济最高级会议。 世界经济联合国 1、国际性 2、常态性 4、非官方性 3、权威性 世界经济论坛 (World Economic Forum -- WEF) 是一个非官方的国际组织，总部设在瑞士日内瓦。其前身是日内瓦商学院教授克劳斯·施瓦布1971年创建的欧洲管理论坛。1987年欧洲管理论坛更名为世界经济论坛，因每年年会都在达沃斯召开，也被称为“达沃斯论坛”。 1、国际性 2、常态性 论坛参与者是各国政界和经济界高层领导人、企业首脑以及著名专家，探讨世界经济问题并促进国际经济合作，双边和地区性问题以及世界重大政治、军事、安全和社会事件。 论坛组成核心是会员和合作伙伴。目前拥有1000多个世界知名企业会员，还有各种性质的会员制组织。世界经济论坛每年还与多国政府或企业联合主办各种国际经济讨论会。 4、非官方性 3、权威性 被认为是“非官方的国际经济最高级会谈”，是政要、商界领袖以及民间社会团体领导研讨世界经济问题最重要的非官方聚会场所之一。正式场合里解决不了的问题,在世界经济论坛商讨更为合适，包括促进了南非和中东的和解。 由全球有影响的国家首脑、企业首脑和知名专家组成，其会员企业年营业额合计超过4万亿美元，40多个国家的报纸、电视等媒体记者进行报道，发表的年度全球竞争力报告被各国视为最具权威的排行体系。　

全球顶尖政治家、商界领袖、媒体、学者、艺术家和社会活动家带来的国际影响力 借鉴案例分析——国外案例 达沃斯论坛定位：全球化顶级政商领袖社交平台 BONO和戈尔 全球顶尖政治家、商界领袖、媒体、学者、艺术家和社会活动家带来的国际影响力 温家宝总理 索罗斯 GOOGLE的CEO 普京和DELL 波特教授

借鉴案例分析——国外案例 达沃斯论坛作用：世界经济论坛成为地方经济助推器。 成功举办 达沃斯论坛 会议衍生效应明显 国际会议经济 繁荣 旅游市场全面升级 会议旅游带动客源 国际影响力与日俱增 国际性会议论坛扎堆 会议经济创丰厚收入 成功举办 达沃斯论坛 会议收入继续投入旅游软、硬件改善，促进旅游市场全面升级。1.2万居民中直接从事旅游业有4000多人，拥有75家酒店和2.4万张床位，年接待230多万名游客。 与会人员来自近百个国家，规模从最初的300人增长到2500多人，包括41个国家的政府首脑及1400多名企业家。 由于办会成了强项, 放大了会议旅游这个新兴市场，使得当地游客剧增。 每年仅一周的论坛可获2000多万瑞士法郎收入。全年国际会议总收入3亿瑞士法郎，占达沃斯全年GDP的38%。 达沃斯会议中心每年有230天以上被经济、科技、医疗、教育等会议以及大型跨国公司的全球性年会占用。 每年大型国际会议50多个,中小型国际研讨会近200个。

借鉴案例分析——国外案例 瑞士蒙特勒案例——日内瓦湖畔的明珠

鲜明的风情特色主题，以旅游综合服务、商务高端会议和休闲度假养生等为主导，融合相关配套服务集群。 借鉴案例分析——国外案例 项目概况：日内瓦湖畔的假日休闲旅游小镇 瑞士日内瓦湖畔（蕾梦湖）的著名休闲旅游小镇——蒙特勒，坐落于可观赏阿尔卑斯多彩景观的独特地形内，有长约15公里的散步小路和覆盖白雪的山，雾气荡漾的湖水、栉比的酒店，是海明威、卓别林、芭芭拉.亨德瑞克等艺术家和大牌明星们曾居住过的地方。 鲜明的风情特色主题，以旅游综合服务、商务高端会议和休闲度假养生等为主导，融合相关配套服务集群。 发达的度假休闲产业 众多的体育文化盛事 以旅游度假为沃土，蒙特勒的休闲产业极其发达，业态非常多元化： 酒店业 会议会展 娱乐业 体育运动 商贸业 教育培训 地产业 度假居住 由于度假胜地美名远扬，这里发展出具有国际影响的众多体育文化盛事： 蒙特勒女排精英赛 蒙特勒爵士音乐节 蒙特勒国际广告节 蒙特勒国际电视节

蒙特勒有74家各种星级档次的酒店，还有众多的家庭旅馆。 借鉴案例分析——国外案例 度假引擎 美容医疗产业 世界著名的蒙特勒CLP医疗中心，著名的羊胎素美容即诞生于此。肯尼迪、邱吉尔 、前教宗保罗十二世、查理卓别林、伊莉莎白泰勒 、世界政经名人及欧洲多国皇室成员在这儿获得健康及回春力量。 蒙特勒有74家各种星级档次的酒店，还有众多的家庭旅馆。 瑞士三大著名酒店管理学院之一 ——蒙特勒酒店管理学院

借鉴案例分析——国外案例 度假引擎 小世界杯之称的蒙特勒女排精英赛 举世闻名的文化盛事的爵士音乐节 顶级休闲、餐饮、娱乐、运动场所

借鉴案例分析——国外案例 支持系统 森林/山坡 田园 湖泊/河流 自然景观 网球/高尔夫球场 游泳场/露天浴场 滑草场 马场 温泉浴场 硬件 自然景观 个人景观 休闲运动 配套设施 休闲居住 商业 森林/山坡 田园 湖泊/河流 高尔夫球场 公园 城区环境 户外 室内 酒店/公寓/住宅 商业街/购物中心 疗养中心/学院 广场/博物馆/城堡/教堂酒吧/咖啡厅 网球/高尔夫球场 游泳场/露天浴场 滑草场 马场 温泉浴场 游艇码头...... 棋牌室 健身中心... 形象标识 行为标识 精神理念 软件 管理服务 活动 文化教育 品牌系统 酒店服务 物业管理 休闲项目管理 体育活动 文化盛宴 文化艺术 企业培训 教育培训 体育赛事 攀岩钓鱼 露营骑马 游泳球类 手工作坊 音乐界文化节 展览演出 咖啡/酒 主题餐厅 露天烧烤 土特产 旅游纪念品

借鉴案例分析——国外案例 …… 开发模式借鉴：国内外成功案例都采用以度假驱动地产的复合开发模式。 功能 观光 休闲 体验 养生 商务 …… 地产 主题公园 酒店 商业中心 主题度假村 产权酒店 住宅 充分利用稀缺滨水休闲资源，奠定项目的基础价值平台； 专注特色休闲度假产品开发，深度研发目标客户置业需求，构建项目的基础品质空间； 营造全程高端服务，关注客户休闲度假的全方位需求，全面提升以服务为核心的地产价值标准。

借鉴案例分析——失败案例 失败案例研究 北竿山国际艺术中心 · 上海 长城脚下的公社 · 北京 “前事不忘 后事之师”

借鉴案例分析——失败案例 北竿山国际艺术中心 · 上海 项目概况：“艺术”名义下的商务别墅区 项目名：北竿山国际艺术中心 区位：上海青浦区业辉路222弄赵巷国际别墅区内 土地属性：商业性质用地 规模：占地近20万平方米，总建筑面积120000㎡ 西区 定位：为艺术和创意工作者打造的多功能Mix Space社区， 即可办公也可居住 产品：上百套独栋、低层联排建筑及叠加式多层建筑 东区 定位：作为艺术中心的公共活动区 产品：展示中心、艺术交易中心和休闲娱乐酒店等

借鉴案例分析——失败案例 北竿山国际艺术中心 · 上海 存在问题：在上海房地产市场整体火热的情况下并未取得良好的市场反应 成交套数 成交均价 由于商业用地的市场抗性，北竿山项目在2008-2009期间成交量萎靡，并未搭上同期上海楼市的火热行情，同时只能依靠低价策略化解产权性质的劣势。 3公里范围内别墅类项目 容积率 成交均价 北竿山项目销售均价仅为同期居住别墅类产品（近似区位和容积率条件）的30%—50%，即使除去较低的拿地价格因素，该项目的开发投资回报也不容乐观。

借鉴案例分析——失败案例 北竿山国际艺术中心 · 上海 失败原因一：艺术创意主题与所在区域的休闲购物主题存在脱节 吉盛伟邦国际家具村 距赵巷商圈1.4公里 吉盛伟邦国际家具村 主题休闲型超大型家具直销中心 占地1180亩，总建面达75万平米 奥特莱斯 国际国内著名品牌折扣商品为主 集休闲/餐饮/娱乐为一体 占地1.6万平米，总建面11万平米 北竿山国际艺术中心 项目所在的赵巷商圈正在面向整个长三角打造一个国际化、现代化的超大型休闲购物集群，但北竿山项目定位为艺术创意交流中心，这种差异使其无法共享赵巷核心商圈的优质客群。

借鉴案例分析——失败案例 北竿山国际艺术中心 · 上海 失败原因二：最终的物业产品与市场的实际需求存在脱节 成本问题：北竿山项目是全国唯一整个社区大面积采用清水混凝土的建筑，较普通外墙成本高约2.5倍 定位问题：产品设计最初希望满足艺术家自由组合空间的多样化需求，因此所有单位内皆不设支柱及主力墙，但后期实际购房者中艺术家并非主流

借鉴案例分析——失败案例 北竿山国际艺术中心 · 上海 失败原因三：在开发运营中，艺术主题与商业配套出现脱节 项目虽然主打艺术创意的概念，但除了建筑产 品、景观营造和少量的雕塑小品外，还缺少更多 的细化阐释，整体上艺术主题并不鲜明 项目目前缺少针对艺术主题对各项社会资源进 行整合，至今只有上海国际艺术节一个战略合作 伙伴，运营方面的缺失造成项目不能高举高打， 难以获得市场的广泛认同 在分期开发中，先期开发了西区的17栋商务别 墅，而东区规划的会所、餐饮、酒吧、零商、艺 术交流中心等商业配套和艺术设施并未即时跟上， 造成前期由于缺少实体场所而不能开展大规模艺 术主题活动吸引人气，同时居住人口也严重缺乏 生活服务配套

借鉴案例分析——失败案例 项目概况：长城脚下的建筑艺术品 长城脚下的公社 · 北京 区位：北京八达岭长城附近 开发商：SOHO中国有限公司 定位：12名亚洲杰出建筑师设计的当代建筑群，已成为北京新兴国际化度假休闲旅游场所 获奖：中国第一个被威尼斯双年展邀请参展并荣获“建筑艺术推动大奖”的建筑作品 交通区位 距首都国际机场1小时15分钟车程 距青龙桥火车站20公里 距北京市中心1小时15分钟车程 距八达岭机场（可提供私人飞机升降）15分钟车程

明星建筑师+前卫建筑+大手笔投入 ≠ 市场成功 借鉴案例分析——失败案例 长城脚下的公社 · 北京 项目问题：作为实验建筑作品，开业走向市场后虽然兴奋了内地建筑评论界，但本身却面临着亏损的挑战。 8平方公里总投资2400万美元的实验建筑群 中国第一个被威尼斯双年展邀请参展并荣获“建筑艺术推动大奖”的建筑作品 蓬皮杜艺术中心收藏的第一件来自中国的永久性收藏艺术作品 2005年被美国《商业周刊》评为“中国10大新建筑奇迹”之一 诸多奖项+赚尽眼球 ≠ 市场认同 明星建筑师+前卫建筑+大手笔投入 ≠ 市场成功 最初以私人收藏概念销售别墅，但开发商的报价未获市场认同 其次转向为各大品牌（包括路易威登、欧莱雅）做零星的公关推广活动 最后公开欢迎去参观的个人休闲度假游客 商业模式的不断改变并未带来期望的盈利

借鉴案例分析——失败案例 从中看不中用的实验建筑向顶级时尚休闲度假目的地的转变， 长城脚下的公社 · 北京 项目的转机出现在2005年， 这一年，急于在北京寻找高端物业的凯宾斯基酒店管理集团看中长城脚下的公社，与SOHO中国签订了委托协议管理42栋别墅， 从中看不中用的实验建筑向顶级时尚休闲度假目的地的转变， 终于获得市场认同，逐步实现盈利。

借鉴案例分析——失败案例 长城脚下的公社 · 北京 经验借鉴：以时尚休闲度假为主题的商业化运营推动项目的成功，为高端消费者提供住宿、用餐、活动会议、私人聚会、婚礼、SPA、儿童俱乐部等功能服务

借鉴案例分析——失败案例 长城脚下的公社 · 北京 别墅提供住宿服务 国际美食体验 总统套房：手提箱、家俱屋、三号别墅、怪院子、飞机场、红房子、竹屋、大通铺、双兄弟、森林小屋、土宅 套房：标准间、标准双人间、双卧套间、高级间、高级双人间、高级豪华套房 国际美食体验 庭院餐厅（150人正餐） 山景餐厅（80人西餐） 山村咖啡

借鉴案例分析——失败案例 长城脚下的公社 · 北京 特色会议场所 公社俱乐部 特色私人聚会 亚洲最佳酒店SPA品牌Anantara （公社大会堂、画廊和私人影院 、商务中心） 特色私人聚会 亚洲最佳酒店SPA品牌Anantara 特色户外婚礼 儿童俱乐部

借鉴案例分析——失败案例 失败案例经验借鉴 实现“三个平衡” 文化主题和实体运营的平衡 产品创新性和实用性的平衡 物业销售和商业经营的平衡 项目需要有鲜明的主题，同时要积极获得政府支持，并整合企业内外部资源，在实体运营中落实主题 实现“三个平衡” 产品创新性和实用性的平衡 产品需要创新，但不能太艺术化，取得市场的认可 物业销售和商业经营的平衡 合理安排项目开发节奏和营销计划，长期经营型物业和短期销售型物业取得整体平衡

总 结 ————然而对于我们上谷广场生态园度假酒店项目，我司认为我们一定要从客观实际出发、根据当地市场情况及政府的支持度来打造本案项目。 总 结 相同点：产品开发都具备酒店、居住、购物、商务会议、餐饮、休闲、娱乐、养生等多业态综合为一体的场所。 不同点：主题性、针对性、营销策略、运营方式各不相同。 ————然而对于我们上谷广场生态园度假酒店项目，我司认为我们一定要从客观实际出发、根据当地市场情况及政府的支持度来打造本案项目。

根据实地情况，我们先了解下，目前市场生态园度假式酒店起源及未来发展

第二次世界大战后，人们的收入水平和闲暇时间也得到了空前的发展，外出度假创造了极好的条件，在这种背景下国际旅游度假酒店得到了空前的发展。 二、度假式酒店理历史发展及未来趋势 历史发展 最初，度假式酒店最早起源于欧洲，劣势缺少阳光和自然的文化。 第二次世界大战后，人们的收入水平和闲暇时间也得到了空前的发展，外出度假创造了极好的条件，在这种背景下国际旅游度假酒店得到了空前的发展。 进入21世纪,世界旅游产业的格局和结构发生一些重大的变化，变化之一就是以观光游览为主要目的的传统的观赏性旅游活动将让位于以休闲、放松、康体、娱乐为目的的度假旅游。

二、什么是度假式酒店 度假酒店是以接待度假休闲游客为主，为度假休闲游客提供各种服务的酒店。度假酒店多建在海滨、湖泊、等自然风景区附近远离市区，交通便利，而且经营季节性较强，对娱乐设施要求完善，讲究人与自然的融合。这些有别于其他酒店的特征使得度假酒店经营管理难度大大增强。

问题 度假式酒店 二、度假式酒店市场存在问题 传统商务酒店的模式建设和经营度假酒店，没有突出度假酒店的特色 市场竞争力不够，宣传力度不足，知名度较低。营销公关能力不能渗透市场， 度假式酒店 问题 缺少生态园型度假以农业、旅游、观光为基础，实现与休闲娱乐、养生保健相互促进，达到经济效益、环境效益的有机统一 度假村的产品结构单一，不足以满足消费者对健康、放松、娱乐的需求，缺乏个性化服务和特色化服务

1 2 3 4 二、度假式酒店市场未来发展 根据度假式酒店，那么本案市场是否可以支撑，适合开发什么类型的产品——我们从市场了解一下。 度假酒店必须走大众化消费市场。 1 开发个性化产品，提供特色化，人性化服务，满足旅游度假者 健康、放松、娱乐、养生及保健的需求。 2 注重酒店选址和环境的营造，提供完善的酒店设施。 建造绿色度假酒店，注重环境保护走可持续发展之路。 3 4 根据度假式酒店，那么本案市场是否可以支撑，适合开发什么类型的产品——我们从市场了解一下。

经过近半月市场走访，调研人员对保定的酒店行业的现状有了一个整体的了解，大体分布以下几个板块： 二、保定市酒店市场情况 经过近半月市场走访，调研人员对保定的酒店行业的现状有了一个整体的了解，大体分布以下几个板块： 保定早期的星级酒店多分布在市中心或车站附近 后开发的星级酒店则有往四周扩散的趋势，正恰当地迎合了保定市市城市未来发展规划政策方针 而经济型酒店分布则比较分散，市场需求量较大。 新市区 板块 保定站板块 客运站

二、各酒店分布及经营情况 保定市五星级酒店约3家，四星级酒店约9家，连锁经济型酒店约15家，其它三星级及多数经济型宾馆约35家。其中星级最高的酒店为五星级，四星级酒店（平均折后房价约283元/天）以及三星级酒店（平均折后房价约192元/天）、此外保定有经济型酒店（平均折后房价约149元/天）。 从上表中可以看出，保定酒店市场完善，星级水平高，目前五星级酒店占总体酒店的5%，四星级酒店占15%，连锁经济型酒店占24%，总体星级酒店占54%，与三星级及多数经济型酒店占比基本持平。

二、五星级酒店分析 五 星 级 酒 店

代表性五星级酒店分析 - 卓正酒店 保定秀兰饭店 保定电谷国际酒店 酒店名称 星级 客房数 平均房价 年平均入住率 入住客群 电梯数 商业配套 （门市价） 卓正酒店 五 约200多间 标准房 699元，行政房： 980 ，商务房1380元；行政标间：1580元 家庭豪华套房：2080元 卓正套房：11888元。 会议室：6-8人 1200元，VIP 2000元，除卓正套房外其它房入住打8折 60% 散客 旅行社 商务会议 4部 1-5层商业配套，6层以上为客房,酒店后现代风格设计，温泉养生洗浴，中央花园就餐环境，人性化克房服务设施，恍若梦境的光纤，KTV 包房，置身卓正国际酒店豪华舒适的客房 保定秀兰饭店 约200间 豪华间：588元 商务套间：1188元商务大床间：588元茶道房：688元女宾房：688元健康房：588元行政大床间：688元行政双人间：688元 行政套间：1288元豪华双床间：588元 70% 散客 商务会议 - 豪华商务客房，酒店会议中心，大型宴会厅，康乐中心、室内大型恒温标准游泳池、健身中心和网球场、大型保龄球馆，旅行社、美容美发、棋牌室 保定电谷国际酒店 约291间套 高级大床房 (699元起) 高级双床房 (699元起) 豪华大床房899 套房1099 豪华景观套1799 总统套房10000 电谷套8999 75% 2 宴会厅、酒店内餐厅、咖啡厅、酒吧/酒廊、商务中心、会议室、美容/美发、送餐服务、礼宾司服务、前台贵重物品保险柜、提供泊车位

二、四星级酒店分析 四 星 级 酒 店

二、代表性四星级酒店分析 项目名称 星级标准 客房数约 平均房价 （门市价 ） 年平均入住率 入住客群 电梯数 商业配套 华中假日酒店 平均房价 （门市价 ） 年平均入住率 入住客群 电梯数 商业配套 华中假日酒店 四星级 150间 豪华套房1688元，豪华大床房708元，豪华标准间 708元， 商务标准间 608元，商务大床房608元，假日单人间 508元 70% 散客 商务 会议 4部 商住、餐饮、国际商务、会议、休闲娱乐、美容美发 星光国际商务酒店 160间 标准间698元， 套间1188元 豪华套房：1988元， 豪华大套房2288元 总统套房：9999元，整体可以打五折 会议厅：2000元/18000元 65% 客流不断 节假日满客 散户居多、商务会议 2部 中餐厅康体娱乐 健身 游泳 棋牌 桑拿 卡拉OK 美容美发 台球 按摩 保龄乒乓球 瑜珈馆 会议设施 煦和厅 源颐厅 祥御厅 贵宾厅 报告厅 友谊厅 中银嘉伯酒店 180间 单人间323元， 商务单人间388 元标准间432 元， 商务标准间468元， 高级商务间488元， 商务套房573元， 豪华套房649元 80% 3部 商务中心、送餐服务、票务服务、租车服务、康体娱乐 棋牌室、桌球室、乒乓球室、健身室,会议设施 大、中、小会议室 同美酒店星级 80间 门市价：行政大床房：518元 商务标准间：458元 行政标准间：488元 迷你套房：588虞元 同美套房：688元 订房打7折 85% 客流不断 商务人士，散户居多 传真、票务、旅游咨询、娱乐消费、餐饮、洗浴中心、会议室、

二、代表型三星级及连锁经济型酒店分析 三 星 级 酒 店

酒店提供宽带上网、免费停车、商务中心、代叫出租车、送餐服务、前台贵重物品保险柜、叫醒服务、行李存放服务、滚梯/电梯. 代表性三星级酒店分析 项目名称 星级 客房数 平均房价门市价 年平均入住率 入住客群 电梯数 商业配套 保定香江时尚酒店 三星级 约118间 风景特色房（无窗）：218元 风情迷你房：248元 风尚标准房：288元 风潮大床房：308元 风采家庭房：398元 欧式贵宾房：518元 套房：1478元 四层会议室：288-1688元/日 网上订房比门市价便宜10元。 50-80% 客流不断 节假日满客 散户居多 2部 酒店提供宽带上网、免费停车、商务中心、代叫出租车、送餐服务、前台贵重物品保险柜、叫醒服务、行李存放服务、滚梯/电梯.

总 结 三星级配套设施欠缺，基本只能提供住宿，其它的硬性需求无法满足消费者。

二、连锁经济型酒店分析 连 锁 经 济 型

代表性连锁经济型酒店分析 彦霖酒店 汉庭酒店 速8酒店 项目名称 星级 客房数 平均房价（门市价） 年平均入住率 入住客群 电梯数 商业配套 约80间 价格140-179元，办卡可打8折 80% 散客 -- 会议厅、商务中心、行李寄存、叫醒服务、拖鞋、24小时热水、电热水壶、免费洗漱用品(6样以上)、独立淋浴间、普通分体空调 汉庭酒店 约148间 高级大床房(内宾)：218 双床房(内宾)：218 特惠双床房(内宾)：169 特惠高级大床房：169 90% 商务人士 - 商务中心、叫醒服务、前台贵重物品保险柜、停车场、大床、双床、套房、上网、电脑、刷卡 速8酒店 约50间 标准双床房（内宾）：169元 标准大床房（内宾）：175元 标准套房（内宾）：189元 宽带上网、免费停车场、叫醒服务、前台贵重物品保险柜、商务中心

总 结 连锁经济型酒店目前保定市场来说经营状况较好，原因入住价格打折优惠便宜，接受的客户群大多数旅游团和散客较多，入住率达到85%以上。

开发商自持物业与希尔顿酒店管理公司进行托管 二、未来新增酒店分析 目前保定酒店市场飞速崛起，在市场的号召下，新兴起的酒店品质、档次、逐渐在升级、趋向国际化，标准化的硬件设计和服务流程。 酒店名称 位置 开发商 建筑规模 星级 未来规划 运营模式 中博国际广场 北市区 七一路与东三环交口东行300米路西2192号 中邦房地产开发有限公司 3.9万㎡ 五（希尔顿酒店） 自持 开发商自持物业与希尔顿酒店管理公司进行托管 永丰东方广场 保定市南市区裕华路客运中心对面 保定东方永丰房地产开发有限公司 6000㎡ 未确定 自持物业 万博广场 新市区 朝阳大街与东风路交口 河北恒祥房地产开发有限公司 —— 五（万博酒店） 与酒店管理公司进行托管 未来新增酒店，基本以写字楼、公寓、商业相配套结合，一般开发商属于自持物业，不对外销售。基本属于委托酒店物业管理公司进行托管。

通过与旅游局相关负责人沟通及各样本酒店的详细调研， 二、保定市酒店市场总结 通过与旅游局相关负责人沟通及各样本酒店的详细调研， 我们了解到各样本酒店具备以下特性： 现有酒店类型较为雷同 区域内三星级酒店、经济型较多，竞争较为激烈；目前高端星级酒店还是以四、五星级为主，虽然目前分布较少，但未来酒店逐渐进入高端行列。 交通便利 多数酒店位于交通交汇处，地理位置较好，总体交通较为便利。 酒店背景不同，客源不同 （例如四星级酒店、五星级的会议酒店主要依靠自身的品牌知名度及较好的硬件设施来吸引政务客源；三星级及经济型酒店依靠相对低廉的价格来吸引部分小企业商务客户及休闲客户、探亲访友客户）。

二、保定市酒店市场未来展望 从供应项目档次来看，主要供应产品还是四、五星级的高端酒店。 随着未来供应项目的入市，新城区酒店客房数量将进一步增加，这些新增的供给将给区域酒店市场。 从供应项目档次来看，主要供应产品还是四、五星级的高端酒店。 总体说来，本区域内的酒店物业在2008年处于一种爆发状态，区域内旅游景观为主，但因为区域的商务环境以及相对的地理优势，这些都给酒店物业在本地区的兴起提供了一个良好的契机，致使了大量的酒店物业集中进入当地。随着未来供应项目的进入，4星级以上酒店市场威胁和竞争将尤为激烈。

由知名酒店管理集团运营、具规模，上档次的星级酒店， 二、酒店市场SWOT分析 由知名酒店管理集团运营、具规模，上档次的星级酒店， 在当地市场有一定的客户需求及市场空间 优势 保定历史文化悠久，人文气息浓厚，旅游业发达 产业发展迅猛，商务交流日益频繁 目前同级别酒店的竞争日益加剧未来酒店供应量呈持续增长趋势 劣势 保定酒店业发展 swot分析 酒店经营模式比较相似，缺乏创新 市场还未出现完整的商业氛围，对周边带动作用有限 威胁 发达、便捷的交通运输条件 日益发展的产业 高速发展的房地产业 机会

公寓市场分析

以类似酒店客房标准为设计出发点，户型面积小 三、首先，我们先了解公寓概念的认识 什么是公寓？ 户型 以类似酒店客房标准为设计出发点，户型面积小 产权 40年商用产权 户型装修 精装修 豪华装修 部分项目带家具电器

三、公寓的特点 那么针对以上公寓特点，我们先了解下保定市公寓市场情况 用途 未来发展 产品特点 客户 投资客和中小型民营企业主要购买对象；大部分企业为贸易、服务业、科技研发辅助类、机电产品等，企业规模小. 酒店式公寓目前市场定位模糊，与其它类物业市场存在重叠；未来其功能进一步明朗化. 商务办公为主，极少用于住；部分企业家会所. 装修交房，部分提供整套家用电器；小户型40-80平米. 那么针对以上公寓特点，我们先了解下保定市公寓市场情况

三、保定市公寓市场分析 接下来分析未来公寓项目具体情况 总之，项目区域目前公寓项目较少，分布较散，基本属于筹建当中。 公寓产品以商住形式为主 据实地调研，项目3公里半径内多为住宅小区以及少量写字楼项目，现有公寓极少但未来供应公寓项目较多，公寓项目多为商住形式，既可居住，又可办公。 IT科技、咨询服务、培训、摄影等私企办公人群是公寓的主要客群 大多公寓项目如果作为居住使用都是收入较多追求高品质生活的中高端人士、高级技术人员等人群，但此类人群多聚集在城区内。本项目区域目前此类人群稀少，现有公寓项目较少。 总之，项目区域目前公寓项目较少，分布较散，基本属于筹建当中。 接下来分析未来公寓项目具体情况

保定未来公寓约有14家，处于销售当中11家，公寓市场处于热潮发展期 三、区域未来公寓市场分析——分布现状 保定未来公寓约有14家，处于销售当中11家，公寓市场处于热潮发展期 保定公寓市场目前处于竞争激烈化之中，2013年新崛起的公寓较多，目前大部分都处于销售中，据当地人员得知，销售情况一般，要想卖的好，只有拿价格来拼。

媒体（电视（台）广告／新闻发言网络）短信户外（围挡道旗）DM单 三、未来公寓竞品分析 项目名称 开盘时间 定位 销售均价元/㎡ 户型面积 交房标准 客户情况 优惠活动 推广方式 紫御尚都 待定 2-4层为园区定向办公楼(已被提前预定)，5-6层为北市区政府提前定向，项目可售的为7-10层办公层，11—17层为商务型公寓，18-21层配套的快捷酒店，22-23是高端空中别墅 主力户型：50-90平米 毛坯 当地客户多 媒体（电视（台）广告／新闻发言网络）短信户外（围挡道旗）DM单 苹果社区 2013.9 中高端公寓+商业 3100-4479 主力户型40-90平米 家庭投资者 投资每平米4479，1年半以后返房款的百分之24，可以原价回购 鑫丰国际公寓 2013年 商住两用户型公寓 5200-5700 40-170 外地投资的多 每平米优惠300 永丰东方广场 公寓,写字楼,商铺 7000 商铺待定，没划分。公寓40-70平米 精装+家具电器（赠送） 当地、外地 客户均有 内部认购每平米优惠500，团购（针对于面积大的）政策近期出来 华大国际中心 1-3层商业，共14层。1栋板楼 主力户型：一居室 36-54平米, 二居室 75-79平米 5000-5500 主力户型40-80平米 当地客户投资 1万抵2万 万和公寓 2013.4 公寓+商业 4500 40-80 毛坯、精装修家电 当地客户多、外地 尾盘没有优惠

3栋楼，1栋自营式12层酒店，2栋28层酒店式公寓与写字楼 1-5层商业，6-32层公寓。交付标准走廊精装修，其它毛坯 三、未来公寓竞品分析 项目名称 开盘时间 定位 销售均价元/㎡ 户型面积 交房标准 客户情况 优惠活动 推广方式 中博国际 待定 3栋楼，1栋自营式12层酒店，2栋28层酒店式公寓与写字楼 7100 A楼：酒店式公寓48-97平方米。标准酒店装修 B楼：公寓 写字楼 面积：48-2000平方米 酒店：3.9万平方米 豪华装修 酒店装修标准 当地、外地 客户均有 1万抵2万 5000抵1万。每平米享受1%优惠 媒体（报纸电视（台）广告／新闻发言 网络）短信户外（广告（巨型）围挡 车身道旗）DM单 炫彩SOHO 2011.9 商业1-4层2万平米商业，不售，招商还没启动价格不清楚 4780 55-104㎡ 毛坯 当地客户多 全款优惠6%，免费办理会员卡，第一次购房优惠0.5%，第二次优惠1% 福堡 秀域 2011.5 28层，1-5层商业，6层以上写字楼、公寓 6800 主力户型49-80平米 毛坯，部分是精装 贷款首付50%，全款优惠300元/平米。目前项目已经封顶，预计2014年9月交工。 青年公寓 2011.6 1-5层商业，6-32层公寓。交付标准走廊精装修，其它毛坯 5600 主力户型：一居室 48-71平米 ,二居室 60-79平米 毛坯、精装+家具电器（赠送）交付标准走廊精装修 无 领秀紫晶城 2013.10 项目规划24栋 四层底商。15栋高层10栋多层7层带电梯 6650 主力户型：42-54平米一居至三居 42-143平方米 华创国际公寓 2011年 目前28层的写字楼和5 层的商业 约6700大量LOFT11000元/平米 40-150 当地为主，外地为辅 全款优惠4个点，贷款优惠1个点

三、典型公寓竞品分析——苹果社区 开发商： 河北秀兰房地产开发有限公司 项目地址：高新技术产业开发区朝阳大街与北三环交叉口北 开盘时间：2013年 建筑面积： 约17.5万 定位：中高端公寓 户型面积：40-100㎡。 交付标准：毛坯 公寓销售价：3100-4479元 销售情况：良，一期开盘全部卖掉，未来2期正在销售。 销售方式：自用者均价3100元/平米，投资者4479元/平米，一年半后可返还总房款24%回报，开发商可原价回购。 购买群体：投资者、自用者

三、典型公寓竞品分析——未来像素 开发商：保定隆信房地产开发有限公司 项目地址：北市区七一路以南，凤栖路以东，十七中对面 开盘时间：2013年 建筑面积：约72675平方米 项目构成：中高端公寓、写字楼 交房标准：部分毛坯，其余精装修 产权：40年 销售状况：一般 入住时间：预计2015年12月31日

三、典型公寓竞品分析——未来像素 推广方式：报纸、网络、短信、道旗等各种推广方式都有采用 付款方式：80%的客户选择贷款方式 优惠政策：写字楼均价6100元/平米，写字楼面积70-500平米，项目全款优惠150元/平米，贷款50%起。公寓面积30—60平米，销售价格：5400-6400元平米，项目全款优惠150元/平米，贷款50%起。到访即有精美礼品赠送。 客户偏好： 客户情况：50%的客户买来自用，50%的客户用来投资；有部分客户买来作为办公使用 推广方式：报纸、网络、短信、道旗等各种推广方式都有采用

三、区域公寓市场分析——小结 项目所属区域公寓产品较少，以商住形式为主。 产品精装修标准不高，交房标准更倾向于毛坯，位置优越项目办公需求更占主导位置。 从销售价格方面来看，公寓价格5500-6500元/平米左右，购买人群大部分中年人以上居多，年轻人较少，基本是投资或者自用各占50%比例。 从目前市场情况来看，未来2年保定市公寓市场会逐渐明朗化，开发节奏会逐渐减慢。

三、区域公寓市场分析——总结 公寓产品主要分为以下两种，综上所述保定市公寓产品主要为第一种 第一种 第二种 功能细分 物业用途 产品发展趋势 可能面临的制约 未来发展机遇 第一种 与写字楼市场的重叠 从产品设计、硬件水平、客群上与写字楼相区分 装修标准降低，不提供家具家电，仅提供简单装修 商务功能 发展为商住两用公寓 企业家会所 具备一定休闲娱乐配套设施 具有追求品质、潮流、懂得生活的中高端人群 第二种 引入国际品牌酒店管理公司 现阶段市场总量不够，需要有类似物业出现支撑市场 类居住功能 产品设计方面更加强调居住功能 高端商务 居住 可以说，区域的性质决定了公寓的发展方向，本项目所属区域生态园、环境各方面要好，人与大自然的结合，商务功能较为勉强，类居住功能与之区域相比略胜一筹，所以第二种公寓产品更多的出现在项目区域内

公寓消费市场需求分析 我司调查小组对保定市场调研的数据显示,保定市场总体购买力较强，接近七成的消费者有过多次（两次以上）购房经历。 我司认为,我司项目地理位置优越，以旅游度假为主题的概念，适合打造高档公寓居所，而 69.57%的有多次购房经历者正是我们所寻求的对高档物业有所追求的高端客户。

我司针对主要目标市场进行了客户特征和消费行为分析： 公寓消费市场需求分析 我司针对主要目标市场进行了客户特征和消费行为分析： 置业目的 客户购房因素 户型结构 理想居住面积 现有居所的不足 客户年龄分布 客户职业分布

公寓消费市场需求分析 客户置业目的 有多次购房经历的保定人，自住性和投资性需求仍很强烈各占比33%、37% ，说明市场上现有产品仍不是保定人最满意的自住房，不少有购买力的保定人（30%）将自住和投资同时列为置业目的。

公寓消费市场需求分析 客户购房原因 客户购房时最关注的因素是价格（15.72%）、交通便利（15.86%）和物业管理（13.67%）。另外，他们对公寓周边的生态环境也较为关注（12%）。值得注意的是，保定人对车位的关注程度少有的强烈，为8.34%。 %

公寓消费市场需求分析 理想居住面积 保定人投资公寓需求面积小，客户的理想居住面积集中在40-60平米之间，比例超过了50%。 %

公寓消费市场需求分析 价格承受能力 客户对价格还是比较敏感的，46.37%的客户的价格上限在30-40万以内。但保定的高端市场也有一定规模，两成的客户可以承受50万左右的总价。

公寓消费市场需求分析 公寓交付标准 保定市投资客对菜单式装修的概念几乎没有，接近有六成的人希望买到毛坯房自己动手装修。四成的人接受精装修带家电器，这样他们会很省心 。总体来说还是取决于价格。 %

公寓消费市场需求分析 客户职业和年龄分布 客户年龄主要集中在40-55岁这个普遍比较有购买力的年龄段。 目标客户主要是私营业主，占61% %

就目前现状来看，保定市公寓市场较为活跃，未来2年还将是一个活跃期。 总 结 从市场需求来看： 从市场消费目的来看：自住型置业需求与投资型置业需求两者基本保持平衡； 从户型来看：40-60平米之间居多， 这样的面积，总额投资小，对于购买者来说压力不大。 从购买总额看：他们的购买力基本控置在30-40万居多。 结论： 就目前现状来看，保定市公寓市场较为活跃，未来2年还将是一个活跃期。 未来本案开发公寓即存在着竞争，同时又充满挑战。

项目地块分析

四、地块位置 七一路 西 三 天威西路 环 建国路 概要 美林河畔 溪岸花语 富景家园 哈罗城 天成嘉园 本案 苏堤杭城 概要 本项目处于新开发区域，西二环外，目前区域内的房地产开发仍以公寓、住宅为主，配套设施不完善，区域内没有任何产业根基 位置 1、生态园东门：天威西路与西二环交口南行约4公里路西； 2、生态园西门：南二环与建国路西延交口北行穿京广铁路地道桥上桥即到。

四、地块项目自身分析 商业潜力点 项目展示节点较多，区域影响力巨大,商业展示面较长，商业价值提升较大。 展示节点 项目自身物业条件规划较为完善，基本符合商业规律。

四、地块项目经济指标 经济技术指标 规划用地面积 46730㎡ 总建筑面积 97607㎡ 地上建筑面积 75747㎡ 地下建筑面积 21860㎡ 容积率 1.62 绿地率 37.78 % 建筑规划区停车位 758 建筑密度 31.39

项目位于新开发区域，西二环外周边居民较为分散， 四、项目周边实际情况 项目位于新开发区域，西二环外周边居民较为分散， 人口相对较少，项目周边空地较多

四、周边住宅项目分析 项目名称 主要面积区间 均价 功能划分 规划 美林河畔 80-140㎡，6 层花园洋房、50-160㎡的11层 2920元/平方米 住宅+底商 多层16栋、 小高层1栋、高层2栋 苏堤杭城 49 -138平米 3680元/平方米 住宅 —— 天成嘉园 80-132平米 4700元/平方米 住宅+商业(未出售） 1-3层为商铺，4-32层为住宅 哈罗城 86-113平米 4150元/平方米 住宅+商业（未确定业态） 溪岸花语 41-155平米 2750元/平方米 住宅+底商(售价4500元/㎡）

四、周边项目代表 哈 罗 城 位置：新市区天威西路西二环以西200米路南 （秀兰庄园对面） 环线位置 ：二至三环 占地面积 ：200000平方米 建筑面积 ：500000平方米 容 积 率 ：3.28 绿 化 率 ：36% 交通状况： 50、106路公交车秀兰庄园站 下车即到 开 发 商 ：河北智峰房地产开发有限公司 销售均价：一期住宅销售3190元/平米，二期住 宅销售4150 元/平方米 商业：还未规划具体业态。 销售优惠政策：一次性付款95折，按揭无优惠；

四、周边项目代表 天 成 嘉 园 位置：保定新市区天威西路与乐凯大街 交口西行200米路南 主力户型：二居92平米 三居107平米 建筑形态 : 4栋高层，32层 建筑面积 : 80000平米 开发商：福顺天成房地产开发有限公司开发 项目规划介绍：一期共开发两栋。32层高层， 公摊面积20%，1-3层为商铺， 4-32层为住宅，户型分为80、 92平米的两居室和106、132 平米的三居室。

四、周边项目代表 美 林 河 畔 项目位置：保定市西二环生态园北区 建筑类型：多层16栋、小高层1栋、高层2栋 容 积 率：1.2 绿 化 率：35% 总 户 数：1174 建筑面积：144800平方米 占地面积：110667平方米 开发商：保定筑厦房地产开发有限公司 销售价格：目前销售均价2900元/平米，商业不 出售。回迁户较多，所以房价略低 于市场价。 采暖方式：燃气壁挂炉。

四、周边项目代表 苏 堤 杭 城 周边公共交通：3路、23路、303路直达 容积率：3.00 绿化率：60% 建筑面积：220000平方米 占地面积：82665平方米 位置：天威西路天威生活区南院西侧 建筑面积 : 80000平米 价格说明：均价3680元/平方米 付款方式：银行按揭贷款,分期付款, 一次性付款

四、项目小结 商业缺乏，附近周边村民较多 周边商业气氛欠缺，消费者层次较低，对项目将起到很大的威胁。 周边办公氛围较弱，处于起步阶段，离市区较远。 周边临街业态大多为低档次餐馆、超市 周边宾馆酒店整体档次很低，市场缺少中高档酒店。 休闲娱乐场所较少，利于项目定位为区域内大型的度假城

四、SWOT分析 S W O T  具有唯一性的地质、地貌景观，自然生态环境卓越。  远离市中心，人口少，未来公寓销售不够明朗。  文化底蕴深厚独特。  旅游市场的持续消费潜力巨大。  具有品牌化招商引资的吸引力。  政府领导接触率高，亮点项目易得到扶持。  远离市中心，人口少，未来公寓销售不够明朗。  本案项目交通不够便利，缺少公交路线。  周边配套不足，基本农村居民较多，缺少商业氛围。 周边在售住宅项目较多，未来的公寓销售具有一定的冲击。 S W O T  目前生态园与旅游业发展脱节。  区域性平台式旅游服务业没有完全形成。  未来周边住宅项目的崛起，在一定程度上影响 本案公寓的销售价格。  以生态园区内打造产品在保定市唯一性，其 他产品不具备可竞争优势。  未来生态园日人流量会逐渐增加，势必会 给本案商业部分带来消费客流。  区域内具有产业整合发展的愿望。

项目判定 问题所在 项目能做什么？ 项目最初判定 综述

项目周边经营者对项目开发的看法 项目周边经营者对项目开发立项的选择： % 根据图表分析，可以看出，项目周边经营者对酒店式公寓以及公寓的产业比较认同，对写字楼产业、产权式酒店不太看好。

项目周边经营者等对项目立项，我司选择N=120人做了抽样调查： 项目周边经营者对项目商业业态归划的看法 项目周边经营者等对项目立项，我司选择N=120人做了抽样调查： % 根据图表分析，可以看出，项目周边经营者对商业项目生态产品的产业支持率较高，餐饮娱乐次之。

当地市民对投资本项目的看法 保定市市民对投资本项目的看法：选择N=85人，有效票数达60% 可以看出：当地投资者投资公寓占比较高，其次，商业，而写字楼、产权式酒店认知度较低。

综上所述，我们可以得出结论，本项目不适合做投资较高且风险相对较大的五星级酒店 综合市场调研我们所发现的问题 “一” 投资额度较高，资金回笼较慢，入住率低。 首先、不能做五星级酒店 本案周边以原生态自然生活居住区，吸引不同层次的人群来此消费，如果定位高端、可能会稀释一部分客流。导致后期酒店入住人少。 五星级酒店满足一定的商业配套，这样对于开发商利用价值较少，不利于酒店的销售。 本案周边区域五星级酒店属于零市场，开发五星级酒店风险较大。 综上所述，我们可以得出结论，本项目不适合做投资较高且风险相对较大的五星级酒店

本项目的写字楼的定位不具备竞争条件，难度较大，所以不予以建议。 综合市场调研我们所发现的问题 “二” 其次、不能做写字楼 距项目紧2公里范围内，仅有住宅项目加底商 本项目地处位置保定西二环外，商业和商务没有氛围，单独开发写字楼难度大 区域内没有形成商务办公区、未来政府规划原生态生活居住为主 综上所述，我们可以得出结论， 本项目的写字楼的定位不具备竞争条件，难度较大，所以不予以建议。

综上分析，本项目不具备做传统零售业的条件 （如：购物中心、百货店、大卖场），可以不予以考虑。 综合市场调研我们所发现的问题 “三” 再次、不能做传统的商业 城市传统零售业态集中在城市中心区 本项目处于西南区、周边居住人群少、需求量不足 本项目商业规划与农业生态园业态相结合，不具备传统零售业条件 综上分析，本项目不具备做传统零售业的条件 （如：购物中心、百货店、大卖场），可以不予以考虑。

最后——我们能做什么 产权式公寓 产权独立发售的 项目组合 酒店式公寓 政府支持的 主题性 、特色性的商业

选择一：与很多人抢一个蛋糕 选择二：还是独享一个别人没有发现的蛋糕

项目产品定位

方案一

首先——主楼我们应该做什么主题型的公寓 养 生 休 闲 老 年 公 寓 中 年 居 住 中老年休闲、养生公寓。 目前市场有一种新型产品 为数不多—— 老 年 公 寓 中老年休闲、养生公寓。 我们是否也可以考虑做这种产品？ 中 年 居 住 做这种产品需要本案环境哪些支持？ 那么我们可以先了解 中国老年人趋势化形式：

全球人口老龄化问题 备注： 全球进入人 1999年全球 口老龄化的 老年人口已 国家和地区 达到5.93亿 已达到72个 进入老龄社会的标准是： 0-14岁的少年在总人口中少于30%； 65岁及以上的老年人口大于7% 或60岁以上人口大于10%； 中位年龄人口大于30岁。 全球80岁以 上高龄老人 占世界老年 人口总数的 11%。 世界百岁 老人约 14.5万

往后，人口结构中的40岁以上人口比例逐渐增加 中国老龄化趋势 未来十年内，城镇仍然是 两头小中间大 的良好人口结构 往后，人口结构中的40岁以上人口比例逐渐增加

4 1 3 2 5 中国老龄化社会五大特点： 我国老年人口的 “未富先老” 绝对数量大 “空巢”老人 （即独居老人和仅 高龄化趋势显著 我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的1/5。到2050年，我国老年人口总量将超过4亿。 1 “未富先老” 发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在5000美元至１万美元，目前平均达到２万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足1000美元。 “空巢”老人 （即独居老人和仅 与配偶居住在一起 的老年人）迅速增加 关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养４个老人和１个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。 3 高龄化趋势显著 随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。 2 城乡老龄人 口差异被填平， 农村养老问题严重 农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。 5

老年公寓市场背景 随着人们生活水平的不断提高，人的寿命也相对延长。人类社会正向老 我国已进入老龄化社会阶段 老年人养老逐步向集中性养老转移 龄化社会发展。这使得老年公寓的发展潜力巨大。 老年人养老逐步向集中性养老转移 随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传 统家庭逐渐减少 。老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到 养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。 国家、省、市各级政府鼓励进行老年公寓的建设 面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。国家 民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其 是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。

老年公寓特点 私密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。 社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。 可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。 标志系统：它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便。 安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。 可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常用设施（如门、窗、家电）应易于操作。 适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。 适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。 环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生。 尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。

国内一些老年公寓案例分析 案例一：北京太阳城项目 欧式风格 项目规模：占地42万平方米，建筑面积34万平方米。 建筑类型：公寓、别墅、住宅、公益建筑和下沉式文化广场 。 项目亮点：东方建筑风格的四合院、国医堂、仿古文化步行 街、庭院等。 针对老人特点设计 欧式风格

北京太阳城项目——公寓特点 宿舍式公寓 居家式公寓或住宅式公寓 护理式公寓 将老年人集中安排在社区相同的楼房中居住和生活。配有电视、电话、卫生间、沙发、衣柜等各种设施，并提供水、电、暖、医疗监护等各种物业服务。 宿舍式公寓 居家式公寓或住宅式公寓 护理式公寓 一家一户，可以是老年夫妇，也可以是夫妇两人及子女，还可以是老人、子女和孙辈三代人。 就是把因身体有病、生活不能自理或行动不便的老年人集中安排在一些房间居住，并由医院或专门雇佣的护理人员进行护理。

北京太阳城项目——配套设施 处处无微不至的设计，迎合了老人理想生活的需求，塑造了项目的核心竞争力。 中小学：北师大亚太学院 幼儿园：亚运村双语幼儿园 综合商场：太阳城购物中心 银行：建行、农行 医院：太阳城老年医疗中心 其他：太阳城国际假日酒店、 温泉健身中心、文化艺术中心、 家政服务 中心、中国邮政储蓄 处处无微不至的设计，迎合了老人理想生活的需求，塑造了项目的核心竞争力。

国外老年公寓案例分析 案例 Carington健康中心 它的服务范围是： ①为各年龄各阶段的人提供康复疗养 ②长期和短期的护理 切斯特，这所集养老、护理及疗养的中 心已经有30多年的历史。它已经为许多 家庭以及他们需要照顾的亲人提供了许 多帮助，这所理疗中心凭借多年的护理 经验和优质的服务为居住者创造一个安 全舒适的环境。 它的服务范围是： ①为各年龄各阶段的人提供康复疗养 ②长期和短期的护理 ③临时和暂时护理 ④为游客提供的照顾服务

国外老年公寓案例分析 周 边 环 境 图 桜台公園 東急田園都市線青葉台駅 青葉台東急スクエア 味の民芸 青葉台郵便局 コープ 桜台店

国外老年公寓案例分析 案例The willowss 柳树养老院位于美国爱 荷华州，主要是为了提 高退休老人的生活质量 而设计的。在这里除了 安全保证和美丽的风景 外，养老院还提供了舒 适和便捷的服务。

那么根据实际情况，本案公寓如以中老年公寓为主题， 总 结 根据以上老年公寓国内外案例分析 相同点： 满足老年人居住服务功能 娱乐设施功能 医疗功能 那么根据实际情况，本案公寓如以中老年公寓为主题， 我们适合的依据在哪里

1 2 4 3 本案定位的依据在哪里？ 保定市人口在整个 河北省排行据名列， 30%老人逐渐步入 老龄化。 国内唯一尝试与 以养生与养老融合 在一起的新型老年 文化产业，具有一 定的造血功能， 可持续性强。 针对保定市公寓市场 同质化产品较为严重， 本案与其市场产品相比较 不具有优势，所以我们 必须得另谋出路，打造 一种新型产品才具有 优势。 2 4 本案处于生态园 区内，更适合大家心 灵交汇、身心放松的地方，以 中老年休闲公寓为概念去打造，更 适合本产品与本区域的特点， 可以说具备了天时、 地利、人和 3

那我们怎么去打造 我们可推出“养生养老”公寓，博众之所长，是“以商养老、以老促商”的创新模式，本公寓还根据不同老年人的经济收入，分为高、中、低、特等四个挡次，让有钱人享受高端的生活，让没钱的人也能老有所依，让特需的人享受人间关怀。无论您是有钱的或着没钱的老年人，只要入住本公寓，就会感到来到了生态园林大自然的感觉、亲临大自然的美好时光、一种心情非常愉悦，从心里感受着本公寓就人们常说的“人间世外桃园” 本养生养老公寓分2期开发，首期为高端养生养老公寓，美、设施 养生养老公寓分2期开发，首期为高端养生养老公寓，环境优美、设施齐全、服务一流，这样的养生养老模式在保定市至河北省还是一个空白点，入住本公寓乃是一个中老年人一生的明智选择！

经营理念 住出精神 吃出健康 精心设计 修身养性 养生养老公寓根据每一位顾客的需求，致力于对亚健康老年人群的治疗与保健，同时还根据每一位老人的兴趣与身心健康出发，本公寓内推出：人体健康状况测试房、光波养生房、排毒药浴、离子花粉美容沐浴器、香体植身房等系列。除了物理疗养之外，还从中药理疗方面入手，开设名医坐堂，并推出中医治疗房，如：按摩、推拿、针灸、沐浴。 本案公寓首创的老年养生围绕“合理膳食、科学养生”这个主题，为老年人特别设计养生茶、养生菜、药膳等一系列养生膳食。为了让老年人从盲目的饮食习惯中迈向科学合理的饮食习惯，指导老年人“吃出健康、吃掉疾病”的方法。古人云“三分医七分养，药补不如食补良”。本案老年养生公寓在日常经营中，推出养生茶与养生菜肴系列，突出一个以“养生”内涵为主题的饮食文化。 精心设计 修身养性

经营理念 为了打造保定市首家新型的养生养老公寓，从建筑物外表到室内的装修风格，都进行了精心设计和构思，创建一个适合老年人修身养性的场所，营造了让老年人赏心悦目、心情舒畅的氛围。 只要来到本公寓，不管在大堂、走廊、客房等每一个角落，映入眼帘的是以中华养生理念设计为主题思想的“图案、书画、文字、雕刻、模型、人物”等，我们的养生养老公寓也是集合众家之长，采纳和汇聚了许多古今的养生理念。 营造养生氛围、体现养生文化

物业功能划分 本案中老年休闲养生公寓主要功能有：公寓居住区、配套（养生、运动、会展、餐饮） 1、居住区的主要内容 中老人客房：（每套客房40-150平方米），常住老年人1-3位，客房内设施齐全，包括：卫浴、空调、热水、床、橱柜、桌子、床头柜、电视机、电信、应急呼叫系统等。 中老人活动中心：图书阅览室、休闲茶室、健身房、娱乐活动室、室内网球场等。 商务会展中心：养生品展示厅、会议中心、商务洽谈室、产业交流中心。 养老养生文化长廊：所有大堂与楼道挂贴以养生为主题思想的“图案、书画、文字、雕刻、模型、人物”等。

物业功能划分 老人服务中心：洗衣房、美容理发店、超市等; 健康检测中心：体验房、人体健康状况测试房; 健康养生文化中心：人才培训、文化学习、提供附加值功能服务; 老人文化活动中心：图书室、老人手艺工作坊; 专家诊疗所：名医坐诊室、心理咨询中心; 护理中心：护士值班室、急救室 ; 2、养生配套的主要内容 汉方养生保健馆：按摩、推拿、针灸、沐浴、熨烫、磁吸、器物刺激、药拓、药油、药酒、火罐、砭石等养生调理。 多功能浴疗中心：SPA水疗健身区（动态区）、温泉泡浴区（静态区）。 功能性养生坊：光波养生房、排毒药浴、离子花粉美容沐浴器、女人香体房等系列。 3、餐饮配套的主要内容 养生茶坊、养生餐厅、特色（药膳）养生餐厅、老人食堂等。

完善的配套功能 利用自身完善的服务设施为老年人创造条件、提供机会。 在老年设施的经营方式上采取与社会紧密联系的全方位开放型社区管理模式，使老年人与社会有更加广泛的接触、沟通和交流。 定期组织和举办诸如交流座谈、讲座会议、展览展示、竞技比赛、征文征画、文艺表演、观光旅游、考察访问等各种形式的活动。

项目定位 健康、养生、珍稀 保定最优度假环境中的首席养生公寓 总体定位 营销定位 关键词 河北保定市首家高端、健康、养生的居住度假型中老年公寓 营销定位 保定最优度假环境中的首席养生公寓 关键词 健康、养生、珍稀

项目主题 以生态为基础，以城市为依托，以文化为底蕴； 遵从儒家“天人合一”思想； 以养老、生态、养生、休闲、观光为核心功能； 提供全方位、高品质、现代化和人性化的服务。

项目总体定位 以休闲、养生为主题，采用星级酒店式经营管理模式，主要满足前来进行度假休闲、商业会务等群体提供多方面的服务。 以优雅、开放、包含着休闲和赏心为建设宗旨，创造一个融优美的生态环境、旅游、休闲度假与居住功能为一体的会所式养生公寓，是中老年人梦想居住中最耀眼的一道风景。 以休闲、养生为主题，采用星级酒店式经营管理模式，主要满足前来进行度假休闲、商业会务等群体提供多方面的服务。

定位理念 从四方面介绍： 二、公共空间的机能性：整个居住单元以群集的关键规划，以及满足休闲与消费的需求。 一、起居空间的安全性：从年长者的心理思维与生理状态规划空间的使用功能。 二、公共空间的机能性：整个居住单元以群集的关键规划，以及满足休闲与消费的需求。 三、休闲活动的辅助性：让入住者丰富生活质量或是创造退而不休的新人生。 四、养生文化的功能性：结合中西方对身心、灵修练的特点，转化成日常生活的一部分，达到养生的目的。

居住客群 空巢老人 年轻新贵 有一定经济实力，观念比较好。 年龄在50至70岁，长期得不到子女照顾。 向往安定、舒适的乡村田园式生活。 向往田园生活的中轻年人士。 外地旅游客长期居住的客群。 父母为子女结婚购房的人群。

投资客群 有一定经济实力， 向往安定、舒适的生态园田园式生活。 年轻有为，经济实力较强的年轻人。 孝顺，想为父母创造良好的养老环境。 作为对未来的预期投资。

客群核心需求 首席核心需求 对生理、心理健康、安全的注意与要求； 独特的价值观及生活哲学的高度契合； 享受恬静、舒适、高尚居住生活； 对独特、稀缺的自然财富的领先占有； 对生理、心理健康、安全的注意与要求； 独特的价值观及生活哲学的高度契合； 享受恬静、舒适、高尚居住生活； 安逸性、私密性； 高度的私人社交需求、圈子文化。

运营模式 1、中、老年人客房使用权 2、投资客具有使用、收益、处分的权利 投资人购买所得房产，有统一运营管理公司进行管理，在一定期限获得租金回报的权利。（一年之内按实际情况适当享受免费住宿） 1、中、老年人客房使用权 公寓租赁的对象可以是夫妻双方老人，可以是中青人，也可以是投资客，在一定期限承租给他们使用，在此期间有专业的运营管理公司进行管理。

运营模式 营销模式 经过严格的市场调查分析后，我司认为最佳的营销组合是：出售使用权与出售产权相结合。有物业管理公司统一管理，物业公司与贵司签署委托管理合同。 出售使用权 出售产权 + 以售卡的形式，出售使用权20年，可以自用、也可以出租。 一次性出售给业主，可交给物业管理公司统一管理

方案二

打造西南新城商业+酒店+居住 新都市主义体验消费典范 项目总体定位方向 保定商业新生代，商业+国际酒店+娱乐+休闲+乐居 保定特色商业向南看 功能 高端全面 业态 新奇特 人居 品质体验 布局 开放互通 打造西南新城商业+酒店+居住 新都市主义体验消费典范

将城市中的商务旅游、休闲、居住整合成一种以 定位形成 打造“西南城市新核心” 将城市中的商务旅游、休闲、居住整合成一种以 新综合、新高端、新人居、新主题、原生态 为特点的新型商业集群效应--- --- 上谷广场 — 玩赚保定市“新荣宠”

主题特色原生态商业+国际星级酒店+酒店式公寓 项目的产品组合 创建新型星级酒店标准 引领西南尚品公寓标准 缔造西南主题商业核心 主题特色原生态商业+国际星级酒店+酒店式公寓 满足农业生态园区域型商业 改善现有商业环境 涵盖餐饮、休闲、娱乐、养生会馆 丰富区域主题旅游商业街的特点

功能定位 集商务会议、餐饮美食、休闲娱乐、旅游度假、生态养生等多功能为一体的，能够提供高等级标准服务的国际星级度假式旅游圣地。

未来展望 打造以生态园为主题集生态、旅游、休闲、度假、会展会议、农业旅游开发于一体，构筑了一个自然、生态、人居三位一体的现代化旅游休闲的度假式公寓

公寓产品定位 以酒店式公寓概念打造、作为宣传噱头 统一装修标准 统一酒店服务 统一形象包装

打造西南 — — 宜商 宜居 ‘易’生活 优雅+铂金品质 星级服务 精装+自由组合 尚品公寓 功能定位 打造西南 — — 宜商 宜居 ‘易’生活 优雅+铂金品质 星级服务 精装+自由组合 尚品公寓 精典小户型投资、自由千呼万唤---

产品精髓 物质利益：高品质的舒适生活享受 投资利益：心理的成就感，荣誉感。

客群定位 纯投资性客户； 律师、自由职业者； 私营业主； 政府部门有灰色收入的高层管理者;

他们的消费习惯心里描述 优越的地段，休闲养生的自然环境，周边配有医疗中心、健身房、餐饮、洗浴等服务设施所必备的； 他们希望开发商能够提供精装修房间的同时又担心质量问题； 此外，拥有良好的酒店管理服务也是他们的所需要的。

他们的特征 理性的投资客，感性的生活者； 有事业、有闲钱、有见识、有品位，他们对生活的要求较高； 注重享受、注重时尚，他们愿意尝试和引导新鲜积极的事物； 对投资增值关心，千方百计地寻找不动产更好的投资渠道； 对财富、地位的关注远远大于生活居住本身。

他们购买项目的动机 该物业满足身份和地位的需求； 酒店式公寓可提升自己的居住享受； 对生态园发展前景的关注； 自住投资皆可，即可作为第二居所，又可作为投资。

铺位划分策略 40-93平米，经典小户型， 针对不同投资者需求选择面积大小 优点： 投资门槛低、投资客便于接受 市场去化率快，快速回笼资金

交付标准 交房标准：精装修为准，带家电器 目的： 市场具备条件，投资者愿意去选择。 考虑整个园区生态度假式酒店形象、统一装修标准，提高整个园区品质，如不统一装修，直接会降低公寓的品质及投资客的购买力。 未来：以便于统一物业后期管理，以酒店服务标准来打造。提高知名度和影响力。

旅游商街市场定位 打造西南主题、特色、生态为目标商业区 彰显本案商业色彩

旅游商街功能定位 结合本案处于农业生态园区，未来发展潜力巨大，无形中会集合不同人群来此游玩、休闲、度假，所以本案会聚集一些——个人游玩、公司组织会议、大型企业举行发布会、学校组织文化创意展示基地，青年男女摄影婚纱基地——旅游商街可以本案主打绿色、环保、健康、文化创意为主打。

旅游商街业态定位 以当地特色产品为主打——原生态农机产品，即可销售、也可展览。 以旅游观光度假为主——流行纪念品、古玩、红酒。 以绿色环保文化产业链为主——动漫产品展示、艺术品展示、美术展览、旅游咨询、文化艺术展馆、举行大型活动博览节 以爱情岛为主题——婚纱拍摄基地 一般周六日老人、小孩游玩的来往的会多一些、本案景区内可做为儿童、老人游玩的活动场地，烘托外围气氛。

酒店公寓——业态效果图

原生态产品——业态效果图

爱情岛——业态效果图

文化创意产业——业态效果图 动漫产品展示 科技产品展示 教育咨询 艺术品展示 美术作品展示 艺术品展示 文化艺术展馆 城市名片 机遇空前

文化艺术交流会——业态效果图

公寓服务配套——业态效果图 这里是中老年人们的世外桃园！ 养生公寓室内游泳池 健身中心 老年文化活动中心 养生餐饮区 功能性养生坊 女人香体房

老年人公寓服务配套——业态效果图 入住养生养老公寓，是您一生最明智的选择！ 汉方养生保健馆 养生品展示厅 养生客房 养生茶馆 多功能浴疗中心 养生气理疗室

方案一——业态整体组合 整体宴会厅、多功能厅、会议厅、展览馆、文化交流中心、 1层：老年人洗浴温泉。 北楼公寓室内商街：以养生为主题思想的“图案、书画、文字、雕刻、模型、人物”等。 南楼公寓室内商街： 以情侣为主题： 婚纱摄影基地，包括展示、拍摄、交流 整体宴会厅、多功能厅、会议厅、展览馆、文化交流中心、 1层：老年人洗浴温泉。 2层 ：图书阅览室、休闲茶室、健身房、娱乐活动室、室内网球场 3层：养生品展示厅、会议中心、商务洽谈室、产业交流中心。 4层：养老养生文化长廊 老年公寓：低高、中、低、特等四个档次。户型40-150平米不等。

方案二——业态整体组合 整体宴会厅、多功能厅、会议厅、展览馆、文化交流中心。 室内旅游商街： 1层：西餐厅、咖啡厅、茶馆。 北楼5-8层：酒店式公寓，独立产权发售，40-93平米。10-11层：国际酒店，统一物业管理公司进行管理。 南楼：酒店式公寓，独立产权发售。 整体宴会厅、多功能厅、会议厅、展览馆、文化交流中心。 室内旅游商街： 北楼室内商街：以文化创意展示、动漫作品、美术展、科技展品展示、旅游咨询、教育咨询。 南楼公寓室内商街：以生态园为主题，原生态农产品展示，有机食品销售及公寓配套，便利店、药店、打字复印、柯达。 1层：西餐厅、咖啡厅、茶馆。 2层 ：自助餐厅、烤肉。 3层：乒乓球室、羽毛球馆、壁球馆、棋牌室、KTV、足疗按摩中心等。 4层：小型家庭影院、演艺。

园区内景观规划建议 水上茶聊 花园景观 假山公园 林间小路 景观座椅 小树丛林

租售价格预算

总体均价制定 %

产品定价原则 市场有少数相似项目可作参考 非利润最大化 需保证一定回款速度。 市场存在足量购买力强、对价格敏感度不高的消费者 租金 市场尚不成熟，还处于发展阶段 市场有少数相似项目可作参考 非利润最大化 需保证一定回款速度。 售价 市场存在足量购买力强、对价格敏感度不高的消费者 本项目具有明显的差异化优势 产品数量有限，市场乐观 需保证一定的投资回报率。 市场参考法 撇脂定价法 参照市场典型产品，合理区分本项目本项目产品等级，并结合项目回款试算。 在现有市场水平基础上增加一定涨幅（涨幅根据产品稀缺程度确定)。

公寓销售价格 由于保定市公寓处于在售物业较多，那么我司根据保定市典型在售公寓楼盘进行数据统计，具体各物业销售价格如下： 项目名称 销售价格均价元/㎡ 优惠政策 运营模式 中博国际 7100左右 5000抵1万， 1万抵2万 直接销售 华创国际公寓 6700 全款优惠4个点，贷款优惠1个点 万和公寓 4500 仅剩几套，目前无优惠 购买一年后返6万，开发商原价回购 福堡秀域 6800 贷款首付50%，全款优惠300元/㎡ 炫彩sohu 4780元 全款优惠6%，免费办理会员卡，第一次购房优惠0.5%，第二次优惠1% 苹果社区 3100—4479 如果是投资销售价格4479元/㎡ 投资4479元/㎡，1年半以后返房款的24%，可以原价回购 鑫丰国际公寓 5200—5700 优惠300元/㎡ 永丰东方广场 7000 内部认购每平米优惠500，团购（针对于面积大的）政策近期出来 三年返租20%，13年回本 华大国际中心 5000—5500 未来像素 5400—6400 全款96折，按揭98折

公寓销售价格 由以上数据得知：市场公寓价格和本案周边住宅价格相比较法以及本案处于生态园、景色环境宜人，保定市唯一性的生态养生公寓的产品，是不可多得的附加值，所以本案的销售价格要略高于市场精装修公寓价格： 本案公寓销售均价5800-6800元/平米 我司建议销售价格目的：先以低价入市，了解市场动态及需求量，之后在不同销售阶段，循序渐进的提升销售价格。

旅游商街销售价格 本案旅游商街销售均价约7000-9000元/平米 根据本案周边新楼盘住宅底商租金价格0.5-1元/天/平米及项目周边住宅底商售价，我司建议本案旅游商街价 本案旅游商街销售均价约7000-9000元/平米

销售策略 低开高走，实现利润最大化 平稳入市，建立形象 积累人气，良好循环 低价入市，确立地位 主导利润，奠定价值 阶段调整，减低风险。

我们即将面临开发过程中关键的一步：启动期 我们将以何种姿态进入繁杂的市场浪潮直接决定项目的成败 我们对运营模式的建议 我们即将面临开发过程中关键的一步：启动期 我们将以何种姿态进入繁杂的市场浪潮直接决定项目的成败 租售关系 自持关系 资金链关系 启动期的运营模式需根据以上三个关系进行调整方可实行 高调入市（高成本，高回报） 自持比重较大，高调入市增加市场影响，获得更大溢价 前期自持部分较大 急需资金 资金链充足 低调入市（低成本） 出售比例较大，养商节约成本后期经营完善逐步提升 前期自持部分较小 节点式入市 自持与销售互相带动，保持良好市场影响 聚中 资金链充足

我们的开发时序 分2期开发 一期先开发南北楼公寓,先行销售， 目的 二期为一期做服务配套及根据市场情况，逐步进行开发。 二期商业部分借由前部分的良好市场影响及口碑宣传后，制定良好定位体系进行尾盘清理，并充分拉高溢价，获得利润。 一期开发公寓顺应市场需求进行销售，可适当回款，同时先开发也是为了进行市场摸底，了解公寓的销售进展及价格波动。

自持与销售比 商业部分 自持部分：北侧四层裙房。 销售部分：西侧三层裙房，公寓楼室内旅游商街，直接对外销售。 公寓部分 南楼，北楼全部销售

营销策略

营销策略 推广策略 渠道营销 品牌营销 利用中诚现有关系，锁定目标客群，实施精准营销。 利用生态园农庄现有效应，通过论坛、网站开通等事件。以媒体沟通圈内推介等方式，扩大项目影响力，提升知名度。 品牌营销

运营管理策略 我司建议：引进国际知名的公寓／酒店管理集团 必要性 本案的成本较高，为使项目整体实现预期的盈利目标，公寓售价应在7000元／平方米左右，而本案目前公寓虽然通过本项目的整体生态特色具备了一定的优势，但这个优势并不足以支持其售价高于周边项目的售价。引入国际知名的公寓／酒店管理集团，则可以为本案公寓创造一个区别于周边公寓项目的支撑其高售价的有力卖点。 本案是政府支持项目，也是唯一旅游生态项目，担负着树立中诚品牌的重要使命。在本案公寓引入国际知名的公寓／酒店管理集团，将产生巨大的品牌效应，从而大大提升本项目的知名度和整体品质，这对中诚地产品牌的树立非常有利。

运营管理策略 我司建议：引进国际知名的公寓／酒店管理集团 必要性1 必要性2 本案的成本较高，为使项目整体实现预期的盈利目标，公寓售价应在7000元／平方米左右，而本案目前公寓虽然通过本项目的整体生态特色具备了一定的优势，但这个优势并不足以支持其售价高于周边项目的售价。引入国际知名的公寓／酒店管理集团，则可以为本案公寓创造一个区别于周边公寓项目的支撑其高售价的有力卖点。 必要性1 必要性2 本案是政府支持项目，也是唯一旅游生态项目，担负着树立中诚品牌的重要使命。在本案公寓引入国际知名的公寓／酒店管理集团，将产生巨大的品牌效应，从而大大提升本项目的知名度和整体品质，这对中诚地产品牌的树立非常有利。

运营管理策略 预售时可采取小业主与贵司签订购房合同，再与管理公司签订后期运营管理合同，因此，我司认为，散售模式采取可规避政策风险。 公司可成立一个全资的资产管理公司（下称：A公司），主营业务为对生态园开发的物业资产进行管理。

运营管理策略 产品策略 价格策略 渠道策略 促销策略 以出租加返利的特殊形式吸引消费者，同时通过酒店化 的专业管理模式取代普通的以销售为主的经营模式。从而提高住户的满意度，增强经营管理的效益度。 注重对公寓居住的基本需求，不以空间大小作为产品的侧重点，而是通过对内部装修设计的别样化来迎合目标消费群体的心理需求。 产品策略 价格策略 以低促销的方式宣传推广产品，开拓目标市场，在取得 一定市场份额之后加大促销力度，强化现有市场地位，增加客源。 坐销与行销相结合。既要加强对整个目标客群范围的推广，同时加强重点客户的针对性。 渠道策略 促销策略

总结 生态园产品项目在为中老年人提供悦享生活，悦享居住的中高端公寓产品，他是一种全新的、积极的、健康的、养生的度假式产权酒店公寓。使整个保定市人民带来一个全新的生活理念、全新的度假式休闲养生之地。

Thank You... 感谢耐心的聆听… 北京永联恒泰商业管理机构 联系电话：010/56281189 4006-909-373 联系电话：010/56281189 4006-909-373 网 址：www.bjylht.com 邮 箱 : bjylht@163.com