宁波爱地房产市场年报 郊五区 2013.01.01-2013.12.31

目 录 开篇序言 第一部分 宏观篇 一．2013年市场走势盘点 二．2013年宏观政策盘点 三、宏观市场小结 第二部分 土地篇 第一部分 宏观篇 一．2013年市场走势盘点 二．2013年宏观政策盘点 三、宏观市场小结 第二部分 土地篇 一．2013年宁波市郊五区土地出让 二．2013年宁波市郊五区土地成交 三．2013年宁波市郊五区土地市场分析 第三部分 商品房篇 一．2013年整体商品房情况 二．住宅篇 三．公寓篇 四．别墅篇 第四部分 媒体报广篇 第五部分 爱地简介 目 录

因统计方法及统计口径不同，本年报所引用数据可能与政府官方数据及其他类似报告存在差异，请读者谨慎参考。同时，本报告所有分析、判断及结论也可能与其他机构不同，谨由爱地机构研展部依据当前市场环境而得出，并不一定代表对2014全年市场的看法，亦请谨慎参考。如有误漏，敬请指正。

开篇序言

序言 三四线城市真的有泡沫吗？ 许哲 2013年楼市的最显著特征，是一线大城市继续高歌猛进，二线城市不温不火，三四线城市面临库存压力。许多媒体和业内专家也纷纷表示，2014年三四线楼市的泡沫破灭不可避免。 事实果真如此么？或许在一些地方，譬如温州下辖的个别县级市，由于前期房价炒得过高，同时推地量又太大，大量的高价地和高价二手房囤积，出现了泡沫难以为继的窘境。而在另一些地方，譬如宁波的奉化，长期以来存在住宅供应不足，尤其是中低价位住宅缺失，市场整体上并无泡沫可言。因此不能简单的说，2014年三四线城市就要泡沫破灭了。 爱地机构长期致力于宁波及其周边三四线城市（郊县）的房产营销，对于这些城市的楼市有着深刻的理解，对比调控以来郊县与主城区的楼市表现，我们认为这些中小城市有着非常好的发展前景。 一、 供求较中心城区更为合理。以2013年为例，全年宁波郊县宅地供应约180万平方，仅相当于主城区的1/5，而住宅 成交却231万平方，相当于主城区的80%。两厢比较可以看出，郊县的供应压力要比主城区小得多。 二、地价较主城区更为合理。2013年，郊县共成交土地10486亩，成交金额136.5亿元，折合地价为130万/亩，对比主城区地价却高达445万/亩。同时，郊区五县住宅均价约为11500元/平，主城区均价约为14000元/平。两厢比较可以发现，郊县开发的利润空间比主城区更大。 三、政策扶持较主城区更大。当前，城镇化成为了经济社会发展的主旋律，而城镇化的主战场在三四线城市。从最新的政策表态来看，要严控特大城市，抑制大城市，扶持中小城市。在户籍政策、限购政策、税收政策等方面，三四线城市未来将享受到比大城市优惠的多的政策待遇，人口的增加速度也会显著快于大城市，房地产发展机会将会更大。 三四线城市发展最需要警惕的是一哄而上，尽管许多城市都欠开发，但由于人口规模有限，急剧放量进行大规模开发，市场往往也是难以承受的，余姚就是个显著的例子。除住宅外，三四线城市商业项目往往也有着不错的发展空间，过时的老商业街逐渐被大型综合体所取代，以万达广场为代表的商业中心正在郊县遍地开花，现代化影院，国际连锁餐饮，时尚品牌等也外溢到三四线甚至更低的市场，郊县的消费和投资正在升级。 随着大城市病越来越严重，随着高铁、汽车、移动网络带来的时空距离的变化、随着现代化生活形态由大城市向小城市的渗透，郊县与大城市之间的鸿沟将逐渐被填平。与此同时，郊县更悠闲的生活，更清洁的空气，更便利的交通，更优惠的政策都将吸引越来越多的人选择郊县，选择小城镇来生活。

第一部分 宏观篇

2013年全国楼市市场走势盘点 上半年，在宽松的流动性支持下，房地产行业呈现跨年热销的局面，虽然期间政府出台“新国五条”及相关细则，但是由于政策落地性不强，对市场影响有限，全国商品房销售面积和金额同比大幅上 升，但涨幅趋于收窄。1-6 月，全国商品房成交面积 51433.33 万平米,同比大幅上涨 28.7% ，涨幅幅 较前 5 月收窄 6.9 个百分点，其中商品住宅成交面积 46089.66 万平米，同比大幅上涨 30.4% ，涨幅较 前 5 个月收窄 7.2 个百分点；1-6 月商品房销售金额 33376.41 亿元，同比上涨 43.2% ，涨幅较 1-5 月 份收窄 9.6 个百分点。其中商品住宅销售金额 28215.06 亿元，同比上涨 46.0% ，涨幅较 1-5 月收窄 10.8 个百分点。 数据来源：国家统计局

2013年全国楼市市场走势盘点 2013 年下半年，房地产市场成交量始终维持在高位，但增速持续下滑，从国家统计局公布的数据看， 2013 年 1-11 月份，全国房地产开发投资 77412 亿元，同比增长 19.5%，房地产开发投资基本保持平 稳；商品房成交面积 110807 万平米，同比增长 20.8% ，增速较年初大幅下滑，商品房成交金额69946 亿元，同比增长 30.7% ；其中商品住宅成交面积98871 万平米，同比增长 21.3% ，商品住宅成交金额 58689 亿元，同比增长 31.1%。 数据来源：国家统计局

2013年全国楼市市场走势盘点 商品住宅成交量持续增长，支撑全国销售均价上涨明显，2013 年 1-11 月，商品房均价 6312 元/平米， 同比增长 8.1% ，其中住宅均价5936 元/平米，同比增长 8.0%。 数据来源：爱地内部数据库

2013年国家宏观政策一览 时间 关键字 内容 发布单位 2013-1-4 被强制流转土地农民可起诉 严格控制农用地转为建设用地的总量和速度；实行耕地先补后占，严格占补平衡等制度，不断加大补充耕地力度；同时划定基本农田永久保护。如果土地承包权被侵犯，农民可申请行政复议。 国土资源部 2013年关系民生的新政策开始实施 人社出台城乡养老保险制度衔接政策，完善和落实被征地农民的社会保障政策。民政部将推动高龄老人津贴和生活困难老人养老服务补贴制度基本覆盖，探索建立老年护理保险制度。 人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部、民政部、财政部、国家税务总局 2013-1-5 城镇保障房可通过提供投资补助或贷款贴息、减免相关税收 2013年除了继续提供财政资金支持外，还将通过提供投资补助或贷款贴息、减免相关税收等多项举措确保今年城镇保障性安居工程任务顺利完成。确保财政资金专款专用，不得滞留、挤占和挪用。 财政部 2013-1-8 《土地复垦条例实施办法》3月施行 《办法》规定，土地复垦应当综合考虑复垦后土地利用的社会效益、经济效益和生态效益。生产建设活动造成耕地损毁的，能够复垦为耕地的，应当优先复垦为耕地。《办法》自3月1日起施行。 国土部/徐绍史 国土部研究支持战略新兴产业供地政策 《国家级开发区土地集约利用评价情况（2012年度）》提出，将研究制定差别化政策，支持战略性新兴产业发展。 国土部 2013-1-9 央行以招标方式开展200亿元7天和180亿元28天期逆回购操作 本周公开市场到期逆回购规模达3130亿元，没有可对冲到期央票，因此到期资金“缺口”为3130亿元。 中国人民银行 2013-1-10 供地将向战略新兴产业倾斜 341个国家级开发区的高新技术产业用地产出强度比2008年提高了53%。341个国家级开发区工业用地产出强度比2008年提高了20.55%。工业用地产出强度最高达24亿元/公顷，最低仅26万元/公顷。 2013-1-12 征地问题已成为土地民生问题的焦点，维护被征地农民权益 农村居民土地权利需得到保障。城市民生用地须做好保障性安居工程用地供应。 2013-1-14 优化城乡土地利用格局，积极稳妥推进城镇化建设 既要保障城镇化发展合理用地需求，也要防止城市“摊大饼”式外延扩张。加快推进国有经营性基础设施和各类社会事业用地的有偿使用。推进工业用地出让弹性年期和租赁制，探索存量工业用地退出机制；研究探索支持现代农业、养老、文化等产业发展的用地政策。 房地产用地调控政策不动摇 为加强土地宏观调控，促进经济平稳健康发展，今年我国房地产用地调控政策将坚持不动摇。积极稳妥推进城镇化要求进一步优化城乡用地布局，以城镇新区和旧城改造为重点。

2013年国家宏观政策一览 时间 关键字 内容 发布单位 2013-1-15 银监会要求银行业加强房贷压力测试 严防信用违约风险；严控表外业务关联风险；严管外部风险传染。 中国银监会 发布《北京市住房城乡建设系统行政处罚裁量基准一（试行）》 北京住建系统首批制定的行政处罚裁量基准。无证售房最高罚预付款1％；擅自占共用场地最高罚1万。 北京市住建委 2013-1-16 财政工作要服务国家经济社会发展和民生改善 国务院总理温家宝15日在财政部调研时强调，财政工作要更好地服务国家经济社会发展和民生改善。近期要切实抓好“营改增”扩大试点和资源税改革工作。 温家宝 2013-1-21 国土资源部严查非新增建设用地 国土资源部要求各省级国土资源主管部门逐宗核查土地卫片执法检查工作中上报的非新增建设用地问题，按规定上报。 国土资源部 2013-1-22 北京二手房最低计税价今年调整限购政策不放松 北京将继续严格执行住房限购政策不放松.北京目前的二手房最低计税价格计划在今年调整，享受优惠政策的普通住宅标准也有望调整完善。 2013-1-25 国土资源部坚持挂牌督办违法案件制度 四类国土资源违法违规行为列入国土资源部重拳打击范围：违法占用耕地行为，违反国家产业政策的“两高一资”项目粗放利用、污染环境、违法违规用地行为，损害群众利益的违法违规用地行为，无证勘查开采矿产资源行为。 2013-1-30 南方供暖应因地制宜以分散供暖为主 当室外温度低于5摄氏度时，如没有供暖设施，我国南方部分地区的室内温度低、舒适度差。这些地区应逐步设置供暖设施，供暖方式主要以分散供暖为主。 住建部 2013-2-1 征地制度改革加速，5年内基本完成农地确权 加大农村改革力度、政策扶持力度、科技驱动力度。健全农村集体经济组织资金资产资源管理制度，依法保障农民的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权 新华社 2013-2-21 国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作 完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管 国务院常务会议 2013-2-22 住建部日前决定开展全国村庄规划试点工作 探索符合农村实际的村庄规划理念，创新和改进村庄规划方法，形成一批有示范意义的优秀村庄规划范例 2013-2-25 国土部率先表态要主动配合相关部门做好房地产调控 抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围 国土部 2013-2-27 国土部要求各地3月上报住宅供地计划 房地产调控新“国五条”出台后，一年一度的全国住房用地供应计划正在加速制 订，有望近期出炉

2013年国家宏观政策一览 时间 关键字 内容 发布单位 2013-2-28 住房公积金入市计划将正式进入实施阶段 中国证监会与住房和城乡建设部共同研究改进住房公积金的管理和投资运营，取得了实质性进展。按照现行的《住房公积金管理条例》，这笔钱无法进入资本市场。 证监会 2013-3-2 二手房转让所得征20%个税 严格执行商品住房限购措施。实施差别化住房信贷政策。 国务院办公厅 2013-3-5 各地调控细则3月落地预售制短期内不会取消 国务院要求各地政府制定各地的房地产调控目标。商品房预售制度短期内不会取消。 住建部/齐骥 2013-3-7 全国政协十二届一次会议共议城镇化发展思路 全国政协十二届一次会议“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”提案办理协商会6日在北京举行。包括国家发改委、财政部、住建部在内的八部委，在会上与政协委员共议城镇化发展思路。 全国政协十二届一次会议 2013-3-21 收入线上调200元公租房保障扩至中低收入家庭 市区住房保障本月起执行新标准，收入线上调200元，公租房保障扩至中低收入家庭。其中需竣工的1600套公租房已全部进入配套施工阶段。 镇江市政府办公室 《土地管理法》正在进一步修订 缩小征地范围，规范征地程序，提高补偿标准，多元安置保障。用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权、登记、颁证工作。 徐绍史 2013-3-25 地下室未登记产权有风险层高达2.2米须登记 层高达到2.2米则会登记到产权证中，一般会在产权登记中录入住宅面积后，另起一行标注地下室或者阁楼具体使用面积。 国家质量技术监督局 今年6月底住房信息联网将扩至500城市 全国范围住房信息联网之后，房产税的全面铺开的时间表将更明晰了，届时过渡时期的限购政策也将退出历史舞台。房产税只要开征了，限购政策自然会取消。 住建部 从第三套房开始征不动产调节税 当前最值得考虑的是对现有的房屋，对第二套以上，比如说从第三套开始征收不动产的调节税。因为限购、限价的政策，从近两年情况看效果是比较好的。大家回想一下，两年多来房地产的形势基本上是稳定的，价格基本上是稳定的，尽管去年年底今年年初有所波动，但是总体是稳定的。 国土资源部/副部长胡存智 2013-3-28 农村住房保险8月底前出台 今年8月底前出台《关于探索推进江苏省农村住房保险工作的实施意见》，开展农村住房保险工作。 江苏省民政厅 2013-3-29 我国明年6月底前实施不动产登记和网络实名制 出台并实施不动产统一登记制度。（2014年6月底前出台不动产登记条例），出台并实施信息网络实名登记制度。（2014年6月底前完成） 2013-4-1 查不到房屋原值可能按总房款1%征个人所得税 如果你能够提供原始的购房凭证，或能查出你原始的交易价格记录，在交易时扣除房屋原值、装修费、贷款的利息、买房的税费后，再交差额的20%，这是第一种情形；如果你不能提供原始的买房凭证，那么当地的税务部门要按照房屋总价的1%到3%来进行征收。 北京市住建委

2013年国家宏观政策一览 时间 关键字 内容 发布单位 2013-4-2 京版国五条细化征税标准发布装修费用税前扣除 对于能够确定房屋原值和有关合理费用的，个人所得税税款以房屋交易价格减除房屋原值和有关合理费用后的余额，按20%税率计算；未能核实房屋原值的，个人所得税税款以房屋交易价格按核定征收率1%计算。” 北京市地方税务局 2013-4-8 南京公积金贷款政策暂无变化二套房首付为六成 购买首套房的，商品房最低首付20%且面积在90平方米以下，二手房最低首付为30%；购买二套房的，首付一律为60%，且利率要上浮至1.1倍。在可贷额度上，个人最高可贷30万元，家庭最高可贷60万元。 南京公积金管理中心 2013-4-9 北京二套房商贷首付提至七成或将出现量价齐跌 《关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知》规定商业银行对贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不得低于70%，不过利率暂时还没有改变，仍为基准利率的1.1倍。 央行营业管理部 2013-4-10 保障房建设管理工作公布时间表 住房城乡建设部近日在部署2013年保障房建设管理工作时 住房城乡建设部 北京首套房认定以购房记录为准租房取公积金无碍 认定缴存职工所购买的是不是首套房，是以“购房提取记录”为准，通过其他合法方式提取过公积金的，均不算在内。这也就是说，如果曾以租房名义提取过公积金，再购房时仍算首套。 北京住房公积金管理中心 2013-4-15 国土资源部关注四省五件大宗违法用地查处情况 针对第一季度全国发现5件大宗违法用地、合计面积达1万亩的情况，4月12日举行的国土资源部新闻发布会透露，案件所涉省份正在依法依规进行查处，国土资源部将保持密切关注。 国土资源部 2013-4-16 八房企捂盘制造房源紧张气氛被发改委罚款千万 发改委昨日披露，全国8家房地产企业因违反商品房销售明码标价规定受到查处，各地价格主管部门合计对违规房企共处以1000多万元的罚款。 国家发改委 2013-4-25 暂未出台有关房产税试点通知 今日，据来自房地产相关层面的多个信息显示，第二批房产税试点城市在近期亮相的概率很高，而杭州首当其冲。记者随后致电国家税务总局，对方工作人员称暂无出台任何有关房产税试点通知，并表示一切以国税总局官方网站发布信息为准。 国家税务总局 城镇化发展规划有望上半年推出 国家发改委规划司副司长袁喜禄24日表示，城镇化发展规划有希望在上半年推出。他认为，推进城镇化面临多重障碍，既包括体制上的障碍，比如户籍制度，也包括经济上的障碍，比如高房价。 国家发改委规划司副司长袁喜禄 2013-4-26 租房提公积金不影响购房资格 日前有网友在房地产论坛上抱怨提取过公积金造成自己失去购房资格。市住建委相关负责人昨天表示，北京购房资格审核以及是否首套房确认，确实新增了公积金系统筛查环节，但因租房提取公积金并不影响购房资格审核以及首套房的确认。 北京住建委 2013-5-6 北京住建委：租房提公积金不影响购房资格

2013年国家宏观政策一览 时间 关键字 内容 发布单位 2013-5-9 住房城乡建设部启动国家智慧城市2013年试点申报 各省级住房城乡建设主管部门要按照《国家智慧城市试点暂行管理办法》和《住房城乡建设部办公厅关于做好国家智慧城市试点工作的通知》要求，做好试点城市申报的组织和推荐工作。每个省限推荐两个试点（市、县、区、镇）。申报城市应在明确当地城镇化发展目标和功能定位、分析面临问题的基础上，提出管理体制机制创新模式，做好试点城市建设顶层设计工作，并编写申报书、发展规划纲要和实施方案等申报材料。 住房城乡建设部 2013-5-10 保障房5年内转让只能原价 未上市转成商品房的产权保障房，不得以投资、投机为由抵押贷款；如果出售房产证办理未满5年的保障房，则只能按照原价出售给区县住保部门组织的、其他符合条件的轮候家庭，或由政府回购。保障房申请家庭购买公开配售的经适房和两限房时，申请人夫妻双方需要共同与开发商签署购房合同，房产证上也需要出现夫妻双方的名字。 北京市住建委 严禁“以园养园”确保公园姓“公” 严禁在公园内设立为少数人服务的会所、高档餐馆、茶楼等；严禁利用“园中园”等变相经营。禁止将政府投资建设的公园资产转由企业经营、将公园作为旅游景点进行经营开发。同时，严禁违规增添游乐康体设施设备以及将公园内亭、台、楼、阁等园林建筑以租赁、承包、买断等形式转交营利性组织或个人经营。 住建部 2013-5-13 不要寄望房产税能大幅降楼价 针对个人的房产税并不需要继续试点了，可以一次性在全国铺开。但是这个一次性铺开需要一些现实条件：首先，房产税定位要准确，不要赋予它过高的期望，不要指望它对房价能起多大的抑制作用，如果把这些期待都寄托到房产税身上，这是没法操作的。 财政部专家 2013-5-14 房地产经纪管理办法将出台中介不能再当二房东 《办法》严格落实房地产经纪人员职业资格考试制度，细化了房地产经纪人员注册管理、继续教育工作，将房地产经纪其他从业人员纳入监管与服务范围，要求全员持证上岗。其中，房地产经纪人的“禁区”也被标注。 《北京市房地产经纪管理办法》 2013-5-15 保障房房产证可增配偶名 《关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》实施前，限价商品住房和经济适用住房购房人已取得房屋所有权证，登记为夫妻一方单独所有的，夫妻双方可持身份证明、婚姻关系证明、房屋所有权证、夫妻双方关于房屋产权共有情况的约定等材料，到房屋登记部门依法办理共有房屋登记手续 2013-5-16 严防违法征地杜绝暴力征地落实监督问责 5月13日，国土资源部办公厅下发《关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知》，要求进一步加强征地管理，防止违法违规征地，杜绝暴力征地行为，保护农民的合法权益，维护社会和谐稳定 国土部 2013-5-23 2013年全国保障房用地全部审批到位 为贯彻落实李克强总理在全国保障性安居工程座谈会、保障性住房分配和运行现场会上的重要讲话精神，确保2013年全国633万套保障性安居工程顺利开工，国土资源部积极采取措施，加大用地保障力度，对报国务院批准用地城市中心城区保障性安居工程用地提前单独组卷报批。截至5月13日，国务院批准了80个城市保障性安居工程用地，2013年报国务院批准用地城市中心城区保障性安居工程用地审批工作圆满完成。 国土资源部

2013年国家宏观政策一览 时间 关键字 内容 发布单位 2013-5-24 关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见 党的十八大提出要加快完善社会主义市场经济体制，全社会热切期待改革取得新突破。顺应人民愿望，把握时代要求，不失时机深化重要领域改革，意义十分重大。现就2013年深化经济体制改革重点工作提出意见。 国务院 发改委否认“中国城镇化草案遇阻”规划将于今年出台 今日发布的《意见》中指出，推进城镇化健康发展，关键靠改革。围绕提高城镇化质量、推进人的城镇化，《意见》提出，要研究制定城镇化发展规划。以增强产业发展、公共服务、县人口、人口集聚功能为重点，开展中小城市综合改革试点。优化行政层级和行政区划。实施好经济发达镇行政管理体制改革试点。有序推进城乡规划、基础设施和公共服务一体化，创新城乡社会体制管理。 发改委 2013-5-25 扩大房产税试点今年要有具体动作 中国政府网24日消息，国务院日前批转的国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确，2013年改革重点是，深入推进行政体制改革，加快推进财税、金融、投资、价格等领域改革，积极推动民生保障、城镇化和统筹城乡相关改革。 中国政府网 国家发改委主任说有关“中国否决40万亿城镇化规划”的报道不实 新华网瑞士苏黎世5月24日电（记者王昭　吴陈）陪同国务院总理李克强在瑞士访问的国家发展和改革委员会主任徐绍史24日说，国家发改委及有关部门正在积极研究中国城镇化进程的规划，媒体有关“中国否决40万亿城镇化规划”的报道不实。 国家发改委主任 发改委：扩大房产税试点年内出城镇化规划 这份由国家发改委制定的文件将行政体制改革列为2013年改革的首要任务。要求进一步简政放权，下决心减少审批事项，抓紧清理、分批取消和下放投资项目审批、生产经营活动和资质资格许可等事项，对确需审批、核准、备案的项目，要简化程序、限时办结相关手续。严格控制新增审批项目。 2013-5-27 发改委负责人强调：推进城镇化健康发展关键靠改革 这位负责人介绍，围绕提高城镇化质量、推进人的城镇化，意见提出，要研究制定城镇化发展规划。以增强产业发展、公共服务、吸纳就业、人口集聚功能为重点，开展中小城市综合改革试点。优化行政层级和行政区划。实施好经济发达镇行政管理体制改革试点。有序推进城乡规划、基础设施和公共服务一体化，创新城乡社会管理体制。 发改委负责人 2013-5-29 房产税试点确定向增量开刀下半年或大幅扩围 国务院近日批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》提出，扩大个人住房房产税改革试点范围。2008年以来，国务院在批转发改委关于深化经济体制改革的相关文件中，均提及房地产相关税收。综合历年的表述可发现，从2010年起，文件明确使用“逐步推进房产税改革”的说法，而此前的表述多为“深化房地产税制改革”，未明确提及房产税。

国土部派驻北京、上海、西安、成都等地的九个土地督察局正在全国范围进行土地督察及整改行动，土地违法违规突出地区责任人被约谈。 2013年国家宏观政策一览 时间 关键字 内容 发布单位 2013-6-15 人大常委会将审议城镇化建设工作情况报告 根据委员长会议建议的议程，常委会第三次会议将继续审议特种设备安全法草案、环境保护法修正案草案、商标法修正案草案；审议国务院关于提请审议文物保护法等12部法律的修正案草案的议案、关于提请审议批准《上海合作组织成员国组织和举行联合反恐演习的程序协定》的议案、关于提请审议批准《关于在上海合作组织成员国境内组织和举行联合反恐行动的程序协定》的议案。 人大常委会 2013-6-18 四类土地是节约集约用地主攻方向 一是强化土地利用的规划统筹和宏观管理，促进全域国土高效开发和综合利用，全面提高土地利用效率和效益；二是深化“三旧”改造探索与创新，落实好差别化的改造支持政策，进一步规范“三旧”改造项目的供地方式，完善土地增值收益分配机制；三是全方位推进节约集约用地，推进城镇、工矿、农村、基础设施等各类土地节约集约利用，探索推行工业用地先租后让和租让结合制度；四是加强土地市场建设，扩大土地有偿使用覆盖面；五是深化土地管理重点领域改革，聚焦土地审批制度改革等重点领域，瞄准突出问题，积极稳妥推进。 国土部 2013-6-20 国务院要求金融支持首套自住购房 一是引导信贷资金支持实体经济。二是加大对“三农”和小微企业等薄弱环节的信贷倾斜。三是支持企业“走出去”。四是助推消费升级。创新金融服务，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求，支持保障性安居工程建设，扩大消费金融公司试点。五是加快发展多层次资本市场。六是发挥保险的保障作用。七是推动民间资本进入金融业。八是严密防范风险。 国务院 2013-6-21 继续深入开展预防坍塌事故专项整治工作 本月起分4个阶段在全国继续深入开展预防建筑施工起重机械、脚手架和模板支撑系统等坍塌事故专项整治工作，进一步落实企业的安全生产主体责任，及时消除施工现场存在的安全隐患，有效防范和遏制建筑起重机械、脚手架和模板支撑系统等坍塌事故。 住建部 2013-6-26 国土部形成土地制度改革27条建议 国土资源部24日召开“促进城镇化健康发展土地管理制度改革座谈会”，国土资源部部长姜大明在会上指出，必须抓住城镇化转型发展的有利时机，推进土地管理制度的改革完善，释放改革红利，促进土地高效配置和节约集约利用。 2013-6-27 全面放开小城镇小城市落户限制 指出要“以人口城镇化为核心，以城市群为主体形态，以综合承载能力为支撑，以体制机制创新为保障，促进产业发展、就业转移和人口集聚相统一，走以人为本、集约高效、绿色智能、四化同步的中国特色新型城镇化道路”，全面提高城镇化质量。 2013-6-28 推动房价与消费能力相适应 优化行政层级和行政区划设置，合理增设城市建制，形成设置科学、布局合理、服务高效的行政区划和管理体制。此外，还要加强生态文明制度建设，形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产方式和生活方式。 整治土地违法违规 国土部派驻北京、上海、西安、成都等地的九个土地督察局正在全国范围进行土地督察及整改行动，土地违法违规突出地区责任人被约谈。

2013年国家宏观政策一览 时间 关键字 内容 发布单位 2013-7-1 两部委公布取消和免征33项行政事业性收费 据财政部网站消息，为进一步落实政府职能转变的要求，减轻企业和居民负担，财政部、国家发改委近日发出通知，决定自2013年8月1日起，取消和免征外国律师事务所办事处申请手续费和年检费等33项行政事业性收费 财政部、国家发改委 2013-7-7 严查10类房产中介违规行为 据中国之声《央广新闻》报道,住房和城乡建设部日前下发通知,为继续做好房地产市场调控工作,要求各地整顿和规范房地产中介市场秩序,严肃查处房地产中介机构和经纪人员的10类违法违规行为。 住建部 2013-7-9 国土资源部开展安全生产大检查 为配合国务院部署开展的安全生产大检查工作，国土资源部6月25日印发《安全生产大检查工作实施方案》，主要围绕查处无证勘查开采等内容开展大检查。 国土资源部 国务院“金融十条”支持经济转型升级 根据《指导意见》，我国利率市场化改革将稳步推进，更大程度发挥市场在资金配置中的基础性作用，促进企业根据自身条件选择融资渠道、优化融资结构，提高实体经济特别是小微企业的信贷可获得性，进一步加大金融对实体经济的支持力度。 国务院 2013-7-10 整治房产中介市场 国家工商总局和住建部联合发出通知，要求大力整治房地产中介十项违法违规行为。日后，发布虚假房源信息、协助购房人骗取购房资格、违规“群租”等10项房地产中介市场存在的突出问题将被清理整顿和规范。 住建部、工商总局 2013-7-15 国土部监管“特殊”大地块 新华房产北京7月15日电（胡可璐）地王有风险，拿地需谨慎。国土资源部副部长胡存智日前表示，国土部决定在全国范围内建立土地利用动态巡查制度。今、明年的监管重点将是已经供应的“特殊”大地块。有专家分析，房企近期热衷拿地甚至造地王，需防范经营与政策双重风险。 国土资源部副部长 2013-7-17 国税总局称将研究扩大房产税试点范围 昨日，网传国税总局下发通知明确，将研究扩大个人住房房产税改革试点范围，并在网上引起热议。记者查阅国税总局网站，发现在其7月12日发出的一个通知中提到“研究扩大个人住房房产税改革试点范围”这一句话，但并没有专门针对房产税的通知。 国税总局 2013-8-5 高溢价地块也开始增多，市场担忧是否会迕一步推高房价上涨预期。 国土资源部下属机极 8 月 5 日发布报告认为，当前一线城市土地市场热度不减，房企拿地热潮不断。住宅价格高位持续，住宅地价上升动力仍强.这种背景下，高溢价地块也开始增多，市场担忧是否会迕一步推高房价上涨预期。国土部数据显示，今年上半年异常交易地块数量环比、同比增加明显，戔至2013 年6 月30 日，事季度上报异常交易地块115 宗，较上一季度增加36 宗，增幅为50.6% ，不去年同期的50 宗相比,数量大幅上涨。 国土部 2013-8-28 房产税 8月28日，发改委和财政部受国务院委托向全国人大常委会报告时，发改委主任徐绍史的报告中有这么一句话：下半年需要重点抓好的工作，是继续大力推进重点领域改革，扩大个人住房房产税改革试点范围。在随后，财政部部长楼继伟所做的报告中，也有一句差不多一模一样得话。从这两个关键经济部门一把手的表态中，房产税试点今年下半年将扩围。几乎与此同时，近期多个城市不同程度上对房地产政策进行了微调。分析这些政策微调城市，可以发现它们有很多共性，楼市却表现不尽如人意，地方政府在土地财政和楼市税费收入方面面临较大压力。 发改委和财政部

2013年国家宏观政策一览 时间 关键字 内容 发布单位 2013-10-11 深八条 深圳市召开全市房地产宏观调控领导小组联席会议，提出八项措施，简称“深八条”。其中包括严格执行商品住房限购政策、加强房地产税收征管、严格实施差别化住房信贷政策等八条措施。 深圳房管局 2013-10-23 京七条 针对北京房价连涨的情况，北京推出“京七条”，以此政策来控制房价的增长。首次提出自住改善型商品住房概念。这其中包括组建限购监督委员会，严厉打击骗购行为、强化价格引导，严查变相涨价项目、进一步严格差别化住房信贷政策的执行、严禁向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款、加强市场信息公开，提高市场信息透明度，防止误导误读等。 北京房管局 2013-10-29 保障房 在中共中央政治局集体学习会上，习近平总书记强调，加快推进住房保障和供应体系建设，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。 中央政治局 2013-11-08 沪七条 上海房管局发布“沪七条”，最引起人们关注的有两点。第一个是从严执行住房限购政策。调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，从能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上，调整为能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上。第二个，就是对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于70%及以上。 上海房管局 2013-11-15 户籍改革 十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布，针对房地产行业，重点指出从深化户籍、土地、金融多要素改革促进房地产长效机制建立健全。 三中全会 2013-11-18 穗六条 继“深八条”、“京七条”和“沪七条”之后，“穗六条”也正式落地，除了与北深广一样把二套房贷提高到至少七成首付外，更再次收紧“限外”门槛，规定非广州户籍家庭需连续缴纳三年的个人所得税或社会保险才能购置一套住房，房地产调控全面升级。 广州房管局 2013-11-22 汉七条 武汉市召开进一步加强全市房地产市场调控工作会，并公布了七条楼市调控措施，从外地人限购升 级、保障房建设提速、加强土地供应、加强市场监管等6个方面升级调控，被称为“汉七条”。 武汉房管局 2013-11-23 小产权房 建设、销售“小产权房”,严重违反土地和城乡建设管理法律法规,不符合土地利用总体规划和城乡建设规划,不符合土地用途管制制度,冲击了耕地保护红线,扰乱了土地市场和房地产市场秩序,损害了群众利益,影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展,建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。对监管不力、失职渎职的,要严厉问责。三要加强宣传引导。准确理解、全面宣传和贯彻落实好十一届三中全会精神,正确引导舆论,向社会警示购买“小产权房”的风险,切实维护人民群众合法权益。 国土部和住建部

2013年宁波宏观政策一览 时间 关键字 内容 发布单位 2013.1.07 交房后有问题建设单位为第一责任人 宁波新规：交房后有问题建设单位为第一责仸人。《宁波市成品住宅装修工程质量分户验收管理规定（试行）》于今年 1 月 1 日起开始试行。 对于成品房的装修，采用“先建样板房，验收成功之后才可以样板房为标准施工”的监管办法，严格检测装修材料和室内环境，明确建设单位为成品住宅装修工程质量的第一责任人，对成品住宅房装修实行一户一验，验收结果还要交到业主手中 宁波市住房和城乡建设委员会 2013.1.06 宁波首套房利率松动 由于年初额度相对充足，去年底一度门槛高筑的首套房贷渐次出现松动。眼下，甬城首套房贷利率折扣最高已低至8折。新年伊始，我市工行、农行、建行、交行、邮储银行、宁波银行等近十家银行便已放开8．5折优惠“闸门”，以低姿态吸引个人住房贷款客户。而国有银行中的中行，股份制商业银行中的华夏、兴业银行、浦发银行等银行则普遍也能获得最低9折优惠利率的首套房贷。 银行机构 2013.3.31 国五条 2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。随后，3月1日发布了国五条细则，并要求地方出台相关细则。3月31日，宁波版国五条细则落地。要求严格执行国家关于自售房个税征收规定，堵塞阴阳合同产生的税收漏洞，适时调整二套房贷款首付比例和利率。 宁波市政府 2013.4.01 公积金 从4月10日起，浙江省直属单位住房公积金贷款政策大幅收紧，职工个人可贷额度最高50万元、夫妻最高可贷80万元并无改变，但是对应的月缴存额度提高了一倍多。6月27日起，宁波个人购买自住住房申请住房公积金贷款的最长期限由不超过20年调整为不超过30年。 宁波市公积金中心 2013.07.01 从7月1日起，宁波市区住房公积金缴存基数进行调整，2013年度住房公积金缴存基数最高限额上调为23445元，比2012年度增加2710元；最低限额为1470元，比2012年度增加了160元。 2013年10月-11月 首套房贷 32个城市中已有17个城市出现暂停房贷现象，甬城的个人住房贷款停贷、缓贷现象尚未出现。首套房贷利率8.5折已基本绝迹，银行对首套房贷给出的利率优惠，普通最低9.5折。小道消息称，2014年1月开始，有可能首套房贷款利率要升高到基准。 各银行机构

宏观市场小结 总体来说，2013年“调控”字眼在公开场合消失，行业政策面趋于平缓。新一届政府在今年以来历次重要会议中，均未提及“调控”二字，类似“高房价问题”这样的提法也再未出现在任何公开场合。在三中全会最终公布的决定中，对房地产行业虽无明确扶持表态，但诸如“处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用”、“建立城乡统一的建设用地市场”、“完善城镇化健康发展体制机制、“推进以人为核心的城镇化”等内容均毫无悬念地将对未来行业发展起到巨大推动作用，尤其是政府职能转型的提法意味着过去十年房地产行政性调控的淡出。 2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同。

宏观市场未来猜想 继一线城市出齐新一轮楼市调控政策后，二线城市紧随其后将调控升级加码，楼市一度降温明显，这种“跟风”式调控未能真正解决楼市需求，在楼市走势出现分化的情况下，调控政策须因地制宜，避免“一刀切”思维。近期一系列高层会议均未提及“楼市调控”，楼市调控“缺席”也意味着行政手段的淡出和对市场思维的重视。 ①限购政策或将淡出 中国房地产学会副会长陈国强在接受中新社记者采访时分析，近期一系列高层会议均未提及“楼市调控”，意味着中国楼市政策思路的重大调整，中国的住房将真正意义上地走向“双轨制”。 ②房产税试点扩大 除了强调增加“供应”，楼市调控长效机制的建立和铺开也在稳步推进，一位接近住建部的人士表示，目前住建部正在地方调研房地产税的有关问题，下一步可能会找一些城市扩大试点，稳步推进。 ③持续加大保障性住房建设 今年的中央经济工作会议转而强调探索中国特色的住房模式，特别是加大保障性住房建设。2014年城镇保障性安居工程建设的目标任务是基本建成480万套以上，新开工600万套以上，其中棚户区改造370万套以上。 全国住宅信息系统加快步伐联网 40个城市的联网工作实际已经完成，只是没有对外公开。今年住建部的主要任务是继续完成265个地级市联网。

第二部分 土地篇

2013年宁波市郊五区土地市场盘点 2013年宁波郊五区土地交易全面收官，去年1-12月宁波通过招拍挂方式合计供应用地233宗，供地面积752.6万方，折合约11289亩。 1-12月土地成交220宗，成交土地面积699.1万方，折合约10486.5亩，成交总金额136.5亿，创下新高。 2013年的宁波郊五区土地市场上，本地房企持续活跃的同时，绿城、众安等全国知名房企也纷纷落子，另有碧桂园上演宁波首秀。 另一方面，虽然开发商积极拿地持续补仓，但疯狂不足理性有余。尽管全年也有个别地块竞拍了数十轮乃至上百轮，但整体看，超过85%的地块都是以底价成交的，溢价率超过20％的寥寥无几。

2013年宁波市郊五区土地出让 1、2013年宁波市郊五区土地供应情况 数据来源：爱地内部数据库 2013年1月至12月，宁波郊五区土地供应233宗，供地面积为752..6万平方米。 其中2月、7月份的土地供应宗数仅10宗，7月份土地出让面积仅16万方，分别为2013年度土地出让宗数及面积最少的月份。 土地供应宗数最多、出让面积最大的月份出现在11月，共推出44宗203.1万方，而且以慈溪市杭州湾新区为主。 从上图来看，相较于下半年，宁波郊五区上半年的土地供应量略显不足，8月份之后，土地供应市场持续发力，尤其是11月更是豪情推地入市。

2013年宁波市郊五区土地出让 2、2013年宁波市郊五区土地成交情况 数据来源：爱地内部数据库 2013年度1月份至12月份宁波郊五区土地共成交220宗，成交率94% 其中2月份的土地成交宗数仅7宗，成交面积仅9.3万方，为2013年度土地成交宗数及面积最少的月份。 宁波郊五区土地成交宗数最多、面积最大的月份出现在12月份，为51宗，24.78万方。 除部分优质地块略有溢价成交外，底价成交仍是市场主流。

2013年宁波市郊五区土地出让 3、2013年宁波市郊五区土地性质成交情况 数据来源：爱地内部数据库 2013年从土地成交性质来看，商业用地成交是主力，成交41宗，170.9万方，其次是住宅用地，成交36宗，108.5万方。 商业用地大量入市，未来郊五区商业市场将迎来新的挑战

2013年宁波市郊五区土地出让 3、2013年宁波市郊五区土地性质成交情况 数据来源：爱地内部数据库 从区域来看，慈溪、宁海2013年土地成交以商业用地为主；奉化、象山以住宅用地为主；余姚以商住用地为主。 慈溪商业用地大量成交，未来慈溪市商业市场将迎来新的布局，

2013年宁波市郊五区土地出让 4、2013年宁波市郊五区土地挂牌情况 数据来源：爱地内部数据库 成交率：慈溪93%、奉化100%、余姚94%、宁海91%、象山86%，象山县土地成交率最低。 2013年从土地挂牌成交来看，土地出让及成交主要集中在慈溪。这也就意味着未来慈溪将迎来全新的价格布局。

4.43亿首入宁波 碧桂园底价摘得慈溪观海卫两地块 2013年宁波市郊五区土地市场大事件 4.43亿首入宁波 碧桂园底价摘得慈溪观海卫两地块 11月5日，碧桂园分别以1.8亿元与2.6亿元的底价摘得慈溪观海卫1302#地块及观海卫1303#地块。碧桂园集团作为知名房企首入宁波。 地块名称 出让面积(平方米) 建筑密度（%） 容积率 绿地率(%) 土地用途 出让年限 起始价总价(万元) 成交总价(万元) 成交日期 竞得人   观海卫1302#地块   49058 ≤30 ＞1.0，≤1.9 ≥30 批发零售用地、商务金融用地、住宿餐饮用地、其他商服用地、城镇住宅用地 批发零售用地、商务金融用地、住宿餐饮用地、其他商服用地40年，城镇住宅用地70年 18249 2013-11-5 慈溪市碧桂园房地产开发有限公司 观海卫1303#地块   69952 26022

2013年宁波市郊五区土地市场大事件 象山影视商务会所地块成“溢价之王” 7月3日宁波中邦影视文化有限公司以635万摘得的象山4734㎡的影视商务会所地块，其 “370.37%”的溢价率成为2013宁波土地成交的“溢价之王”。

第三部分 商品房篇

2013年整体商品房情况 2013年市郊五区全年成交商品房22306套，共230.9万方，成交金额达267.9亿元。 合计 230.9万 11603 数据来源：爱地内部数据库 2013年市郊五区全年成交商品房22306套，共230.9万方，成交金额达267.9亿元。 由于2012年底集中推盘，2013年初郊五区市场迎来了开门红，1月份成交23.4万方，成交30..9亿元。 从图中可以看出，虽郊五区整体成交趋势变化稍滞后于市区，但相对于2012年，2013年郊五区市场在对政策和市场情况的反应日趋敏感；随着外地大开发商的大批涌入，未来郊五区楼盘品质和市场反应将越来越接近市六区，甚至持平。

2013年宁波郊五区商品住宅市场 1、2013年宁波郊五区住宅成交走势 合计 17283 11357 数据来源：爱地内部数据库 在2012年市场迎来转机的基础上，2013年住宅市场成交量价趋稳，楼市迎来了新的春天。2013年成交17283套。 由于2012年底的集中推盘，2013年市场在1月份迎来了开门红，2月份成交迅速下降，从3月份开始逐步回升，到8月分达到顶峰，下半年市场与宁波市区相呼应，继市区“金九银十”以后郊五区迎来了“金11”。 全年郊五区住宅均价基本维持在11000-12000元/平米之间

2013年宁波郊五区商品住宅市场 2、2013年宁波郊五区住宅成交区域分布 数据来源：爱地内部数据库 2013年在郊五区各区域成交中，余姚、慈溪依然成为主力区域，其中余姚2013年全年成交5407套，位居各区之首；慈溪成交3499套，排行第二；象山成交2948套，排名第三。 余姚今年表现突出，以澜悦花园、姚江上上城、金色兰庭等城区楼盘为代表，继10月水灾之后，余姚高端改善型楼盘销售较好。

2013年宁波郊五区商品住宅市场 3、2013年宁波郊五区住宅成交面积段 数据来源：爱地内部数据库 整个成交段显示为中间大，两头小格局。95-120面积段成交比例达48%。 中小户型是市场成交主力，刚需和首改户型仍然是市场需求主体。二改和多改户型（中大户型）的成交比例逐渐上升，占所有成交的42%，大户型的需求逐渐凸显。 同时可见，180平以上大平层在郊五区市场已逐步出现，高端改善型住宅需求在逐步提升。

2013年宁波郊五区商品住宅市场 4、2013年宁波郊五区住宅成交总价段 数据来源：爱地内部数据库 90万以内产品总价段成交量最大，占总成交量的36%，90-120万总价段成交次之，占总成交量的19%。 250万以上成交最少，仅占5%，其代表楼盘为慈溪鸿悦花苑、慈溪太子湾。 整体来看，郊五区住宅成交依然以低总价为主力。

2013年宁波郊五区商品住宅市场 5、2013年宁波市郊五区住宅成交套数TOP10 排行 楼盘名称 区域 套数 成交均价 （元/㎡） 套均面积（㎡） 整案 销售率 成交面积（㎡） 1 龙湾府 慈溪 522 5134 142 99% 74204 2 澜悦花园 余姚 474 13862 140 72% 66356 3 姚江上上城 368 8317 109 34% 40125 4 自在城 宁海 347 10134 122 48% 42481 5 金域华府 象山县 313 13774 106 58% 33176 6 金色兰庭 305 9539 111 66% 33795 7 紫汀盛园 282 13434 112 53% 31590 8 天悦湾花苑 259 11763 167 60% 43208 9 奉化银泰城 奉化 251 7947 103 25890 10 半岛华府 241 8659 125 47% 30049 数据来源：爱地内部数据库

2013年宁波郊五区商品住宅市场 6、2013年宁海住宅成交分析 合计 1126 9678 数据来源：爱地内部数据库 宁海共成交1126套住宅，成交面积24万㎡，区域新盘较少，在售多为早年老盘。 宁海全年成交均价较为稳定，下半年基本维持在9000-11000元/平米。 1月份，碧海新园及自在城集中备案，市场回暖，6月及9月为宁海成交量最多的两个月，主要成交量靠自在城等个盘带动。

2013年宁波郊五区商品住宅市场 7、2013年宁海住宅成交TOP5 排行 楼盘名称 套数 成交均价 （元/㎡） 套均面积（㎡） 整案 销售率 成交面积（㎡） 1 自在城 347 10134 122 48% 42481 2 碧海新园 71 3844 110 87% 7820 3 紫金花园 59 12080 154 89% 9095 4 望湖府邸 46 10545 182 35% 8386 5 大都名苑 39 10630 74 99% 2904 数据来源：爱地内部数据库

2013年宁波郊五区商品住宅市场 8、2013年象山住宅成交分析 2013年象山共成交住宅2970套，成交面积37万㎡。 合计 2970 11605 数据来源：爱地内部数据库 2013年象山共成交住宅2970套，成交面积37万㎡。 2013年象山县成交均价在1.1-1.3万元之间；2013年上半年象山市场呈上升趋势，下半年整体趋稳，整年成交主要集中在丹城城区项目，如金域华府、紫汀盛园等楼盘。 一直在宣传炒作中的大目湾片区项目，大多数由知名大开发商开发，自2012年12月已有2个项目（邦泰城御园、世茂大目湾）正式启动推出，产品以大面积住宅及别墅为主，整个大目湾片区为象山住宅成交贡献了135套成交，接受程度一般，市场还需要一定的培育期。

2013年宁波郊五区商品住宅市场 9、2013年象山住宅成交TOP5 排行 楼盘名称 套数 成交均价 （元/㎡） 套均面积（㎡） 销售率 成交面积（㎡） 1 金域华府 313 13774 106 58% 33176 2 紫汀盛园 282 13434 112 53% 31590 3 半岛华府 240 8664 124 47% 29795 4 海御官邸 222 14104 147 82% 32607 5 丹桂花园 195 10856 121 57% 23622 数据来源：爱地内部数据库

2013年宁波郊五区商品住宅市场 10、2013年余姚住宅成交分析 2013年余姚住宅成交6602套，成交面积72.9万㎡。 合计 6602 10823 数据来源：爱地内部数据库 2013年余姚住宅成交6602套，成交面积72.9万㎡。 2013年成交均价在1-1.2万元/㎡之间。 由于2012年年底的集中推盘，今年1月份余姚即迎来13年最高成交月； 但2013年整年成交趋势由低攀升，虽在短暂的春节期间，2月成交急速下滑，而后缓慢上升，呈上升趋势，逐渐趋稳； 10月受水灾影响，余姚住宅成交急速下滑，随后在11月、12月成交量迅速回升，恢复正常。

2013年宁波郊五区商品住宅市场 11、2013年余姚住宅成交TOP5 排行 楼盘名称 套数 成交均价 （元/㎡） 套均面积（㎡） 整案 销售率 成交面积（㎡） 1 澜悦花园 474 13862 140 72% 66356 2 姚江上上城 368 8317 109 34% 40125 3 金色兰庭 305 9539 111 66% 33795 4 翡翠珑湾 240 20460 74 59% 17850 5 紫荆花园 212 6117 99 61% 21050 数据来源：爱地内部数据库

2013年宁波郊五区商品住宅市场 12、2013年慈溪住宅成交分析 2013年慈溪共成交4341套，近61.9万㎡； 合计 4341 10060 数据来源：爱地内部数据库 2013年慈溪共成交4341套，近61.9万㎡； 从整体趋势看，全年成交受新盘开盘推盘影响较大，1、5、8、11月成交冲高；其他月份较为平稳，以去化已开楼盘为主。 2013年基本价格在1万元/平米以上；受星海湾和龙湾府低开影响一度成交价格只有7500元/平米左右。 8月受龙湾府和星海湾开盘影响，慈溪当月成交624套，创13年最好成绩；1月份慈溪迎来楼市开门红，成交592套，创下今年月度成交量第二的成绩。

2013年宁波郊五区商品住宅市场 13、2013年慈溪住宅成交TOP5 排行 楼盘名称 套数 成交均价 （元/㎡） 套均面积（㎡） 销售率 成交面积（㎡） 1 龙湾府 522 5134 142 99% 74204 2 天悦湾花苑 250 11747 165 60% 41191 3 星海湾 238 5849 106 38% 25223 4 星光家园 198 4477 75 81% 14927 5 御溪雅苑 177 11668 42% 29227 数据来源：爱地内部数据库

2013年宁波郊五区商品住宅市场 14、2013年奉化住宅成交分析 2013年奉化成交住宅2104套，成交面积27.4万㎡ 。 合计 2104 14460 数据来源：爱地内部数据库 2013年奉化成交住宅2104套，成交面积27.4万㎡ 。 2013年奉化住宅成交均价维持在1.1万元/平米以上， 1月份奉化住宅成交286套，迎来了2013年成交开门红，3份及4月份由于奉化银泰城、御海韵城、东郡尚都等项目开盘成交量激增，2个月共成交557套，6月份推盘较多，成交量出现回升，8月随着备案进入末期，成交走势逐渐回落。

2013年宁波郊五区商品住宅市场 15、2013年奉化住宅成交TOP5 排行 楼盘名称 套数 成交均价 （元/㎡） 套均面积（㎡） 销售率 成交面积（㎡） 1 奉化银泰城 237 7858 106 99% 25163 2 中央花园 217 11235 129 73% 27957 3 御海韵城 197 3104 97 52% 19194 4 城市广场 181 11569 132 45% 23880 5 东郡尚都 158 9484 72 94% 11312 数据来源：爱地内部数据库

2013年宁波郊五区公寓市场 1、2013年宁波郊五区公寓成交走势 合计 2104 14460 数据来源：爱地内部数据库 2013年的公寓市场受住宅市场影响价格总体受到打压，特别是高端公寓市场销售惨淡。 2013年公寓市场去化主要集中在下半年，6月份由于宁海江南名都、慈溪联盛大厦集中备案，成为年度销售最多的一个月。

2013年宁波郊五区公寓市场 2、2013年宁波郊五区公寓成交区域分布 数据来源：爱地内部数据库 2013年在郊五区各区域公寓成交中，余姚、慈溪依然成为主力区域，其中余姚2013年全年成交947套，位居各区之首；慈溪成交757套，排行第二；宁海成交231套，排名第三。 余姚今年表现突出，以伊顿国际、皇龙国际花园、城市格调花园等楼盘为代表，低价高性价比产品去化较好。

2013年宁波郊五区公寓市场 3、2013年宁波郊五区公寓成交面积段 数据来源：爱地内部数据库 整个成交段显示：80平米以下产品销售1605套，占87%，其中60平米以下面积段成交最多，成交953套，占52%。 华润五彩城等项目推出创新型50平米左右2房的复式公寓，创新型产品市场价值凸显； 同时60平米以上两房甚至三房以上产品成交套数占整体成交的48%，公寓产品已不仅仅局限于早期单身公寓的概念，公寓的功能性日渐向住宅型和复合型特色靠拢。

2013年宁波郊五区公寓市场 4、2013年宁波郊五区公寓成交总价段 数据来源：爱地内部数据库 宁波郊五区82%的成交总价是在80万以下。公寓市场按揭40%的首付，使公寓主力成交依然维持在低总价段。 余姚君豪中心、象山松兰山东园等大面积公寓、40年产权别墅的出现在一定程度上带动了总价100万以上 公寓的成交。

2013年宁波郊五区公寓市场 5、2013年宁波郊五区公寓成交TOP10 排行 楼盘名称 区域 套数 成交均价 （元/㎡） 套均面积（㎡） 成交面积（㎡） 1 联盛大厦 慈溪 242 9729 57 13718 2 泰悦公寓 178 21893 54 9564 3 君悦国际花园 余姚 171 9241 70 11959 4 嘉润购物中心 159 9370 47 7426 5 城市格调家园 135 6647 62 8433 6 江南名都 宁海 121 10320 8476 7 金沙大厦 68 12690 4736 8 皇龙国际花园 4554 94 5821 9 东江明珠 58 6956 55 3208 10 梅里达大厦 奉化 45 6337 44 1961 数据来源：爱地内部数据库

2013年宁波郊五区别墅市场 1、2013年宁波市郊五区别墅成交走势 别墅市场成交870套，成交面积23.6万㎡，1月及5月销量较好。 数据来源：爱地内部数据库 别墅市场成交870套，成交面积23.6万㎡，1月及5月销量较好。 成交均价容易受个案影响，整体维持在1.2-1.8万元/平米之间。 1月份由于慈溪香堤漫步等项目开盘及宁海森海豪庭集中备案，成交较好。 5月份由于宁海森海豪庭集中备案以及慈溪御溪雅苑 、慈溪御景苑、象山皇城家园开盘，成交最好。

2013年宁波郊五区别墅市场 2、2013年宁波郊五区别墅成交区域分布 数据来源：爱地内部数据库 2013年在郊五区各区域别墅成交中，慈溪为主力区域，2013年全年成交439套，位居各区之首；余姚成交153套，排行第二；宁海成交138套，排名第三。 慈溪别墅楼盘以慈园 、湖畔壹号丽苑、鸿悦花苑为代表，城郊经济型别墅成为销费新热点。

2013年宁波郊五区别墅市场 3、2013年宁波市郊五区别墅销售TOP10 排名 项目 区域 成交套数 成交面积（㎡） 成交金额（万元） 成交均价（元/㎡） 1 森海豪庭 宁海 106 28291 20270 7165 2 璟月湾 余姚 82 20740 42096 20297 3 悦龙湾 45 10164 30470 29977 4 慈园 慈溪 40 9235 24736 26785 5 湖畔壹号丽苑 38 10848 5943 5478 6 鸿悦花苑 9307 16356 17574 7 御景苑 8611 7970 9256 8 天玺花园 象山 33 7831 11824 15098 9 太子湾小区 30 8354 17842 21357 10 双囍花园 27 6482 8142 12560 数据来源：爱地内部数据库

宏观 土地 住宅 公寓 别墅 供应 752.6万㎡ 223万㎡ 年成交量 11万㎡ 23.6万㎡ 成交 699.1万㎡ 10848元/㎡ 10966元/㎡ 14861元/㎡ 成交均价 商业和住宅用地占主流 刚需改善、市场主流、低价盘去化较好 投资减少，产权抗性，供过于求 高端别墅成交少 只能慢慢消化 市场观点 未来市场较为乐观 改善型客户是未来争夺主力 90-140㎡主流， 二房刚需、40㎡以下、挑高公寓去化相对较好 城市平民别墅有一定市场 未来预测

第四部分 媒体报广篇

本期报告以2013年宁波本地报纸广告监测统计数据为基础，对郊五区楼盘在各类媒体广告的投放排名、投放总量、各区域楼盘广告发布量排名、媒体分布等多方面进行图表分析，由此，对全年房地产行业的报媒推广进行归纳，以作参考。 本司报媒监测范围包括《宁波日报》、《宁波晚报》、《东南商报》、《现代金报》四家主流报纸。

2013年宁波市郊五区报广分析 1、2013年郊五区市四大报纸刊登情况 数据来源：爱地内部数据库 2013年，统计四大报纸媒体，共计刊登郊五区房地产相关广告48篇，其中以宁波报业集团下属的宁波晚报作为宁波的主流媒体和发行量最大的报纸，刊登房市广告频次最高，全年统计有29篇报媒，占比整体统计的60%；其次为东南商报12篇；现代金报，刊登广告最少，全年2篇。

2013年宁波市郊五区报广分析 2、2013年市郊五区四大报纸刊登物业情况 数据来源：爱地内部数据库 2013年，统计四大报纸媒体48篇房市广告中，囊括住宅、别墅、商铺等各类型的物业形式。房地产市场一贯以住宅为主，所以在报媒推广中，13年以22篇住宅广告为绝对主力，占比达到46%；而对于别墅产品的宣传推广广告有13篇，对于商铺投资的广告亦有13篇。

2013年宁波市郊五区报广分析 3、2013年市郊五区四大报纸区域刊登情况 数据来源：爱地内部数据库 2013年，统计四大报纸媒体48篇房市广告中，以报纸的发行受众原因，郊五区楼盘广告发行较少。楼盘以所属区域来看，慈溪以绝对量的楼盘开发带来29篇报广推广，占比60%；宁海由于区位及楼盘影响范围等原因未在市区报纸推广。

诉求小结： 2013年，房产报媒广告宣传重点仍然集中在项目亮相、价值宣扬、认筹开盘预告、开盘热销、续销优惠等方面。诉求重点集中在关键语“仅有10席，存2000抵50000，火热进行”、“一席定江山，宫廷御墅”、“私享5公里水岸，您见过吗？公寓价买纯别墅，你等什么啊？”等，多数从价格和产品实惠方面做重点诉求宣传，“史前罕有的购房优惠登陆甬城 总价136万起，买别墅送奔驰”特别新颖，除此以外广告和广告语多数较为雷同，以“存抵活动”“赠送附加值”等方面极为相似，造成客户一定审美疲劳和信息接收的潜意识屏蔽。

第五部分 爱地简介

爱地简介 爱地房产，宁波本土领先地产服务机构，起步于2006年，由全国一流城市历练多年、卓有成绩的行业中坚聚合而成，全心致力于房地产营销代理和地产品牌策略顾问服务。创立7年来，公司在全国各地成功操作的地产项目已逾20个，累计销售总额超百亿。 以专业提供定制化地产行销解决方案为核心，爱地致力于深入洞察每一个项目的不同地域特征、开发背景、产品理念、市场形势、客户需求，为之提供量身打造的全程顾问与行销解决之道。历年来，公司所操作的项目涵盖高端住宅、大型商业综合体及精品旅游地产，不仅逐步形成了综合全面的服务能力、建立起极具服务优势的地产行销定制系统；更凭借卓具成效的实战成绩，让每一个操作项目，都成为市场中深具影响的典范案例。 作为一家始终保持新锐活力并不断探索成长的公司，爱地不仅在住宅领域成绩斐然；在商业地产领域，亦走在宁波地产服务的前沿。爱地是宁波当前少有的、能够同时为大型商业综合体提供包括招商推进、品牌塑造、运营管理、产品销售等全程服务能力于一身的公司，而且自身拥有独立运营和管理的、业态领先的商业项目，并从中积累了丰富的操作经验与商业资源——在不断与客户及行业同步成长的同时，爱地，将始终以聚合开发企业品牌价值、创造多方共赢为己任，推动地产行销定制服务不断提升。

服务优势 地产行销定制系统——全方位服务领域、全程定制化行销解决之道

业 绩 7年发展，近百亿销售成绩 让一次次热销，见证成长与共赢。

一致的选择与长久信赖，是爱地最大的荣耀与动力。历年合作伙伴一览（排名不分先后）: 合作单位 一致的选择与长久信赖，是爱地最大的荣耀与动力。历年合作伙伴一览（排名不分先后）: 富邦集团（宁波富邦世纪商业广场开发有限公司） 宁波长江置业有限公司 宁波市北仑华信置业有限公司 宏佳房产 宁波巨成置业有限公司 宁波协城置业有限公司 奉化和源房地产开发有限公司 上虞市宏盛置业有限公司 慈溪金峰房地产开发有限公司 宁波市洲泷房地产开发有限公司 广德广源房地产开发有限公司 宿迁强盛房地产开发有限公司 镇海华鑫房地产开发有限公司 岱山镇海华鑫房地产开发有限公司 宁波开发区正元房地产开发有限公司 北仑天一房地产开发有限公司 香港康城国际（宁波康城阳光置业） 凯利房地产开发有限公司 上虞宏富置业有限公司 力邦集团

荣 誉 历年所获行业及各界肯定包括：江东区骨干企业、宁波10大代理公司、房地产金牌代理机构、年度地产金牌营销奖等。